BGH Entscheidung rund um Immobilien

Diskutiere BGH Entscheidung rund um Immobilien im VF - Ankündigungen! Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Bundesgerichtshof Mitteilung der Pressestelle Nr. 029/2019 vom 07.03.2019 Verhandlungstermin am 9. Mai 2019, 11.00 Uhr, Saal N 004 in Sachen III...

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    Mitteilung der Pressestelle
    Nr. 029/2019 vom 07.03.2019

    Verhandlungstermin am 9. Mai 2019, 11.00 Uhr, Saal N 004 in Sachen III ZR 93/18 (Trinkwasserversorgungs-Anschlussbeiträge in Brandenburg)
    Die Kläger verlangen - unter anderem gestützt auf § 1 Abs. 1 des in brandenburgisches Landesrecht überführten Staatshaftungsgesetzes der DDR (= StHG) - Schadensersatz in Form der Rückerstattung von im Jahre 2011 erhobenen Beiträgen für einen Trinkwasseranschluss.

    Sachverhalt:

    Die Kläger sind Eigentümer eines in Brandenburg belegenen Grundstücks, das vor dem 1. Januar 2000 an das kommunale Trinkwassernetz des beklagten Zweckverbandes angeschlossen wurde. Auf der Grundlage von § 8 Abs. 7 Satz 2 des Kommunalabgabengesetzes Brandenburg in der Fassung der Bekanntmachung vom 31. März 2004 (= KAG Bbg. n.F.) und seiner Beitragssatzung setzte der Beklagte mit Bescheid vom 15. November 2011 einen Anschlussbeitrag von 1.321,96 € gegen die Kläger fest. Der dagegen eingelegte Widerspruch der Kläger blieb erfolglos. Von einer Klageerhebung sahen die Kläger ab. Auf der Grundlage der Vorgängerregelung des § 8 Abs. 7 Satz 2 (= KAG Bbg. a.F.) in der durch die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte geprägten damaligen Auslegung wäre die Beitragspflicht hingegen verjährt gewesen. Im Jahr 2015 hob das Bundesverfassungsgericht Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg und des Verwaltungsgerichts Cottbus, mit denen gegen andere Betroffene in vergleichbaren Konstellationen (sog. "Altanschließer") festgesetzte Beiträge für rechtmäßig befunden worden waren, mit der Begründung auf, die Anwendung von § 8 Abs. 7 Satz 2 KAG Bbg. n.F. auf diese Fallgestaltungen führe zu einer verfassungsrechtlich unzulässigen Rückwirkung. Nach einem erfolglos gebliebenen Antrag auf Wiederaufgreifen des Verwaltungsverfahrens nach § 51 VwVfG begehren die Kläger nunmehr Schadensersatz in Höhe des geleisteten Beitrags nebst Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufungen des Beklagten und des auf seiner Seite dem Verfahren als Streithelfer beigetretenen Landes hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Es hat einen Anspruch der Kläger sowohl auf der Grundlage von § 1 Abs. 1 StHG als auch gemäß § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit Art. 34 Satz 1 GG verneint. Das Staatshaftungsgesetz sei nicht anwendbar, weil es nicht um einen Einzelfall rechtswidrigen Verwaltungshandelns gehe, sondern um legislatives Unrecht. Der Amtshaftungsanspruch aus § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB scheitere am fehlenden Verschulden der Amtsträger. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger.

    Gegenstand des Revisionsverfahrens ist unter anderem die Abgrenzung von administrativem und legislativem Unrecht im Zusammenhang mit der Prüfung des verschuldensunabhängigen Anspruchs aus § 1 Abs. 1 StHG. Ferner geht es darum, ob der geltend gemachte Anspruch der Kläger vom Schutzzweck des § 1 Abs. 1 StHG erfasst ist oder ihm die (analog anzuwendende) Vorschrift des § 79 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG entgegenstehen könnte.

    Das Verfahren hat Pilot-Charakter für zahlreiche noch anhängige Verfahren in Brandenburg.

