Betriebskostenabrechnung Heizkosten/ Betriebskosten getrennt aufführen?

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Wetterfrosch, 17.11.2014.

  1. #1 Wetterfrosch, 17.11.2014
    Wetterfrosch

    Wetterfrosch Neuer Benutzer

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    Um keine getrennten Abrechnungen erstellen zu müssen, läßt der Vermieter im vorgedruckten Mietvertrag (eines Vermietervereines) die einzelnen Beträge für Betriebskosten und Heizkosten frei und trägt nur den Gesamtbetrag ein.
    Einige Zeit später muß er eine Betriebskostenabrechnung erstellen und dabei auch die Vorauszahlungen erhöhen. Reicht es auch hier, nur den Gesamtbetrag aufzuführen? Und wie muß er diesen bezeichnen? Betriebskosten inkl. Heizkosten, Gesamtkosten, Summe der Betriebskosten? Er muß ja alte und neue Miete (Kaltmiete+Betriebskosten) gegenüberstellen und will sich den Vorteil einer gemeinsamen Abrechnung erhalten.

    Zudem taucht beim Erstellen der Abrechnung eine weiteres Problem auf. Die WEG rechnet bei einzelnen Posten der Betriebskosten das gesamte, aus mehreren Häusern bestehende Objekt ab und teilweise auch nur das einzelne Mehrfamilienhaus mit der Mietwohnung. Somit existieren zwei verschiedene Abrechnungsschlüssel. Diese müssen sicher gemeinsam in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden?
    Für die Abrechnung der anderen Häuser steht dann der Betrag Null für die Wohnung des Mieters, diese sind aber in der Gesamtsumme enthalten. Muß der Vermieter das jetzt auch komplett so übernehmen oder kann er nur die die Wohnung des Mieters betreffenden Teile übernehmen? Für die Wohnung des Mieter würde sich dadurch nichts ändern, nur die Gesamtsumme der Betriebskosten weicht dann ab.
     
  2. AdMan

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  3. Syker

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    Hallo Wetterfrosch,

    Dein erster Punkt ist ganz einfach zu beantworten:
    Heizkosten sind ein Teil der Betriebskosten und auch als Unterpunkt in der BetrkV aufgeführt.
    Zusätzlich kommt allerdings das die Abrechnung der Heizkosten gemäß HeizkostenV nach ganz bestimmten Regeln durchgeführt werden muss.

    Desweiteren ergeben sich die Verteilerschlüssel für die BK-Abrechnung des M aus dem MV nicht aus der Hausgeldabrechnung. Dies führt regelmäßig zu Abrechnungsproblemen.
    Dann muss die BK-Abrechnung für den M verständlich und nachvollziehbar sein. Wenn du jetzt Punkte aufführst die den M nicht betreffen, könntest du diese Kriterien verletzen.

    VG Syker
     
  4. #3 Wetterfrosch, 18.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 18.11.2014
    Wetterfrosch

    Wetterfrosch Neuer Benutzer

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    Natürlich gehören die Heizkosten zu den Betriebskosten, deswegen verstehe ich nicht, warum die in der Gegenüberstellung bisherige Miete/ neue Miete extra aufgeführt werden müssen (oder doch nicht?). In der Betriebskostenabrechnung sind sie als "individuelle Abrechnung" aufgeführt und eine Kopie des Ablesedienstes, der die Abrechnung nach den Vorgaben für den Mieter erstellt hat, liegt bei.
    Ja und wie lauten diese Regeln? Muß die nicht der Ablesedienst berücksichtigen, der die Abrechnung erstellt hat? Ich habe nun schon viele Netzseiten zur Betriebskostenabrechnung gelesen, aber der von mir hinterfragte Punkt blieb leider überall offen...

    Wenn ich einen anderen Abrechnungsschlüssel verwende (es gibt doch nur Wohnfläche oder Miteigentumsanteil, was letztlich prozentual genau das gleiche ist), dann wird die Abrechnung doch gerade nicht mehr übersichtlich und vergleichbar?

    Also jetzt weiß ich leider nicht viel mehr als vorher. Nur das ich die Posten, die für den Mieter = 0 sind, herausfallen lassen darf. Habe die Abrechnung bisher immer analog dem Zwangsverwalter vorgenommen, der die letzte Abrechnung erstellt hat und bisher waren damit alle Mieter zufrieden...
     
  5. Andres

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    Vielleicht doch. Daher wird in 99,... % aller Themen zur BK-Abrechnung hier im Forum auch gefragt: Was steht im Mietvertrag bzgl. der Betriebskosten?

