Bewertung MFH 12 WE

Diskutiere Bewertung MFH 12 WE im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebes Forum, ich erwerbe aktuell im Rahmen einer Erbauseinandersetzung den 100% Anteil an zwei Mehrfamilienhäusern (Tausch von...

sauerkraut85

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Hallo liebes Forum,

ich erwerbe aktuell im Rahmen einer Erbauseinandersetzung den 100% Anteil an zwei Mehrfamilienhäusern (Tausch von Immobilien). Für mich stellt sich die Frage, wie viel sind die beiden MFH wirklich wert. Es gibt keine Gutachten.

Die beiden Häuser sollen nach dem Ertragswertverfahren bewertet werden. Die mögliche Jahresnettokaltmiete beträgt zwischen 44 - 50.000 EUR bei insgesamt 800qm. Aktuell sind 10 WE vermietet bei Jahreserträgen von 39.500 EUR. Nördliches Ruhrgebiet.

Das Baujahr ist 1960. Die Fassaden sind vor 12 Jahren vollständig gedämmt worden. In einem Haus (6 Wohnungen) wurde dieses Jahr für ca. 75.000 EUR eine neue Heizung inkl. neuer Heizleitungen und Heizkörper eingebaut. Die Bäder sind teilweise 10-20 Jahre alt. Das andere Haus hat für jede Wohnung Einzelthermen die jeweils ein Alter von 5 - 15 Jahren haben. Die übrige Ausstattung würde ich als "einfach" bezeichnen. Das Dach hält nach Aussage von einem Dachdecker noch mindestens 30 Jahre. Hinzu kommen ca. 14 Autostellplätze und 6 Garagen.

Von den beiden leerstehenden Wohnungen muss eine Wohnung kernsaniert werden. Investitionsvolumen ca. 10.000 EUR. Meines Erachtens kommen zur Beseitigung der übrigen Mängel an allen anderen Wohnungen nochmal 10.000 EUR dazu. In den nächsten 10-15 Jahren gehe ich davon aus, dass teilweise Fenster und Bäder erneuert werden müssen, immer dann, wenn ein Mieter auszieht soll die Wohnung auf den aktuellsten Stand gebracht werden. Handwerkliche Tätigkeiten kann ich, bis auf Elektroarbeiten, mit einem Trupp Bekannter/Familienmitglieder größtenteils selber erledigen.

Von Maklern habe ich bisher immer relativ niedrige Vervielfältiger gehört, die bei ca. 14-16 lagen. Grob würde ich also rechnen 47.000 EUR (Mittel aus 44-50.000EUR) x 15 = 705.000 EUR. Das würde einen qm Preis von ca. 880 EUR ergeben.

Ist das eine einigermaßen realistische Bewertung?
Wonach bemisst sich im groben der Vervielfältiger?
In Immobilienportalen wird teilweise sogar ein Vervielfältiger mit Dezimalstellen herangezogen, wo ich mich frage, wie kommen die auf 16,24 x mögliche Jahresnettokaltmiete?


Das Endziel ist eigentlich, dass die Mieteinnahmen die Finanzierung für ein privates EFH stemmen. Monatliche Rate 1.500 - 2.000 EUR. Kaufpreis irgendwo um die 700-800.000 EUR (etwas über 200.000 EUR EK vorhanden). Ich bin Mitte 30.

Wäre echt gut, hier mal ein paar Erfahrungswerte zu bekommen, die mich meinem Vorhaben bestätigen :D ;)
 
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Handwerkliche Tätigkeiten kann ich, bis auf Elektroarbeiten, mit einem Trupp Bekannter/Familienmitglieder größtenteils selber erledigen.
Und deine Bekannten und Familienmitglieder arbeiten für lau, damit du mit der Immo, in der deren Arbeit steckt, Geld verdienen kannst?

