Betriebskostenabrechnung - Leerstand - dauerhafter Leerstand

Diskutiere Betriebskostenabrechnung - Leerstand - dauerhafter Leerstand im Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo Forumsmitglieder, als Neuling in einem Forum sollte man sich ja kurz vorstellen. Als Frührentner durch vollständige Erwerbsminderung...

  1. #1 heutenochdrandenken, 10.08.2011
    heutenochdrandenken

    heutenochdrandenken Gast

    Hallo Forumsmitglieder,

    als Neuling in einem Forum sollte man sich ja kurz vorstellen.

    Als Frührentner durch vollständige Erwerbsminderung bin ich Eigentümer eines Mehrfamilienhauses.

    Folgende Frage habe ich schon in zwei juristischen Forrn gestellt, bekomme aber eigentlich fast nur Antworten, die doch sehr vermieterfeindlich sind (Beispiel: "Eigentum verpflichtet" -das weiss ich auch so)

    In meinem Haus ergibt sich folgende Wohnraumbelegung:

    Zur Zeit bewohne ich eine Wohnung selbst, zwei sind vermietet, eine Wohnung ist mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit belastet, eine Wohnung ist stillgelegt.

    Bis Februar 2010 betrug die gesamte bewohnte Fläche 500,9 qm.

    Aufteilung:

    Wohneinheit Anzahl qm
    Wohnung 1 selbstgenutzt 156,70
    Wohnung 2 Wohnrecht 135,00
    Wohnung 3 Mieter K 43,00
    Wohnung 4 Mieter G 96,00
    Wohnung 5 Wohnrecht 70,20

    gesamt 500,90

    Nun gibt es Probleme mit der Betriebskostenabrechnung:

    Die Bewohnerin der Wohnung 5 (Wohnrecht) ist im Februar 2010, also vor ca. 1,5 Jahren verstorben.
    Nach Räumung der Wohnung (es handelte sich um Messi-Zustand) musste ich feststellen,dass eine Renovierung der Wohnung einer Kernsanierung gleichkommt.
    Es müssten sämtliche Leitungen, Fussböden, Decken, Wände, Haustür, Bad etc. -eben Rückbau auf Rohbauzustand- erneuert werden.

    Ich habe mich deshalb aus wirtschaftlichen Gründen entschlossen, die Wohnung nicht mehr zu vermieten.

    Für die Betriebskostenabrechnung 1.7.2009 - 30.6.2010 habe ich für den nichtgenutzten Zeitraum, also Februar bis Juni 2010 die auf die Wohnung entfallenen Kosten als Leerstand angesetzt und für diesen Zeitraum
    als Hauseigentümer übernommen.

    Für die Abrechnung 1.7.2010 bis 30.6.2011 habe ich die Wohnung aus der Betriebskostenabrechnung eliminiert.
    Dies war sicherlich ein Fehler und ich werde wohl die angefallenen Kosten für 2010 - 2011 selbst übernehmen müssen.

    Nun meine Frage:

    Es kann doch nicht sein, dass diese Wohnung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung lebenslänglich als "Leerstand" definiert bleibt.

    In einem nicht ganz vergleichbaren Fall (BGH, Urteil vom 31. 5. 2006 - VIII ZR 159/ 05) haben die Gerichte entschieden, dass schon ein Unterschied besteht zwischen "Leerstand" und "dauerhaftem Leerstand".
    Meine Frage ist nun, wie ist eigentlich "dauerhafter Leerstand" definiert?

    Kann mir jemand hier die Rechtslage erklären? Ist es für einen Hauseigentümer möglich, eine langfristig leerstehende Wohnung z.B. als Speicherraum o.ä. zu erklären (Änderung der Geschäftsgrundlage)

    Vielen Dank für die Antworten
     
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  3. #2 Unregistriert, 10.08.2011
    Unregistriert

    Unregistriert Gast

    "Es kann doch nicht sein, dass diese Wohnung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung lebenslänglich als "Leerstand" definiert bleibt."

    doch sicher.
    schau, am beispiel versicherung: du hast ja auch diese wohnung versichert, oder nicht? es gibt aber keinen mieter, auf den du die versicherung umlegen könntest, entsprechend sind das DEINE kosten...

    je nachdem was für verteiler du bei der betriebskostenabrechnung benutzt kann ein leerstand billiger oder teurer für dich werden, ...

    ansonsten:
    irgendwo hier im forum hat vor längerer zeit mal jemand erklärt, dass es möglich sei, einzelne wohnungen aus der rechnung zu nehmen - musst mal googeln, war wenn ich mich recht erinnere jemand vom finanzamt.

    was du in jedem fall machen könntest wäre es, die wohnung komplett stillzulegen und z.b. als lagerraum eintragen zu lassen etc. - das musst du mit dem stadtbauamt abklären. ebenso wie man z.b. dachböden zu wohnungen ausbauen kann, kann man ja auch wohnungen in lagerraum umwidmen.
    aber überleg dir das gut ob das sinnvoll ist - falls du jemals verkaufen willst, könnte das nachteilig sein.
    und ob's dir bei den betriebskosten wirklich vorteile bringt hängt halt - wie bereits erwähnt - auch stark davon ab mit was für verteilern du da arbeitest (z.b. wenn du was nach parteien umlegst oder nach WOHN-fläche).

    sinnvoller wär's sicherlich die wohnung zu sanieren. klar weiss ich dass das teuer ist, wir hatten auch schon ähnliche fälle, aber letztendlich ist das - wirtschaftlich gesehen - die beste variante.

    loschdi
     
  4. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    mmh also ich sag mal das Gesetz differenziert nicht nach vermieteter und unvermieteter Wohnfläche. Auch die leer stehende Wohnfläche ist gesetzlicher Umlagemaßstab im Sinne des § 556 a Abs. 1 BGB.

