Betriebskostenaufschlüsselung richtig aufgestellt?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von stando, 21.06.2011.

  1. #1 stando, 21.06.2011
    Zuletzt bearbeitet: 21.06.2011
    stando

    stando Neuer Benutzer

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    Hallo Leute,
    ich hätte zwei Fragen zu den Betriebskosten. Erstens eine kleine Zusammenfassung zu meiner Situation als Vermieter:

    Kaltmiete 300.- EUR
    Nebenkosten: 80.- EUR

    Die 80.- setzen sich wie folgt zusammen:
    65.- Euro verbrauchsabhängige Betriebskosten: Heizung, Wasser, Warmwasseraufbereitung
    15.- Euro pauschale Betriebskosten: Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Hausrat, Gartenpflege, Satelliten- und Telefonnutzung, Schornsteinfeger (sollte vermutlich hoch in verbrauchsabhängig?), Allgemeinstrom (noch kein Zähler für Allgemeinstrom vorhanden)

    Ich habe eine Aufschlüsselung von 65% Vermieter und 35% Mieter genommen. (Da habe ich zu Gunsten des Mieter so ausgewählt, da Vermieter etwas größere Wohnung hat (Da DG ausgebaut, der Keller von Vermieter genutzt wird, obwohl es eigentlich kein Wohnraum ist und ein Hobbyraum im Garten auch vom Vermieter genutzt wird. Sonst sind die Wohnungen identisch)

    Im Mietvertrag haben wir, dass die verbrauchsanhängigen Betriebskosten zu 50% nach Wohnfläche und der Rest verbrauchsabhängig berechnet wird. Ich habe aber trotzdem zu 100% verbrauchsabhängig verrechnet, da es für den Mieter so günstiger wird.

    Zu den pauschalen Betriebskosten. Wenn ich mit 35% verrechnen würde, wäre ich schon mit Grundsteuer und Versicherung, Hausrat und Schornsteinpfeger mit 15.- EUR voll ausgeschöpft. Um den Preis jedoch auch immer rechtfertigen zu können, habe ich eben noch die anderen Leistungen wie SAT-Nutzung, Telefonnutzung (FLAT, eigene Rufnummer uvm..) usw. aufgelistet.


    Meine Fragen nun:

    1. Seht ihr bei den pauschalen Betriebskosten evtl. ein Problem? (Ich habe zum Beispiel kein Zähler für Allgemeinstrom. Ich würde aber rein theoretisch bei Allgemeinstrom eh nichts kassieren, da es die 15.- EUR nicht abdecken).

    2. Sollte ich die 65.- EUR verbrauchsabhängigen Betriebskosten auch nochmal für das Finanzamt nach Heizung, Wasser und Warmwasseraufbereitung aufteilen? (In der Warmwasseraufbereitung ist die Erwärmung (GAS) und das kalte Wasser drin)

    3. Was ich nun nicht verstehe. Wenn ich nun dem Finanzamt vorzeige, dass ich folgendes Ausgegeben habe:
    1000.- EUR Gas (das ganze Haus)
    700.- EUR Wasser (das ganze Haus)
    Versicherung, Grundsteuer usw.

    Und auf der anderen Seite angebe, dass ich 80 Euro erhalten habe (Zu- und Abflussprinzip).
    Was bringt das dem Finanzamt? Da kommt doch eigentlich dann eh 0 Euro als Gewinn bei den Nebenkosten heraus? (Oder was sagen die zur Satellitennutzung oder Gartenpflege?). Genauso könnte ich an einem Jahr bei den verbrauchsabhängigen Kosten (Zu- und Abluss) in einem Jahr ein Gewinn und im anderen Jahr ein Minus haben, aufgrund der Nachverrechnung, wobei beides wieder suma sumarum 0 ergeben sollte, da die Kosten 1:1 ja weitergereicht werden an den Mieter.
    Oder liste ich nur den Gas-verbrauch usw. anteilig vom Mieter auf. Dann könnte das Finanzamt damit ja was anfangen und sehen, ob was übrig geblieben ist oder nicht.

