Betriebskostenvorrauszahlung und Pauschale

Dieses Thema im Forum "Abrechnungs-/Umlagmaßstab" wurde erstellt von LMB-Immo, 07.11.2007.

  1. #1 LMB-Immo, 07.11.2007
    LMB-Immo

    LMB-Immo Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe Problem mit einer Bk-Abrechnung.

    Sachverhalt:
    Ich habe im September 2006 ein 3-Familienhaus als Verwalter übernommen. Das Haus war voll vermietet. Der Alt-Eigentümer war ein Krankenhaus in Berlin und dort wohnten Angestellte des Krankenhauses.

    Genau geht es um eine Mieter, der seit 1984 drin wohnte. Mir liegt ein Mietvertrag von 1988 vor. Warum dieser geändert oder erneuert worden ist, ist historisch auch nicht mehr nachvollziehbar.

    In diesen Vertrag von ´88 wird eine Betriebskostenvorrauszahlung und Heizkostenvorrauszahlung verlangt bzw. genannt. Es sind auch die Betriebskosten benannt, die umgelegt werden können. Es wird auch die Möglichkeit der Erhöhung nach Abrechnung genannt. So weit so gut.

    Es ist aber so, dass die Abrechnungen unregelmäßig bis gar nicht gemachte wurden.

    Es wurde in Jahr 2005 ein Mieterhöhungsverlangen nach §558 BGB durchgesetzt. In dieser Erhöhung haben die Alt-Eigentümer gleichzeitig die Betriebskosten mit erhöht, ohne vorher eine Abrechnung zuerstellen. In dieser Erhöhung wird dann, abweichend von Mietvertrag, von einer Betriebskostenpauschale gesprochen.

    Nach meinem jetzigen Erkenntnisstand wurde vorab keine Vereinbarung über die Änderung der Betriebskostenabrechnung gemacht. Nach meinen dafürhalten, kann man eine Veränderung nicht einfach innerhalb einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ohne Grund der Änderung und ohne Berechnung durchführen und erhöhen, die Frist für die Änderung der BK-Pauschale ist gleich mit der Mieterhöhung gestellen.

    Ich habe jetzt eine Betriebskostenabrechnung nach den Mietvertrag von ´88 erstellt, in der jetzt ein erheblicher Nachzahlungsbetrag herauskam.

    Jetzt pocht der Mieter darauf, das eine Betriebskostenpauschale doch gelte.

    Meine Frage ist, ob man diese Änderung von Vorrauszahlung zur Pauschle nicht beachten muss und nach den Mietvertrag (Vorrauszahlung) abrechnen kann, weil diese erhebliche Formfehler enthält.

    Oder wenn man das beim Mieter nicht ändern kann, das der Verkäufer darauf hätte aufmerksam machen müssen, das ein erheblicher Nachzahlungsbetrag entstehen kann.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ich wüde mal unterstellen, dass die Verwendung des Begriffs "Betriebskostenpauschale" in einem Mieterhöhungsschreiben nicht zu einer Änderung der vereinbarten Mietstruktur führen kann. Verträge werden durch Abgabe von 2 deckungsgleichen Willenserklärungen abgeschlossen. Nichts anderes gilt für die Änderung bestehender Verträge. Es scheint es schon zweifelhaft, ob man die Verwendung eines bestimmten Ausdrucks überhaupt als Willenserklärung auslegen kann. "Bei der Auslegung einer Willenserklärung ist der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften" (§ 133 BGB). Zum Abschluss eines Vertrags bzw. die Änderung ist allerdings auch die Annahme des Vertragsangebots erforderlich. Man wird davon ausgehen können, dass der Mieter keine Willenserklärung in diesem Sinn und dann auch noch fristgerecht abgegeben hat. Auch wenn eine Annahmefrist nicht genau bestimmt ist, wird man doch davon ausgehen können, dass unter Abwesenden die Annahme eines Vertragsangebots innerhalb von ca. 2 Wochen erfolgen muss. Wenn also der Mieter behauptet, er hätte ein Vertragsangebot angenommen, wird er dafür auch Beweis antreten müssen.

    Worauf hätte der Verkäufer denn hinweisen sollen? Dass der Mieter irgendwann irgendeine verwendete Formulierung zur Begründung von Ansprüchen nach der zufälligen Windrichtung verwenden wird?

    Soweit der Sachverhalt hier bekannt ist, würde ich die Aussichten einer Klage auf Zahlung als gut bewerten. Ob das Gericht sich meinen Vorstellungen anschließen würde, ist wie immer offen.
     
Thema: Betriebskostenvorrauszahlung und Pauschale
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