    Vorinstanzen:

    LG Frankfurt (Oder) - 11 O 312/16 - Urteil vom 5. Mai 2017 und Versäumnisurteil vom 30. Dezember 2016

    OLG Brandenburg - 2 U 21/17 - Urteil vom 17. April 2018

    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

    § 1 StHG:

    Abs. 1: "Für Schäden, die einer natürlichen oder einer juristischen Person hinsichtlich ihres Vermögens oder ihrer Rechte durch Mitarbeiter oder Beauftragte staatlicher oder kommunaler Organe in Ausübung staatlicher Tätigkeit rechtswidrig zugefügt werden, haftet das jeweilige staatliche oder kommunale Organ."

    § 8 KAG Bbg. n.F.

    Abs. 7: "Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Einrichtung oder Anlage, in den Fällen des Absatzes 3 mit der Beendigung der Teilmaßnahme und in den Fällen des Absatzes 5 mit der endgültigen Herstellung des Abschnitts. Wird ein Anschlussbeitrag nach Absatz 4 erhoben, so entsteht die Beitragspflicht, sobald das Grundstück an die Einrichtung oder Anlage angeschlossen werden kann, frühestens jedoch mit dem Inkrafttreten der rechtswirksamen Satzung; die Satzung kann einen späteren Zeitpunkt bestimmen. Im Falle der Erhebung eines Beitrages für die Erneuerung oder Verbesserung einer leitungsgebundenen Einrichtung oder Anlage gilt, soweit die Satzung keinen späteren Zeitpunkt bestimmt, Satz 1 entsprechend."

    § 8 KAG Bbg. a.F.

    Abs. 7: "Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Einrichtung oder Anlage, in den Fällen des Absatzes 3 mit der Beendigung der Teilmaßnahme und in den Fällen des Absatzes 5 mit der endgültigen Herstellung des Abschnitts. Wird ein Anschlussbeitrag nach Absatz 4 erhoben, so entsteht die Beitragspflicht, sobald das Grundstück an die Einrichtung oder Anlage angeschlossen werden kann, frühestens jedoch mit dem Inkrafttreten der Satzung; die Satzung kann einen späteren Zeitpunkt bestimmen."

    Karlsruhe, den 7. März 2019

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    Nr. 036/2019 vom 28.03.2019

    Verhandlungstermin in Sachen V ZR 254/17 (Kostenersatz für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer?) am 5. April 2019, um 9.00 Uhr
    Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, in dem ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung erneuert hat, von der Wohnungseigentümergemeinschaft Erstattung der Kosten verlangt.

    Sachverhalt:

    Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Er ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststoffrahmenfenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Zum damaligen Zeitpunkt legten die Wohnungseigentümer die Teilungserklärung übereinstimmend dahingehend aus, dass die Erneuerung der Fenster von dem jeweiligen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen sei. Diese Auslegung stellte sich im Jahr 2012 als falsch heraus. Die Erneuerung der Fenster ist tatsächlich Sache der Gemeinschaft.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Das Amtsgericht hat die gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Wertersatz in Höhe von 5.500 € gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Zahlungsantrag weiter.

    Nach Ansicht des Landgerichts kommt zwar grundsätzlich ein Bereicherungsanspruch des Wohnungseigentümers (§ 812 Abs. 1 BGB) für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte beschlossen oder vorgenommen werden müssen. Das gelte auch bei einer irrtümlichen Eigengeschäftsführung gemäß § 687 Abs. 1 BGB. Um einen solchen Fall handele es sich hier, weil der Kläger aufgrund einer von allen Wohnungseigentümern übereinstimmend fehlerhaften Auslegung der Teilungserklärung irrtümlich davon ausgegangen sei, zur Erneuerung der Fenster im Bereich seiner Wohnung verpflichtet gewesen zu sein. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft sei aber nicht passiv legitimiert. Schuldner eines Bereicherungsanspruchs könnten nur die (übrigen) Wohnungseigentümer sein.

    Vorinstanzen:

    AG Hamburg-Barmbeck – Urteil vom 14. Oktober 2016 – 883 C 28/15

    LG Hamburg – Urteil vom 13. September 2017 – 318 S 23/17

    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

    § 21 WEG:

    Abs. 1: "Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu."

    Abs. 3: "Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen."

    Abs. 5: "Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

    1. (…)

    2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums"

    (…)

    § 687 BGB

    Abs. 1: "Die Vorschriften der §§ 677 bis 686 finden keine Anwendung, wenn jemand ein fremdes Geschäft in der Meinung besorgt, dass es sein eigenes sei."

