Betriebskostenguthaben zur Mängelbeseitigung verwenden?

Dieses Thema im Forum "Übergabe Ein- oder Auszug" wurde erstellt von schemesch, 29.07.2010.

  1. #1 schemesch, 29.07.2010
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    Bin hier neu und erst seit kurzem Vermieter einer kleinen geerbten Wohnung.
    Der Mieter zieht nun aus und weigert sich, einige kleine Mängel zu beseitigen.
    Ein Übergabeprotokoll war nicht vorhanden.
    Eine Kaution dieses Mieters gibt es nicht, da der Vorbesitzer (meine alte Tante) es nicht gemacht hat.

    Der Mieter hat zu Beginn der Mietzeit die Wohnung selbst gestrichen, sonst war die Wohnung aber renoviert.
    Der Mieter hat die Wände in sehr grellen Farben (lila, rot, grün) gestrichen und so kann ich die Wohung nicht weitervermieten.
    Also muss ich die Wohnung selbst streichen, was ich aber aus gesundheitlichen Gründen nicht kann.

    Außerdem sind noch einige andere Mängel vorhanden (Sprung in einer Küchenfliese, defekte Badarmatur....). Wer muss das bezahlen?

    Bei der Nebenkostenabrechnung (Heizung, Wasser, Müllabfuhr....) bekommt der Mieter ein Guthaben heraus.

    Kann ich dieses Guthaben dann zur Renovierung benutzen (frische Farbe, neue Badarmatur, neue Fliese...), da ja keine Kaution vorhanden ist.

    Habe leider noch keine Erfahrung.
     
  2. AdMan

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  3. #2 pragmatiker, 29.07.2010
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    wenn sie gegen den mieter schadensersatzansprüche haben, können sie selbstverständlich aufrechnen. zur sicherheit würde ich dem mieter aber eine aufforderung zur schadensbeseitigung unter frsitsetzung schicken, bevor sie aufrechnen.
    aber: diese ansprüche müssen sie im zweifel beweisen können. wenn der mieter behauptet: "der sprung in den fliesen war schon" sind sie in der beweispflicht.

    was die schönheitsreparaturen angeht, so ist der mieter nur dann verpflichtet, wenn sie mietvertraglich auf ihn übertragen worden sind. ist das nicht der fall: pech für sie.
     
  4. #3 Thomas76, 29.07.2010
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    Warum ? Ich würde eher sagen, der Mieter muß beweisen, das der Sprung schon vorher da war.Der Vermieter muß ja nicht beweisen, das seine Wohnung keine Schäden hatte, denn dies ist ja der Normalfall.

    Unterstützt werden könnte diese Ansicht durch entsprechende Formulierungen im Mietvertrag.In meinen Verträgen steht z.B. immer, das der Mieter Schäden an der Wohnung unmittelbar nach der Übernahme zu melden hat.

    Und bezüglich der grellen Farben an den Wänden gibt es doch auch die bekannte Rechtsansicht, das der Vermieter das nicht hinnehmen muß.Das hat auch nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun.
     
  5. #4 pragmatiker, 29.07.2010
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    beides falsch thomas.
    der vermieter ist grundsätzlich in der beweispflicht über den zustand der wohnung bei übergabe.
    es gibt keine annahme, dass wohnungen stets mängelfrei und renoviert übergeben werden. es empfiehlt sich für den klugen vermieter also immer ein detailliertes übergabeprotokoll mit fotos und unterschrift des mieters.

    grelle farben können nur dann ein problem sein, wenn der mieter zu schönheitsreparaturen verpflichtet ist. ist er das nicht, braucht er nicht mal tapete auf den wänden lassen.
     
  6. #5 Thomas76, 29.07.2010
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    Wie begründest du das ? Das Aussage gegen Aussage stehen könnte wäre evtl. noch nachzuvollziehen, aber wieso sollte grundsätzlich der Vermieter in der Beweispflicht sein ? Wäre auch vom Prinzip her unlogisch, ich muß doch nicht beweisen das etwas nicht defekt war.

