Betriebskosten neu aufführen in NK Abrechnung

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von toda, 05.01.2015.

  1. toda

    toda Neuer Benutzer

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    Entschuldigt erstmal mein Unwissen.
    Ich wurde von meiner Großmutter erstmals mit der Abrechnung eines 3-Parteien Hauses beauftragt, da sie selber es nicht mehr machen kann. Ich mache es nun, um meine Großmutter zu entlasten.
    Mir sind nun bei den Abrechnungen viele Fragen aufgetaucht.
    Für dieses Haus bestehen 3 verschiedene Mietverträge mit unterschiedlichen Mieten und NK.
    In einer Wohnung wohnt ein Familienmitglied, das nur Kaltmiete, Heizung, Wasser und Müllgebühren zahlt. In einer anderen Wohnung wohnt eine Familie schon seit den 80 igern und sie zahlen auch keine anderen Betriebskosten wie das Familienmitglied, d. h. die Großmutter hatte damals einen Mietvertrag aufgesetzt, der keine Grundsteuer oder Haftpflichtversicherungen ausweist. Und in der anderen Wohnung wohnt ein junger Mann seit 4 Jahren, der diese NK auch nicht zahlt.

    D. h. meine Großmutter zahlt schon immer (aus Unwissenheit?) selbst die Grundsteuer und die Versicherungen ohne diese Kosten auf die Mieter umzulegen. Dem Familienmitglied möchte sie es erlassen und die langjährigen Mieter sind wohl durch ihren Mietvertrag geschützt.
    Der Mietvertrag des jungen Mannes beinhaltet aber eine Aufstellung der Betriebskosten, die umgelegt werden könne. DArunter steht auch....laufende öffentliche Lasten des Grundstücks....und die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung.
    Können diese NK nun umgelegt werden, obwohl meine Großmutter dies vorher noch nie gemacht hatte. Sie wusste es nicht besser, da sie es noch nie umgelegt hatte.
    Auch liegt die Kaltmiete weit unter dem des üblichen Mietspiegels.
    Wie kann das bei der neuen NK Abrechnung (für 2014) nun formuliert werden. Die hätte ja schon die ganze Zeit die GRundsteuer und die Versicherungen bei dem jungen Mann umlegen können, hat dies aber nicht getan.
    Nun möchte ich dies aber ändern, da die Kosten ja nicht unerheblich sind und auch rechtlich umlagefähig sind.
    Ich hoffe, ich habe mich klar ausgedrückt.
    Danke schonmal für Eure Antworten.
     
  2. AdMan

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  3. Franke

    Franke Benutzer

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    Hallo,

    ich denke jeder hier im Forum hat mal unwissend angefangen. Auch ich lerne gerade noch viel dazu, aber versuche mich mal an einer Antwort.

    Auch ich habe Mieter mit alten Mietverträgen, bei denen z.B. die Gebäudeversicherung nicht umgelegt werden kann, weil das in den Verträgen nicht vermerkt ist. D.h. dass da deine Großmutter die Kosten selbst tragen muss.
    Anders sieht es bei dem Mietvertrag des jungen Mannes aus. Was dort als umlagefähig angegeben ist, darfst du natürlich anteilig auf seine Wohnfläche umlegen.
    Natürlich kann es sein, dass es lange Gesichter gibt, wenn plötzlich die Nebenkosten steigen. Vielleicht kannst du freundlich mit ihm reden und ihm klarmachen, dass er günstig wohnt, aber die Nebenkosten doch angepasst werden müssen.
    Ob man natürlich rückwirkend für 2014 Steuern und Versicherungen umlegt, die in den Nebenkostenvorauszahlungen nicht einkalkuliert waren? Das könnte Ärger geben.

    Oder du erhöhst wenigstens die Nebenkostenvorauszahlungen ab diesem Jahr und rechnest für 2014 nur ab, wofür deine Großmutter auch Vorauszahlungen verlangt hat. Das wäre wohl fair und für ein gutes Vermieter-Mieter-Verhältnis am besten...

    Mit Mieterhöhungen kenne ich mich noch zu wenig aus. Wenn du eine örtliche Vergleichsmiete heranziehen kannst, ist das schonmal gut. Kennst du die Ausstattung und den Zustand der seit den 80gern vermieteten Wohnung? Wenn seit der Zeit nichts in der Wohnung gemacht wurde, ist sie sicher auch abgewohnt und eine Mieterhöhung nur in kleinerem Rahmen sinnvoll.
    Neben den rechtlichen Aspekten einer Mieterhöhung, die ich nicht beantworten kann, muss man sicher auch bedenken:
    - ob die Mieter unkompliziert und verlässlich sind und man sie behalten will, auch wenn man dafür eine etwas geringere Miete in Kauf nimmt
    - wie einfach es in deiner Gegend wäre neue Mieter zu finden
    - ob genug Rücklagen vorhanden sind, um die Wohnung bei Bedarf zu renovieren, falls die alten Mieter mit einer Mieterhöhung nicht einverstanden sind und das Mietverhältnis kündigen
     
  4. #3 Martens, 05.01.2015
    Martens

    Martens
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    Zum Thema Betriebskosten und Mietverträge...