    § 683 BGB

    Satz 1: "Entspricht die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen Willen des Geschäftsherrn, so kann der Geschäftsführer wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen."

    § 812 BGB

    Abs. 1 Satz 1: "Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet."

    Karlsruhe, den 28. März 2019

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    Mitteilung der Pressestelle
    Nr. 041/2019 vom 02.04.2019

    Verhandlungstermin in Sachen V ZR 97/17 ("Stehengebliebene" Sicherungsgrundschuld in der Teilungsversteigerung) am 17. Mai 2019, 9.00 Uhr
    Der unter anderem für dingliche Rechte an Grundstücken zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, in dem ein früherer Grundstückseigentümer von der beklagten Bank Schadensersatz wegen der Löschung einer "stehengebliebenen" Sicherungsgrundschuld verlangt.

    Sachverhalt:

    Der Kläger und seine damalige Ehefrau waren hälftige Eigentümer eines Grundstücks, auf dem eine zugunsten der beklagten Bank bestellte Grundschuld mit einem Nennwert von 270.000 DM lastete. Die durch die Grundschuld gesicherten Kredite waren vollständig zurückgezahlt worden. Auf Aufforderung des Klägers und gegen Zahlung einer Gebühr von 140,51 € erteilte die Beklagte im Jahr 2005 die Löschungsbewilligung. Von dieser machten die Eheleute jedoch nicht Gebrauch. Deshalb blieb die nicht mehr valutierende Grundschuld weiterhin im Grundbuch eingetragen ("stehengebliebene" Sicherungsgrundschuld).

    Im Zuge der Trennung der Eheleute betrieb der Kläger im Jahr 2014 die Teilungsversteigerung. Der Verkehrswert des Grundbesitzes wurde auf 85.000 € festgesetzt. Auf Anfrage des Amtsgerichts teilte die beklagte Bank mit, dass sie aus der Grundschuld keine Rechte mehr geltend mache und auf alle Nebenansprüche verzichte. Sie verwies auf die bereits erteilte Löschungsbewilligung und erklärte ihre Bereitschaft, die Löschung auch gegenüber dem neuen Eigentümer zu bewilligen. Die Grundschuld wurde in das geringste Gebot aufgenommen, sollte also im Falle des Zuschlags bestehen bleiben. Am 9. April 2015 erfolgte der Zuschlag auf das Bargebot des Erstehers in Höhe von 3.300 €. Die Bank erteilte dem Ersteher ohne weitere Gegenleistung eine Löschungsbewilligung. Daraufhin wurde die Grundschuld am 17. September 2014 gelöscht.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Der Kläger verlangt – soweit von Interesse – von der Beklagten die Hinterlegung von 69.024,40 € zu seinen und seiner früheren Ehefrau Gunsten. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung durch Beschluss zurückgewiesen. Mit der von dem V. Senat des Bundesgerichtshofs zugelassenen Revision verfolgt der Alleinerbe des zwischenzeitlich verstorbenen Klägers den Zahlungsantrag weiter.

    Das Oberlandesgericht meint, den früheren Eheleuten stünde der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu, weil die Bank ihre Pflichten nicht verletzt habe. Zwar hätten die früheren Eheleute nach der Tilgung der Kredite zunächst das Recht gehabt, zwischen der Löschung und der Rückübertragung der Grundschuld zu wählen. Sie hätten sich aber bereits im Jahr 2005 für die Löschung entschieden und sogar eine Gebühr für die Löschungsbewilligung gezahlt. Damit hätten sie ihr Wahlrecht bindend ausgeübt; ein Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld habe ihnen fortan nicht mehr zugestanden.

