Betriebskosten und Mieterhöhung

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Mackintosh, 02.02.2014.

  1. #1 Mackintosh, 02.02.2014
    Mackintosh

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    Ich habe eine Wohnung geschenkt bekommen und bin nun dabei, dem dort ansässigen Mieter einen komplett neuen Mietvertrag zu erstellen. Ich möchte die Miete auf die in der Wohnanlage üblichen 7 EUR pro Quadratmeter anheben. Meine Frage: Rechne ich den monatlichen Betriebskostenvorschuss hinzu, würde sich eine Gesamtmiete deutlich über den genannten 7 EUR pro qm² ergeben. Spielt das keine Rolle oder darf hier die Gesamtmiete unter Berücksichtigung der Netto-Kaltmiete UND des Betriebskostenvorschusses die genannten 7 EUR pro qm² nicht übersteigen?

    Ich betrete als Vermieter Neuland, von daher bitte ich um Verständnis für meine möglicherweise banal erscheinende Frage.
     
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  3. GJH27

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    Dein Mieter muss keinen neuen Vertrag mit Dir unterschreiben, der bisherige Vertrag gilt sowieso unverändert weiter!

    Wenn der Mieter mehr zahlen soll, gibt's nur zwei Möglichkeiten für Dich:
    a) ein Mieterhöhungsverlangen (bezieht sich auf die Grundmiete),
    b) wenn regelmäßig nach der Betriebskostenabrechnung Nachzahlungen fällig werden, die Vorauszahlungen erhöhen.

    Verglichen (zB im Mietenspiegel) werden immer die Grundmieten der verschiedenen Wohnungen, also ohne Betriebskosten.
     
  4. #3 Mackintosh, 02.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 02.02.2014
    Mackintosh

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    Dass ich einen schriftlichen Mietvertrag erstellen möchte, hat den Grund, dass dieser bislang nur in mündlicher Form existiert. Der Mieter hat diesen per Handschlag mit dem Vorbesitzer der Wohnung ausgemacht, zahlt bislang eine recht geringe "all inclusive" Miete, d.h. der Betriebskostenvorschuss ist nicht extra ausgewiesen und eine jährliche Betriebskostenabrechnung wurde vom Vorbesitzer nie erstellt. Dass ich dieses ändern möchte, dürfte nachvollziehbar sein.

    Bei einem Mieterhöhungsverlangen würde die Kaltmiete auf eine in der Wohnanlage übliche Miete angehoben werden. Hinzu kommt der für den Mieter erstmals berechnete Betriebskostenvorschuss, so dass für diesen eine Mehrbelastung von insgesamt ca. EUR 90 pro Monat entstehen würde.

    Nachtrag:
    Die Wohnung ist 65qm² groß. Bislang zahlt der Mieter einen Preis von EUR 6,50 pro qm², also EUR 422,50, was auch die Betriebskosten abdecken soll. Neue Berechnung: EUR 7,00 pro qm² ergibt EUR 455,00 plus EUR 57,50 Betriebskostenvorschuss= EUR 512,50

    Ist das zulässig?
     
  5. GJH27

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    Dein Problem in dieser Situation ist, dass der Mieter auf stur schalten und sich einfach auf den weiterhin gültigen Mietvertrag berufen kann. Hier wäre ein mögliches Vorgehen, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass
    a) der bestehende Mietvertrag schriftlich fixiert wird,
    b) die bisherige Pauschale für die Betriebskosten auf Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung geändert wird.

    Dieses Vorgehen ist aber nur mit Zustimmung des Mieters möglich.

    Aber nur maximal 20 %, also bis zur Kappungsgrenze.

    Die Änderung von BK-Pauschale auf Vorauszahlung / Abrechnung kann leider der Vermieter nicht einseitig festlegen, für jede Vertragsänderung braucht's die Zustimmung vom Mieter.