    Es kommt auf die Formulierung in jedem einzelnen Vertrag an.
    Sofern vereinbart ist, daß der Mieter Vorauszahlungen auf die BK leistet und dann abzurechnen ist, können Betriebskostenabrechnungen erstellt werden.

    Bei der Frage, welche Kosten dann anrechenbar sind, kommt es ebenfalls auf die genaue Formulierung an. Wenn irgendwelche Kosten nicht genannt sind, sind sie nur dann nicht umlegbar, wenn die Aufzählung der Kostenarten als abschließend gekennzeichnet ist.

    In der Betrieskostenverordnung steht:
    "(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen."

    Wenn es um konkrete Ratschläge für die einzelnen Mietverhältnisse geht, bitte die Verträge scannen und hier einstellen, damit wir sehen können, was tatsächlich vereinbart ist.

    Christian Martens
     
  5. Andres

    Andres
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    Ja.

    Formulieren braucht man da gar nichts - man rechnet diese Kosten einfach ab. Für die Beziehung zum Mieter wäre es aber sicher nicht verkehrt, wenn man diese Änderung wenigstens kurz persönlich mitteilt, immerhin wird das zu einer möglicherweise heftigen Nachzahlung führen.


    Erstens dürfte er höchstens die Vorauszahlung ab der Abrechnung erhöhen, zweitens ist so eine vorsorgliche Erhöhung der Vorauszahlung immer eine wacklige Angelegenheit. Bevorzugt sollte man die Vorauszahlung anpassen, weil die aktuelle Abrechnung zeigt, dass die Vorauszahlung nicht mehr ausreicht.
     
  6. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo toda,

    "In einer Wohnung wohnt ein Familienmitglied, das nur Kaltmiete, Heizung, Wasser und Müllgebühren zahlt."
    - Was es zahlt ist sekundär. Wichtig ist, was genau im MV vereinbart wurde.

    "In einer anderen Wohnung wohnt eine Familie schon seit den 80 igern und sie zahlen auch keine anderen Betriebskosten wie das Familienmitglied,"
    - Antwort wie vor.

    "die Großmutter hatte damals einen Mietvertrag aufgesetzt, der keine Grundsteuer oder Haftpflichtversicherungen ausweist."
    - Dann haben sie eben Glück gehabt...

    "Und in der anderen Wohnung wohnt ein junger Mann seit 4 Jahren, der diese NK auch nicht zahlt."
    - Auch hier: - Was er zahlt ist sekundär. Wichtig ist, was genau im MV vereinbart wurde.

    "meine Großmutter zahlt schon immer (aus Unwissenheit?) selbst die Grundsteuer und die Versicherungen ohne diese Kosten auf die Mieter umzulegen. Dem Familienmitglied möchte sie es erlassen und die langjährigen Mieter sind wohl durch ihren Mietvertrag geschützt."
    - Die MVs sollten dahingehend mal geprüft werden.

    "Der Mietvertrag des jungen Mannes beinhaltet aber eine Aufstellung der Betriebskosten, die umgelegt werden könne. DArunter steht auch....laufende öffentliche Lasten des Grundstücks....und die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung.
    Können diese NK nun umgelegt werden, obwohl meine Großmutter dies vorher noch nie gemacht hatte."
    - Ja, Du kannst sie umlegen, diese Kosten (nicht die Grossmutter...:113:).

    "Auch liegt die Kaltmiete weit unter dem des üblichen Mietspiegels."
    - Ist andere Baustelle. zunächst mal würde ich die Betriebskosten überprüfen. Nicht gleich voll "zuschlagen".

    "Wie kann das bei der neuen NK Abrechnung (für 2014) nun formuliert werden. Die hätte ja schon die ganze Zeit die GRundsteuer und die Versicherungen bei dem jungen Mann umlegen können, hat dies aber nicht getan."
    - Mit einer kurzen Bemerkung mit Hinweis auf die MV-Vereinbarung.
     