    Dagegen wendet die Revision ein, dass der Nennbetrag der Grundschuld nach Tilgung der gesicherten Kredite wirtschaftlich gesehen den früheren Eheleuten als den Sicherungsgebern zugestanden habe. Diese hätten das Eigentum an dem Grundstück durch den Zuschlag in der Teilungsversteigerung an den Ersteher verloren, so dass sich die Löschung der Grundschuld nicht mehr zu ihren Gunsten auswirken konnte. Deshalb sei die Bank verpflichtet gewesen, ihnen die Grundschuld durch Abtretung zu übertragen. Das habe sie unterlassen und stattdessen dem Ersteher als unberechtigtem Dritten die Löschung bewilligt. Die früheren Eheleute seien nicht ihrerseits dazu verpflichtet gewesen, vor Einleitung der Teilungsversteigerung die Löschung der Grundschuld herbeizuführen; sie hätten darauf vertrauen dürfen, dass die Beklagte die Grundschuld nach Erteilung des Zuschlags an sie übertragen werde.

    Vorinstanzen:

    LG Chemnitz – Urteil vom 30. September 2016 – 6 O 818/15

    OLG Dresden – Beschluss vom 23. März 2017 – 9 U 1558/16

    Karlsruhe, den 2. April 2019

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    Nr. 047/2019 vom 12.04.2019

    Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich
    Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18

    Gegenstand der heute verkündeten Entscheidung des für das Wohnungseigentumsrecht zuständigen V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (z.B. an Feriengäste) auf der Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.

    Sachverhalt:

    Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen. Die Klägerin ist Eigentümerin einer der Wohnungen, die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung enthält eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 29. März 2017, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Auf die unter Wahrung der Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhobene Beschlussmängelklage der Klägerin hat das Amtsgericht die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt. Nachdem die Berufung der übrigen Wohnungseigentümer erfolglos geblieben ist, wollten sie mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision weiterhin die Abweisung der Klage erreichen.

    Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

    Die Revision war erfolglos. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Beschluss rechtswidrig ist, weil die Zustimmung der Klägerin fehlte; deshalb ist der Beschlussmängelklage zu Recht stattgegeben worden.

    Dabei hat sich der Senat von folgenden Erwägungen leiten lassen:

    Nach der bislang geltenden Gemeinschaftsordnung war die kurzzeitige Vermietung zulässig. Dienen Einheiten - wie hier - zu Wohnzwecken, ist dies nämlich als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Die zulässige Wohnnutzung umfasst, wie der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2010 entschieden hat, auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste; diese Vermietungsformen waren hier bislang sogar ausdrücklich erlaubt.

    Im Ausgangspunkt erlaubt es die allgemeine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern zwar, solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Minderheit sind dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Das gilt unter anderem für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber "mehrheitsfeste" Rechte der Sondereigentümer betreffen. Zu diesen "mehrheitsfesten" Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese gibt vor, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden darf; deshalb hat sie aus Sicht des Sondereigentümers entscheidenden Einfluss auf den Wert seiner Einheit. Wird sie geändert oder eingeschränkt, betrifft dies die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise. Derartige Eingriffe bedürfen jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Dies ergibt sich aus einer verfassungskonformen Auslegung der allgemeinen Öffnungsklausel, die dem Umstand Rechnung trägt, dass das Sondereigentum als echtes Eigentum im Sinne von § 903 BGB und Art. 14 GG ausgestaltet ist. Beispielsweise berechtigt eine solche Klausel nicht dazu, eine als Gaststätte dienende Teileigentumseinheit ohne Zustimmung des Teileigentümers mit der Zweckbestimmung Büro zu versehen, weil die Mehrheit den Gaststättenbetrieb als störend empfindet.

    Auch Vermietungsverbote greifen in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein. Ein generelles (also sowohl auf kurz- als auch auf langfristige Vermietungen bezogenes) Vermietungsverbot könnte nur dann rechtmäßig sein, wenn nicht nur die aktuell vermietenden, sondern alle Wohnungseigentümer zustimmen; denn auch die Zweckbestimmung solcher Einheiten, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung von den Eigentümern selbst genutzt werden, würde eingeschränkt, wenn eine Vermietung fortan unterbleiben müsste. Hier haben die Wohnungseigentümer zwar kein generelles, sondern ein spezielles Vermietungsverbot beschlossen, mit dem nur bestimmte, nämlich kurzzeitige Vermietungen untersagt werden. Aber auch ein solches Verbot kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden. Denn es verengt die zuvor weite Zweckbestimmung der Einheiten und schränkt das in § 13 Abs. 1 WEG gewährleistete Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise ein. Über die Nutzung des Sondereigentums darf aber soweit nichts anderes vereinbart ist – der Sondereigentümer frei entscheiden, und er darf sich darauf verlassen, dass seine auf das Sondereigentum bezogenen Nutzungsbefugnisse nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werden. Infolgedessen dürfen auch Vermietungen von besonders kurzer Dauer oder bestimmter Art - wie etwa die Vermietung als Ferien- oder Werkswohnung – nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verboten werden; andernfalls entstünden im Übrigen erhebliche Abgrenzungs- und Wertungsprobleme.