Ich würde das irgendiwe mit einpreisen, dass sie dir helfen bzw. für dich arbeiten, und im Zwefel lieber wie einen fremden Handwerker einplanen. Nicht, das Onkel Erwin nach der dritten kernsanierten Wohnung plötzlich nicht mehr für 'ne Grillwurst mit Bier je Samstag weitermachen will, und du auf "normale" Handwerker zurückgreifen musst.
 
immobiliensammler

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Die beiden Häuser sollen nach dem Ertragswertverfahren bewertet werden. Die mögliche Jahresnettokaltmiete beträgt zwischen 44 - 50.000 EUR bei insgesamt 800qm. Aktuell sind 10 WE vermietet bei Jahreserträgen von 39.500 EUR. Nördliches Ruhrgebiet.

Standardwerk zur Wertermittlung ist immer noch der Kleiber, darin findest Du alles erklärt:

 

Tinnitus

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Wäre da ein Gutachten nicht gut investiertes Geld?
 

sauerkraut85

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Und deine Bekannten und Familienmitglieder arbeiten für lau, damit du mit der Immo, in der deren Arbeit steckt, Geld verdienen kannst?

Ich würde das irgendiwe mit einpreisen, dass sie dir helfen bzw. für dich arbeiten, und im Zwefel lieber wie einen fremden Handwerker einplanen. Nicht, das Onkel Erwin nach der dritten kernsanierten Wohnung plötzlich nicht mehr für 'ne Grillwurst mit Bier je Samstag weitermachen will, und du auf "normale" Handwerker zurückgreifen musst.

Natürlich arbeitet niemand umsonst. Auch keine Bekannten. Dennoch immernoch billiger als der 60 EUR Monteurstundensatz.


Die Immobilien/Grundstücke die ich dafür "verliere" haben insgesamt einen Wert von ca. 860.000 EUR. Davon entfällt aber der größte Teil auf ein leerstehendes, praktisch vollständig abgeschriebenes, Gewerbeobjekt. Stille Reserven ca. 400.000 EUR (Steuern ca. 150-200.000 EUR bei Veräußerung). Das macht die Sache so schwierig. Wertmäßig liege ich mit den MFH darunter, unter Berücksichtigung der Steuern ist aber fast Gleichstand. Außerdem generieren die MFH Einnahmen.
 

Tinnitus

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Da könnte man sich mit den Miterben verständigen, schließlich müssten die den Anteil übernehmen, wenn eine Teilungsversteigerung droht. Möchte man die Wertermittlung anonymen Forennutzern überlassen, denen weder die die genaue Lage noch der detaillierte Zustand bekannt ist?

Ist eine Kernsanierung wirklich für 10.000€ zu haben?
 

Valfine

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Ja, wäre es. Die Kosten für so ein Gutachten schätze ich auf 7-10.000 EUR, die ich jedoch alleine tragen müsste.
Da ich selbst als Gutachterin arbeite kann ich dir sagen, dass du da deutlich günstiger dabei bist - du benötigst ein Gutachten für finanzwirtschaftliche Zwecke, da rechnet dir ein Kollege bestimmt gerne aus was du wissen möchtest.

Ohne Besichtigung des Objekts nur anhand einer Zustandsbeschreibung, noch nicht einmal mit Lageangabe, wird dir niemand deine Frage seriös beantworten können.

Wenn dir ein ganz grober Ansatz reicht kannst du schauen, was der jeweilige Gutachterausschuss deiner Region so für Spannen in den letzten Jahren veröffentlicht hat.
 
taxpert

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Stille Reserven ca. 400.000 EUR (Steuern ca. 150-200.000 EUR bei Veräußerung).
Was wollen wir wetten, dass die steuerliche Belastung bei Verkauf um einen sechsstelligen Betrag niedriger ist!!??

Wertmäßig liege ich mit den MFH darunter, unter Berücksichtigung der Steuern ist aber fast Gleichstand.
Ein -mögliche!- latente Steuerlast bei Veräußerung hat zunächst keinerlei Einfluss auf den Wert der Immo bei der Auseinandersetzung! Sollte Dir das so von dem/den anderen Mitglied/ern der Erbengemeinschaft verkauft worden sein, dann will man Dich über den Tisch ziehen! Ein Grund mehr, einen Gutachter zu beauftragen oder die teilungsversteigerung anzustreben!

taxpert
 
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sauerkraut85

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Da könnte man sich mit den Miterben verständigen, schließlich müssten die den Anteil übernehmen, wenn eine Teilungsversteigerung droht. Möchte man die Wertermittlung anonymen Forennutzern überlassen, denen weder die die genaue Lage noch der detaillierte Zustand bekannt ist?

