Betriebskosten Kellerabteil

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von anonymous_, 21.01.2014.

  1. #1 anonymous_, 21.01.2014
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    Hallo,

    ich habe vor in Kürze ein Kellerobjekt zu erwerben, das sich aufgrund seiner Ausstattung (Lärmschutz, Aufteilung in Abhör- und Proberaum, Schallisolierung, Belüftung etc.) ideal zur Verwendung/Vermietung als Proberaum/Studio eignen würde.
    Der Raum hat derzeit keine Stromzufuhr, da die neue Hausverwaltung dem jetzigen Besitzer die Zuleitung gekappt hat weil der Raum bis jetzt über Allgemeinstrom versorgt wurde.
    Anfragen meinerseits bei der Hausverwaltung, ob man die Verbindung mit einem dazwischengeschaltetem Subzähler wiederherstellen könnte wurden nicht oder ablehnend beantwortet. Das ist aber nicht mein Hauptproblem:
    ich habe mir aufgrund der sehr hohen BK (~200€/Monat für ~60m²) die aktuelle Aufstellung der Betriebskosten zukommen lassen und dabei festgestellt, dass auch die Kellerfläche einfach nur nach Nutzfläche abgerechnet wird. Der größte Posten in der Abrechnung ist jedoch die Gebühr für Wasser/Abwasser; ein solcher Anschluss ist im Keller aber gar nicht gegeben!
    Kann ich jetzt also im Zuge des Kaufs 1.) eine Änderung der Abrechnung nach NutzWERT und 2.) einen Verzicht auf die Forderungen zur Wasser/Abwassergebühr verlangen?
    Hierauf waren die Antworten der Hausverwaltung natürlich auch negativ, wie sieht es aber rein rechtlich aus?

    Das passt jetzt nicht in die Rubrik, ist aber auch eine meiner drängendsten Fragen: der Raum ist derzeit als 'Lager' gewidmet, ich würde gerne eine Nutzungsänderung zu 'Proberaum' oder 'Tonstudio' o.ä. beantragen. Muss dazu die gesamte Hausbewohnerschaft befragt werden (auch hierzu die HV: nein)?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Dann brauchst du eben einen eigenen Hauptzähler.


    zu 1.)
    Was auch immer dieser NutzWERT sein soll: Die Umlage der Betriebskosten ergibt sich aus Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung und aus nachfolgenden Beschlüssen hierzu. Eine WEG genießt hier wesentlich größere Gestaltungsspielräume als ein Vermieter. Änderungen dieser Vereinbarungen müssen regelmäßig einstimmig beschlossen werden. Da Betriebskosten von mehr als 3 €/m² ein erhebliches Hindernis bei der Vermietung sein dürften, würde ich mir den Kauf sehr genau überlegen.


    zu 2.)
    Du nicht (s.o.), aber deine zukünftigen Mieter könnten das womöglich. Betriebskosten sollten hier unbedingt pauschal vereinbart werden, da bei einer Abrechnung die Umlage von Wasser ohne Zugang zur Wasserversorgung beanstandet werden dürfte.

    Das gilt auch für den Abwasseranteil, allerdings mit Ausnahme des Niederschlagswassers.


    Die Bewohner müssen nicht befragt werden, höchstens die Eigentümer. Und die werden nicht gerade begeistert sein.

    Und für die Beantragung der Nutzungsänderung sehe ich die fehlenden Sanitäreinrichtungen (-> kein Wasser) bereits als Problem am Horizont.


    Ich kann wirklich nur davon abraten, sich in eine WEG einzukaufen, wenn die eigenen Interessen dort so schwer durchsetzbar sind.
     
