Betrug nach § 263 Mietvertrag

[Untermieter]

Betrugs nach § 263 Mietvertrag

Hallo zusammen,


Wäre untenstehender Mietvertrag nach 10 Jahren anfechtbar, weil Vermieter gar nicht mehr Vertragsfähig war?

Es geht um mutwillige Zerstörung bzw. Ignorieren von Sachbeschädigungen am Mietobjekt, und die Vermutung des Betrugs nach § 263.

Es wurde ein Vertrag mit einem 85 Jährigen Vermieter vor 10 Jahren ausgehandelt.

2 Mieter überredeten Vermieter zu folgendem Vertrag:

700 € Miete (inkl. Heiz- und Nebenkosten) für

Wohnung in einem Baudenkmal (gute Wohnlage) 4 Jahre zuvor umgebaut und saniert - 95 m² Wohnung, 14 m² Terrasse, mit direktem Zugang zu Terrasse, 30 m² Dachbodenanteil, wo sich der Mieter mit Werkbank eingerichtet hat, zusätzlicher Stellplatz auf dem Dachboden, Gartennutzung, Abstellraum im Keller, Fahrradkeller als Hobbyraum für sein Motorrad (der mittlerweile aber zurückerobert wurde).



Nun zum Vertrag (hier ergeben sich einige Fragen):

1. Grundfläche falsch – 95 m² inkl. Halber Terrasse, statt 80 m² wie vom Vermieter angegeben.
   (18% weniger). Auf Nachfrage war dem Mieter vorab die Größe klar, er hätte nicht auf den Vertrag geachtet.
2. Die Wohnung hat nur 2 Zimmer statt 3 Zimmer
3. Es besteht kein Bodenraumanteil zur Benutzung als Wohnraum, da der Dachboden nicht zur ständigen Nutzung ausgebaut ist.
4. Es besteht kein weiterer Abstellraum im Haus, der zur Verfügung gestellt werden könnte.
5. § 3 – das Feld für Miete beträgt ist frei.
6. Der wesentliche Vertragsbestandteil der Betriebskostenaufstellung fehlt
7. § 6 Kauton fehlt
8. § 7 Zustand der Mieträume fehlt
9. §21 Hier wird nochmal erwähnt, dass wesentliche Bestandteile fehlen.
10. Der m² liegt momentan bei 60 % Vergleichsmiete. Sollten die Gaspreise explodieren, liegt die Wohnung bei ca. 75 % unter der Vergleichsmiete. Das ist das erklärte Ziel der Mieter. Mieter sagen, das wäre nicht Ihr Problem, wenn Vermieter das Haus verkaufen muss. Dann hätte er nicht solche Verträge abschließen sollen. Für sie ändert sich ja nichts. Im Gegenteil, die geringe Grundmiete wäre dann fest geschrieben.

Gruß

 

[Logos]

Hi !

Wenn ich als Vermieter-Laie den Vertrag interpretieren müsste, würde ich davon ausgehen dass hier durch §3 Abs. 2 keine Inklusiv-Miete vorliegt. Die Nebenkosten können nach Betriebskostenverordnung umgelegt werden.

Jetzt wäre die Frage ob man hier von einer Vorrauszahlung von 0 EUR ausgehen kann, wenn das Feld nicht ausgefüllt wurde.
Das ist unglücklich.
Am Schluss wird das wohl ein Richter entscheiden müssen.

Sich im nachhinein darauf zu berufen, dass der Vermieter vertragsunfähig zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war, dürfte schwer bis unmöglich sein.

Logos

 

[RP63VWÜ]

Wer bestimmt denn, dass der Vermieter nicht "vertragsfähig" war?

 

[Untermieter]

Mit nicht vertragsfähig ist gemeint, dass er ausgetrickst wurde.

Vorne rum umschmeicheln die Mieter ihn, hintenrum nehmen sie ihn aus.

 

[Darth_Vader]

Woruf möchtest du hinaus?

Hast Du die Wohnung von dem 85-jährigen Eigentümer erworben, der nicht vertragsfähig war?

 

[Logos]

@Untermieter In welchem Verhältnis stehst du zum 85 Jährigen Vermieter ?
Wenn ich das so einschätze ist die Vorlage vom Mietvertrag nicht mal die Version vom "Mieterverein"

Deine Frage hat doch bestimmt den aktuellen Hintergrund, dass sich der Mieter bei der Anpassung der Vorrauszahlungen der Nebenkosten sperrt, oder ?

