BGB 543 (Vernachlässigung der Sorfaltspflicht)

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von IceRage, 11.03.2010.

  1. #1 IceRage, 11.03.2010
    IceRage

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    Guten Tag,

    mich würden Meinungen und Erfahrungen zur folgenden Sachlage interessieren. Hier erst einmal der BGB 543 zum Nachlesen: http://dejure.org/gesetze/BGB/543.html .

    In der betreffenden Sachlage handelt es sich um einen verwahrlosten Menschen, der die bestimmte Wohnung auf Grund eines, sich im Nachhinein als gegenstandslos herausgestellten Wohnrechts, bewohnt. Die Wohnung ist derart verunreinigt und verwahrlost, dass an ein Fortsetzen des Mitverhältnisses, im momentanen Zustand, nun nicht mehr gedacht werden kann.

    Falls jemand an weiteren Angaben interessiert ist, kann ich diese bei Bedarf noch nachreichen. Hier sei zum Zustand der Wohnung noch eine Aufstellung genannt, die in Form eines PDF vorliegt. http://uploaded.to/file/wdc91q

    Was da mittlerweile mit der Wohnung passiert ist, ist wirklich ein ziemlicher Hammer, und in der Form keines Falls mehr akzeptabel.

    Gruß, IceRage
     
  2. AdMan

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  3. #2 Thomas76, 11.03.2010
    Thomas76

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    Hm.Also die Wohnung ist tlw. versifft und stark abgewohnt, keine Frage.Aber ob das als Grund für eine (fristlose) Kündigung ausreichen würde, weiß ich nicht.

    Der beste Ansatzpunkt wird vermutlich der über Substanzschäden sein, also z.B. der Schimmel um die Fenster.

    Was heißt das genau ? Wohnt der Mann da also zu unrecht ? Dann könnte man ja ohnehin einfach räumen lassen.

    Ansonsten dürfte neben der Kündigungsfrage viel interessanter sein, wovon der jetzige Bewohner die Schäden bezahlen will ? Der macht ja nicht gerade den Eindruck, als würde er im Geld schwimmen...
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Bevor man sich Gedanken über die Kündigung eines Mietverhältnisses macht, müsste es erst einmal ein Mietverhältnis geben. Das ist nach den Angaben im Sachverhalt keineswegs gewiss.
    Anwaltliche Beratung scheint mir dringend erforderlich zu sein.
     
  5. #4 IceRage, 11.03.2010
    IceRage

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    @RMHV

    Da bin ich sicher, dass eben dies auch zunächst feststehen muss. Im Folgenden gehe auf diesen Punkt noch einmal genauer, und auch nachvollziehbar ein. Hatte schon geantwortet, bevor ich deinen Beitrag las. Wäre nett wenn auch du dazu ggf. noch einmal Stellung nehmen würdest.



    @Thomas76

    Erstmal vielen Dank das du dir die Mühe gemacht hast, dir das PDF angesehen zu haben. Ich versuche die Situation im Folgenden einmal noch besser darzustellen.


    Ich persönlich sehe es so, dass es ja eine Sorfaltspflicht in jedem Mietvertrag gibt, der ein Mieter entsprechen muss. Davon kann in diesem Fall nicht die Rede sein. Wobei ich dir ebenfalls sagen muss, dass ich auch Zweifel habe, ob ein Richter das ebenso sieht. Schließlich sind wir ja in Deutschland, und da stellt man sich am Besten, wenn man absolut nichts hat. Oder man hat eben so viel, dass man sich den Rest auch noch kaufen könnte ... Ich weiß das so eine Aussage wohl etwas polarisieren mag, aber man möge das bitte nicht persönlich nehmen. Mir gehts nur einfach auf die Nerven, dass ein Mieter aus so ziemlich jedem, ihm passenden Grund küdigen darf, aber man als Vermieter nicht eben auch dieses Recht hat. Wenn das so wäre, würde sich einige Mieter sehr schnell zur Ordnung rufen lassen denke ich. .. aber das wie gesagt nur so am Rande .. meine persönlich Meinung dazu. Es mag auch Vermieter geben, die es nicht anders verdient haben. Aber da ich keine Rechtssprechende Gewalt bin, habe ich dahingehend ausschließlich mit meinen Angelegenheiten Erfahrung.