    Eine andere Möglichkeit wäre, vorerst keine Änderung der existierenden Teilinklusivmiete anzustreben, dann wird bei nem Mieterhöhungsverlangen die gesamte Teilinklusivmiete um maximal 20 % erhöht. Musst mal ausrechnen, ob dabei so viel weniger als 90 € rauskommt, dass man das nicht 3 Jahre bis zur nächsten Erhöhung aushält...
     
  6. #5 Mackintosh, 02.02.2014
    Mackintosh

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    Genau das tut der Mieter bereits. Verweigert sich völlig einem schriftlichen Mietvertrag und beruft sich auf die mündliche Abmachung mit dem Vorbesitzer.
     
  7. #6 Mackintosh, 02.02.2014
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    Ich glaube, mit diesem Wohnungsgeschenk hat man mir einen Bärendienst erwiesen. Der Mieter will keinen Betriebskostenvorschuss zahlen und ich habe offensichtlich keine Möglichkeit, ihm die entstehenden Kosten in Rechnung zu stellen. Unglaublich.
     
  8. GJH27

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    Mach Dich nicht unnötig verrückt, so ist's leider sehr oft, dass der Vermieter nur als derjenige gesehen wird, der sich an den Mietern bereichert - selbst dann noch, wenn die Miete mehr als 10 Jahre nicht erhöht wurde.

    Aber in Deinem Fall gibt's ja zumindest noch die Option, die komplette Teilinklusivmiete regelmäßig zu erhöhen...
     
  9. #8 Mackintosh, 02.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 02.02.2014
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    Mit anderen Worten: Die jetzige Teilinklusivmiete kann ich um einige Prozentpunkte so anheben, dass ich auf den gewünschten Betrag von ca. EUR 512 komme, auch wenn diese Gesamtsumme über dem in der Wohnanlage üblichen Mietniveau liegt?! Ein gesonderter BK-Vorschuss ist dann nicht ausgewiesen und eine jährliche Abrechnung findet auch weiterhin nicht statt, obwohl ich eine solche Kostenanfertigung ja eigentlich bevorzugen würde.

    Gesamtmiete EUR 512 durch 65qm² ergibt EUR 7,87 pro Quadratmeter. Üblich sind dort aber nur EUR 7,00 pro Quadratmeter. Aber irgendwie muss ich ja an die Zahlung der Betriebskosten kommen...
     
  10. GJH27

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    Jawoll! Vorausgesetzt, das bleibt unterhalb der Kappungsgrenze bzw der ortsüblichen Vergleichsmiete.

    Hier muss gleiches mit gleichem verglichen werden: Deine TI-Miete darf die ortsübliche Grundmiete (Kaltmiete) um den Betrag Deiner Betriebskosten überschreiten, mehr nicht.

    So sieht's aus. Dafür ersparst Du Dir aber das Theater mit Abrechnung und Vorauszahlung anpassen - und bei jeder Mieterhöhung wird der rechnerische BK-Anteil in der TI-Miete um den Prozentsatz der Mieterhöhung mit erhöht...

    Wie oben schon angedeutet: zum Vergleich müssen auf die sonst übliche Grundmiete noch die bei Dir anfallenden Betriebskosten draufgerechnet werden. Als Beispiel: ortsüblich sind 7,00 kalt, Deine aktuellen Betriebskosten sind 1,25 --> Obergrenze für Deine Mieterhöhung ist 8,25. Und auch wenn bis zur nächsten Erhöhung die ortsübliche kalte Vergleichsmiete nicht steigen sollte, so steigen doch ziemlich sicher Deine Betriebskosten, sodass die rechnerische Vergleichs-TI-Miete auch steigt...
     
  11. #10 Mackintosh, 02.02.2014
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    Das ist die Information, die ich benötigt habe. Vielen Dank!

