Betriebskostenabrechnung Gartenpflege Allgemeinstrom PAUSCHAL?

Dieses Thema im Forum "NK - Ankündigungen!" wurde erstellt von sabsi76, 21.03.2012.

  1. #1 sabsi76, 21.03.2012
    sabsi76

    sabsi76 Neuer Benutzer

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    Hallo, wir wohnen in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Der Mieter der Wohnung ist ausgezogen. Ich möchte bei der BKAbrechnung 2011 Gartenpflege und "Allgemeinstrom" für Beleuchtung außen und im Treppenhaus abrechnen. Da wir eigentlich ein 1FH sind, haben wir keinen Extra-Zähler für Allgemeinstrom. Ist es zulässig den Betriebskostenspiegel (bei Allgemeinstrom Beleuchtung z.B. 0,05 € pro qm Wohnfläche pro Monat) anzusetzen, sozusagen als Pauschale?

    Und bei der Gartenpflege ist es so, dass der Mieter eine Terasse zur Verfügung hatte, die auch genutzt wurde, aber von meinem Mann und mir Hecken und Beete gepflegt wurden (bzw. werden). Ist auch hier, weil wir z.B. den Strom des Rasenmähers auch nicht über einen Extrazähler abrechnen können, zulässig, den Betriebskostenspiegel zugrunde zu kegen? Ich hoffe auf einen schnelle Antwort. LG
     
  2. AdMan

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  3. #2 BarneyGumble2, 21.03.2012
    BarneyGumble2

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    Es kommt ganz drauf an, welche Posten im Mietvertrag vereinbart wurden (bzw. Hinweis auf die BetrKVO) und vor allem, ob eine Nebenkostenvorauszahlung oder eine Nebenkostenpauschale vereinbart wurde.
    Ich könnte mir mangels Zähler vorstellen, dass mit einer vereinbarten monatlichen Pauschale sämtliche Kosten abgedeckt sein könnten.
     
  4. #3 sabsi76, 21.03.2012
    sabsi76

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    Hallo, im Mietvertrag ist nichts besonderes dazu vereinbart. Wir haben einen Mustervertrag abgeschlossen - ohne zusätzliche Vereinbarungen. Als NK-Zahlungen sind Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart - keine Pauschale. Nun verrechne ich die geleisteten Zahlungen mit den anzusetzenden Kosten und frage mich, wie ich Allgemeinstrom und Gartenpflege abrechnen kann...
     
  5. Heizer

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    Also was den Strom für die Heizung angeht, so sind 3% der Brennstoffkosten üblich. Und beim Rest fällt mir gerade nix ein, was an Allgemeinstrom in einem EFH anfallen sollte.

    Die halbe kWh für den Rasenmäher kannst Du getrost unter den Teppich fallen lassen. Oder hast Du 3x die Woche ein Fußballfeld zu mähen gehabt?

    Bei der Gartenpflege wird es schwieriger. Waren denn die Hecken und Beete mitvermietet? Oder nur die Terasse? Was wurde dazu im Mietvertrag vereinbart? Von wie viel Stunden Eigenleistung reden wir hier überhaupt?
     
  6. #5 Papabär, 22.03.2012
    Papabär

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    Der Betriebskostenspiegel stellt maximal einen Richtwert dar und ist für die Verwendung in einer Betriebskostenabrechnung m.E. weder geeignet, noch zulässig.

    Für die Umlage der Gartenpflegekosten ist es m.E. unerheblich, ob der Mieter einen Teil der Grünfläche mitgemietet hat. Vielmehr ist entscheident, ob er die gesamte Fläche nutzen kann, oder ob sich z.B. der Eigentümer einen Bereich zur ausschließlichen Selbstnutzung vorhält. In diesem Fall dürften natürlich nur die Kosten für den allgemein nutzbaren Teil umgelegt werden ... mietvertraglich Vereinbarung vorausgesetzt.

    Was die Kosten für die Neubepflanzung der Hecke angeht, hapert es IMHO jedoch an der erforderlichen Regelmäßigkeit. Sollte es tatsächlich regelmäßig erforderlich sein, diese Hecke neu zu bepflanzen, empfehle ich eher die Errichtung einer grün bemalten Mauer.
     