    Wobei ich dazu sagen muss, dass es auch keine fristlose Kündigung sein muss. Ich kann schon nachvollziehen, dass jemand der mehrere Jahre in einer bestimmten Gegen wohnt, dort eben auch seine Wurzeln hat, und diese wohl auch nicht per Zwang verlassen möchte. Es wäre ja absolut einsichtig, eine bestimmte Kündigungsfrist einzuhalten - auch als Vermieter - damit sich der Mieter in der entsprechenden Gegend eine passende Wohnung suchen kann. Das halte ich nur für fair. Bei der betreffenden Person, also im der konkreten Sachlage, sieht es natürlich ein bisschen anders aus. Eine längere Kündigungsfrist wäre aber dennoch von meiner Seite einzusehen.





    Das ist eben die Sache. Da müsste soch sicher ein Sachverständiger bemüht werden. Und da bin ich sicher, dass dies sehr teuer werden würde. Und so schlimm der Zustand der Wohnung, für einen Laien auch wirken mag. Ein Sachverständiger würde diesen Zustand ja sicher ganz anders bewerten. Und eine Laienhafte Einschätzung hat vor Gericht, eben leider keinen Bestand.





    Es ist so, dass derjenige einst der Eigentümer eines Kleinbauernhofes war, den meine Eltern von ihm gekauft haben. Im Kaufvertrag wurde dann festgehaten, dass er einen Baraltenteil erhält, das auch im Grundbuch eingetragen ist, und das ihm eine Wohnung ausgebaut wird. Die Vertragsparteien waren sich soweit einig, dass der Übereigner die Wohnung auf Lebenszeit bewohnen sollte, und sind davon ausgegangen, dass dies auch notariell beurkundet ist. Im späteren Verlauf allerdings, als die Wohnung zusehens verwahrloste, und sich schon Mitbewohner des Hauses über starken Geruch äußerten, hieß es auf meinen Denkanstoß hin, den betreffenden Mieter einfach an die Luft zu setzen, dass dieser doch ein vertraglich garantiertes Wohnrecht auf Lebenszeit habe.

    Ich habe mir daraufhin einmal den Kaufvertrag, und den Grundbuchauszug angesehen. Im Grundbuch fand ich erwartungsgemäß den Eintrag einer Grundschuld. Allerdings bezieht sich die Grundschuld außschließlich auf die Zahlung eines Baraltenteils, in Höhe von damals noch 500DM. Eine Grundschuld bezüglich eines Wohnrechts, also eine dingliche Grundschuld, ist im Grundbuch nicht erkennbar. Sicher ist es möglich eine verbindliche Grundschuld - schuldrechtliche Grundschuld - im Kaufvertrag zu verankern. Doch auch davon ist im Kaufvertrag nichts erkennbar. Im Kaufvertrag steht lediglich, dass, ... dem Übereigner eine Zweizimmerwohnung im Trakt des Kleinbauernhofes ausgebaut werden soll .... Das wichtige Wort: Wohnrecht im Zusammenhang mit einem befristeten, oder auch unbefristeten Zeitraum, ist dort in keiner Weise erkennbar. Somit ist das von allen Beteiligen bis dato angenommene Wohnrecht gegenstandslos ... habe ich mir soweit von einem Anwalt auch schon bestätigen lassen.




    Das ist ein Problem, dass ich so schon fast billigend in Kauf nehmen würde, wenn er nur dazu angehalten werden könnte, die Wohnung so schnell wie möglich zu verlassen. Er selbst besitzt nichts, hat kein Einkommen, und lebt von Sozialhilfe. Soweit ich weiß, kann diese für Pfändungsansprüche nicht herangezogen werden. Es gibt da soweit ich weiß eine Einkommensgrenze von ca. 800€, aber der überhaupt erst eine Lohnpfändung möglich wäre. Die Stadtverwaltung hält sich diesbezüglich leider auch sehr bedeckt. Dort hat man angeblich auch keine Erfahrung mit so einem Fall, und muss dementsprechend die Situation auch erst eine eingehend Prüfung unterziehen.