  4. #3 anonymous_, 21.01.2014
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    Der Raum wurde in den letzten Jahren schon als Proberaum/Studio genützt, aus diesem Grund hoff(t)e ich bei einer Umwidmung nicht auf Widerstand zu stoßen. Die Umwidmung bzw. Nutzungsänderung wird ja wohl notwendig sein, wenn ich den Raum vermieten will?
    Unter 'vermieten' meine ich übrigens nicht das Vermieten an eine Partei sondern an mehrere Parteien/Bands/Musiker (stunden- bzw. tageweise). Die Betriebskosten betragen ~2,5€/m², die würde ich aber nicht direkt weiterverrechnen sondern ein all-inclusive Gesamtpaket anbieten (inkl. Equipment). Das ist m. E. n. bei Proberäumen so üblich.

    Wenn ich bzgl. der Betriebskostenabrechnung also fast keine Handhabe habe kann ich jetzt wenigstens ohne Risiko auf das vom Verkäufer versprochene Mitbenützungsrecht eines WCs bestehen, bzw. im Kaufvertrag vermerken lassen - womit das Objekt über Sanitäreinrichtungen verfügen würde.

    Mit Nutzwert meinte ich die Abrechnung der Betriebskosten nach dem Wert der einzelnen Wohnungen/Abteile und nicht rein nach der Fläche (Parifizierung), bzw. die Berücksichtigung von wertminderden Umständen.
     
  5. Andres

    Andres
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    Wie gesagt, die Eigentümer sind nur ein Teil der Aufgabenstellung. Ob die örtliche Baubehörde mitspielt, ist eine ganz andere Frage. Für einen Lagerraum gelten andere Anforderungen als für einen Raum, in dem sich dauerhaft Personen aufhalten.


    Davon gehe ich nach deinen bisherigen Angaben aus.


    Auch das ist eine interessante Information. Eine Abrechnung von BK mit Mietern wird es also nicht geben.


    Ich kann ja nur mit deinen Zahlen rechnen und 300/60 ist nunmal ~3,33. Wie auch immer: Auch 2,5 €/m² ist noch ziemlich heftig.


    Woher sollte denn der Verkäufer das Nutzungsrecht nehmen? Hier einfach mal der vorsorgliche Hinweis, dass sich solche Fragestellungen evtl. aus der Teilungserklärung ergeben. Wenn sich die WCs in Sondereigentum befinden, würde ich Nutzungsrechte im Grundbuch eintragen lassen.


    Ich habe ganz ernsthaft das Gefühl, dass für eine nachhaltig stressarme Vermietung hier erhebliche Vorarbeiten erforderlich wären. Weiter sagt mir mein Gefühl, dass es besser wäre, einen Raum zu suchen und zu kaufen, der die erforderlichen Voraussetzungen bereits erfüllt.


    Ok. Den Umlagemaßstab innerhalb einer WEG bekommt man im Regelfall nicht geändert. Es ist regelmäßig Einstimmigkeit erforderlich und die bekommst du nicht, da so etwas immer zu Lasten wenigstens eines Eigentümers geht. Auch hier: Wenn dir die Gegebenheiten dieser WEG nicht passen, such' dir lieber eine andere. Solche Dinge zu ändern kann zur Lebensaufgabe werden.
     
  6. #5 anonymous_, 21.01.2014
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    Die Betriebskosten betragen laut Verkäufer ~200€, laut Abrechnung ~2,5€/m². Ich komme mit den ~60m² natürlich auch nicht auf die 200€. Auch diese Diskrepanz ist mir ein Rätsel - eventuell wurde beherzt aufgerundet? Die Abrechnung sollte ja auch bereits inkl. Umsatzsteuer sein (ausgewiesen ist sie aber nicht).

    Bis auf die exorbitant hohen Betriebskosten und die mit Auflagen verbundene Nutzungsänderung ist der Raum wirklich toll, deshalb will ich da noch ein bisschen dranbleiben. Die Baubehörde hat sich leider noch nicht zurückgemeldet, ich hoffe aber auch da, dass sich die Auflagen in Grenzen halten, v. a. im Hinblick auf die bevorzugte Nutzung.
    Ich war schon in sehr desolaten Räumen proben und auch dort habe ich Mietverträge unterschrieben - es war also selbst dort 'alles offiziell'.
     
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