Betriebskostenerhöhung, formale Fehler vermeiden!

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von bamya34, 17.08.2009.

  1. #1 bamya34, 17.08.2009
    bamya34

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    guten tag,


    ich möchte bei einem mieter die betriebskosten erhöhen, bzw. anpassen.
    diese prozedur ist ja weitaus einfacher im vergleich zur kaltmieterhöhung.

    Nun zur Frage:

    Gibt es besonderheiten zu beachten wenn ich den Brief rausschicke?
    Muß ich eine Frist angeben oder kann ich direkt zur nächsten Mietzahlung um den angepassten Betrag bitten.
    Muß ich einen Satz mit einbauen wie z.B.: "Sie haben das Recht dieser Anpassung, innerhalb von ... zu wiedersprechen"?


    Ich freue mich auf eure Antworten...


    MfG
     
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  3. #2 Christian, 18.08.2009
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    Hallo,

    ich würde so vorgehen:
    Den Mieter auf 'ne Tasse Kaffee einladen, mit ihm die Situation besprechen und ihm die Vorteile einer höheren NK-Vorauszahlung beschreiben. Wenn er einverstanden ist, ihm am nächsten Tag ein Schreiben a la "Nachtrag zum Mietvertrag soundos. Wir vereinbaren hiermit, ab 1.1.0001 die NK-Pauschale von X auf Y Euro anzuheben. Unterschrift Vermieter" mit der bitte um Unterschrift und Rückgabe in den Briefkasten zu werfen.

    Was wäre das schlimmste, was passieren könnte? Der Mieter könnte weiterhin monatlich den niedrigeren Betrag bezahlen. Dann muss er halt nachzahlen. Oder hast du die Befürchtung, das er das nicht kann oder nicht machen wird?
     
  4. #3 bamya34, 18.08.2009
    bamya34

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    hi danke für die antwort.

    dein vorschlag hört sich sehr gut an... würde ich auch so machen bei mir privat.

    aber in diesem fall handelt es sich um ca. 50 mietern bei denen erhöht werden muß.

    klar, auch diese 50 müßen nachzahlungen leisten, nur wenn sich dann hohe beträge mit der forderung der verwaltung überschlagen und einige mieter die nachzahlung zu spät zahlen oder verweigern, dann gibts ne menge kopfschmerzen
    :garfield


    also könntest du mir sagen ob ich so bestimmte sätze laut gesetz in das schreiben zwingend einfügen muß?


    vielen dank im vorraus.


    MfG
     
  5. #4 Vermieterheini1, 19.08.2009
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    Ein Muster ohne Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit!

    Zeitgleich mit der Mieterabrechnung für 2008 erhalten die Mieter ein Schreiben mit dem Betreff:
    Berechnung der Vorauszahlungen für die Betriebs- und Nebenkosten im Jahr 2009

    Sehr geehrte <Mietername>,

    ausgehend von den tatsächlichen Betriebs- und Nebenkosten für das Jahr 2008 (siehe Ihre Betriebskostenabrechnung) und bekannten Erhöhungen habe ich die voraussichtlichen Betriebs- und Nebenkosten Ihrer Wohnung für das Jahr 2009 geschätzt.
    Für Ihre Wohnung fallen voraussichtlich monatlich xxxx,00 € an Vorauszahlungen an.
    Für die Monate Januar 2009 bis April 2009 sind 4 x xx € = xxx € nachzuzahlen.
    Bitte überweisen Sie die Nachzahlung innerhalb von 3 Wochen nach Erhalt dieses Schreibens auf das Girokonto Nr. xxxxx bei der xxxxxxx, BLZ xxxxxxx.
    Empfänger: <Vermietername>
    Betreff/Verwendungszweck:
    Nachzahlung für Betriebs-
    kosten Vorauszahlung 2009
    von <Mietername>

    Bitte ändern Sie Ihren Dauerauftrag so rechtzeitig, dass ab 01.05.2009
    monatlich xxx,00 € Gesamt-Miete überwiesen werden.
    (xxx,00 € Grundmiete + xxx,00 € Vorauszahlung für Betriebskosten)
    Mit freundlichen Grüßen


    Anlage:
    Berechnung der monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebs- und Nebenkosten für das Jahr 2009
     
  6. #5 Christian, 19.08.2009
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    Hallo,

    ich würde die NK-Vorauszahlung nicht rückwirkend erhöhen ("Für die Monate Januar 2009 bis April 2009 sind 4 x xx € = xxx € nachzuzahlen.").

    So eine "Nachzahlung" hat immer einen negativen Beigeschmack. Wenn man stattdessen die NK-Vorauszahlung ein kleines bisschen höher ansetzt, zahlt der Mieter aufs Jahr betrachtet genau so viel, hat aber nicht das Gefühl, etwas nachzuzahlen.