    Momentan wird der Weg über Abmahnungen beschritten, die, wenn eine Reaktion und eine Beseitigung des Zustands ausbleibt, dazu führen sollen, dass Folgendes aus dem BGB §543 greift:

    Code:
    (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem
    Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe
    bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.
    Wobei für mich eigentlich folgendes klar ist:

    Code:
    Dies gilt nicht, wenn 	
    1. 	eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 	
    
    Also das heißt, dass der wichtige Grund darin bestehen könnte, dass die Pflicht - in diesem Fall die Sorgfaltspflicht - aus dem Mietvertrag verletzt wurde, und eine Frist der Plicht im Nachhinhein noch nachkommen zu können, offentlichtlich keinen Erfolg versprechen wird. Wobei allerdings eben dieses offensichtlich, ja auch mal wieder nicht so "offensichtlich" sein muss, und im Zweifelsfall vor Gericht auch erst darüber entschieden werden muss.


    Gruß, IceRage
     
  6. #5 Thomas76, 11.03.2010
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    Das Hauptproblem wird halt daran liegen, was genau unter der Sorgfaltspflicht zu verstehen ist.Meiner Vermutung nach würden darunter, wie ich bereits schrieb, nur Verhaltensweisen fallen, die der Substanz grundsätzlich schädlich sind, und das scheint in diesem Fall, wenn überhaupt, eben nur bei dem Schimmel der Fall zu sein.

    Es gibt z.B. keine Pflicht zum putzen der Wohnung.Sehr viele der genannten Zustande würde man mit einer ordentlichen Grundreinigung sicherlich beseitigen können, auch die Stockflecken an der Wand wären mit überstreichen, mindestens aber mit neu tapezieren zu beheben.Blieben noch die Heizkörperschäden, aber auch hier könnte man vermutlich mit Drahtbürste+Lack viel machen.

    Sprich, es ist zwar an sich positiv, das die meisten Sachen nicht derart schwerwiegend sind, aber das ist natürlich für die Begründung einer Kündigung von Nachteil.

    Nach dem nun aber eigentlich gar kein Mietverhältnis, etc. besteht, könnte es sein, das das ganze als quasi mündlicher Mietvertrag bewertet wird, denn der Mieter lebt&zahlt ja schon seit längerem.Daher wird man vermutlich mit dem Ansatz "Der wohnt da eigentlich gar nicht" nicht weiter kommen.

    Von daher scheint mir der beschrittene Weg mit Abmahnung mit evtl. folgender Kündigung der einzig verbleibende.Je nach heftigkeit der "Gegenwehr" des Mieters wird man dann sehen, ob die ursprünglich angemahnten Zustände überhaupt zur Abmahnung bzw. Kündigung berechtigen.
     
  7. #6 IceRage, 11.03.2010
    IceRage

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    Damit magst du richtig liegen. Dennoch würde ich es in diesem Fall so sehen, dass die Nutzung der Wohnung seitens des Mieters, eindeutig über die normale Nutzung einer Mietsache hinausgeht, und er mit seinem Verhalten die Einrichtungen nicht wiederherstellbar beschädigt. In wieweit die Bausubstanz schon in Mitleidenschaft gezogen wurde, kann natürlich nur ein Spezialist beurteilen. Von einem Gebäudereinigungsmeister gibt es schon jetzt in Form eines Angebots, die Aussage, dass eine Garantie für eine vollständige wiederherstellung der Wohnsituation nur zu ca. 80% gegeben werden kann. Und damit sind nicht die normalen Gebrauchsspuren gemeint.




    Das ist wie oben geschrieben so nicht ganz richtig. Teile der Wohnung sind einfach derart verdreckt, dass wie gesagt nicht einmal eine Reinigungsfirma dort noch Garantie auf Wiederherstellung geben kann. Ich weiß auch ehrlich gesagt nicht warum ich als Vermieter akzeptieren muss, einen einmal verosteten Heizkörper übergeben zu bekommen, wenn ich einen Heizkörper in mangellosen Zustand eingebaut habe :gehtnicht




    Wenn ich mir noch einmal die momentane Situation ansehe, so halte ich diese für absolut inakzeptabel. Es kann nicht sein, dass man als Vermieter so etwas dulden muss. So gesehen denke ich eben auch das nach erfolgten Abmahnungen, und der Nichtbeseitigung des beanstandeten Zustands, eine Kündigung akzeptiert werden muss.
     