    Betriebskosten können nur auf den Mieter abgewälzt werden, wenn es eine vertragliche Vereinbarung darüber gibt, welche Betriebskostenarten auf ihn abgewälzt werden sollen (§ 556 Abs. 1 BGB).
    Ob die bisherige Wohnung als "Lager" umgewandelt werden kann, kann dir nur das zuständige Amt vor Ort sagen m.M.
     
  5. Tisha

    Tisha Erfahrener Benutzer

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    Gibt loschdi absolut Recht :-) es ist wirtschaftlicher den Schaden zu beseitigen, auch wenns eine Zeit dauert!!
     
  6. #5 heutenochdrandenken, 10.08.2011
    heutenochdrandenken

    heutenochdrandenken Gast

    Zitat Loschdi:
    "doch sicher.
    schau, am beispiel versicherung: du hast ja auch diese wohnung versichert, oder nicht? es gibt aber keinen mieter, auf den du die versicherung umlegen könntest, entsprechend sind das DEINE kosten..."

    Ich habe mittlerweile Besuch vom Aussendienstler der Gebäudeversicherung gehabt. Die Versicherung erklärt sich bereit, die Wohnung versicherungsmässig so zu behandeln, wie zum Beispiel Kellerräume oder Speicherräume und mir dies auch zu bescheinigen.

    Desweiteren hat die Heizungsablesefirma (weiss nicht, ob ich hier Namen nennen darf), ich nenne die Firma mal Br., die Wohnung aus der Abrechnung eliminiert, nachdem ich den Durchlauf der Heizkörper aus der Wohnung entfernt habe.

    Mal sehen, was daraus wird, betreibe wohl zur Zeit eine Gratwanderung.

    Freue mich über viele weitere Meinungen.
     
  7. #6 Unregistriert, 10.08.2011
    Unregistriert

    Unregistriert Gast

    "... nachdem ich den Durchlauf der Heizkörper aus der Wohnung entfernt habe."

    du willst also ernsthaft auf die beheizung der wohnung komplett verzichten?
    obwohl du weisst, dass du damit üble schäden an der bausubstanz riskierst?
    sorry, aber das kann ich beim besten willen nicht nachvollziehen. wenigstens überschlagen muss die wohnung doch werden, sonst riskierst du feuchtigkeit, somit auch schimmel, schäden am putz usw. - und das beschränkt sich möglicherweise nicht auf diese eine wohnung, gerade wenn's ein altbau ist, musst du damit rechnen dass die typischen schäden bei dauerhafter auskühlung der wohnung über die wände auf die anliegenden wohnungen übergreifen, möglicherweise auch die komplette fassade geschädigt wird usw.
    ich will ja nicht den teufel an die wand malen, aber ich halte das für 'ne ausgesprochene dummheit, die heizung komplett ausser betrieb zu nehmen, die dich unter ungünstigen bedingungen WEIT MEHR kosten kann als der leerstand an sich...

    loschdi
    (besorgt)
     
  8. #7 Martens, 10.08.2011
    Martens

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    es gibt halt Menschen, die unbedingt Kosten sparen wollen - koste es, was es wolle.

    kopfschüttelnd,
    Christian Martens
     
  9. Tisha

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    Na, da bleibt ja mir ja nur noch übrig zu sagen "Hut ab" bei soviel "Kreativität" du wirst vermutlich noch merken, wie sich das bezahlt macht. Deinen Mietern wünsche ich bereits jetzt schon "viel Erfolg". Den werden sie haben bei den anderen Positionen.
    ...und wech dann...
     
  10. Berny

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    DOCH! Beruhige Dich: Die Mietfläche bleibt bestehen, und in ihr wohnt auch eine fiktive Person.
     
  11. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Was die Heizkosten angeht, so ist die Grundfläche nach wie vor in der Abrechnung zu berücksichtigem, auch wenn sämtliche Heizkörper demontiert wurden.

    Die Grundkosten sind ja für die Wartung der Heizanlage, die Bereitstellungsverluste, den Betriebsstrom, den Schornsteinfeger etc. Diese fallen immer an. Egal ob es da Heizkörper gibt oder nicht.

    Außerdem wird die Wohnung durch die Wände ja indirekt beheizt. Das verusacht auch Kosten.

    Wenn Br ata das so mitmacht ist deren Sache. Die rechnen das ab was der Kunde möchte. Auch wenn es falsch ist. Die Verantwortung trägt ja nach wie vor der Vermieter für die Abrechnung und nicht der Dienstleister.
     
  12. Tisha

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    @ Heizer
    so hatte ich mir das auch gedacht, hatte aber auch gehofft, dass du hierzu was schreibst Danke :-)
     
  13. #12 Christian, 10.08.2011
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    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    die Heizanlage wird ja mal irgendwann für das gesamte Haus ausgelegt worden sein. Wenn jetzt im schlimmsten alle außer eine Wohnung "wegfallen", müsste der eine Mieter die (Grund-)Kosten der viel zu groß dimensionierten Heizungsanlage alleine tragen. Das kann nicht gerecht sein, und für mich ist das folglich ein Indiz, daß das so, wie du das vorhast, nicht korrekt sein könnte.

    Gruß,
    Christian
     
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