Bitte um konkrete Infos was derzeit vorliegt, die Glaskugel gibt derzeit nicht mehr her.

Logos

 

[Untermieter]

Ich steh in dem Verhältnis Schwiegersohn. Ich weiß, dass der Vermieter ein gutmütiger, harmoniebedürftiger Mensch ist, der nach dem tot seiner Frau (schwere Krankheit), die fürs geschäftliche Zuständig war den Faden verloren hat.

Ich kenne aber auch die Mietpartei, die ich schon immer so eingeschätzt habe, aber es wurde immer so getan, als wäre man eine große Familie. Der Mieter hat sich vor 20 Jahren als Freund eingeschlichen. Vor 10 Jahren lernte er eine neue Freundin kennen, die die Schwäche des Mieters erkannte und ihm eingeschmeichelt hat. Nun erfahren wir, dass vor 10 Jahren geprahlt wurde, wie blöd der Vermieter sei. Die Mieter gehen eigenständig an die Heizungsanlage, sie dürften das. Die Mieter sorgen für Stromausfälle, weil sie Kabel verlegen. Die Mieter verhöhnen die Kinder des Vermieters, in dem sie sagen, dass sie sich mit Immobilien auskennen würden und es war abzusehen, dass dieser Mietvertrag zur Pleite wird. Aber für sie würde sich ja nichts ändern, wenn das Mehrfamilienhaus des Vermieters durch sie verkauft werden muss. Die Mieter loben noch im Nachhinein die verstorbene Mutter, die das Ärtzehaus im voll Griff hatte. Sie sei dem Vater geschäftlich Haushoch überlegen gewesen.

 

[Logos]

Hi !

Leider bringen Vorwände vor Gericht wie "harmoniebedürftig" und "als Freund eingeschlichen" nichts.

Die erste Frage ist, wie bekommt man Ordnung ins gesamte Mietverhältnis und was möchte man eigentlich erreichen.
Bzw. was möchte der Vermieter erreichen. Du als Schwiegersohn hast hier erstmal nichts zu melden.

Aus meiner Sicht muss, am besten mit einem Anwalt spezialisiert auf Mietrecht, geprüft werden was hier möglich wäre:
* Miete erhöhen (ggf. ist ein Mietspiegel vorhanden.
* Nebenkosten Vorrauszahlungen anpassen (falls möglich durch die etwas ungünstig fehlenden Beträge im Vertrag)

Für weitere Verfehlungen des Mieters, kommen ggf. Abmahnungen in Frage.
Jedoch müssen diese vom Vermieter kommen und nicht von dir als Schwiegersohn.

Im Allgemeinen sehe ich hier kein Verhalten der Mieter, was eine Kündigung rechtfertigen würde.

PS: Hätte ich einen solchen Vertrag als Mieter abgeschlossen, würde ich auch alles daran setzen dass dieser Mietvertrag als Inklusiv-Mietvertrag gilt. Hier wirst du nicht ohne Anwalt weiterkommen, wenn sich der Mieter quer stellt der Anpassung zuzustimmen.

Logos

 

[ehrenwertes Haus]

Warum fragst du keinen Strafrechtler, wenn du ernsthaft Berug vermutest?
Oder einen Fachanwalt für Mietrecht, wie man aus diesem Vertrag als VM raus kommen könnte.
Das Geld ist wirklich gut angelegt, selbst wenn keine einfache oder schnelle Lösung präsentiert werden kann.
Eine schnelle Lösung wird es für deine Probleme nicht geben, mittel- bis längerfrist läßt sich bestimmt Einiges verbessern.

Allein ein für Mieter sehr günstiger Mietvertrag ist nicht strafbar.

Irgendwie waren sich doch auch beide Parteien einig, zu diesen Konditionen die Wohnung zu mieten bzw, zu vermieten.
Unabhängig von Fehlern bei Ausfüllen des Vertrags, das Mietverhältnis wurde über viele Jahre gelebt, ohne am Vertrag zu rütteln, das man problemlos einvernehmliche mündliche Absprachen annehmen kann.



Zusammen mit deinen anderen Themen, nochmal mein Tipp:

Sammel alle Unterlagen, mach dir eine Liste mit Fragen und Punkten, die du für die Zukunft ändern möchtest und gehe damit zu einem Fachanwalt für Mietrecht.
Es kann sein, dass ein guter Anwalt Anhaltspunkte findet ein oder mehrere Mietverhältnisse aufzulösen oder wenigstens die Verträge zu VM-Gunsten anzupassen, z.B. mit Mieterhöhungen.