    Auch das halte ich für ein Gerücht.Hier mal ein Zitat mit div. Urteilen, die das Gegenteil aussagen :

    "Auch wenn die Mieter keine Schönheitsreparaturen leisten müssen, bedeutet dies nicht, dass sie die Wohnung in jedem Zustand belassen können.
    Der Begriff der Schönheitsreparaturen wird nämlich eingeschränkt auf solche Instandsetzungen, die aufgrund von "normaler" Abnutzung erforderlich werden.
    Der Mieter muss also alle "nicht normalen" Abnutzungen, d.h. verschuldete Schäden an der Mietsache auch dann beheben, wenn er nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.
    Die Abgrenzung ist äußerst schwierig. Was heißt schon „normale“ Abnutzung.
    Allerdings gibt es bezüglich der Wände Urteile, die für Ihre Position sprechen. Wenn der Mieter z.B. durch die farbliche Gestaltung das Erscheinungsbild der Wohnung wesentlich verändert, ist er zur Beseitigung bzw. zum Ersatz der Kosten verpflichtet (LG Aachen, WuM 1998, 596; LG Lübeck 21.11.2000, 14 S 221/00; grüne, rote, blaue Wände: AG Burgwedel 30.09.2005,73 C 123/05; Wischtechnik: AG Hamburg, 48 C 145/05).
    Der Vermieter hat nämlich ein berechtigtes Interesse, wenn er die Wohnung weiter vermieten will, dass die Farbgestaltung den Geschmack möglichst vieler Interessenten trifft."


    http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=75101&
     
  7. RMHV

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    Weder der Vermieter noch der Mieter sind "grundsätzlich in der beweispflicht über den zustand der wohnung bei übergabe". Beweispflichtig ist im Zivilprozess immer derjenige, der sich zu seinen Gunsten auf irgendetwas beruft.
    Im konkreten Fall bedeutet das, dass der Vermieter die Existenz von Mängeln nachweisen muss. Das sollte in der Regel nicht schwierig sein.
    Beruft sich der Mieter darauf, dass ein Mangel von Anfang an vorlag, wird er seinerseits dafür den Beweis erbringen müssen.
     
  8. #7 lostcontrol, 30.07.2010
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    na das würd ich aber auch sagen!
    immerhin betonen hier doch einige der vermieter immer wieder, dass sie mittlerweile unrenoviert vermieten, eben wegen der probleme die's dann doch immer wieder wegen der schönheitsreparaturenklauseln gibt.

    @ schemesch:

    überleg dir, ob du die wohnung nicht auch unrenoviert vermieten möchtest.
    du kannst dir damit 'ne menge ärger sparen.
    und was bringt's dir, wenn ein mieter beim auszug superschlampig weiss streicht (farbe überall verkleckert, steckdosenverkleidungen nicht abschraubt oder wenigstens abklebt, nicht deckend streicht usw.) wenn der neue mieter dann sowieso in giftgrün mit rosa punkten streichen will?
    die meisten mieter renovieren beim einzug äusserst liebevoll, weil sie's ja für sich selbst schön machen - da wird nicht gepfuscht, immer nur bei diesen "sie müssen noch weiss streichen"-auszugs-aktionen (wen wunderts...).
    und selbst die beste rauhfaser-tapete hält keine 100 anstriche aus, warum also einen zusätzlich machen, wenn der neue mieter dann ohnehin streicht?

    was den sprung in der fliese angeht:
    da ist's halt immer die frage, ob der wirklich so extrem ist. wenn er im boden ist sollte man natürlich was unternehmen, damit keine feuchtigkeit durchdringen kann. bei einer wandfliese kommt's immer drauf an wo der sprung ist, mitten drin überm herd ist natürlich blöd (könnte man aber durch eine neue abdeckung an dieser stelle leicht kaschieren ohne dass man gleich neu fliessen muss), in einer ecke hinterm wandschrank interessiert das aber keinen menschen. sowas kann man ins übergabeprotokoll aufnehmen und das thema ist erledigt.

    was die kaputte armatur angeht:
    das ist ja keine grosse sache, 'ne neue kostet je nachdem vielleicht 'n zwanni.
    wie alt ist denn die armatur? wenn die armatur schon alt ist wirst du kaum verlangen können dass der mieter die auf seine kosten nimmt - sowas verschleisst halt mit der zeit.
    wichtig wäre mir da an deiner stelle dass ein profi die anschliesst, denn sowas kann versicherungsrechtliche konsequenzen haben. so teuer ist das nun auch nicht.

    ich nehme mal an die wohnung war ziemlich lange vermietet, wenn du so von der "alten tante" erzählst?
    dann solltest du vielleicht auch überlegen, dass man froh sein kann, wenn man viele, viele jahre einen mieter hatte, der brav seine miete bezahlt hat und nicht mehr als nur die "übliche abnutzung" (für die der mieter per miete ohnehin bezahlt) an "schäden" verursacht hat.
    eins kann ich dir garantieren: bei hoher mieterfluktuation hast du regelmässig viel grössere schäden, musst öfter generalsanieren und hast weit mehr stress und ärger.
    da ist man dann dankbar wenn ein mieter lange bleibt und nicht mehr als 'ne kaputte armatur, 'nen sprung in 'ner fliese und bunte wände hinterlässt...
     