    Ich werde die in der Wohnanlage üblichen EUR 7,00 pro qm² nicht überschreiten, was die reine Kaltmiete betrifft. Es kommt bei der Berechnung der Teilinklusivmiete halt noch der BK-Vorschuss hinzu, auch wenn dieser nicht als solcher ausgewiesen wird. Wenn ich dann auf meine EUR 512 komme und das nicht vom Mieter angefochten werden kann, ist alles OK.
     
  12. #11 Mackintosh, 02.02.2014
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    Nachtrag: Sollte sich der Mieter nicht mit der neu berechneten TI-Miete einverstanden zeigen und seinen Anwalt vom Mieterverein einschalten, der mir dann wahrscheinlich vorrechnen wird, dass die Miete den in der Wohngegend üblichen Preis pro qm² überschreitet, kann ich dann darauf verweisen, dass dieser eben nicht überschritten wird, wohl aber anders als bisher die entstehenden Betriebskosten ihre Berücksichtigung bei der TI-Miete finden?
     
  13. GJH27

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    Kann evtl passieren - wobei aber auch ein Anwalt vom Mieterschutz wissen sollte, was ne TI-Miete ist...

    ...notfalls erklärst das Vorgehen der Berechnung halt nochmal, damit's garantiert jeder verstanden hat... :91:

    Vorsicht Irrtum: die BK sind auch in der jetzigen TI-Miete schon enthalten!

    Die rechnerische Argumentation läuft so:
    - derzeitige TI-Miete 450,00 €
    - erhöhte Miete 530,00 €
    - Kontrolle 1: Kappungsgrenze max. 20 % ist eingehalten
    - Kontrolle 2:
    1) ortsübliche Vergleichsmiete (kalt) * qm = 500,00
    2) derzeit anfallende BK: 80,00 €
    --> ortsübliche TI-Miete: 580,00 €

    Die aktuell anfallenden BK müssen halt detailliert mit aufgeführt werden.
     
  14. GJH27

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    Weil ich Deine konkreten Zahlen bislang erfolgreich überlesen hab:

    Bei einer Erhöhung der derzeitigen TI-Miete um die maximal zulässigen 20 % kommt man auf 422,50 * 1,20 = 507,00 für die nächsten 3 Jahre. Ist zwar etwas weniger als die gewünschten 512,50 - allerdings sind die 507,00 per Mieterhöhungsverlangen
    a) bereits ab Mai möglich (bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens noch im Februar),
    b) ohne basarmäßig auszuhandelnde Vertragsänderungen möglich,
    c) kann die Zustimmung des Mieters zum normalen MEV eingeklagt werden.

    Unter'm Strich (und grad wenn der Mieter eh schon bockt) würd ich die "sichere" Variante ner Erhöhung um 84,50 monatlich per MEV wählen, anstatt wegen weiteren 5,50 monatlich irgendwelche Verhandlungen zu versuchen, die das Wirksamwerden der Erhöhung um mehrere Monate verzögern können (in denen weiter nur die aktuelle Miete fällig wird).
     
  15. #14 Mackintosh, 03.02.2014
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    OK, das sind alles sehr brauchbare Infos!

    Ich habe in den letzten Stunden fleißig gerechnet und glaube, dass ich jetzt auf dem richtigen Weg bin.

    In der Tat darf ich nicht den Denkfehler machen, dass die z.Zt. gezahlte TI-Miete keinen BK-Vorschuss beinhaltet. Dieser ist ja in der Tat vorhanden, jedoch befindet sich damit der Kaltmietpreis pro qm² unter dem in der Wohngegend zulässigen Höchstsatz.

    Gibt es irgendwo eine brauchbare Definition für den Begriff Teilinklusivmiete? Habe diesen Ausdruck ehrlich gesagt hier zum ersten Mal aufgeschnappt.
     
  16. Syker

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    Hallo mackintosh

    Teilinklusiv bedeutet das die BK teilweise in der Miete enthalten sind. Es gibt ähnlich einer Kaltmiete mit BK-Pauschale keine weitere Abrechnung. Hat aber den Vorteil bei Erhöhungen wird der Anteil für die BK mit erhöht.