Ich habe nicht den EIndruck, dass du die Dinge selbst in den Griff bekommen kannst. Dafür fehlen dir einfach die Fachkenntnisse und du bist viel zu emotional darin verstrickt, so dass du ziemlich sicher echte Ansatzpunkte nicht erkennst.
Eine Situation wie bei dir, mit wirklich vielen Baustellen zu lösen, würde hier vermutlich die Meisten im DIY überfordern. Was ich aber sicher weiß, emotionale Verstrickung ist in solchen Fällen einer der größten Fehler, die man sich antun kann. Hier hilft nur extrem nüchtern und sachlich alle Punkte abarbeiten, Emotionen sind hier völlig fehl am Platz und belasten nur unnötig.

Mit Strafrecht ist in Mietverhältnissen nur ganz selten was zu gewinnen, den SchwieVa rückwirkend zum Trottel erklären, der gar nicht Herr seiner Sinne war (sonst hätte er den Vertrag ja nicht unterschrieben) und seither auch nicht mehr geworden ist... was glaubst du was das innerhalb der Familie lostreten kann?

Der "Trottel" ist nicht abwertend gemeint, nur daraus läuft es bei unzurechnungsfähig oder nicht geschäftsfähig umgangssprachlich hinaus, nicht nur innerhalb der Familie, auch bei mehr oder weniger direkt betroffenem Dunstkreis des SchieVas in der Gerüchteküche.
Die geistigen Aussetzer haben wir ja Alle ab und zu, nur merkt man das meist sehr schnell, wenn das Hirn wieder auffwacht. 10-20 Jahre geistiger Dauerschlaf ist schon ne andere Hausnummer.


Wir helfen ja auch gerne, wenn möglich. Bei Kleinkram und/oder Einzelproblemen geht das auch wirklich gut.
Bei größeren Problemen können wir nur Denkanstöße geben und die Hilfe von Profis empfehlen.

 

[Untermieter]

Okay, ich Danke schonmal für eure Antworten. Ich verstehe das hier als Denkanstoß.

Zu meinen anderen Themen: Die anderen Mieter haben Änderungsverträgen tatsächlich zugestimmt. Man möchte an einem Strang ziehen. Auch diese Partei hat an den Gesprächen teilgenommen. 4 Monate wurde den Parteien zeitgegeben. Alle haben zugestimmt, auch diese Partei. Und im nachhinein kam der Rückzieher. Diese Zeit hätte man sinnvoller nutzen können, als sich auf etwas zu verlassen, was von vornherein nur Lippenbekenntnisse waren.

Mir ist völlig bewusst, dass diese Verträge für Mieter Gold wert sind. Ich bin ja auch Mieter.

Es sind Erfahrungen, die man macht, daraus kann man nur lernen ;-)

Schöne Grüße

 

[Andres]

Ich habe das Zitat im Eingangsbeitrag entfernt, damit die Sache besser lesbar und auch zitierfähig wird.

Meine bescheidene Meinung:

Wäre untenstehender Mietvertrag nach 10 Jahren anfechtbar, weil Vermieter gar nicht mehr Vertragsfähig war?

Einen nachteiligen Vertrag abzuschließen, hat nichts - aber auch wirklich gar nichts - mit der Geschäftsfähigkeit zu tun. Sonst wäre wohl der größte Teil der Bevölkerung geschäftsunfähig, denn wer ist noch nie einen Vertrag eingegangen, der rückblickend betrachtet keine so gute Idee war?

Vorne rum umschmeicheln die Mieter ihn, hintenrum nehmen sie ihn aus.

Ich weiß, dass der Vermieter ein gutmütiger, harmoniebedürftiger Mensch ist

Das bringt die Sache auf den Punkt, aber eine Täuschung ist das im rechtlichen Sinn nicht. Als nächste Idee könnte man die Sittenwidrigkeit auf dem Plan haben, aber:

Der m² liegt momentan bei 60 % Vergleichsmiete.

Vor 10 Jahren lag er damit noch höher und das ist absolut im Rahmen dessen, was Vermieter als Konditionen anbieten, wenn sie die Mieter für ihre Freunde halten. Außerdem muss sich der Vermieter die Frage gefallen lassen, warum er in 10 Jahren nie die Miete erhöht (oder dies zumindest versucht) hat. Sieht so die "Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen" aus? Das wäre Teil der Definition von Sittenwidrigkeit, § 138 BGB.