  9. #8 nobrett, 30.07.2010
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    Wo liegt eigentlich das Problem? Du hast eine Wohnung geerbt, die Dir regelmäßige Mieteinnahmen ohne nennenswerte Kosten beschert, nach Auszug eines langjährigen Mieters muss die Wohnung gestrichen werden und es sind ein paar Pillepallesachen zu machen.
    Na und?

    Entweder wenn Du es gerne perfekt hat lass es halt machen, die Rechnung kannst Du als Instandhaltungskosten von der Steuer absetzen. Oder vermiete die Wohnung so wie sie ist weiter.

    Bloß von der Idee, dass Du eine Wohnung immer im Neuzustand zurückbekommst musst Du Dich verabschieden. Normale Abnutzung von Installationen, Böden, etc. geht immer auf den Vermieter und wenn jetzt z.B. das Bad zu sanieren wäre, dann kämen ganz andere Kosten auf Dich zu. Also entspann Dich, lächle, sag zu dem Mieter, dass er die Wände aber in weiß zurückgeben muss und z.B. Du ihm als Entgegenkommen vorschlägst die weiße Farbe, also das Material zu bezahlen.
    Oder so.

    Bloß sich wegen so Kleinkram aufzuregen halte ich für unnötig. Und wenn Du mir jetzt vorhältst, dass das für Dich kein Kleinkram ist, dann würde ich empfehlen besser nicht zu vermieten, sondern die Wohnung zu verkaufen, denn die Rechtsprechung hat da noch ganz andere Zumutungen für einen Vermieter parat mit denen wir alle zähneknirschend leben müssen - und tun.
     
  10. #9 lostcontrol, 30.07.2010
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    VOLLE ZUSTIMMUNG!
    wenn diese kleinigkeiten für dich schon ein problem sind, dann mach dich auf weit grösseres gefasst, das tatsächlich über die "normale abnutzung" hinausgeht.
    du kannst von glück reden dass das nur so wenig ist - normalerweise ist's mehr, und zwar bei JEDEM mieterwechsel.

    überleg doch mal:
    andere kaufen 'ne wohnung und müssen jedem monat ein paar hundert euro dafür abzahlen, zusätzlich hausgeld. instandhaltung/instandsetzung ist da noch garnicht mit dabei. das geht dann jahre-, häufig jahrzehntelang so, dass du überhaupt keinen gewinn aus der wohnung hast, und wenn du sie endlich abgezahlt hast, steht schon die erste generalsanierung an, die dann meist im fünfstelligen bereich liegt.
    du dagegen hast das jetzt geschenkt bekommen (vermutlich ein wert im sechsstelligen bereich) und musst nur ein paar lächerliche euro investieren.
    was ist denn bei dir zu hause, in deiner privatwohnung, in den letzten jahren so alles kaputtgegangen? hast du da noch nie 'ne macke in 'ne tür gemacht oder 'ne armatur ist kaputtgegangen oder die wände haben 'nen neuen anstrich gebraucht? da hälst du das doch auch für völlig normal, oder nicht?

    vermieten ist nicht jedermanns sache - wenn dich so kleinkram stresst, dann lass lieber die finger davon, denn das wirst du künftig regelmässig haben.
     
  11. #10 schemesch, 30.07.2010
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    Danke für die Antworten, weiß aber immer noch nicht, was ich machen kann.

    Diese kleine Wohnung hat in den letzten Jahren eine hohe Mieterfluktuation gehabt, da meine alte Tante nicht wusste, was sie da eigentlich machte.

    Sie hat die Wohnung immer einfach an irgendwelche Töchter, Nichten usw. von Bekannten weitervermietet ( mit sehr geringer Kaltmiete) und auch nicht auf irgendwelche Dinge (Übergabeprotokolle) geachtet.

