Betriebskosten in Einkommenssteuererklärung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von oush, 20.11.2013.

  1. oush

    oush Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    muss zum ersten mal vermietetes Wohnungseigentum in meiner Einkommensteuererklärung angeben und bin froh diese Forum gefunden zu haben!!

    Mein Problem:
    Ich habe verstanden, dass ich Kaltmiete und die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters als Einkommen angeben muss. Noch nicht ganz verstanden habe ich, wie ich diese Vorauszahlungen (die mein Einkommen ja nicht tatsächlich erhöhen) wieder als Ausgaben (Werbungskosten) angebe.

    Frage 1:
    Kann ich grundsätzlich meine Einkommensteuererklärung abgeben bevor das entsprechende Jahr zwischen dem Verwalter, dem Eigentümer (mir) und dem Mieter abgerechnet wurde? Also allein auf Basis von Vorauszahlungen?

    Frage 2 ist ein Rechenbeispiel:
    Ich bekomme 300€ Kaltmiete sowie 100€ Betriebskostenvorauszahlung monatlich. Ebenfalls monatlich zahle ich 150€ Hausgeld an den Verwalter (davon 10€ als Instandhaltungsücklage).
    Im in der Einkommensteuererklärung abzurechnenden Jahr bekommen ich von meinem Verwalter 200€ an Hausgeld für das Vorjahr zurück und zahle meinerseits 150€ an den Mieter ebenfalls fürs Vorjahr zurück.
    Wie errechnen sich nun meine anzugebenden Einnahmen und Ausgaben?

    Meine Vermutung zu Frage 2:
    Einnahmen sind 12*(300€+100€)+200€=5000€
    Ausgaben sind 12*(150€-10€) + 150€=1830€

    Würde mich über Antworten sehr freuen!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Über das Hausgeld bzw. direkt für Positionen, die nicht im Hausgeld enthalten sind, z.B. Grundsteuer.

    Ja, Stichwort Zu-/Abflussprinzip. Die Betriebskosten- bzw. Hausgeldabrechnung mit den entsprechenden Ausgleichsbeträgen kommt dann ins nächste Jahr.

    ... und zwar ein richtiges.
     
  4. #3 oush, 20.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 20.11.2013
    oush

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    Hallo Andres,

    vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Wenn dem so ist wie im Rechenbeispiel oben beschrieben wie berücksichtige ich dann Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage in die ich monatlich 10€ einzahle?

    Beispiel:
    Anfang 2014 mach ich meine Einkommenssteuererklärung mit den o.g. Daten für 2013.
    Das Jahr 2013 wurde zu diesem Zeitpunkt noch nicht von meinem Verwalter abgerechnet und mir ist daher nicht bekannt wie viel aus der Instandhaltungsrücklage in 2013 entnommen wurde. Mitte 2014 erfahre ich (im Rahmen der dann vorliegenden Verwalterabrechnung), dass es 1000€ waren.
    Wann kann ich diese 1000€ als Ausgaben angeben und an welcher Stelle?
    Erst 2015 als Erhaltungsaufwendungen?

    Danke
     
  5. Andres

    Andres
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    Gar nicht. Du bilanzierst nicht, also spielen solche Erwägungen keine Rolle. Die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage sind für dich ganz normale Werbungskosten (du musst Geld ausgeben, um vermieten zu können) und die Entnahmen aus der Rücklage sind für dich steuerlich nicht relevant.
     
  6. oush

    oush Neuer Benutzer

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    OK, klingt für mich auch absolut logisch.
    Ich kriege es nur mit der Rechnung zu Frage 2 oben nicht zusammen.

    Wie passt die Rechnung in der ich bei den Ausgaben die 10€ Instandhaltungsrücklage abziehe zusammen mit der Aussage, dass meine Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage ganz "normale Werbungskosten" seien?

    Hier noch ein Ausschnitt aus einer Software für Steuererklärungen der mich stutzig macht:
    Die monatlichen Hausgeldzahlungen (z.B. bei Vermietung einer Eigentumswohnung, wenn eine Verwaltungsgesellschaft die Jahresabrechnungen erstellt) sind als Ausgaben abzugsfähig. Anzusetzen sind die geleisteten Hausgeldzahlungen in dem entsprechenden Jahr, allerdings abzüglich des Anteils der Instandhaltungsrücklage. Diese Rücklagen sind erst als Ausgaben zu berücksichtigen, wenn gemäß der Jahresabrechnung Kosten für Instandhaltung angefallen sind.

    Hoffe du verlierst nicht die Geduld mit mir...
     
  7. Andres

    Andres
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    :wand: Sorry, mein Fehler.

    Die Rechnung stimmt natürlich nicht - die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage wird nicht abgezogen. Das ist ein ganz normaler Teil des Hausgelds.
     
  8. oush

    oush Neuer Benutzer

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    Alles klar... da mir deine Antwort gefällt (weniger Aufwand für mich), ignoriere ich mal die Software :50:

    Danke nochmal... wenn ich wieder was habe weiß ich wo ich posten kann.
     
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