Bewertung MFH Altbau

Diskutiere Bewertung MFH Altbau im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; wir, 2 Personen, erwerben zur Zeit ein Mfh Baujahr 1910 in innenstadtlage im Herzen des Ruhrgebiets. wir sind bisher unbedarft und haben alle...

Tj08099193

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wir, 2 Personen, erwerben zur Zeit ein Mfh Baujahr 1910 in innenstadtlage im Herzen des Ruhrgebiets.
wir sind bisher unbedarft und haben alle Informationen aus Foren und Büchern.
Grundsätzlich besteht sehr hohes Interesse an der Arbeit als Vermieter. Daher keine Hausverwaltung.
4 Wohnungen eine Gewerbefläche, viele seit mehreren Jahrzehnten vermietet.
Zustand: gut, Bausachverständiger wird vor dem Abschluss eingeschaltet.
Kaufpreis: 900k
Jahresmiete: 50k
EK: 100k
7,50€ qm

Gebt uns doch eine Rückmeldung, wie eure Meinung zu den Fakten ist.
 
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Ferdl

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Da ja kaum Fakten geliefert werden, bleibt ja nur der Faktor 18, kann gut sein, kann aber auch schlecht sein, kommt halt auf das drumherum an. 7Euro50 soll die Kaltmiete der Wohnungen darstellen? Das dürfte ziemlich an der Oberkante sein, einerseits von Vorteil, die Mieter sind regelmäßige Mieterhöhungen gewohnt, andererseits gibt es entsprechen kein Entwicklungspotential.
Entscheidend dürfte die Microlage sein, Mieterklientel, Arbeitsaufwand und natürlich der Gewerbemieter, ist der Zukunftssicher, was für Kundschaft zieht der an wie ist da die Miete.
Neben dem Bausachverständigen sollte sich ein Fachanwalt für Miet- und Eigentumsrecht den Mietvertrag mit dem Gewerbe ansehen, der hat Potential das Ganze unerfreulich werden zu lassen und wenn man schon dabei ist auch gleich die Wohnungsmietverträge.
 
immobiliensammler

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Das Eigenkapital geht also schon für die Nebenkosten drauf (wenn da noch ein Makler involviert ist reicht es nicht einmal dafür)! Was für Konditionen kriegt Ihr denn für eine 100%-Finanzierung?
 

Ich-bin-es

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Ich würde auch an ein Finanzpölsterchen für Überraschungen denken. Egal ob miet - oder Bautechnisch
 

Newbie15

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Faktor 18 klingt nicht schlecht. Wie sieht es um den technischen und energetischen Zustand des Hauses aus? Unser Altbau aus der Zeit ist eine Kernsanierung, die mehr kostet als der Kauf, obwohl der Zustand augenscheinlich "gut" war. Gut hieß in unserem Fall gepflegt und offensichtlich nötiges gemacht, aber bis auf Heizung und ein Teil Fassadendämmung nichts an der Substanz investiert und einiges kaputt gemacht. Elektrik veraltet, teilweise aus Baujahr oder kurze Zeit später, Leitungssystem veraltet, (angestückelt, was kaputt war, Rest aus Anfang der 60iger), Fenster aus den 80igern, aber die waren nach 40 Jahren trotzdem fällig...

Ich rate auch ganz klar zu einem "Finanzpölsterchen," eher großes Polster für unvorhergesehenes. Denn dass etwas unvorhergesehenes kommen wird, ist so sicher wie das Amen in der Kirche. vor allem "unbedarft und mit Wissen aus Foren und Büchern".

Ohne das Gebäude gesehen zu haben, ist es schwer zu sagen, was realistisch ist und auch ohne eure Kalkulation, was in jedem Fall investiert werden muss (ganz ohne kann ich mir absolut nicht vorstellen) .
 

Ich-bin-es

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Altbauten können Wundertüten sein. Man weiß nie, was rauskommt. Schaut auch, ob es noch alle Baupläne, Genehmigungen etc. gibt. Schaut auch, wie tief der Bausachverständige da reingeht. Viele Detailfragen tauchen erst später auf.

Wenn es einigen alte Mieter gibt, versucht soviel wie möglich in Erfahrung zu bringen über die Qualität der Mieter. Nicht nur die Verträge.

Faktor 18 klingt gut, vielleicht zu gut für heutige Verhältnisse bei einem Haus in baulich recht gutem Zustand.
 

ehrenwertes Haus

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4 Wohnungen eine Gewerbefläche, viele seit mehreren Jahrzehnten vermietet.
Lange Mietdauer über mehrere Jahrzehnte ist für den VM meist nicht von Vorteil.
  • die Mieten entsprechen dann i.d.R. nicht der aktuell erzielbaren Miete
  • Sanierungsstau ist sehr wahrscheinlich
  • technisch meist veraltet

Optisch, Bausubstanz und Installationen?

Wann waren die letzten Sanierungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen?
 

Tj08099193

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Bauzustand:

Dach / Dämmung ungefähr 20 Jahre und augenscheinlich in sehr guten Zustand.

Elektrik ist von neu (1-2 Jahre alt) bis uralt (vermutlich aus der Nachkriegszeit) alles vorhanden. Jede Wohnung anders.