    Das ist auch hier entscheidend.
     
  6. #5 Wetterfrosch, 18.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 18.11.2014
    Wetterfrosch

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    Hm...das entscheidende für mich ist erst mal, ob ich bei der Gegenüberstellung der bisherigen Miete und der neuen Miete die Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen getrennt aufführen muß oder nicht. Kann mir das denn niemand sagen?
    Im Mietvertrag steht dazu wie oben erwähnt: "Um keine getrennten Abrechnungen erstellen zu müssen, läßt der Vermieter im vorgedruckten Mietvertrag (eines Vermietervereines) die einzelnen Beträge für Betriebskosten und Heizkosten frei und trägt nur den Gesamtbetrag ein." Es steht also da "Der Mieter leistet monatliche Vorauszahlungen auf...(beide Felder frei) und darunter: Insgesamt 150 Euro. Mehr finde ich zu diesem Sachverhalt nicht!

    Zum Umlageschlüssel steht da: "der Vermieter ist berechtigt, die Betriebskosten entsprechend den Beschlüssen und Regelungen der WEG zu verteilen."
    Dann erfolgt eine Aufstellung, wie es auf der letzten WEG-Abrechnung Abrechnung erfolgt ist. und "Umlage/ Abrechnung erfolgt gemäß Anlage" - hier ist eine Kopie der letzten Abrechnung der WEG dem Mietvertrag beigefügt. Inzwischen erfolgt z.B. die Gartenpflege nicht mehr nach Wohneinheit, sondern auch anteilig nach Wohnfläche...
     
  7. #6 sara, 18.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 18.11.2014
    sara

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    Was genau ist das Problem?
    Ich verstehe es nicht. :smile009:
    Hast du eine Mieterhöhung gemacht oder möchtest du dies machen?
    Geht es um einen neuen Mietvertrag?
    Oder was?

    Ich nehme die Mietverträge von "Haus und Grund" und habe da noch keine Ausfüllprobleme gehabt.

    Es genügt, wenn du im Mietvertrag auf § 27 Betriebskostenverordnung verweist und die Summe der Vorauszahlung da einträgst.
    Das müsste in deinem Mietvertrag auch so drinnen stehen.
     
  8. #7 Wetterfrosch, 18.11.2014
    Wetterfrosch

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    Ich nehme auch diese Mietverträge. Wie in der Überschrift angegeben, geht es um die Betriebskostenabrechnung. Ich möchte die Vorauszahlungen erhöhen. Dazu stellt man zum Schluß die bisherige Miete der neuen gegenüber (Kaltmiete + Vorauszahlungen = Gesamtmiete). Es stellt sich nur die Frage, ob ich dort die Vorauszahlungen für sonstige Betriebskosten und Heizkosten getrennt angeben muß, weil ich das in allen bisherigen Mietverträgen so gesehen habe. Lt. Mietvertrag gibt es aber nur eine Vorauszahlung für die Betriebskosten - die Gesamtkosten.
     
  9. sara

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    Hier ein Link auf dem du eine korrekte Formulierung (ganz unten) für die Erhöhung der Betriebskosten findest.

    http://www.haufe.de/immobilien/verw...ach-560-abs-4-bgb_idesk_PI9865_HI1091628.html

    Wenn im Mietvertrag jetzt nur eine Summe steht, dann gibst du den neuen Vorauszahlungsbetrag auch so an, und splittest nicht.
    Zum Schluss dann die zu zahlende Gesamtsumme aus Miete + neuer Vorauszahlung
     
  10. Syker

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    Hallo Wetterfrosch,

    Wenn du die Vorauszahlungen bisher nicht getrennt hast musst du das m.E. jetzt auch nicht tun.

    Also Kaltmiete plus gesamte Vorauszahlung ergibt Warmmiete.

    Was du mit dem Gegenüberstellen meinst ist mir allerdings immer noch nicht so ganz klar...

    Zum Verteilerschlüssel sei noch angemerkt das die Änderung von WE auf Fläche dem M i.d.R. vor Beginn des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden müsste.

    VG Syker
     
  11. #10 Wetterfrosch, 23.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 23.11.2014
    Wetterfrosch

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    Vielen Dank. Die korrekte Formulierung habe ich übernommen. Früher hatte ich nur den Satz verwendet: "Auf Grund des Abrechnungsergebnisses der Betriebskostenabrechnung erhöhe ich die Vorauszahlungen auf..."
    Alles andere steht ja eigentlich schon in der Abrechnung drin.

