Betriebskostenabrechnung Lagerräume

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von clueless, 20.02.2016.

  1. #1 clueless, 20.02.2016
    clueless

    clueless Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen, ich bin neu hier und brauche Hilfe.

    Ich vermiete verschiedene Räume in einer Lagerhalle und möchte nun eine korrekte Betriebskostenabrechnung erstellen. Von der Logik her, würde ich die umlagefähigen Kosten nach m² auf die Mieteinheiten umlegen und dabei die individuelle Mietfläche eines Mieters ins Verhältnis zur gesamten vermietbaren Fläche setzen (NF), wobei dann Leerstand natürlich zu meinen Lasten geht.
    Inzwischen habe ich gehört, man müsste das aber zur Nettogrundfläche ins Verhältsnis setzen (NGF).
    Ich habe jetzt nach DIN 277 zwar mal versucht alle Flächen nach NF (vermietbare Nutzfläche), TF (technische Funktionsfläche) und VF (Verkehrsfläche) aufzulisten, aber es tauchen immer mehr Fragen auf...

    Bevor ich diese konkret stelle hier noch ein paar Infos:
    Es war früher ein Produktionsgebäude. Eigentlich wurde es angeschafft, um auf dem Dach eine Photovoltaik-Anlage zu installieren - ist auch erledigt.
    Aber bei Kauf der Immboilie waren schon 3 Einheiten vermietet und es kamen weitere Anfragen. Daher habe ich mir erstmal ein Muster für einen Gewerbemietvertrag besorgt und versucht diesen auf die Lagervermietung anzuwenden - fürchte, der ist noch nicht ganz in Ordnung, aber ich habe noch kein besseres Muster gefunden.
    Die Lagerhalle hat keine Heizung, aber Strom (jede Einheit separater Zähler) und für das ganze Gebäude stehen 2x2 Toiletten zur Verfügung. Es gibt keinen Wohnraum und auch keine Läden oder Büros - nur Lagerräume.
    Eigentlich bestehen die Flächen nur aus Mieteinheiten, Fluren, einer Treppe und den sanitären Einrichtungen - sprich nur NF & VF, da es weder Heizung noch Fahrstuhl o.ä. gibt. Die Flure und WC's sind für alle Mieter gleichermaßen zugänglich.

    Jetzt meine Fragen:
    Frage 1: wäre bei Verteilung nach m² ein Bezug auf die gesamte Vermietfläche (NF) zulässig oder muss es die NGF sein? Wenn ja, warum? So müsste ich als Vermieter ja auch die Anteile der VF bezahlen - ich würde diese Anteile aber auch gerne auf die Mieter umlegen, da diese die Flure ja auch nutzen.
    Frage 2: Gibt es umlagefähige Kosten bei denen der Leerstand rausgerechnet werden kann? z.Bsp. beim Wasserverbrauch?
    Frage 3: In der Lagerhalle gibt es zwei "tote Räume":
    1. ein Raum mit einem alten Öltank - wird nicht mehr genutzt &
    2. ein kleines Treppenhaus zu diesem Öltank (eine Etage), welches für keinen zugänglich ist & auch nicht nutzbar/vermietbar ist.
    Zu welchen Flächen müssen diese Räume zugerechnet werden? Oder kann man sie außen vor lassen?
    Ist der Öltankraum - auch wenn er nicht benutzt wird - Technische Funktionsfläche und das Treppenhaus dann Verkehrsfläche?
    Frage 4: Wo finde ich einen guten Mustervertrag für Lagerräume, wo auch das Thema Verweis auf Betriebskostenabrechnung, was ist geregelt & Vorauszahlungsabschlag eindeutig erklärt ist?

    Vielen Dank für eure Hilfe!!!
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

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    Hi Clueless,

    da das hier ja dann um gewerbliche Vermietung geht und nicht um Wohnraum, ist man da m.E. sehr frei was die Vertragsbedingungen angeht. Was steht denn in den einzelnen Mietverträgen dazu?



     
  4. Berny

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    Hallo clueless,

    ich verstehe das eigentliche Problem nicht.
    Berechnung der prozentualen Mietflächenanteile an der Gesamtnutzfläche, bei allen MVn die gleichen Betriebskostenbedingungen. Das müsste doch schon reichen, oder?
     
  5. Duncan

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    Gewerbemietvertrag: Grundsatz Geschäftsleute unter sich können vereinbaren was sie wollen. Also was sagt dein Mietvertrag?
    Danach rechnest du ab.
    Was möchtest du langfristig? Machen die Mieter das mit, weil sie das auch richtig finden? Wenn nicht, warten bis zur nächsten Neuvermietung und irgendwann ist man durch...

    Mal was ich so für Vorstellungen in meinen Gewerberäumen habe:
    Elektro, jeder seinen eigen Zähler, jeder zahlt seinen Anteil = super. Aber was ist zur Beleuchtung von Fluren, Sanitäranlagen usw. ausgehandelt? (siehe Vertrag) Ich rechne das gerne nach m² ab, da beendet ein Zollstock Diskussionen.
    Wasser, jeder Mieter, der Wasser abnimmt, seinen eigenen Zähler und es wird nach Verbrauch abgerechnet. Wasser für Außenanlage/Gemeinnutzung gibt es nicht. Regenwassersammler für die Sommerbewässerung von Sträuchern und Gehölzen. Abwasser analog zum Frischwasser, nach Abrechnung der Wasserbetriebe.
    Müll: möglichst jeder seine Tonne(n).
    Straßenreinigung: nach Fläche
    Winterdienst: kümmert sich jeder selbst drum. Sonst alle und dann Umlage nach Fläche.
    Nutzung der gemeinschaftlichen Sanitäreinrichtung: pauschal x € pro Einheit, Reinigungskraft/klare Regelung der Sauberhaltung (beliebtes Thema bei gemeinschaftlicher Nutzung).
    ...

    Also nochmal für dich: was hast du in deinem Mietvertrag vereinbart? Das gilt für und wieder dich. Danach musst du erst mal vorgehen.
    Du findest auch von H&G immer mal wieder brauchbare Vorlagen die du dann für dein Objekt passen machen musst. ggf. mit Hilfe eines Fachanwaltes, ja der kostet dann auch richtig Geld. Langfristig sollte er sich durch Streitvermeidung bezahlt machen. Wenn du selbst formulierst: mach es klar, deutlich, einfach, halte die Sätze kurz. Auf gar keinen Fall Fachtermini. Ein Richter soll ggf. merken, das da juristische Laien, einen Vertrag von und für Laien, nach alltäglichem Wortverständnis geschlossen haben.
     
  6. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    @ Clueless,

    gerade wenn du bei "null" anfängst, ist das m.E. sehr gut investiertes Geld, u.a. weil reine Vorlagen (egal woher du diese beziehst) eben i.d.R. nicht alles automatisch mit drinnen haben, was wichtig bzw. sinnvoll sein kann. D.h. "extra Vereinbarungen" wird man i.d.R. immer selber formulieren bzw. ergänzen müssen.

    Da du ja einige Mieter übernommen hast und i.d.R. nicht einseitig Verträge einfach abändern kannst, wäre ein Blick in die jeweiligen Mietverträge durchaus zu empfehlen. Ob es dann sinnvoll ist bei neuen Mietverträgen zB andere Abrechnungsmaßstäbe zu benutzen oder die Vermietung ggf. an ganz andere Konditionen knüpfst, das wird keiner von hier aus beurteilen können.



     
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