    4. Ich zeige dem Finanzamt ja auch sicherlich an, wie viel Mieteinnahmen ich tatsächlich hatte und nicht wie viel ich verdienen sollte (Da nicht alle Monate bezahlt wurden vom Mieter)


    5. In der Betriebskostenaufschlüsselung habe ich die 15.- Euro aufgelistet, für was die abfliesen. Und habe dann die verbrauchsabhängigen Betriebskosten nach tatsächlichem Verbrauch und den drei Posten Heizung, Warmwasser (Wasser+Aufheizung) und Kaltwasser aufgeteilt für ein Jahr. (Mai 2010 bis Mai 2011).
    Die verbauchsabhängigen Betriebskosten habe ich ermittelt mit Wärmemengenzählern zu 100% ermittelt. (Nicht nach Wohnfläche). Bei Heizung ist nur der Gas-Verbrauch drin. (Kein Schornsteinpfeger oder irgendwelche andere Umwälzung, dass die Anlage ganz neu oder ist)

    6. Und eine ganz dumme Frage, eigentlich nicht lohnenswert. Zählen 3 Euro für ein Mustermietvertrag auch als Ausgaben? :D


    Grüße
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 21.06.2011
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    Ist da mit den 80 Euro ein pauschaler Betriebskostenbeitrag vereinbart, oder sind Vorauszahlungen vereinbart worden?

    Eine Abrechnung ist nur erforderlich, sofern diese vereinbart wurde.

    Die Aufteilung der Kosten erfolgt nach den Vereinbarungen im Mietvertrag, also meist nach den Flächen und dort nach Verbrauch, wo dieser abgerechnet werden kann.

    Eine Aufteilung nach gusto ist nicht sinnvoll, die vereinbarten Verfahrensweisen sind einzuhalten, sofern sie denn juristisch belastbar sind.

    Die Kosten des Mietvertragformulares sind Verwaltungskosten, welche nicht umlegbar sind.

    Christian Martens
     
  4. stando

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    Hallo und danke für die schnelle Antwort.

    Die 80 Euro sind Vorauszahlungen. (65 verbrauchsabhängig und 15 pauschal)

    Im Mietvertrag haben wir drin: (Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und der zentralen Wasserversorgungsanlage werden 50% nach dem erfassten Verbrauch verteilt. Die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche verteilt. Ich habe 100% nach erfassten Verbrauch abgerechnet. (Wie gesagt, kommt es für den Mieter günstiger, da wir einen höheren Wasser- und Heizungsverbrauch haben, als der Mieter)

    Das habe ich leider nicht verstanden?

    Dann bliebe eigentlich nur noch die Frage übrig, bzgl. des Finanzamts. Was dies dem Finanzamt bringt, wenn ich 1000 Euro Ausgaben Heizung oder Wasser anzeige (für das ganze Haus) und auf der anderen Seite 400 Einnahmen vom Mieter zeige.
    Dann zeige ich ja noch 160 Euro Grundsteuer, Versicherungen, Schornsteinfeger usw. an, aber auf der anderen Seite Einnahmen für Grundsteuer, Versicherung, Allgemeinstrom, Gartenpflege, Satellitennutzung usw. Was können das Finanzamt nun hier für ein Schluss ziehen? (Man sieht ja nicht, wieviel übrig geblieben ist oder nicht oder ob hier auch wirklich 0 herauskommt?)

    Grüße
     
  5. #4 Martens, 22.06.2011
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    Wenn im Mietvertrag steht, daß die Kosten zu 50% nach Verbrauch und zu 50% nach Fläche abzurechnen sind, dann solltest Du das genau so machen.

    Es ist allerdings vorher zu prüfen, ob nicht durch die Änderung der Heizkostenverordnung auch in diesem Falle 70/30 abzurechnen wäre.
    Eine Abrechnung zum 100% nach Verbrauch entspricht nicht der Heizkostenverordnung.