  7. #6 lostcontrol, 22.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 22.03.2012
    lostcontrol

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    sowas gibt's nur umgangssprachlich, wie RMHV sicher noch erklären wird.
    ein haus mit 2 wohnungen ist ein 2-parteien-haus und kein einfamilienhaus.

    wie hast du denn bisher abgerechnet?
    und was steht im mietvertrag bezüglich betriebskosten?

    wie gesagt: eben nicht.
    nachdem RMHV mich gefühlte 150.000 mal darüber aufgeklärt hat (und sowohl bauamt als auch finanzamt derselben meinung sind) denke ich du solltest dich auch von diesem umgangssprachlichen begriff verabschieden - selbst wenn das 'ne winz-wohnung ist.

    zulässig ist, was ihr mietvertraglich vereinbart habt.
    in solchen sondersituationen empfiehlt es sich aber, entweder die kaltmiete hoch genug anzusetzen, damit einen der allgemeinstrom nicht jucken muss (der ja üblicherweise nur für treppenhaus und aussenbeleuchtung, heizung und noch ein bisschen anderen kleinkram anfällt, sprich: relativ wenig an kosten ausmacht).
    wenn man allerdings korrekt abrechnen will, sollte man dafür einen extra-zähler einbauen. dass sich das nicht lohnt muss ich wohl nicht erklären - das bisschen geld um das es da geht, verdienen selbst niedriglöhner in der zeit die sie für die entsprechende abrechnung aufwenden müssten locker. wir reden von ein paar glühbirnen und evtl. ein bisschen strom für die heizungspumpe, oder?

    wenn nur die terrasse vermietet wurde, was hat das dann bitte mit gartenpflege zu tun? üblicherweise definiert sich "terrasse" ja eben NICHT als zu pflegende grünfläche sondern ist gepflastert, gefliest oder ein holzdeck.
    dass man natürlich die gartenpflege, selbst wenn sie nicht durch die mieter nutzbar ist, umlegen darf ist klar - allerdings müsste auch hier erstmal mietvertraglich die entsprechende grundlage gelegt worden sein sowie bisherige abrechnungen entsprechend getätigt worden sein.

    den betriebskostenspiegel? wie kommst du denn auf die idee dass der anzuwenden wäre? habt ihr das mietvertraglich vereinbart dass nach betriebskostenspiegel "abgerechnet" wird oder wie? kann ich mir nicht vorstellen. umlegen kannst du nur tatsächlich entstandene kosten, nicht mehr und nicht weniger. wenn du den strom (strom??? zum rasenmähen??? von wieviel quadratmeter garten reden wir hier um himmels willen???) nicht extra messen kannst, dann könntest du ihn immerhin ausrechnen. du weisst ja hoffentlich was euer rasenmäher so verbraucht und kannst das entsprechend abrechnen. aber der betriebskostenspiegel gibt ganz sicher nichts her bezüglich xyz quadratmeter rasenmähen (wie oft eigentlich? 2x im jahr oder 1x die woche?), weder bezüglich stromverbrauch noch bezüglich benzinverbrauch. ich zumindest kenne keinen betriebskostenspiegel in dem aufgeführt wäre wieviel "englischer rasen" pro monat bzw. pro jahr kosten würde bzw. im vergleich dazu "schwäbische grünfläche" usw.

    ich hab so ein bisschen das gefühl hier wird ganz gewaltig kleingekrämert. warum?

    allein das mit der gartenpflege - wenn der einlieger garkeine nutzung mitgemietet hat, kann man ihm das zwar trotzdem theoretisch aufs auge drücken (wegen der allgemeinen optik), aber ist das nicht ein bisschen sehr extrem ihn an tatsächlich nicht messbaren kosten beteiligen zu wollen, die letztendlich nun wirklich nicht allzu hoch sind? ich komm da nicht ganz so mit, welche intention dahinter steckt.

    ich hab 'ne ähnliche situation, einliegerwohnung im privathaus, allerdings mit gartenmitbenutzung, ausdrücklich aber OHNE erlaubnis zur eigenständigen gartennutzung im sinne von bepflanzung etc. (hey - das ist MEIN garten, die grünfläche mitbenutzen ist kein problem, aber was da gepflanzt wird und wie entscheide ganz allein ich), dafür aber auch keinerlei verpflichtung zur gartenpflege oder auch nur finanzieller beteiligung daran. allerdings hab ich bisher allen einliegern mündlich und jederzeit zurückziehbar erlaubt a) sich an meinen kräuterbeeten im rahmen des üblichen zu bedienen und b) das eine oder andere kräutlein oder blümelein im direkten "einzugsbereich" der wohnung ohne anrechte auf dauerhaftigkeit zu pflanzen (sofern's nicht beim rasenmähen gestört hat).