    Die Eigentumsrechte der übrigen Wohnungseigentümer werden hierdurch nicht außer Acht gelassen. Allerdings erfordern Regelungen, die - wie das Verbot der kurzzeitigen Vermietung in einer reinen Wohnungseigentumsanlage – die Zweckbestimmung aller Einheiten betreffen, eine allstimmige Beschlussfassung; diese zu erreichen, kann sich gerade in größeren Anlagen als schwierig erweisen. Den übrigen Wohnungseigentümern stehen aber ggf. andere Rechtsschutzmöglichkeiten zur Verfügung. Was die Kurzzeitvermietung angeht, müssen damit einhergehende Störungen wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste nicht hingenommen werden; sie können einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen. Solche Störungen machen die Beklagten allerdings - soweit ersichtlich - nicht geltend. Der von ihnen vornehmlich angeführte Umstand, dass die kurzzeitigen Mieter den anderen Bewohnern unbekannt sind, stellt für sich genommen keine Störung dar.

    Vorinstanzen:

    AG Papenburg – Urteil vom 26. Oktober 2017 – 20 C 216/17

    LG Aurich – Urteil vom 6. April 2018 – 4 S 201/17

    Die maßgebliche Vorschrift lautet:

    § 13 WEG:

    Abs. 1: "Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen."

    Karlsruhe, den 12. April 2019

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    Wohnungskatz gefällt das.
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    Nr. 068/2019 vom 22.05.2019

    Bundesgerichtshof mahnt sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel an
    Urteile vom 22. Mai 2018 - VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17

    Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute in zwei Entscheidungen seine Rechtsprechung zu der Frage präzisiert, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann (§ 574 Abs. 1 und Abs. 2 BGB).

    Sachverhalt und Prozessverlauf:

    Verfahren VIII ZR 180/18:

    Die im Jahr 1937 geborene Beklagte zu 1 ist seit 1974 Mieterin einer ca. 73 qm großen Dreizimmerwohnung in Berlin, die sie mit ihren beiden über 50 Jahre alten Söhnen bewohnt. Der Kläger, der mit seiner Ehefrau und zwei Kleinkindern bislang zur Miete in einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung lebt, hat die Wohnung im Jahr 2015 zwecks Eigennutzung erworben.

    Der vom Kläger ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung widersprach die Beklagte zu 1, weil ihr ein Umzug aufgrund ihres Alters, ihrer Verwurzelung in der Umgebung durch die lange Mietdauer sowie einer Demenzerkrankung, die sich durch den Umzug weiter zu verschlechtern drohe, nicht zumutbar sei. Nach einem in der Berufungsinstanz vorgelegten Attest leidet die Beklagte zu 1 an einer Demenz, die seit ca. 1-2 Jahren fortschreite. Sie sei nur noch bedingt in der Lage, Neues zu erlernen und sich in einer neuen Umgebung zurechtzufinden, weshalb ein Umzug mit einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes einhergehen würde.

    Das Berufungsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Es hat zwar die Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) des Klägers für wirksam erachtet, hat jedoch wegen eines von ihm bejahten Härtefalls (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) bestimmt, dass das Mietverhältnis der Parteien auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB).

    Verfahren VIII ZR 167/17:

    Die Beklagten zu 1 und 2 sind seit 2006 Mieter einer Doppelhaushälfte der Kläger in einem Dorf in der Nähe von Halle. In dem Haus leben auch noch der volljährige Sohn der Beklagten zu 1 (Beklagter zu 3) sowie der Bruder des Beklagten zu 2 (Beklagter zu 4).

    Im Jahr 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit der Begründung, dass die geschiedene, bisher in Bayern lebende Ehefrau (Klägerin zu 1) in die Doppelhaushälfte einziehen wolle, um ihre dort in der Nähe lebende betagte Großmutter besser betreuen zu können.

    Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Der Eigenbedarf sei vorgeschoben, der wahre Grund für die Kündigung seien Streitigkeiten über Mängel der Wohnung. Darüber hinaus beriefen sie sich hinsichtlich der Beklagten zu 1 und 4 auf Härtegründe, insbesondere auf die schwere Erkrankung des Beklagten zu 4. Dieser ist in die Pflegestufe II eingruppiert und leidet an diversen Erkrankungen beziehungsweise Einschränkungen der Alltagskompetenz (Schizophrenie, Alkoholkrankheit, Inkontinenz, Demenz, Abwehrhaltung bei der Pflege). Er wird von seinem als Betreuer bestellten Bruder (Beklagter zu 2) und auch von der Beklagten zu 1 im häuslichen Bereich versorgt. Nach einem in der Berufungsinstanz vorgelegten ärztlichen Attest eines Psychiaters würde ein erzwungener Umzug unweigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Beklagten zu 4 führen.

    Die Vorinstanzen haben die Eigenbedarfskündigung für begründet erachtet und der Räumungsklage der Kläger (ohne eine Beweisaufnahme über den streitigen Eigenbedarf) stattgegeben. Ein von den Beklagten beantragtes Sachverständigengutachten zur drohenden Verschlechterung des Gesundheitszustands des Beklagten zu 4 wurde gleichfalls nicht eingeholt. Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte hat das Berufungsgericht mit der Begründung verneint, dass sich aus dem für den Beklagten zu 4 vorgelegten Attest eine drohende schwerwiegende Beeinträchtigung oder drohende Lebensgefahr nicht ergebe.

    Die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs:

    Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen, insbesondere zum Bestehen von Härtegründen. Da sowohl auf Seiten des Vermieters wie auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen sind, sind eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen (§ 574 Abs. 1 BGB).

    Allgemeine Fallgruppen, etwa ein bestimmtes Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer, in denen generell die Interessen einer Partei überwiegen, lassen sich
    – entgegen einer teilweise bei den Instanzgerichten anzutreffenden Tendenz - nicht bilden. So werden sich etwa die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken und rechtfertigen deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich daraus ergebenden Folgen im Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich nicht die Annahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

    Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels indes substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Gerichte – wie der Senats bereits mit Urteil vom 15. März 2017 (VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474) ausgesprochen hat - beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.

    Diese Rechtsprechung hat der Senat nunmehr dahin präzisiert, dass ein Sachverständigengutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen sein wird, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustandes durch ärztliches Attest belegt hat. Auf diese Weise ist zu klären, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und wie sich diese auf seine Lebensweise und Autonomie sowie auf seine psychische und physische Verfassung auswirken. Dabei ist auch von Bedeutung, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen mittels Unterstützung durch das Umfeld beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Nur eine solche Aufklärung versetzt die Gerichte in die Lage, eine angemessene Abwägung bei der Härtefallprüfung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen.

    In dem Verfahren VIII ZR 180/18 ist das Berufungsgericht zwar zu Recht davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung des Klägers wirksam ist. Es hat jedoch dem Erlangungsinteresse des Klägers rechtsfehlerhaft deshalb ("schematisch") ein geringeres Gewicht beigemessen, weil dieser eine vermietete Wohnung erworben hat. Zudem hat es die Härtefallabwägung im Rahmen des § 574 BGB ohne die gebotene Aufklärung über zu besorgende erhebliche Verschlechterungen des Gesundheitszustandes der Beklagten zu 1 (Einholung eines Sachverständigengutachtens) und somit auf einer nicht tragfähigen tatsächlichen Grundlage vorgenommen.

    In dem Verfahren 167/17 hat das Berufungsgericht schon die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung rechtsfehlerhaft bejaht, weil es sich – trotz Bestreitens des Eigenbedarfs durch die Beklagten - mit dem schriftsätzlichen Vortrag der Kläger begnügt hat, statt den angebotenen Zeugenbeweis über die Ernsthaftigkeit des geltend gemachten Bedarfs zu erheben und gegebenenfalls die Klägerin zu 1 persönlich anzuhören.