  8. RMHV

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    Erst denken, dann schreiben... :help
    Es kann nicht sein, dass es gleichzeitig kein Mietverhältnis und einen mündlichen Vertrag gibt. Auch ein mündlicher Vertrag ist ein Vertrag und führt dazu, dass ein Mietverhältnis begründet wird. Es ist durchaus in Ordnung, die Begriffe Mietvertrag und Mietverhältnis synonym zu verwenden. Wortklauberei soll hier nicht betrieben werden. Es kann aber nicht sein, dass irgendetwas gleichzeitig existiert und nicht existiert.

    Ob ein Mietverhältnis existiert oder nicht ist nach dem hier vorliegenden Informationsstand völlig offen. Von Mietzahlungen - genauer von einer Verpflichtung zur Mietzahlung - als zwingende Voraussetzung für ein Mietverhältnis habe ich bisher nichts gelesen. Dass die Person in einer Wohnung lebt, begründet nun noch kein Mietverhältnis. Rechtsgrundlage für die Nutzung ist bisher das angenommene Wohnrecht.

    Der Fall ist aber sicher zu komplex für eine auch nur ansatzweise sinnvolle Erörterung hier im Forum.
     
  9. #8 Thomas76, 11.03.2010
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    Um das akzeptieren geht es hier nicht.Selbstverständlich hast du Anspruch darauf, das du z.B. den Heizkörper in vertretbarem Zustand zurückbekommst, genau wie den Rest der Wohnung.Die Frage ist vielmehr die, ob solche Beschädigungen und Abnutzungen während der Mietzeit als derart gravierend eingeschätzt werden, das sie eine Kündigung rechtfertigen.

    Mal als Beispiel : du übergibst eine Wohnung frisch tapeziert und gestrichen.Der Mieter reisst nun an allen Wänden die Tapeten ab, weil er das schöner findet, und wohnt fortan ohne Tapete an den Wänden.Dagegen kann man (es sei denn, es wäre etwas explizit anderes vertraglich vereinbart, so das überhaupt möglich ist) nichts sagen, der Mieter hat lediglich dafür zu sorgen, das bei Rückgabe der Wohnung ein dem Ursprungszustand vergleichbarer Zustand geschaffen wird (div. vertraglich Spitzfindigkeiten zu Renovierungen&Co. lassen wir jetzt mal aussen vor).

    Und genau das Prinzip gilt auch bei deinem Fall : Solange man die Verwohnungen als mehr oder weniger normale Abnutzungen einstuft, die mit vertretbarem Aufwand wieder behoben werden können, wird eben kein Grund für eine Kündigung vorliegen.

    Dagegen spricht, das der Herr, wenn er denn jemals ausziehen sollte, sich vermutlich kaum um eine Renovierung kümmern wird, dies finanziell wohl auch nicht leisten könnte und dir der Gebäudereiniger bestätigte, das einige Verschmutzungen so ohne weiteres nicht zu beheben sind.

    Letztendlich wird also ein Richter entscheiden müssen, ob der Zustand der Wohnung Grund genug ist, dem Bewohner zu kündigen oder nicht.


    Siehe oben.Was man denkt muß eben nicht zwangsläufig dem Recht entsprechen und/oder dem entsprechen, was ein Richter darüber denken wird.Natürlich kann es auch sein, das ein Richter es genau so sieht wie du und damit die Kündigung rechtens wäre.Oder vieleicht zieht dein Mieter nach Abmahnung&evtl. folgender Kündigung auch wiederspruchslos aus, sowas soll es auch geben.

    Das es regelmäßige Mietzahlungen gibt, nehme ich einfach mal an, sonst hätte der Threadstarter sicherlich erwähnt, das die betreffende Person dort kostenlos wohnt.Zumal auch der Threadstarter immer von Mietverhältnis spricht, das beinhaltet für mich ganz klar und vorrangig auch das zahlen einer Miete.

