Betriebskosten im Mietvertrag

Diskutiere Betriebskosten im Mietvertrag im Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo ihr Lieben, ich habe mal wieder eine naive Frage: Wie genau müssen denn die Betriebskosten in einem Mietvertrag aufgelistet sein? Ich sehe...

  1. #1 Vermieter_Noob, 18.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 18.06.2013
    Vermieter_Noob

    Vermieter_Noob Benutzer

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    Hallo ihr Lieben,

    ich habe mal wieder eine naive Frage: Wie genau müssen denn die Betriebskosten in einem Mietvertrag aufgelistet sein?

    Ich sehe vorwiegend pauschale Aussagen wie: "Betriebskostenvorauszahlung x Euro"

    Allerdings sind im Netz auch genug Kommentare zu finden, dass es besser ist die Betriebskostenvorauszahlung genau festzuhalten, falls es hart auf hart kommt.

    Meine Frage ist nun, wie 'genau' ist genau?
    Müssen in den Mietvertrag am Besten
    i) die genauen Betriebskosten
    ii) deren Vorauszahlung

    Da steht dann z.B.
    Allgemeinstrom x Euro
    Hausmeister y Euro
    Versicherungen z Euro

    Zum Einen erscheint mir das sinnvoll, aber was mache ich z.B. wenn sich die Betriebskosten ändern? Zum Einen weil sich die Kosten der Versicherung ändern oder weil ich neue Betriebskosten einführe möchte wie z.B. eine Reinigungskraft o.ä.

    Ich meine, es ist eine Sache, ob ich Kosten als Betriebskosten umlegen darf und sicherlich eine andere, ob Mieter dies auch akzeptieren, nachdem ihr Mietvertrag das bisher nicht abdeckt. Müssen die Mieter dann nochmal explizit zustimmen?

    Gruß,
    -- Noob
     
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  3. #2 Pharao, 18.06.2013
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 23.06.2013
    Pharao

    Pharao Gast

    Hi Vermieter_Noob,

    m.E. ist es am besten, einfach nur festzulegen wie Abgerechnet wird, also Umlage x wird nach Umlageschlüssel y abgerechnet. Vermeiden solltest du was durchzustreichen, auch wenn das aktuell nicht interessant ist.

    Umlegen kannst du nur was a) auch umlagefähig und b) auch im MV vereinbart worden ist.

    Hast du was vergessen im MV, dann geht das nachträglich i.d.R. garnicht ohne Zustimmung des Vertragspartners ! Kommt was neues hinzu, was es vorher nicht gab wie zB die Pflicht eines Feuermelders in jeder Wohnung oder Aufzug, dann kann man das i.d.R. neu mitreinnehmen ohne Zustimmung des Vertragspatners, außer es wurde vorab pauschal durchgestrichen. Deswegen lieber nie was durchstreichen.

    Also ich gebe da keine € Beträge an, sondern nur den Umlageschlüssel. Und einfach eine Putzfr... ähm Reinigungsfachkraft einführen geht i.d.R. auch nicht so einfach, wenn vorab im MV steht, das der Mieter sich selber darum kümmern muss, wie zB Winterdienst, Treppenhausreinigung, ect.
     
  4. #3 Papabär, 18.06.2013
    Papabär

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    Hallo Vermieter_Noob,

    die einzelnen Nebenkosten im Mietvertrag detailliert in ihrer Höhe aufzuschlüsseln ist nicht erforderlich und macht m.E. auch keinen Sinn.

    Es genügt, wenn Du z.B. vereinbarst, dass der Mieter gem. §556 Abs. 1 BGB neben der Miete Vorauszahlungen für Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (Anlage XY) in ihrer jeweils geltenden Form trägt - und diese Vorauszahlungen mit einem monatlichen (Gesamt-)Betrag in Höhe von ... € vereinbart werden.

    Natürlich sollte bei Bedarf auch noch ein Umlageschlüssel vereinbart werden.
     
  5. #4 Immo-Hansi, 23.06.2013
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    Nimm dir die Aufteiung für HartzIV-Empfänger als Grundlage:

    Das Jobcenter unterteilt nach Betriebskosten und Heizkosten.

    Im Mietvertrag nimmst du unter Betriebskosten ALLES auf, was Betriebskosten sein können, auch Fahrstuhl, digitalen TV-Empfang etc.

    Bei Heizkosten ebenso: Wartung usw. und Kosten für Benutzerwechsel, die entsehen, wenn der Mieter innerhalhalb des Jahres wechselt und eine Zwischenablesung gemacht werden muss.

    Für diese beiden Positionen nennst du einen anfänglichen Betrag und das wars.

    Kaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung + Heizkostenvorauszahlung = anfängliche Gesamtmiete. Fertig. Die Umlageschlüssel (Personen, m², Wohneinheiten) müssen natürlich angeben werden aber die liegen in der Regel fest durch die anderen Wohnungen. Die kannst du nicht einfach ändern.

    Tipp: Nimm 20 % Zuschlag wegen Kostensteigerung. Die ist unausweichlich und du gehst nicht in Vorleistung.
     
  6. #5 anitari, 23.06.2013
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    Du meinst ob für jeden Posten ein Betrag im Vertrag stehen muß?

    Eigentlich nicht.

    Üblich und vor allem für HartzIV-Empfänger wichtig ist aber die kostenmäßige Aufschlüsselung in Heiz- und übrige Betriebskosten.

    Betriebskostenvorauszahlungen sind ja nur erst mal nur voraussichtliche Kosten. Die sich jedes Jahr ändern. Dann ergibt sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung oder Gutschrift. Du monatlichen Vorauszahlungen sind dann nach oben oder unten anzupassen. Die Zustimmung des Mieters ist hier nicht nötig.

    Ein sog. Sicherheitszuschlag, wie von Immo-Hansi empfohlen, ist unzulässig.

    Neue NK einführen geht nur, da dies eine Vertragsänderung darstellt, mit Zustimmung des Mieters.

    Grundsätzlich muß der Mieter nur die vertraglich vereinbarten NK zahlen. Diese sind entweder im Vertrag aufgelistet oder es wird auf den § 2 der Betriebskostenverordnung verwiesen.
     
  7. #6 Immo-Hansi, 23.06.2013
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    Nicht ganz richtig: Es gilt nur, was im Mietvertrag steht und dass muß der BV entsprechen. Auf die BV verweisen, geht nicht.
     
  8. #7 anitari, 24.06.2013
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    Für die wirksame Umlegung von Betriebskosten genügt an sich der Verweis auf § 2 Abs. 1 Nr.1-16 der Betriebskostenverordnung (BetrKV), bei älteren Verträgen auch der Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung a.F. (vgl. OLG Hamm WuM 1997, 542; OLG Karlsruhe WuM 1986, 9; BayObLG WuM 1984, 104; BGH WuM 2004, 290).
     
  9. Pharao

    Pharao Gast

    Ja, aber doch nur wenn der Umlageschlüssel überall gleich ist. Denn irgendwo musst du m.E. ja definieren, wie die einzelen Punke genau umgelegt werden sollen, oder nicht ?
     
  10. RMHV

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    Man wird unterschiedliche Dinge schon auseinander halten müssen...

    Die Umlage von Betriebskosten muss vereinbart sein. Dies kann durch Auflistung oder eben durch Verweis auf die Betriebskostenverordnung erfolgen.

    Der Umlageschlüssel ist ein anderes Thema, das mit der Umlagevereinbarung nur soweit zu tun hat, als sich die Frage nach dem Umlageschlüssel nur stellt, wenn es eine Umlagevereinbarung gibt.

    Im Gegensatz zur Umlage der Kosten ist für den Umlageschlüssel keine Vereinbarung erforderlich, da es mit § 556a BGB und Heizkostenverordnung gesetzliche Regelungen gibt.
    Abgesehen von den Heiz- und Warmwasserkosten sind die Parteien sind frei darin, durch eine Vereinbarung einen anderen als den gesetzlichen Umlageschlüssel, also Wohnfläche, festzulegen.
    Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht und nicht abdingbar.
     
  11. Pharao

    Pharao Gast

    Hi,

    also der "Verweis" ist bei den meisten MV doch nur nur ein lächerliches Häkchen setzen. Oder reden wir hier aneinander vorbei ?
     
  12. #11 anitari, 25.06.2013
    anitari

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    Nein und nein.

    § 556a
    Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

    (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
     
  13. #12 anitari, 25.06.2013
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Reden wir nicht. Das lächerliche Häkchen reicht aus. Sich über den Inhalt der BetrKV selbst zu informieren ist dem Mieter zuzumuten.
     
  14. Pharao

    Pharao Gast

    Mist, daran hab ich garnicht mehr dran gedacht - liegt vielleicht daran, das ich es immer anders mache bzw vereinbare.
     
  15. #14 anitari, 26.06.2013
    anitari

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    Mit einer Ausnahme, 2FH in dem Mieter und Vermieter gemeinsam wohnen.
     
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  17. Syker

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    Hallo anitari

    Die Ausnahme muss aber explizit vereinbart werden,
    ansonsten ist nach HeizkostenV abzurechnen.
    Also genau gegensätzlich zu den übrigen BK.

    VG Syker
     
  18. #16 anitari, 26.06.2013
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    Muß sie nicht.
     
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