Betriebskostenpauschale umändern in exakte Abrechnung

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Peter MH, 09.12.2014.

  1. #1 Peter MH, 09.12.2014
    Peter MH

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    Hallo Leute,

    ich habe Anfang des Jahres ein MFH gekauft und die Mietverträge vom Vorbesitzer so übernommen.
    Es ist eine Betriebskostenpauschale für Wasser und Müll/Grundbesitzabgaben vereinbart.

    Strom und Gas bezahlen die Mieter direkt dem Anbieter.

    Um es gerechter zu verteilen, möchte ich gerne Wasseruhren einbauen, damit nicht der eine für den anderen mitzahlt. Einer badet gerne fast täglich, der andere duscht alle zwei tage, mal so als Beispiel.

    Ebenso würde ich gerne den Müll nach Eimergröße auch an die Mieter stellen, damit keiner meckern kann, er bezahle zuviel.

    Geht das ohne weiteres, oder müssen die Mieter zustimmen ?

    Ich habe leider nicht die passende Antwort hier gefunden.
    Danke und VG, Peter
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Grundsätzlicher Hinweis: Bestimmte Mieter finden immer Gründe, sich über Gott und die Welt zu beschweren. Wenn du dein Handeln als Vermieter danach ausrichtest, bist du in ein paar Jahren reif für die geschlossene Psychatrie.

    Bei der Frage nach Umlagemaßstäben ist das oberste Kriterium die Frage nach der Rechtssicherheit. Danach kommt die Praktikabilität und die Vermeidung von Auswüchsen im Nutzerverhalten, die durch eine ungünstige Umlage gefördert werden können. Danach kommt die Kostensenkung, von der du als Vermieter schon nur noch mittelbar profitierst. Gerechtigkeit oder allseitige Zufriedenheit hat in dieser Aufzählung keinen Platz. Beides ist ohnehin nicht erreichbar.


    Eine Änderung des Umlagemaßstabes für den Müll würde die Zustimmung der Mieter erfordern. Ich würde das sein lassen. Allein die Gebühren für die zusätzlichen Tonnen dürften jeglichen Einspareffekt mehr als auffressen.


    Beim Wasser sind Änderungen möglich. Zuerst einmal wäre der Einbau von Wasserzählern eine umlegbare Modernisierungsmaßnahme. Diese Maßnahme ist den Mietern 3 Monate vor Beginn anzukündigen. Einfach mal selbst in den §§ 555a bis 555f BGB nachlesen.

    Die Umstellung auf eine verbrauchsbasierte Abrechnung ist per Erklärung an die Mieter möglich. Sobald Wasserzähler vorhanden sind, ist diese Abrechnung zumindest anteilig sogar verpflichtend. Die Erklärung muss vor Beginn des Abrechnungszeitraums erfolgen. Von der bisherigen Teilpauschale ist für das zukünftig nach Verbrauch abgerechnete Wasser ein angemessener Abzug vorzunehmen. Das alles kannst du in § 556a BGB nachlesen.

    Bau die Wasserzähler möglichst so ein, dass man sie von außerhalb der Wohnung ablesen kann. Das spart langfristig Ärger.
     
  4. #3 Peter MH, 09.12.2014
    Peter MH

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    Oje, danke für die Antwort, Andres.

    Ich les dann jetzt mal das nach, mal sehen, was ich dann so erfahre.

    Am liebsten wäre mir, wenn die Mieter direkt mit dem Anbieter das Wasser abrechen, so wie beim Strom und Gas auch.

    VG, Peter
     
  5. Andres

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    Das wirst du höchstens per freiwilligem Entgegenkommen der Mieter erreichen. Der Versorger muss auch noch mitspielen.
     
  6. #5 Peter MH, 09.12.2014
    Peter MH

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    Ah ok, danke.

    Aber der §556a ist doch schon mal ein Lichtblick für mich in dieser Misere, danke dir.
     
  7. #6 Peter MH, 09.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 09.12.2014
    Peter MH

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    Aber ich finde leider nichts darüber, warum die Mieter für einen eigenen Wasserzähler (Abrechnung direkt über den Anbieter) ihr Einverständnis geben müssen.

    Sie haben ja auch einen eigenen Strom- und Gaszähler, mit denen sie direkt abrechnen.
     
  8. #7 PHinske, 09.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 09.12.2014
    PHinske

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    Bei unserem Wasserversorger betrug der Grundpreis im Jahr 2013 190,57 € brutto für unser 10-Fam-Haus mit EINEM Wasserzähler.

    Vereinfacht gerechnet war mein Anteil an dem Grundpreis ca. 23 Euro.

    Würden wir dein Wunschmodell bei uns praktizieren, würden sich meine Kosten für Frischwasser jedes Jahr um 190,57 € minus 23 €, also um 167,57 € ERHÖHEN!
    (Zum Vergleich: Meine Wasserkosten betrugen für das ganze Jahr 2013 = 134,90 €.)
    Auf teure Wasserzähler und weitere Zusatzkosten wird hier aus Vernunftsgründen bislang verzichtet.


    Wie teuer dein örtlicher Wasserversorger beim Grundpreis ist, kannst du selbst nachsehen. Wer einen Zähler hat, bezahlt auch den Grundpreis.
    Dazu kämen bei dir natürlich noch die Kosten für die Installation.

    Die andere Version:
    Privat gemietete Wasseruhren und der Ablese-/Abrechnungsdienst kosten dazu auch noch mal für jeden Mieter jedes Jahr einen Betrag x, wenn sie erst einmal eingebaut sind.

    Ich würde es wahrscheinlich so laufen lassen wie es ist.

    MfG PHinske
     
  9. GJH27

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    Noch zur Änderung Pauschale in Vorauszahlungen / Abrechnung: für mich ist das eine Vertragsänderung, die also der Zustimmung des jeweiligen Mieters bedarf.
     
  10. #9 Peter MH, 09.12.2014
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    Hallo GJH27, laut §560 BGB ist die Erhöhung zulässig, sie muss aber begründet werden. Laut unserem MV steht dort auch drin, dass es zulässig ist.

    Zitat:
    "(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird."

    Hallo PHinske, ich werde mir das mal durchrechnen, danke.
     
  11. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Ist schon klar - das ist dann aber was völlig anderes, als Deine Überschrift Betriebskostenpauschale umändern in exakte Abrechnung behauptet...
     
  12. #11 Peter MH, 09.12.2014
    Peter MH

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    Ja stimmt, ich werde wohl bei der Pauschale bleiben, so wie es aussieht
     
  13. ika

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    Das kann und wird bei Wasser schon aus technischen Gründen nicht funktionieren. (Ausnahme: EFH)
     
  14. #13 Peter MH, 10.12.2014
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    Ich habe heute mal mit meinem Installateur gesprochen, technisch wäre es kein Problem, für jede Leitung einen einzelnen Zähler zu installieren.

    Aber leider sind meine Wasserleitungen so verlegt, dass der Aufwand zu gross wäre. Nicht jede Leitung geht vom Keller zu nur einem Mieter.
     
  15. Andres

    Andres
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    § 556a Abs. 2 BGB. Das ist hier möglich, weil die Wasserkosten als Pauschale ("etwas anderes") vereinbart sind.
     
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