    Wenn nun also kein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wurde, weil man von einem Wohnrecht ausging, was es nun aber so gar nicht gibt, wird man die Situation sicherlich als Mietverhältnis nach den rechtlichen Grundlagen einstufen müssen, denn schließlich lebte die Person längere Zeit dort und zahlt regelmäßig Miete.
    Der Besitzer hat das Wohnen dort akzeptiert (wenn auch unter anderen angenommen en Voraussetzungen) und die Miete kassiert.

    Ich wüßte nicht, wie man das aktuelle Wohnverhältnis dort unter den beschriebenen Voraussetzungen anders bewerten sollte.
    Zumal bei anderen Gelegenheiten, Stichwort konkluende Handlungen, ja auch ein paar Kleinigkeiten ausreichen, um ein Mietverhältnis rechtlich zu begründen.Wohnungsschlüssel empfangen, Miete und/oder Kaution bezahlt, Wohnung bezogen, etc.
     
  10. #9 IceRage, 11.03.2010
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    Ich muss sagen das es so ist, dass Derjenige tatsächlich keine Miete, wohl aber seine Nebenkosten entrichtet. Bzw. werden die Nebenkosten, von seinem Baraltenteil einbehalten, und mit der ordentlichen jährlichen NK verechnet. Soweit ich da schon Informationen von einem Anwalt habe, hätte man den Mann fristlos auf die Strasse setzen können, wenn es sich um eine Art Leihgabe handeln würde. Das wäre dann in der Form gewesen, dass weder Mietzins, noch NK gezahlt worden wäre. Hier übernimmt also juristisch die Zahlung der NK, die selbe Funktion wie die Zahlung eines Mietzinses. So gesehen kann man sagen, dass zwar Miete gezahlt wird, aber eben auch wieder nicht :lol

    Das mag zunächst verwirrend klingen, ist ja aber eigentlich ganz einfach: Es wird Miete gezahlt, weil die Zahlung (Einbehaltung) der Nebenkosten juristisch die Funktion einer Mietzahlung übernimmt. Und das ist auch der Grund, warum das Vertragsverhältnis als ein Mietverhältnis / Mietvertrag gilt. Denn würden gar keine Zahlungen geleistet / einbehalten werden, wäre es juristisch gesehen eine Leihgabe, die man ohnehin fristlos rückgängig machen könnte.

    Das zunächst und fälschlich angenommene Wohnrecht steht definitiv nirgendwo, auch nur in annähernd rechtlich einwandfreier Form geschrieben. Es ist lediglich davon die Rede, das dem Übereigner / momentaner Mieter eine Zweizimmerwohnung ausgebaut werden soll. Damit eben diese Floskel als rechtsverbindliches Wohnrecht gelten kann, müsste wenigstens einmal ein Zeitraum genannt werden. Außerdem müsste es eindeutig benannt werden, also z.B. "Dingliches Wohnrecht" / "Schuldrechtliches Wohnrecht". Da dies eben nicht der Fall ist, kann juristisch gesehen auch kein Wohnrecht angewendet werden.

    Aber natürlich sind das alles zunächst einmal die Ergebnisse der ersten, juristischen Konsultation. Es ist selbstverständlich so, dass im schlimmsten Fall abzuwarten ist, wie ein Richter diesen Fall beurteilen wird. Hier ein Urteil herleiten zu wollen halte ich deswegen ebenfalls für sinnlos, weil sich sicherlich auch Richter in dieser Sache unterschiedlich äußern würden, und man deshalb als Laie schon gar nicht versuchen sollte, die eigene Deutung des BGB als gegebenes Maß anzunehmen.
     
  11. #10 Thomas76, 11.03.2010
    Thomas76

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    Naja, bezüglich der Betrachtung des Wohnverhältnisses als ein Mietverhältnis hast du das ja selber schon recht treffend begründet, von daher wäre zumindest in diesem Punkt wohl auch von einem Richter nicht allzuviel zu deuten.

    Ebenso wurde ja schon recht treffend beschrieben, das aus dem Vertrag nirgendwo ein Wohnrecht herzuleiten ist.

    Bleibt also die Frage, ob und wie man dieses Mietverhältnis nun beenden kann, und da wird der gewählte Weg über Abmahnung und evtl. Kündigung wohl der einzige sein, der überhaupt Erfolg versprechen könnte.Es sei denn, du überlegst dir dort selber einzuziehen und kündigst wg. Eigenbedarf ;)
     
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