  7. toda

    toda Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für Eure Antworten.
    Ich versuche mal die entsprechenden SEiten des Mietvertrages
    des jungen Mannes hier anzufügen.
    Da sind die Betriebskosten aufgeführt, die ja noch nie umgelegt wurden.
    In den Betriebskosten wurden bis jetzt ja nur Kaltwasser und Müllabfuhr
    abgerechnet. img145.jpg img146.jpg
     
  8. Andres

    Andres
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    Der Vertrag enthält zwar diverse unwirksame Regelungen (woher kommt dieses Kunstwerk und wie alt ist es?), dem grundsätzlichen Plan, weitere Betriebskosten auf den Mieter umzulegen düfte das aber nicht im Weg stehen.

    Unwirksam ist meiner Meinung nach:
    • § 2 Nr. 4 letzter Satz, weil eine Anpassung nach unten ausgeschlossen wird,
    • § 2 Nr. 6, weil eine ausgewiesene Pauschalierung zusätzlich zu Vorauszahlungen unzulässig sein dürfte (andernfalls ist das zumindest eine sehr unglückliche Formulierung),
    • § 2 Nr. 7 ist mindestens unglücklich formuliert, eigentlich ohne Regelungscharakter, bei Kosten ohne Verbrauchserfassung würde ich von einer Umlage nach Wohnfläche ausgehen,
    • § 2 Nr. 8 begründet zumindest kein Recht des Vermieters, einen Umlageschlüssel willkürlich zu ändern; auch hier ist die Wortwahl "pauschal" äußerst unglücklich,
    • § 2 Nr. 9 (die eigentlich Aufzählung der BK): Ich habe noch nie verstanden, warum manche Leute ständig das Bedürfnis haben, gesetzliche Regelungen in eigenen Worten wiedergeben zu müssen, statt Formulierungen einfach zu übernehmen. Nach dem Einleitungssatz wäre die Grundsteuer streng genommen nicht mehr umlagefähig. Zum Glück ist sie vom ersten Punkt der Aufzählung erfasst.
    • Die beiden genannten Reparaturen sind keine Betriebskosten.
    • § 3 ist ein netter Versuch, aber so lassen sich Schadenersatzansprüche ganz sicher nicht ausschließen. Ist aber im laufenden Mietverhältnis egal.
    • § 5 dürfte dem alter des Vertrags geschuldet sein und die Festsetzung des Verzugszinses halte ich in dieser Form für unzulässig.

    Wie gesagt: Aktuell ist das kein Problem. Wenn aber mal wieder eine der Wohnungen neu zu vermieten ist, lohnt es sich definitv, sich mit dem Thema Vertragsgestaltung mal etwas zu beschäftigen, z.B. indem man sich eine aktuelle Vorlage beim örtlichen Haus & Grund holt. Langfristig spart das Ärger und ein Vertrag, in dem jede zweite Klausel irgendwie unwirksam oder mehrdeutig ist, führt letztendlich nur zu Irritationen.
     
  9. toda

    toda Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für Deine Ausführungen.
    Ach herrje, ich wusste gar nicht, dass der aktuelle MV so viele unwirksame Klauseln enthält.
    Der Mietvertrag wurde von meiner Großmutter an den jungen Mann erst vor 4 Jahren ausgegeben.
    Sie hat ihn irgendwie von einem Bekannnte aus dem Internet.
    Wenn das so ist, werde ich für die Abrechnung 2014 die Grundsteuer und die Versicherungen auf
    die Wohnfläche umlegen und dem jungen Mann in Rechnung stellen. Da ein hohes Guthaben aus
    Heizkosten zu erwarten ist, wird wohl keine Nachzahlung von ihm zu leisten sein.
    Wie soll ich dies aber nun formulieren, dass ich nun das erste Mal diese Kosten umlegen werde, obwohl
    ich dies noch nie gemacht habe. Er wohnt schon seit 4 Jahren in dieser Wohnung.
    Meine Großmutter hat die Abrechnungen auch immer per Hand auf
    einen Zettel geschrieben. Ob die so stimmen, kann ich leider nicht mehr nachvollziehen.
    Einen schönen Sonntag noch
     
  10. #9 sara, 06.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 06.01.2015
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Du machst einfach die NK- Abrechnung, führst alle umlagefähigen Betriebskosten entsprechend auf und die Verteilung die Summe - Vorauszahlung = Guthaben oder Nachzahlung.

    Erklären würde ich in der NK- Abrechnung erst mal gar nichts.

    Und sollte da dann nachgefragt werden, verweist du auf den Mietvertag und dass er die letzten Jahre einiges gespart hat, da deine Großmutter diese Posten vergessen hat zu berechnen.
     
  11. #10 sushiuschi, 06.01.2015
    sushiuschi

    sushiuschi Gast

    Gar nix erklären bringt aber nur das sich der Mieter verarscht vorkommt und Ärger ist vorprogrammiert!
     
  12. Berny

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    Nachträglich erklären würde ich nur auf Anfrage.
     
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