    Ich würde auch noch einen Satz a la "Der Betrag von X Euro stellt eine geschätzte Vorauszahlung dar, die nach Ablauf des Jahres/Abrechnungszeitraumes abgerechnet wird. Da ich Ihren Verbrauch nicht vorhersehen kann, wäre es möglich, daß Sie bei entsprechendem Verbrauch eine Rückzahlung erhalten"
     
  7. #6 bamya34, 19.08.2009
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    ok super,

    danke für die antworten, also muß ich nicht darauf warten das der mieter die neue vorrauszahlung annimmt sonder kann auch direkt abmahnen wenn im januar immer noch alte vorrauszahlung kommt gel?!


    ansonsten werde ich die nachzahlung durch 12 teilen und 5 % nochmal draufschlagen, bei den meisten, jedoch guck ich mir jeden einzelnen fall individuell an.
     
  8. #7 Christian, 19.08.2009
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    Hallo bamya,

    ich habe im Hinterkopf die Info, dass man die NK-Vorauszahlung nicht als Vermieter eigenmächtig erhöhen kann - irgendwo hier im Forum wurde schon mal drüber gesprochen. Ich meine, ein Argument war damals, daß das ja quasi eine Vertragsänderung ist. Und der müssen immer beide (Mieter und Vermieter) zustimmen.
    Ist aber, wie gesagt, nur eine vage Erinnerung.

    Wenn dem wirklich so ist, würde das bedeuten, daß du zwar die NK erhöhen kannst (in der Hoffnung, daß die Mieter drauf eingehen), aber nicht mahnen kannst, wenn die Mieter nicht darauf eingehen.
     
  9. #8 bamya34, 19.08.2009
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    ja sowas ähnliches hatte ich nämlich auch im hinterkopf und das ist der grund warum ich hier gefragt hatte.

    ich habe nun einige mieter bei denen es richtig schlimm ist mit der nachzahlung. also muß ich doch als vermieter aus gründen der wirtschaftlichkeit diese erhöhung machen, ich hatte mir jetzt überlegt am ende einen satz:

    bitte teilen sie uns schriftlich bis zum (frist) mit ob sie der anpassung zustimmen.



    falls nicht : kündigung


    was meint ihr?
     
  10. #9 Christian, 19.08.2009
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    Hallo,

    ich vermute, daß es nicht als Begründung für eine Kündigung reichen wird, wenn ein Mieter eine Erhöhung der NK-Vorauszahlung nicht akzeptiert.

    Im Vertrag ist doch wahrscheinlich die (niedrige) NK-Vorauszahlung angegeben, oder? Der Mieter ist lediglich zur Vertragsefüllung verpflichtet.

    Nur eine Idee: Steht im Vertrag vielleicht was zur NK-Anschlags-Anpassung?
     
  11. #10 bamya34, 19.08.2009
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    da müßte ich nochmal nachschlagen ob im vertrag etwas steht bei den jeweiligen mietern.
    naja ich versuchs erstmal auf die tour das die am ende weniger nachzahlung hätten.

    sicher werden viele darauf einsteigen.


    falls ihr die resultate lesen möchtet könnt ihr über die suche meine beiträge finden und auf dem laufenden bleibe. freue mich auch immer zu gedankenaustausch.



    MfG
     
  12. #11 Christian, 19.08.2009
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    Sowas würde ich lediglich im mündlichen Gespräch so deutlich formulieren. Wenn dann nämlich doch eine Nachzahlung ansteht, ist die Entäuschung beim Mieter riesengroß und dann heißt es schnell "Damals hat uns der Vermieter gesagt, wir bekommen was zurück, und jetzt müssen wir sogar mehr als letztes Jahr nachzahlen!"
     
  13. #12 bamya34, 19.08.2009
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    wo du recht hast, hast du recht...

    dann wohl eher schriftlich:

    aufgrund dessen das ihre nachzahlungen aus dem jahr .. und jahr .. relativ hoch ausgefallen sind sehen wir vor ihre monatliche vorrauszahlung nach folgendem schema anzupassen:


    (nachvollziehbare erhöhung)


    bitte teilen sie uns bis spätestens ... mit dem beiligenden rücksende-formular mit ob sie der umlagenanpassung zustimmen.


    für weitere informationen ... ... zur verfügung ... ...
     
  14. #13 Christian, 19.08.2009
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    Wie wäre es mit dieser Formulierung?

    , um die Wahrscheinlichkeit einer Nachzahlung möglichst gering zu halten.



    ---

    Noch ein anderer Gedanke:
    Wenn die Mieter einverstanden sind, reicht es ja, wenn sie den höheren monatl. Betrag überweisen.
    Vielleicht wäre es sinnvoller, das so zu formulieren:

    Falls Sie mit der NK-Abschlag-Erhöhung nicht einverstanden sind, sagen Sie bitte bis zum XXX bescheid.

    Nachteil wäre, daß du erst mit dem nächsten Mietzahlungs-Eingang auf deinem Konto erkennst, ob der Mieter damit einverstanden ist. Aber du hast weiniger Aufwand, weil du keine 50 "Ja, bin einverstanden"-Briefe bekommst.
     