    Wichtig: Teilweise BK daher weil in den meisten Fällen eine Pauschale für die Heizkosten nach HeizkostenV nicht zulässig ist.
    Sonst würde man von einer Warmmiete sprechen.

    VG Syker
     
  17. #16 Mackintosh, 03.02.2014
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    Bei der Teilinklusivmiete ist eine separate Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten erforderlich, habe ich das richtig verstanden? Wenn ja, kann ich zwar die Miete auf den zulässigen Preis pro qm² anheben, den bisher errechneten BK-Vorschuss hinzuaddieren und somit auf die neu zu zahlende Gesamtmiete kommen... muss aber auch eine Rechnung für Heizung und Warmwasser anfertigen. Oder?
     
  18. Syker

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    Um das einigermaßen genau erklären zu können, müsste man wissen:
    1. Die Wohnsituation (Art des Hauses, Anzahl der Wohnungen, wo wohnst du)
    2. Was ist in den jetzigen 422,50€ enthalten (ist das inkl. Heizkosten?)
    3. Wenn inkl. - wie hoch waren die anteiligen Heizkosten im letzten Abrechnungszeitraum (Jahr)
    4. Wie hoch liegt die ortsübliche Vergleichsmiete?
    5. Wann wurde die M zuletzt erhöht und um wieviel (wegen Kappungsgrenze)

    VG Syker
     
  19. #18 Mackintosh, 03.02.2014
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    Zu Punkt 1: Ein sich in einer Zeile mit baugleichen Häusern befindliches Gebäude mit 6 Mietparteien. Errichtet Anfang der 80er Jahre.

    Zu Punkt 2: In den jetzigen EUR 422,50 ist laut Abmachung mit dem Vorbesitzer alles enthalten. Eine BK-Abrechnung wurde nie angefertigt, die anfallenden Jahreskosten werden mir als Eigentümer jedoch von der Hausgesellschaft in Rechnung gestellt, monatlich zahle ich bereits einen Vorschuss dafür.

    Zu Punkt 3: Laut der mir vorliegenden Abrechung der Hausverwaltung werden folgende umlagefähigen Kosten genannt: Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherung, Müllgebühren, Oberflächenabwasser, Heizungswartung, Gartenpflege, Winterdienst, Hausmeister, Hausflurreinigung, Strom SAT-Anlage, Wasser/Kanal, Grundgebühr Wasser, Strom allgemein und Schornsteinfeger. Heizkosten zahlt der Mieter offensichtlich anderweitig, wenn ich das richtig beurteile. Aufgrund der Summe für die umlagefähigen Kosten habe ich einen BK-Vorschuss von EUR 57,00 pro Monat errechnet.

    Zu Punkt 4: In der Wohnanlage und der umliegenden Region ist ein qm² Preis von EUR 7,00 üblich. Berücksichtige ich den genannten, in der bisherigen Zahlungspraxis jedoch nicht extra aufgeführten BK-Vorschuss, zahlt der Mieter einen qm² Preis von EUR 6,00 bis ungefähr 6,50.

    Zu Punkt 5: Der Mieter ist dort vor einem Jahr eingezogen, gleichzeitig hat der Vorbesitzer der Wohnung die "alles inklusiv"-Miete um EUR 25 angehoben.
     
  20. Syker

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    Das mit den Heizkosten ist mir leider noch nicht ganz klar.
    Was ist denn da für ne Heizung installiert?

    VG Syker
     
  21. #20 Mackintosh, 03.02.2014
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    Das frage ich mich momentan auch. Bin ja noch nicht lange Eigentümer der Wohnung, viele Dinge sind für mich Neuland. Werde gleich morgen früh bei der Hausgesellschaft anrufen und mich wegen der Heizkosten erkundigen. Normalerweise müssten die doch in den BK enthalten sein?!
     
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