    allerdings dürfte mein garten wohl deutlich grösser sein als eurer und ich käm nie im leben auf die idee dort auch nur den versuch zu unternehmen mit strom zu mähen. und englischen rasen hab ich auch nicht. das benzin fürs rasenmähen kostet mich grob geschätzt 25 euro im jahr (hoch angesetzt - 3 mal ungefähr müssen wir den 5-liter-kanister der dafür bereitsteht jährlich befüllen), zu mähen sind ca. 500qm. gemäht wird üblicherweise erstmalig im april und letztmalig im oktober, je nach wetter manchmal öfter, manchmal seltener. und das mit einem guten alten "toro"-rasenmäher den noch mein opi (gott hab ihn selig) angeschafft hat, der vor über 20 jahren gestorben ist. ja ok, der toro bzw. dessen messer müssen ab und an nachgeschliffen werden, das machen wir teils selbst, aber ab und an (alle 2 jahre oder so?) geb ich 'nem spezialisten dafür auch nochmal 'n zwanni. öl will der toro auch ab und an, logisch. und ab und an braucht er 'ne neue zündkerze, wenn's die drahtbürste nimmer tut.

    ich fänd's irgendwie total albern sowas mit einliegern abzurechnen, erst recht wenn sie den garten - wie bei euch - eh nicht nutzen (dürfen).
    selbst bei mir, wo die einlieger jederzeit quasi alles mitnutzen dürfen (das entsprechende verhältnis natürlich vorausgesetzt) fänd ich das ziemlich bescheuert wegen 'nem euro im monat oder sowas um den dreh rumzuzicken.

    sprich:
    für mich stellt sich da vor allem eine frage:
    habt ihr zuviel zeit oder warum macht ihr wegen der paar kröten so rum? worum geht's denn wirklich?

    und sag jetzt bloss nicht "der garten macht soviel arbeit..." - ich würde antworten: tja, warum habt ihr garten?

    loschdi
     
  8. #7 lostcontrol, 22.03.2012
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    ich glaub die wichtigste frage wurde noch garnicht gestellt:
    ist das EUER haus?

    wenn du keinen extra-zähler für allgemeinstrom hast, wirst du dir wohl - sofern du dir das echt antun willst "korrekt" abzurechnen - die mühe machen müssen das selbst auszurechnen, wieviel das ausmacht. du allein weisst ob du altmodische 100-watt-glühbirnen im treppenhaus hast oder moderne (giftige) energiesparbirnen. den stromverbrauch kennst du aber, der steht nämlich drauf.

    meiner ansicht nach nicht. schon garnicht nach deiner definition. in einem "einfamilienhaus mit einliegerwohnung" wird es wohl deutlich weniger treppenhaus geben als in einem 60-parteien-wohnblock und entsprechend weniger glühbirnen. und mit der quadratmeterzahl der wohnung hat die treppenhausbeleuchtung ohnehin nichts, aber auch garnichts zu tun.

    du könntest maximal (sofern mietvertraglich vereinbart) die PFLEGE der hecken und beete umlegen. die ANLAGE der hecken und beete kannst du nicht umlegen, die kannst du aber steuerlich geltend machen. gleiches gilt für die anlage von gartenwegen, zusätzlichen gepflasterten "sitzplätzen", das fällen von bäumen bzw. die neuanpflanzung von bäumen usw.
    streng genommen könnte ein mieter sogar mietminderung verlangen, wenn du den garten so anlegst, dass er in seinen augen plötzlich deutlich hässlicher ist als bei anmietung der wohnung.
    das gilt auch dafür, wenn du den garten plötzlich verwahrlosen lässt.

    merke: heckenschnitt etc. gehört zur "gartenpflege", neuanpflanzung von hecken eben NICHT und ist deshalb auch nicht umlegbar.
     
  9. Berny

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    Betriebskosten sind keine zusätzlichen Vereinbarungen, sondern Teil eine jeden Mietvertrags.
    Was genau wurde denn bzgl. der Art der auf die Mieter umlegbaren BK vereinbart?
     
  10. #9 Stefanie_P, 23.03.2012
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    Hallo,

    ich glaube mit Mustervertrag ist ein Dokument aus dem Internet gemeint wo nur so allgemeine Sachen drin stehen die dann entsprechend per Hand auszufüllen sind. Ich habe auch einen solchen Vertrag und musste nur Name Mieter/Vermieter, m², Nutzung gemeinsamer Bereiche, Garage,...eintragen.