    Mir stellt sich grundsätzlich die Frage, weshalb man Verträge schließt, die man nicht einhalten will und dabei ist es egal, ob das Ergebnis aktuell zum Vor- oder Nachteil des Mieters ist.
    Der Mieter hat das Recht auf eine korrekte Betriebskostenabrechnung - und nicht auf eine geschönte.

    Christian Martens
     
  6. RMHV

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    Sicher? Nach § 10 HeizkV kann ein Verbrauchskostenanteil, der über 70% hinausgeht, vereinbart werden.

    Im übrigen scheint die Ausnahme des § 2 HeizkV vorzuliegen und eine beliebige Vereinbarung wäre wirksam.
     
  7. stando

    stando Neuer Benutzer

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    Danke euch beiden. Im Vertrag haben wir 50/50 stehen.
    Da müsste ich wohl die Nebenkostenrechnung Wohl oder Übel von 100% anpassen, wo der Mieter dann auf jedenfall höhere Kosten hat, da beide Wohnungen (Vermieter und Mieter) in etwa gleich (wobei ich hier die Fläche, sicherheitshalber nicht 50:50 verteilt habe, sondern 70% Vermieter und 30% Mieter, da wir noch einen selbst benutzten beheizbaren Hobbyraum und ein bisschen Dachwohnung mehr haben. Eigentlich so 60:40)

    Wir als Vermieter verbrauchen auch einiges mehr, als der Mieter. Was eigentlich bei 50% nach Verbrauch und 50% nach Fläche zugunsten des Vermieters wäre. Wenn es aber die Verordnung so vorschreibt, dann soll es so sein.
     
  8. #7 Christian, 27.07.2011
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    wenn das Verhältnis 60:40 ist, solltest du auch entsprechend abrechnen. Wenn das Verhältnis "eigentlich so" 60:40 ist, solltest du dir vielleicht erst mal Gedanken über das tatsächliche Verhältnis machen.

    Auch wenn ein Verhältnis von "eigentlich so" 60:40 im Moment zum Vorteil des Mieters ist, wird es das nicht unbedingt auch im nächsten Jahr sein. Und dann wird der Vermieter vielleicht die komplette BK-Abrechnung anzweifeln. Vielleicht auch rückwirkend.
    Mit irgendwelchen grundlegenden Werten zu rechnen, von denen man vorher schon weiß, daß sie falsch sind, ist einfach nur dämlich - man macht sich und seine Berechnung angreifbar.

    Noch dämlicher ist es, sich erst mit seinem Vertragspartner auf ein bestimmtes Verhältnis zu einigen (im Mietvertrag), um es dann nachher doch anders zu machen. Warum macht man sowas?

    Gruß,
    Christian
     
  9. stando

    stando Neuer Benutzer

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    Hi,
    nein das Verhältnis ist nicht im Mietvertrag festgelegt. Und 70:30 ist ja eigentlich zugunsten des Mieters oder nicht, anstatt 60:40? (Das sind die Werte der bewohnten Fläche)

    50:50 ist ja dann, 50% nach tatsächlichem Verbrauch und 50% nach Fläche. (Und wenn bei den 50% der Kosten nach Fläche abgerechnet wird, von denen 70% auf den Vermieter anfallen, dann kann das doch nur zugunsten des Mieters sein oder nicht, auch wenn es tatsächlich um 60:40 Flächenaufteilung eigentlich handelt)

    Eigentlich will man was gutes machen. Aber irgendwie scheine ich doch Böse zu sein.



    P.S. Leider weiche ich dann vom Thread ab:
    Zählen bei der Flächeaufteilung das Treppenhaus, Keller, evtl. Hobbyraum/Gartenhaus, Garage usw. auch zur Flächenteilung hinzu? (Bei einer Dachwohnung zählen ja nicht alle Schrägen mit)
     
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