    Hm...in der Regel vor Beginn des Abrechnungszeitraumes dem Mieter mitgeteilt werden müßte...
    Naja, die Ausnahme bestätigt ja die Regel und "müßte" ist nicht "muß" ;-) Bleibt zu hoffen, daß der Mieter das nicht ganz so eng sieht... Hätte wohl bei der WEG-Versammlung besser aufpassen sollen, habe es leider auch erst bei Erhalt der Abrechnung bemerkt.

    Mit Gegenüberstellen war Folgendes gemeint:

    neue Miete:
    Kaltmiete 600 Euro
    +Vorauszahlung für die BK 170 Euro
    = Gesamtmiete 770 Euro

    bisherige Miete:
    Kaltmiete 600 Euro
    +Vorauszahlung für die BK 150 Euro
    = Gesamtmiete 750 Euro

    Oder ist das heute nicht mehr so üblich? War auf allen anderen Mieterhöhungen, die ich bisher gesehen habe, immer so aufgeführt.
     
  12. Berny

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    Ich verstehe (auch) nicht, weshalb sich manche VM das soo schwermachen: Bei mir beinhalten die (Gesamt-)Betriebskosten die Heizungs- UND Nebenkosten.
     
  13. Syker

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    Hallo Wetterfrosch,

    Demnach wäre das zumindest früher üblich gewesen. Da ich erst 3 Jahre dabei bin kann ich dazu leider nix sagen.

    Du musst nur aufpassen das es für den M verständlich bleibt.
    Ich persönlich würde mich hauptsächlich auf die Anpassung der BK beziehen und dann nur einmal mit der Kaltmiete die neue Gesamtmiete berechnen/erwähnen.

    Ist zu deinem (geplanten) Vorgehen allerdings kein so großer Unterschied.

    VG Syker
     
  14. sara

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    sollte auch genannt sein, auch wenn man sich das ausrechnen kann.

    Die Anpassung wird immer erst nach der Betriebskostenabrechnung gemacht.
     
  15. Berny

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    Logisch, und sie kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter kommen.
     
  16. Andres

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    Wenn man unterschiedliche Abrechnungszeiträume hat, kann das sinnvoll sein. Ansonsten gebe ich dir Recht: Man muss nicht immer alle Felder im Formular ausfüllen ...
     
  17. Syker

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    Hallo Sara,

    Das o.g. Bezog sich nicht auf die Anpassung der Vorauszahlung sondern die Änderung des Verteilerschlüssels.

    VG Syker
     
  18. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Syker,
    OK, das habe ich aus dem von mir zitierten Beitrag nicht rausgelesen.

    Im Beitrag 5 wurde das gefragt und von dir in 9 auch beantwortet.
    Insofern ist meine Antwort wenn es um die Fragestellung "Änderung des Verteilerschlüssels" geht, nicht richtig.
     
  19. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Es handelt sich um keine Mieterhöhung!

    Warum tust Du Dich so schwer die Zeile "+Vorauszahlung für.."in
    z.B. Vorauszahlung für
    Betriebskosten 90 Euro
    Heizkosten 60 Euro

    zu ändern?
     
  20. #19 Wetterfrosch, 01.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.12.2014
    Wetterfrosch

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    Keine Mieterhöhung? Aber die Gesamtmiete erhöht sich doch?
    Oder trifft das nur bei einer Betriebskostenpauschale zu?
    Stand jedenfalls wortwörtlich so in einem früheren Schreiben, wo die Hausverwaltung noch mit dem Mieter abrechnete.
    Entweder hat sich das zwischenzeitlich auch geändert oder die Hausverwaltung hat es damals falsch benannt.

    Ich tue mich deswegen schwer, weil eine getrennte Aufführung u.U. eine getrennte Abrechnungspflicht nach sich ziehen kann. Getrennt müssen dann unter Umständen sogar die Vorauszahlungen für sonstige Betriebskosten und Heizung abgerechnet werden. Wenn man das nicht macht, ist die Abrechnung möglicherweise auf Grund eines Formfehlers unwirksam, obwohl Betriebs- und Heizkosten ja immer separat aufgeführt sind.
     
  21. dots

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    Ja, die sog. 'Gesamtmiete' erhöht sich. Nur leider ist das sprachlich/begrifflich eine extrem unglückliche Wortwahl.

    Streiche den begriff 'Gesamtmiete" und ersetze ihn durch z.B. durch "zu zahlender Betrag" o.ä. - das würde viele Probleme bereits vor ihrer Entstehung verhindern.
     
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