Ist eine Kernsanierung wirklich für 10.000€ zu haben?

Die Teilungsversteigerung habe ich bereits beantragt. Die Kosten für die Kernsanierung können auch höher ausfallen.

Was wollen wir wetten, dass die steuerliche Belastung bei Verkauf um einen sechsstelligen Betrag niedriger ist!!??


Ein -mögliche!- latente Steuerlast bei Veräußerung hat zunächst keinerlei Einfluss auf den Wert der Immo bei der Auseinandersetzung! Sollte Dir das so von dem/den anderen Mitglied/ern der Erbengemeinschaft verkauft worden sein, dann will man Dich über den Tisch ziehen! Ein Grund mehr, einen Gutachter zu beauftragen oder die teilungsversteigerung anzustreben!

taxpert


Wie kommst du darauf, dass die steuerliche Belastung bei Verkauf niedriger ist? Es gibt aufgrund des Alters der Erben keine Freibeträge bei Betriebsveräußerung. Vertraglicher Gestaltungsspielraum hinsichtlich einer Verlagerung des Kaufpreises auf anliegende zum steuerlich günstigen Privatvermögen gehörende Grundstücke sehe ich problematisch, da das Finanzamt eigene Gutachter zur Bewertung der Immobilien/Grundstücke bei auffälligen Kaufverträgen entsendet.

Oder vergesse ich da was?
 

Ferdl

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Von den beiden leerstehenden Wohnungen muss eine Wohnung kernsaniert werden. Investitionsvolumen ca. 10.000 EUR. Meines Erachtens kommen zur Beseitigung der übrigen Mängel an allen anderen Wohnungen nochmal 10.000 EUR dazu.
Ich weiß ja nicht was du unter "Kernsanieren" verstehst. In meiner Welt bekommt man für 10k bei angenommen 65 m² einmal frische Raufaser mit weißer Farbe und nen ordentlichen Bodenbelag. Also quasi, einmal durchwischen und hübsch machen.
Ich verstehe unter Kernsanierung eher so was wie neues Bad und alle Leitungen neu, wenn dann noch die Fenster dabeikommen würd ich mal locker mit 400-600€/m² rechnen.

Noch was, wenn in der heutigen Zeit, ein Makler eine Immo mit Faktor 15 bewertet, müssen da einige Leichen im Keller liegen. Ist die Hütte so Marode? Warum stehen 2 Wohnungen, immerhin 1/6tel, leer? Gibt es überhaupt Mietinteressenten?
Mir erschließt sich auch nicht wie man mit unter 5,-€/m² ein Objekt sinnvoll bewirtschaften will.

Mein Rat, gehe zu einem Steuerberater, lass dir ausrechnen wo du finanziell mit dem Verkauf der Gerwerbeimmo hinkommst und schau was rauskommt wenn du dieses Geld zB in ETF oder Immobilienfonds Investierst oder dein EFH bar bezahlst.
 

sauerkraut85

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Ich weiß ja nicht was du unter "Kernsanieren" verstehst. In meiner Welt bekommt man für 10k bei angenommen 65 m² einmal frische Raufaser mit weißer Farbe und nen ordentlichen Bodenbelag. Also quasi, einmal durchwischen und hübsch machen.
Ich verstehe unter Kernsanierung eher so was wie neues Bad und alle Leitungen neu, wenn dann noch die Fenster dabeikommen würd ich mal locker mit 400-600€/m² rechnen.

Noch was, wenn in der heutigen Zeit, ein Makler eine Immo mit Faktor 15 bewertet, müssen da einige Leichen im Keller liegen. Ist die Hütte so Marode? Warum stehen 2 Wohnungen, immerhin 1/6tel, leer? Gibt es überhaupt Mietinteressenten?
Mir erschließt sich auch nicht wie man mit unter 5,-€/m² ein Objekt sinnvoll bewirtschaften will.