  15. #14 bamya34, 19.08.2009
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    ja die idee mit dem: wenn ja dann überweisen, wenn nein dann wiedersprechen gefällt mir sehr gut.
    aber so wie ich meine pappenheimer kenne sagt die hälfte das sie nie einen solchen brief erhalten haben hehe.
    war jetzt nicht beleidigend gemeint.

    danke für die vielen gedanken-ansätze, ich muß wohl nochmal eine nacht drüber schlafen. dann bereite ich alles vor und lege montag los.
     
  16. #15 Vermieterheini1, 19.08.2009
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    "ich würde die NK-Vorauszahlung nicht rückwirkend erhöhen"
    <= Richtig formuliert - das ist NUR deine persönliche Meinung!

    "Falls Sie mit der NK-Abschlag-Erhöhung nicht einverstanden sind"
    <= Quark! Der Mieter muss einer Erhöhung der Vorauszahlungen nicht zustimmen!
    Die verlangte Vorauszahlung muss aber angemessen sein.

    "dass man die NK-Vorauszahlung nicht als Vermieter eigenmächtig erhöhen kann"
    <= Quark!
     
  17. #16 Christian, 19.08.2009
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    Hallo Vermieterheini,

    danke für die Korrektur - ich habe was dazugelernt :-)
     
  18. #17 williklein, 15.11.2009
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    Hallo,
    ich wundere mich manchmal, wie lange hier diskutiert wird. Eigentlich sollte man als Vermieter von 50 Wohneinheiten über solche Sachen Bescheid wissen.

    Ich habe hier einmal was kopiert:

    Ich selbst erhöhe die Nebenkosten einzelner Mieter immer dann, wenn sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung ergibt. Die monatliche Vorrauszahlung soll etwa der tatsächlichen Summe entsprechen, denn es ist nicht Sinn der Sache, dass der Vermieter die Kosten für den Mieter vorstreckt. Das kostet auch Zinsen.

    Also:

    Betriebskostenerhöhung

    Der Vermieter kann Erhöhungen der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf die Mieter umlegen, soweit dies nicht durch Vereinbarung der Parteien ausgeschlossen ist. Umlagefähig ist immer nur der zusätzliche Betrag. Die Erhöhung wird nur wirksam, wenn der Vermieter sie begründet und erläutert. Es muss also angegeben werden, seit wann sich welche Betriebskosten gegenüber einem bestimmten früheren Stand durch welche Ursache in bestimmter Höhe erhöht haben.

    Eine formell ordnungsgemäß begründete Erhöhung der (Teil-) Inklusivmiete oder Pauschale ist ab dem Beginn des Folgemonats zu zahlen, wenn das Erhöhungsverlangen bis zum 15. eines Monats bei Ihnen eingeht; sonst einen Monat später. Eine rückwirkende Erhöhung ist nur in Ausnahmefällen zulässig: Wenn sich Betriebskosten (z.B. städtische Gebühren) auch für den Vermieter rückwirkend erhöht haben und er Ihnen dies innerhalb von 3 Monaten mitteilt, nachdem er selbst von der Erhöhung erfahren hat. Nachgefordert werden kann jedoch höchstens bis zum Beginn des Kalenderjahres, das der Erhöhungserklärung vorausgeht.

    Neu eingeführte Betriebskosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie unabhängig vom Willen des Vermieters entstanden sind (z.B. neue öffentliche Abgaben) oder im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Grundstücks erforderlich sind (z.B. Neuabschluß einer Haftpflichtversicherung).
     
  19. #18 lostcontrol, 16.11.2009
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    ohne jetzt den gesamten thread durchgelesen zu haben:
    die übliche (und auch rechtssichere) variante ist die, den mietern im direkten zusammenhang mit der betriebskostenabrechnung die information zukommen zu lassen, dass die betriebskostenvorauszahlung erhöht wird, weil sich aufgrund der betriebskostenabrechnung ergeben hat, dass eine höhere vorauszahlung nötig ist.
    von rechts wegen darf man nicht vorausschauend erhöhen (meiner ansicht nach ein grosser schwachsinn). also selbst wenn ich weiss, dass z.b. die grundsteuer steigt oder die gebäudeversicherung aufschlägt, darf das da nicht einfliessen.

    wer schlau ist und ein gutes verhältnis zu seinen mietern hat, wird ihnen das bei gelegenheit mitteilen, dass sich da was getan hat (z.b. beim weihnachtsbriefchen oder so), aber mit der erhöhung der vorauszahlung wird man trotzdem warten müssen, bis sich das tatsächlich niederschlägt, so will es das gesetz.

    wie man das seinen mietern beibringt, ist 'ne frage der höflichkeit, geschmackssache oder auch einfach 'ne persönliche entscheidung.
     
  20. #19 pragmatiker, 16.11.2009
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    ein blick ins gesetz erleichtert regelmäßig die rechtsfindung: § 560 Abs. 4 BGB
     
  21. #20 Christian, 16.11.2009
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    Hallo,

    was ist denn unter "nach einer Abrechnung" zu verstehen?
    Nach der Abrechnung ist vor der Abrechnung ... oder umgekehrt ;)
     
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