Heizungsanlage ist aus dem letzten Jahr. Nur die Rohre sind alt. Wasserrohre auch älter.

Fenster sind auch in verschiedenen Qualitäten verbaut. Aber Doppelverglasung.

Bekannte Mängel: Ein Fallrohr undicht und eine andere Kleinigkeit.

Bausubstanz ist augenscheinlich gut. Erhoffe, dass ein Sachverständiger uns diesbezüglich mehr erzählen kann.

Finanziell:
Mit wie viel € Rücklagen und Mietausfall würdet ihr in meinem Falle kalkulieren?
Wir rechnen mit 20%.

Mieten:
Entwicklungspotenzial ist vorhanden. Die Mieten sind in zwei Wohnungen noch bei unter 6€ / qm

Gewerbe: Auch langjähriger Mieter aber entsprechend kann es auch jeder Zeit zu Ende sein.
 
immodream

immodream

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Hallo,
hier im Ruhrgebiet werden die alten Buden vor dem ersten/zweiten Weltkrieg zwischen 12-18 fachen angeboten.
Das reicht von der Sumpfbude ohne richtigen Kellerboden und 1,70 m Stehhöhe, bei der man schon beim Betreten der Immobilie den Modergeruch riecht bis zum wirklich kernsanierten Altbau mit teilweise recht aufwändig tiefergelegtem Kellern und neuen Fundamenten .
Teilweise gibt es aus den Baujahren noch Objekte mit der Toilette auf dem Treppenflur ,
Bäder mit nicht zeitgenössischen Querschnitten und Elektrik mit zwei Adern in Metallröhrchen.
Da ist es wirklich schwierig ohne das Objekt wirklich gesehen zu haben , etwas zum Preis zusagen.
Und wie immer ist gerade im Ruhrgebiet das wichtigste 1. die Lage 2. die Lage und 3. nochmals die Lage.
Und dazu können nur die Leute etwas sagen, die wirklich jeden Straßenzug kennen.
Wenn ich bestimmte Adressen in den Immobilienanzeigen sehen, dreht sich mir oft der Magen um .
100 m weiter oder auf der anderen Straßenseite kann die Welt schon ganz anders aussehen.
Da unterscheidet sich die Miete mal schnell um 1-2 €/m² .
Beim Kaufpreis von 900 000 € kommen je nachdem ob noch ein Makler eingeschaltet wird, schnell 10-11 % Kaufnebenkosten drauf .
Da sind die 100 K Eigenkapital schnell weg.
Da wir seit Jahren endlich mal wieder etwas gekauft haben, bin ich ziemlich aktuell wieder im Thema .
Bei meinen Objekten aus den fünfziger und sechziger Jahren wurden alle Kabel, alle Frischwasser-, Abwasser- und Gasleitungen komplett vom Keller bis unters Dach erneuert .
Das andere rumgebastel kenne ich zu genüge .
Was nützt es, wenn in einigen Wohnungen neue Leitungen und Steckdosen und Schalter und selbst ein neuer Sicherungskasten verbaut wurden und der Rest bis zum Keller ist alter Müll.
Fenster mit Doppelverglasung können alte verzogene verblasste Kunststoffenster aus den siebziger Jahren sein oder auch ungepflegte 50 Jahre alte Holzfenster mit Doppelverglasung .
Welchen Vorteil hat eine neuere Heizungsanlage, wenn die Rohre alte sind .
Wenn die Wasserrohre älter als vierzig Jahre sind , können die von innen so zu sitzen, das kaum noch Wasser durch läuft .
Alte Abwasserrohre aus Guss können so durchgegammelt sein , das Wasser durch die Wand austritt.
Alte Mieter kann heißen, das der Vermieter in den letzten zig Jahren nichts mehr in den Wohnungen gemacht hat und man nur auf den neuen Vermieter als Sanierungsopfer mit einer langen Liste von Mängeln wartet.
Oft gibt es alte Mietverträge in denen die Zahlung von Betriebskosten auf Wasser und Flurlicht schriftlich festgelgt ist.
Dann gute Nacht, denn dann kann der neue Vermieter einen großen Teil der Betriebskosten selbst bezahlen .
Ein guter Rat von Einem , der in den letzten 35 Jahren zig Wohnungen mit viel Eigenarbeit kernsaniert hat , laßt die Finger von so einem Objekt .
Es sei denn, ihr seit Handwerklich sehr begabt und möchtet die nächsten 20 Jahre eure Freizeit auf der Baustelle verbringen.
Denkt auch an den aktuellen Handwerkermangel und die zur Zeit unkalkulierbaren Baukosten.
Es werden schöne Objekte aus den neunziger Jahren immer wieder auch zum 20 -25 fachen im Ruhrgebiet angeboten.
Und auch bei denen gibt es noch genug Freizeitbeschäftigung Grüße
immodream
 

Ferdl

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Ich bin da bei @immodream Altbau ist was für Leute die sich damit auskennen. Entweder hat man selbst genügend Handwerkliche Fähigkeit + Zeit und Lust! oder ein Top Handwerkernetz auf das man zurückgreifen kann. Wenn du für jeden Mist einen Handwerker erst suchen musst, dann kommt Freude auf. Von den Kosten ganz zu schweigen, Handwerk hat wieder goldenen Boden.
 
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