    Nach fast jedem Mieterwechsel wurde die Wohnung frisch renoviert (frische Böden, neue Bad-Garnituren, neues Waschbecken, neues WC usw).
    Nun kann die Tante nicht mehr (sie wurde mit Demenz in Heim gebracht) und hat die Wohnung mir überschrieben, damit ich mich darum kümmere.

    So wie ich das verstehe, ist man als Vermieter der Dumme und darf dauernd irgendwelche Sachen bezahlen. Ich kann es mir einfach nicht leisten.

    Wie soll ich mich verhalten.
     
  12. #11 nobrett, 30.07.2010
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    Wie gesagt, wenn Du meinst, Dir trotz geschenkter Wohnung und Mieteinnahmen nicht die anfallenden Kleinigkeiten leisten zu können, dann verkauf das Ding und leg das Geld anders an, denn dann wirst Du mit Vermieten nicht glücklich.
     
  13. #12 lostcontrol, 30.07.2010
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    tja, nicht umsonst steht im grundgesetz: "eigentum verpflichtet".
    aber du bekommst doch auch jeden monat mieteinnahmen dafür und kannst die instandhaltungen/instandsetzungen von der steuer absetzen.
    wenn immer alles neu gemacht wurde, dann hast du glück und es sollte jetzt ja nichts grösseres wie z.b. 'ne badezimmersanierung anstehen - schön für dich!

    wie bereits mehrfach gesagt: wenn du dich dem nicht gewachsen siehst trotz mieteinnamen (die bei einer so gut gepflegten wohnung eigentlich locker ausreichen sollten) dann solltest du verkaufen.
    der kleinkram den du jetzt hast ist wirklich lächerlich, da werden noch ganz andere sachen auf dich zukommen.

    btw.: wenn's immer neue armaturen gab, warum ist dann jetzt schon wieder eine kaputt? was hat sie denn, die armatur? vielleicht reicht's ja schon wenn man mal die perlatoren entkalkt bzw. wechselt?
     
  14. #13 Thomas76, 01.08.2010
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    Ich sehe da zwei grundsätzliche Möglichkeiten, die beide schon hier genannt wurden :

    1.) Die Schäden so hinnehmen und die Wohnung einfach unrenoviert weitervermieten.Organisatorisch die einfachste Variante.

    2.)Schriftlich Frist zur Behebung der Schäden setzen, und, wenn darauf nicht reagiert wird, Schäden selber beheben (lassen) und das Geld von der Nebenkostenrückzahlung einbehalten, wie du angeregt hast.Diese Variante könnte aber zu längerfristigen rechtlichen Auseinandersetzungen mit dem Mieter führen, je nachdem, wie streitfreudig dieser ist und wie hoch der Schaden beziffert wird.Außerdem sollte man logischer Weise auf Mieterkosten auch nur berechtigte Schäden beheben lassen.

    Hier geht es letztlich nicht nur um "nicht leisten können", sondern darum, was dem Vermieter zusteht.Nur weil man die Bude kostenlos bzw. günstig geerbt hat und/oder der Mieter jahrzehnte lang brav die Miete bezahlt hat, berechtigt das letzteren ja nun nicht dazu, die Bude zu hinterlassen wie es ihm gefällt.


    Wundert mich sowieso, das hier wieder einige von Kleinkram reden, die sonst auch peinlichst genau darauf achten, jeden Furz möglichst genaustens und rechtssicher zu formulieren, vermutlich um sich selber vor genau so einem "Kleinkram" zu schützen :garfield
     
  15. #14 lostcontrol, 01.08.2010
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    na darin bist ja du der spezialist - selbst bei 'ner 40 jahre alten EBK willst du dich davor drücken eine klemmende schublade mal richten zu müssen.

    bei uns werden so sachen wie armaturen bekanntermaßen immer vermieterseits übernommen - aus versicherungsrechtlichen gründen, wie ich hier bestimmt schon hunderte von malen geschrieben habe.

    dass man übergabeprotokolle möglichst ausführlich und genau anfertigen sollte ist ein anderes thema - aber gerade hier in diesem thread sieht man ja warum das wichtig ist.
     
  16. #15 Thomas76, 01.08.2010
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    Ja, deswegen wundert mich ja, das z.B. u.a. gerade du nun genau so einen Fall als Kleinkram abtust.

    Würdest du es auch so einfach hinnehmen, wenn einer deiner Mieter die Wohnung u.a. mit Wänden komplett in z.B. Neonlila zurückgeben würde ?
     