Ich kann das nicht erkennen. Für mich ist das ein "normal" schlechtes Geschäft. Meine menschliche Einschätzung ist eine völlig andere, aber das tut hier nichts zur Sache.

Es gibt aber auch gute Nachrichten: Die vollständige Inklusivmiete ist wahrscheinlich unzulässig. Die Heizkosten dürfen nicht pauschaliert werden, wenn keine Ausnahme nach § 2 oder § 11 HeizkostenV vorliegt. Die Umstellung funktioniert so: Es werden rückwirkend die Heizkosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ermittelt, ggf. durch Schätzung. Dieser Betrag wird aus der Warmmiete herausgerechnet und zukünftig als Heizkostenvorauszahlung betrachtet. Die verbleibende Teilinklusivmiete enthält dann noch die übrigen Betriebskosten (hier ist Pauschalierung zulässig) und über die Vorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden - und sie dürfen nach jeder Abrechnung angepasst werden!

Außerdem darf man selbstverständlich auch eine Pauschalmiete erhöhen, nur ist es eben etwas schwieriger, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bilden. Wenn man nicht sehr großes Glück hat und der örtliche Mietspiegel auch Betriebskosten ausweist, wird das vermutlich auf ein Gutachten hinauslaufen. Lohnt sich aber, wenn man die volle Kappungsgrenze ausschöpfen kann.

Etwas Wasser gibt es dann aber doch in den Wein: Wenn die Heizkosten nie abgerechnet wurden, gibt es wahrscheinlich auch keine Verbrauchserfassung. Wenn man den Modus umstellt, hat man also mindestens ein und eher zwei Abrechnungsjahre, in denen die Mieter die Heizkosten kürzen dürfen, weil man vorschriftswidrig noch keine Verbrauchserfassung hat. Ist hier aber auch kein Problem - sogar die gekürzten Heizkosten dürften noch weit über den momentanen Zahlungen liegen.

Wenn man die Lage verbessern will, ist es eben erforderlich, jemanden mit echtem Sachverstand zuzuziehen. Bitte nicht zum örtlichen Dorfanwalt gehen, sondern zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Der sollte wissen, wie man dieses Verhältnis wieder ordnen kann. Weder wird das leicht, noch geht es schnell. Hier ist Ausdauer gefragt. Und ich kann den Schwiegervater verstehen, wenn er das mit 85 nicht mehr ausfechten will und lieber mit Geld als mit seiner Zeit bezahlt. Soviel zur Geschäftsfähigkeit ...

 

[simonlucky]

Ich würde aufgrund es Verhältnisses auch dazu tendieren einen Fachanwalt aufzusuchen.

Bei dem Mietvertrag kann ich absolut nichts erkennen, was etwas mit Betrug zu tun hat.

Natürlich ist das Geschäft schlecht und klar dann noch die ,,lange Nase`` machen das ist zwar alles ärgerlich aber es hilft nicht
um das Problem zu lösen.

Es hört sich komisch an aber scheinbar gab es ja die sogenannten Anpassungsgespräche.....

Event. könntest du einmal in Erfahrung bringen, ob der Mietvertrag beidseitig aufgehoben wird gegen ein Entgelt was du Ihm zur Verfügung stellst.

 

[simonlucky]

Es gibt für solche bzw. ähnlich gelagerte Fälle Mietaufhebungsverträge die das BGB außen vor lassen und individuell ausgefüllt werden können. Das wäre mit einem ,,Freikauf`` verbunden.

 

[Duncan]

s gibt für solche bzw. ähnlich gelagerte Fälle Mietaufhebungsverträge die das BGB außen vor lassen

Ne, genau solche Fälle sind ein Beispiel für Vertragsfreiheit und Flexibilität, die dem ursprünglichen BGB innewohnten.
Die "einfache" Lösung solcher Probleme nennt sich Auftragskiller, ist aber ggf. mit unschönen Konsequenzen verbunden.
Der Weg über den Fachanwalt ist zwar kurzfristig kostenintensiv, langfristig aber sicher alles andere als unlukrativ. Und ja, manchmal ist Geld in die Hand nehmen und auf Probleme so lange Geld rauf werfen, bis sie sich auflösen eine gangbare Lösung.