Mein Rat, gehe zu einem Steuerberater, lass dir ausrechnen wo du finanziell mit dem Verkauf der Gerwerbeimmo hinkommst und schau was rauskommt wenn du dieses Geld zB in ETF oder Immobilienfonds Investierst oder dein EFH bar bezahlst.

Besten Dank für die Antwort.

Bei der Sanierung gebe ich dir recht, die 10.000 EUR sind etwas niedrig und optimistisch meinerseits angesetzt.

Die qm-Preise liegen im Schnitt bei 6,60 EUR/qm in der Umgebung. Es befinden sich zum aktuellen Zeitpunkt aber einige Alt-Mieter im Objekt, die teils sogar nur 4,30 EUR / qm zahlen. Bisher gab es in der Vergangenheit immer Mietinteressenten.

Vergleichbare Objekte werden, sofern die Immoscout24 Preise auch die Preise sind, die erzielt werden, für mindestens 1.100 - 1.200 EUR/qm am Markt angeboten. Daher verwundert mich der niedrige Faktor von 15 schon etwas. Meine Vermutung ist halt, dass die Makler, die mir bisher Auskunft erteilt haben, allesamt mitgeteilt haben sofort Käufer für die Häuser zu haben zu diesem Faktor. Also wirtschaftliches Eigeninteresse.

Die Steuerliche Beratung habe ich machen lassen. Im groben wurde mitgeteilt, dass vom Verkaufspreis des Gewerbeobjekts ca. 40% Steuern anfallen.
 
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Natürlich arbeitet niemand umsonst. Auch keine Bekannten. Dennoch immernoch billiger als der 60 EUR Monteurstundensatz.
Selbst das halte ich für ein sich selbst gestelltes Bein, über das man (wer auch immer "man" ist) irgendwann stolpern wird.
Ich habe die Erfahrung gemacht, dass meine Familienmitglieder, Freunde (und ich auch) gerne bereit sind, zu helfen. Eine vernünftige Entlohnung (in welcher Form auch immer) halte ich dabei für selbstverständlich. Wenn man die Hilfe aber zu sehr in Anspruch nimmt (unabhängig von der Bezahlung!) gibt das irgendwann Stress (in welcher Form auch immer).

Onkel Werner freut sich vielleicht, wenn er durch deine Wohnungskernsanierung ein bisschen dazu verdienen kann. Aber nach der 5. Wohnung will er dann doch vielleicht - trotz guter Entlohnung - nicht mehr jede Minute seiner Freizeit auf deiner Baustelle verbringen.

Das ist jedenfalls meine Erfahrung. Jeder meiner Bekannten etc. hift sehr gerne mal, aber man kann bzw. sollte diese Hilfe nicht fest einplanen, und wenn man es übertreibt, hilft niemand mehr.
 
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Die Immobilien/Grundstücke die ich dafür "verliere" haben insgesamt einen Wert von ca. 860.000 EUR. Davon entfällt aber der größte Teil auf ein leerstehendes, praktisch vollständig abgeschriebenes, Gewerbeobjekt. Stille Reserven ca. 400.000 EUR (Steuern ca. 150-200.000 EUR bei Veräußerung). Das macht die Sache so schwierig. Wertmäßig liege ich mit den MFH darunter, unter Berücksichtigung der Steuern ist aber fast Gleichstand. Außerdem generieren die MFH Einnahmen.

Was sagt denn Dein Steuerberater zur möglichen Gestaltung?

Die Kosten für so ein Gutachten schätze ich auf 7-10.000 EUR, die ich jedoch alleine tragen müsste.

Das ist wohl zu hoch angesetzt, ich habe eigentlich noch keine Zwangsversteigerung mit Gutachterkosten größer 3.000 Euro gesehen. Wenn Du Dir den Gutachter aussuchen und mit dem verhandeln kannst (zwei Aufträge mit benachbarten MFH) geht das sicher noch etwas günstiger.