  17. #16 lostcontrol, 01.08.2010
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    da verstehst du was falsch.
    übergabeprotokolle sind wichtig, weil man da z.b. den riss in der fliese vermerken kann. bei der rückgabe der wohnung ist dann klar, dass der riss schon da war.
    armaturen gehen nun mal im lauf der jahre kaputt. da sehe ich für meinen teil auch keine pflicht des mieters die zu ersetzen, die sind bei uns mitvermietet.
    ergo: für mich ist das kleinkram. ist ja auch jetzt wirklich nichts was wirklich teuer wäre - alle paar jahre mal 'n hunni ist für mich kleinkram.

    thomas, vielleicht merkst du dir einfach mal ein paar sachen.
    ich gehöre zu denjenigen, die unrenoviert vermieten.
    ich gehöre zu denjenigen, die elektrik und installationen auf vermieter-kappe nehmen (aus versicherungsrechtlichen gründen).
    ich gehöre auch zu denjenigen, denen klar ist dass der mieter mit seiner kaltmiete die sogenannte "übliche abnutzung" bezahlt und die deshalb nicht wegen jedem fliegenschiss gleich theater machen.
    alles klar jetzt?

    und hör bitte auf übergabeprotokolle mit mietverträgen in einen topf zu schmeissen.
    das ist genauso falsch wie kündigungsfristen und aufhebungsverträge durcheinander zu bringen.
     
  18. #17 Thomas76, 01.08.2010
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    Wichtig für den Mieter, ja.Was hast du denn aber als Vermieter davon, den Riss in der Fliese schon beim Einzug zu vermerken ? Richtig, gar nichts.
    Genau so wie die Auflistung sämtlicher Schäden nur für den Mieter von Interesse ist, der Vermieter hat da ebenfalls gar nichts von.Deswegen würde ich den Wert von Übergabeprotokollen auch nicht überschätzen.

    Das kannst du ja gerne machen.Aber du kannst eben nicht jemand anderem Kleinlichkeit vorwerfen, wenn er das anders sieht und anders handhabt.
     
  19. #18 lostcontrol, 01.08.2010
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    falsch - ich hab davon 'ne ganze menge.
    1.) kein ärger deswegen beim auszug
    2.) der mieter kann nicht während laufender mietzeit behaupten das sei von selbst neu aufgetreten und verlangen dass ich diesen mangel behebe.
    3.) falls ich mich nicht selbst kümmern kann um die nächste übergabe liegt meiner vertretung die info vor, was mit dem riss ist.

    da denkst du entschieden zu kurz. siehe oben.

    thomas - lies doch einfach nochmal den kompletten thread im zusammenhang.
    es ging darum, dass die erbin sich jetzt schon wegen einem sprung in einer fliese und wegen einer kaputten armatur aufregt. entweder sie wird sich ein dickes fell zulegen müssen oder es ist besser sie lässt die finger vom vermieten. DARUM ging es, und um nichts anderes.
    wem nicht klar ist dass er in eine wohnung auch immer wieder investieren muss, der sollte besser die finger davon lassen.
     
  20. #19 Thomas76, 02.08.2010
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    Wenn dir der beispielhaft genannte Sprung in der Fliese bekannt ist, warum solltet es dann bei Auszug deswegen Ärger geben ? Doch nur, wenn du behaupten würdest, der Mieter hätte den Schaden verursacht ?

    Das könnte er mit Erfolg auch so nicht, da du immer die Gegenbehauptung führen könntest, das er das verschuldet hat.Bei einem Sprung in einer Fliese ist es vieleicht noch grenzwertig, aber bunte Wände, Löcher in den Wänden, abgerissene Tapeten, Dellen in den Türen, etc. treten ganz sicher nicht plötzlich von alleine auf.

    Außerdem ist die Problemlage, weswegen man Übergabeprotokolle macht ja in der Regel andersherum : Der Mieter behauptet bei Auszug, das eine Schaden schon bei Einzug vorhanden war und will ihn nicht beheben.

    Nein, es geht offensichtlich darum, das der Mieter eine Wohnung mit einigen Beschädigungen zurückgelassen hat (grellgestrichene Wände, defekte Amatur, Sprung in Fliese), sich der Vermieter nun mit den Kosten dafür alleingelassen fühlt und u.a. du das ganze pauschal als Kleinkram abtust.Und das ist es eben nicht für jeden.
     
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