    Da ich mir mit der Betriebskostenabrechnung auch nicht so im Klaren bin frage ich mich derzeit ob man lieber ein Dokument von einer Fachperson aufsetzen lassen soll.
    Neulich hatten wir mehrere Flyers im Briefkasten wo neue Anwälte mit Schwerpunkt Mietrecht warben.

    Habt ihr eure Verträge selbst gemacht oder fachmännisch aufsetzen lassen?
     
  11. Pharao

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    :wink5:

    ??? Sorry, aber es gibt keine vorgefertigten Mietverträge wo alles schon ausgefüllt drinen steht ! Name, Mietehöhe, ect müssen immer per Hand oder per PC noch vom Vermieter eingetragen werden .....

    Und wo ich einen Mietvertrag herbekomme, das spielt eigentlich keine Rolle, hauptsache er ist aktuell nach der aktuellen Rechtsprechung. Bei kostenlosen Mietverträge aus unsicheren Internetseiten, wäre ich aber sehr vorsichtig !

    Wenn du zu einer vertrauenswürdigen Seite aus dem Internet oder irgendwelchen Vermietervereinen gehst und dir dort den Mietvertrag käuflich erwirbst, dann gibt es in der Regel auch ein Zusatzblatt, wo was wie einzutragen ist bzw eine kleine Erklärung dazu, sodass eigentlich jeder Laie das auch selber ausfüllen kann.

    Auch wenn du das jetzt einen Fachanwalt ausfüllen lässt (der wird sich freuen ==> leicht verdientes Geld), dann ist das auch keine 100% Garantie. Denk doch mal an die Schönheitsreparaturklausel ! Damals war das aktuelles Recht und hatte Gültigkeit. Heute sind starre Fristen ungültig .....

    Sehe ich auch so und würde das eher als sehr sehr kleinlich empfinden, wenn man hier eine Gartenpflege abrechnen will, nur wegen dem optischen Bild (auch wenn`s erlaubt wäre) .......

    Ob das nun möglich wäre oder nicht, das ist mir eigentlich wurscht, da ich es eher auch so sehe wie du "hey - das ist MEIN garten, die grünfläche mitbenutzen ist kein problem, aber was da gepflanzt wird und wie entscheide ganz allein ich".

    Und genau deswegen geht die Gartenpflege auch voll zu unseren Lasten und der Mieter hat keinerlei Rechte am Garten. Es ist also eine nette Geste von uns, das der Mieter großzügigerweise den Garten kostenlos mitbenutzen darf. :84:

    Den großen Vorteil den auch ich hierbei sehe, ich kann mit dem Garten machen was ich will ohne das ein Mieter sich beschweren könnte.
     
  12. #11 Stefanie_P, 23.03.2012
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  13. #12 lostcontrol, 23.03.2012
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  14. Berny

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    Zitat von Stefanie_P
    Hier mal ein Beispiel: http://www.wohnungsboerse.net/files/...ietvertrag.pdf

    Richtig, und die gute alte ungültige Fristenregelung ist auch noch dadrinnen...
     
  15. #14 Papabär, 23.03.2012
    Papabär

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    Also komm Berny ... wenn losti Großbuchstaben hinkriegt, dann wirst Du das mit dem Zitieren wohl auch noch schaffen, oder?

    Fristenregelung ja ... aber hier m. E. nicht starr und demzufolge nicht ungültig.

    Im Übrigen wird die Umlage der Betriebskosten gem. BetrKV vereinbart ... ich bin mir zwar nicht sicher, könnt´ aber sein dass das genügt.
     
  16. #15 Pharao, 24.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 24.03.2012
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    Sorry, aber von kostenlosen unsicheren Seiten würde ich keine Mietverträge mir runterladen, geschweige denn benutzen !

    Nur mal als Beispiel: dieser kostenlose Mietvertrag laut Link besteht lediglich aus 6 Seiten, der aktuelle kostenpflichtige von Haus&Grund aus mitlerweile 16 Seiten ......

    Fehlen tut zB in dem kostenlosen Mietvertag, alles was Umlagefährig wäre, denn das müsste man auf einen extra Blatt dazulegen. Steht sogar drinen: "BetrKV siehe Anlage 1". Und Anlage 1 ist nicht im PDF enthalten, genauso wenig wie die Hausordnung, ect .....

    Die Schönheitreparaturen wären m.E. gültig, aber wer weis was da sonst noch so fehlt oder evtl nicht mehr der aktuellen Rechtsprechung entspricht.....
     
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