Die Teilungsversteigerung habe ich bereits beantragt.

Dann bekommst Du die Gutachten ja zum "Gerichtstarif".
 
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taxpert

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Wie kommst du darauf, dass die steuerliche Belastung bei Verkauf niedriger ist?
Erklär doch bitte zunächst einmal, WAS denn nun zur Realteilung ansteht ...

zwei Mehrfamilienhäusern
und
Die Immobilien/Grundstücke die ich dafür "verliere" haben insgesamt einen Wert von ca. 860.000 EUR. Davon entfällt aber der größte Teil auf ein leerstehendes, praktisch vollständig abgeschriebenes, Gewerbeobjekt.
Oder sind es zwei Grundstücke und ein Gewerbetrieb? Das ist etwas ganz anderes!

Und gerne noch einmal: latente Steuern spielen bei der Bewertung von Immobilien keine Rolle!

taxpert
 

sauerkraut85

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Erklär doch bitte zunächst einmal, WAS denn nun zur Realteilung ansteht ...


und

Oder sind es zwei Grundstücke und ein Gewerbetrieb? Das ist etwas ganz anderes!

Und gerne noch einmal: latente Steuern spielen bei der Bewertung von Immobilien keine Rolle!

taxpert

Es ist richtig, bei der reinen Bewertung spielen diese möglichen Steuern keine Rolle. Aber bei der Erbauseinandersetzung sollte man diese berücksichtigen.

Es wird versteigert/verkauft = es fallen Einkommensteuern zum Grenzsteuersatz sowie Erbschaftsteuer für wegfallenden Verschonungsabschlag bei Betriebsvermögen an. Bei allen Erben.
Es wird geteilt = es fallen keine Einkommensteuern, aber Erbschaftsteuer für den wegfallenden Verschonungsabschlag auf Betriebsvermögen an. Nur bei mir.

Ich möchte eigentlich alles verkaufen. Das wird durch die Gegenseite blockiert. Daher Versteigerung. Versteigerung birgt das Risiko, dass die übrigen Immos unter Wert veräußert werden. Bei den beiden MFH mache ich mir keine Sorgen bei der Versteigerung. Für die bekommt man einen guten Preis. Für das Gewerbeobjekt (Gastronomie im Außenbereich) hingegen eher weniger als den Verkehrswert. Alle Immos befinden sich aktuell aufgrund der Streitigkeiten in einem insgesamt schlechten Zustand. Beim Gewerbeobjekt kann man mit Investitionen von mindestens 150.000 EUR rechnen, wenn der wieder zum laufen gebracht werden soll. Das wurde mir von verschiedenen großen Handwerksbetrieben in der Umgebung mitgeteilt. Außerdem: Es ist Gastronomie in Corona-Zeiten... Ich bin kein Gastronom, kenne aber familärbedingt die einhergehende Belastung. Eröffnen würde ich das in diesem Leben nicht mehr. Verpachten ist auch keine Option, da das Objekt zu individuell ist.

Versteigerung wäre außerdem erst Mitte / Ende nächstes Jahr. Eine Realteilung kann schon jetzt erfolgen. Die Belastung durch den Erbschaftsstreit würde wegfallen.

Alles Dinge, die ich neben den Verkehrswerten oder angenommenen Werten mitberücksichtige.
 
taxpert

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Die Formulierung …
leerstehendes, praktisch vollständig abgeschriebenes, Gewerbeobjekt
war etwas missverständlich, da man nicht von einem bestehenden Gewerbebetrieb ausgehen konnte. Von daher spielen die steuerlichen Aspekte in der Gesamtbewertung sicherlich eine Rolle. Trotzdem kommt es bei einer Realteilung auf den „tatsächlichen“ Wert der Immos an, ohne latente Steuer. Kommt es zur Realteilung mit im Wert ungleichen Immos OHNE Ausgleichszahlung, liegt darin ggf. wieder ein schenkungssteuerlich relevanter Vorgang vor. Sozusagen die „Übernahme“ der Steuerlast eines anderen!

Zwei weitere Gedankengänge hierzu:

Ich möchte eigentlich alles verkaufen. Das wird durch die Gegenseite blockiert.
Das klingt für mich so, als wenn die Gegenseite (um bei deiner Wortwahl zu bleiben!) gar nicht verkaufen will, sondern … ? Solange sie nicht verkaufen will, stellt sich die Frage von irgendwelchen Steuern jedoch gar nicht, so dass diese bei Wertberechnungen auch nicht eingepreist werden müsste!

Soweit man sie trotzdem „einpreisen“ will, wäre nur der durch die Realteilung neu „erworbene“ Anteil zu berücksichtigen, denn beim dem im bereits im Eigentum stehende ideelle Anteil ist die latente Steuer ja bereits immanent!

Aus Erfahrung weiß ich, dass Erbauseinandersetzungen, die nicht zügig umgesetzt werden, zumeist lang, häßlich und teuer sind!

Das …
Ich möchte eigentlich alles verkaufen. Das wird durch die Gegenseite blockiert.
Alle Immos befinden sich aktuell aufgrund der Streitigkeiten in einem insgesamt schlechten Zustand.
… klingt nicht grade danach, dass der Erbfall erst kürzlich eingetreten ist! Solange man des Geld für Gutachter nicht ausgeben will und eine Teilungsversteigerung vermeiden möchte, kann man auch versuchen, sich an Hand der Werte der ErbSt-Erklärung zu einigen. Sicherlich sind diese „nur“ nach BewG und nicht nach ImmoWertV bzw. für den Betrieb nach IDW-Standart ermittelt, bieten aber einen gewissen Anhaltspunkt. Denn offenbar waren die Werte nicht zu hoch, denn sonst lägen ja bereits Gutachten über den niedrigeren Verkehrswert vor.

taxpert
 

sauerkraut85

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Die Formulierung …

war etwas missverständlich, da man nicht von einem bestehenden Gewerbebetrieb ausgehen konnte. Von daher spielen die steuerlichen Aspekte in der Gesamtbewertung sicherlich eine Rolle. Trotzdem kommt es bei einer Realteilung auf den „tatsächlichen“ Wert der Immos an, ohne latente Steuer. Kommt es zur Realteilung mit im Wert ungleichen Immos OHNE Ausgleichszahlung, liegt darin ggf. wieder ein schenkungssteuerlich relevanter Vorgang vor. Sozusagen die „Übernahme“ der Steuerlast eines anderen!

Zwei weitere Gedankengänge hierzu:


Das klingt für mich so, als wenn die Gegenseite (um bei deiner Wortwahl zu bleiben!) gar nicht verkaufen will, sondern … ? Solange sie nicht verkaufen will, stellt sich die Frage von irgendwelchen Steuern jedoch gar nicht, so dass diese bei Wertberechnungen auch nicht eingepreist werden müsste!

Soweit man sie trotzdem „einpreisen“ will, wäre nur der durch die Realteilung neu „erworbene“ Anteil zu berücksichtigen, denn beim dem im bereits im Eigentum stehende ideelle Anteil ist die latente Steuer ja bereits immanent!

Aus Erfahrung weiß ich, dass Erbauseinandersetzungen, die nicht zügig umgesetzt werden, zumeist lang, häßlich und teuer sind!

Das …


… klingt nicht grade danach, dass der Erbfall erst kürzlich eingetreten ist! Solange man des Geld für Gutachter nicht ausgeben will und eine Teilungsversteigerung vermeiden möchte, kann man auch versuchen, sich an Hand der Werte der ErbSt-Erklärung zu einigen. Sicherlich sind diese „nur“ nach BewG und nicht nach ImmoWertV bzw. für den Betrieb nach IDW-Standart ermittelt, bieten aber einen gewissen Anhaltspunkt. Denn offenbar waren die Werte nicht zu hoch, denn sonst lägen ja bereits Gutachten über den niedrigeren Verkehrswert vor.

taxpert

Die Erbstreitigkeit besteht seit Februar und ist mit das belastendste, das ich erlebt habe. Die Erbschaft hätte nach heutigen Erkenntnissen schon kurz nach Antritt des Erbes auseinandergesetzt werden (vor 2 Jahren). Ich war aber zu naiv und gutgläubig meinem Miterben gegenüber. Das ist aber ein anderes Thema.

Ich hatte auch schon davon gehört, dass bei einer Realteilung die tatsächlichen Werte nicht zu weit auseinander gehen dürfen. Aktuell gehen Sie erheblich auseinander zu meinen Ungunsten (180.000 EUR zu meinen Ungunsten, da ich noch zusätzlich ein Darlehen iHv 70.000 aus der Erbengemeinschaft übernehmen "soll"). Und da ich es auch bin, der das steuerliche Risiko bei Austritt aus dem Gewerbebetrieb trägt, sollte ich wohl wirklich die Immos fachmännisch bewerten lassen um bösen Überraschungen in den kommenden Jahren seitens des Finanzamts vorzubeugen.

Das beste ist, die Versteigerung geht erstmal weiter. Die Sachverständige hatte sich bereits bei mir gemeldet wegen Begehungsterminen. Den ersten Vorschuss von 5.000 EUR habe ich auch bereits ans Amtsgericht überwiesen.

Die Werte nach dem BewG für die ErbSt sind natürlich klein gehalten, aber vom Finanzamt zu 90% übernommen worden. Wenn die Teilung anhand der Werte nach der ErbSt-Erklärung erfolgen würden, wäre ich dennoch im Nachteil.

Erstmal Danke für den neuen Input. Das gibt Denkanstöße.
 
immodream

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Hallo Sauerkraut85,
ich habe leider nicht die Zeit , alle Beiträge intensiv durchzulesen .
Daher schreibe ich einfach meine Gedanken zu deinem ersten Beitrag.
Ich besitze genau wie ihr zahlreiche Mehrfamilienhäuser im nördlichen Ruhrgebiet in der Altersklasse aus den fünfziger Jahren .
Ich habe in den letzten 25 Jahren über 30 Wohnungen kernsaniert, das heißt alles , aber auch wirklich alles rausgerissen und erneuert.
Vieles in Eigenarbeit.
Für 10 000 € bekommst du nicht einmal das Material für eine Kernsanierung .
Ich habe mit viel Eigenleistung und zusätzlichen Leistungen von Sanitär und Elektrofirma ca. 30 000 € / Wohnung
investiert .
Das heißt , es wurden alle Elektroleitungen , Gas- ,Abwasser- und Frischwasserleitungen vom Keller bis zum Dachboden erneuert.
Vor 5-7 Jahren wurden leicht sanierungsbedürftige Objekte mit dem 12 fachen der Nettomiete gehandelt.
Zur Zeit verlangt man hier das 18 bis 25 fache der Nettomiete.
Und hierbei handelt es sich meiner Meinung nach auch um eigentlich sanierungsbedürftige Immobilien.
Wir haben wegen diverser Erbschaftsfälle in der Verwandtschaft einige Einfamilienhäuser verkauft.
Um allen Streit aus dem Weg zu gehen , wurde jeweils ein vernünftiges Wertgutachten von den Sachverständigen erstellt, die auch für die Gerichte bei Zwangsversteigerungen arbeiten .
Die in den Gutachten ermittelten Werte wurden auch in etwas beim Verkauf der Objekte erzielt.
Also keine Gefälligkeitsgutachten mit Niedrigst oder Mondpreisen .
Da es in eurem Fall nicht um den Kauf einer Eigentumswohnung geht, wo man mal 10 000 € zu wenig oder zu viel ausgibt, sondern eigentlich um Millionenwerte, verstehe ich nicht, warum ihr zu geizig seid, eure Immobilien von echten Fachleuten fachgerecht bewerten zu lassen.
Wenn ich lese, wie du dir das alles schönrechnest, befürchte ich , das du voll auf die Schnauze fällst.
Denk mal drüber nach.
Geiz ist geil , kann aber auch in den Ruin führen.
Immodream
 
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