    Zudem hat das Berufungsgericht die für den Beklagten zu 4 substantiiert dargelegten und durch Atteste belegten Härtegründe bagatellisiert und ebenfalls versäumt, ein Sachverständigengutachten zu den Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs auf den Gesundheitszustand des Beklagten zu 4 einzuholen. Letztlich hat es ohne die erforderliche konkrete Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters der Vermieterseite den Vorrang eingeräumt.

    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

    § 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

    (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. […]

    (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

    […]

    2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt […]

    § 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung

    (1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 2Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

    (2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

    […]

    § 574a BGB Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch

    (1) Im Falle des § 574 kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Ist dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, so kann der Mieter nur verlangen, dass es unter einer angemessenen Änderung der Bedingungen fortgesetzt wird.

    (2) Kommt keine Einigung zustande, so werden die Fortsetzung des Mietverhältnisses, deren Dauer sowie die Bedingungen, zu denen es fortgesetzt wird, durch Urteil bestimmt. Ist ungewiss, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, so kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird.

    […]

    Vorinstanzen:

    VIII ZR 180/18

    Amtsgericht Charlottenburg – Urteil vom 17. Juli 2017 – 231 C 565/16

    Landgericht Berlin – Urteil vom 9. Mai 2018 – 64 S 176/17

    und

    VIII ZR 167/17

    Amtsgericht Halle – Urteil vom 11. Oktober 2016 – 95 C 1281/16

    Landgericht Halle –Urteil vom 5. Juli 2017 – 1 S 245/16

    Karlsruhe, den 22. Mai 2019

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    Bundesgerichtshof
    Mitteilung der Pressestelle
    Nr. 071/2019 vom 28.05.2019

    Eintragung einer auf dem Transsexuellengesetz beruhenden Namensänderung in das Grundbuch
    Beschluss vom 7. März 2019 – V ZB 53/18

    Gegenstand der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist die Frage, wie eine Namensänderung nach dem Transsexuellengesetz (TSG) in das Grundbuch einzutragen ist.

    Sachverhalt:

    Die Beteiligte war mit ihren damaligen männlichen Vornamen im Grundbuch als Eigentümer eines Teileigentumsrechts eingetragen. Sie hat bei dem Grundbuchamt Namensberichtigung beantragt. Hierzu hat sie den Beschluss eines Amtsgerichts vorgelegt, wonach sie als dem weiblichen Geschlecht zugehörig anzusehen ist und künftig den angegebenen weiblichen Vornamen trägt. Der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle hat in dem Grundbuch vermerkt, dass die Eigentümerin nunmehr aufgrund des Beschlusses des Amtsgerichts den weiblichen Vornamen führt. Hiergegen hat die Beteiligte Erinnerung eingelegt und beantragt, mit ihrem neuen Namen unter Bezugnahme auf den Beschluss des Amtsgerichts als Eigentümerin eingetragen zu werden, ohne dass die Namensänderung ausdrücklich erwähnt wird ("Eigentümerin gemäß Beschluss des AG … vom …: XY").

    Bisheriger Verfahrensverlauf:

    Der Rechtspfleger hat die Erinnerung zurückgewiesen. Die Beschwerde der Beteiligten vor dem Kammergericht ist ohne Erfolg geblieben.

    Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

    Der unter anderem für Grundbuchsachen zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat der Rechtsbeschwerde stattgegeben und den Beschluss des Kammergerichts aufgehoben. Beantragt eine im Grundbuch eingetragene Person gestützt auf einen nach den §§ 1 ff. TSG ergangenen Beschluss Richtigstellung ihres Namens, hat das Grundbuchamt die Namensänderung in dem bisherigen Grundbuchblatt zu vermerken. Anschließend ist zur Wahrung des Offenbarungsverbots gemäß § 5 Abs. 1 TSG das Grundbuch in entsprechender Anwendung der §§ 28 ff. GBV umzuschreiben, d. h., das bisherige Grundbuchblatt wird geschlossen und ein neues Grundbuchblatt wird eröffnet.

    Die Schwierigkeit, dem Offenbarungsverbot gemäß § 5 Abs. 1 TSG – Entsprechendes gilt für das Offenbarungsverbot aufgrund einer Adoption (vgl. § 1758 Abs. 1 BGB) - im Grundbuchrecht angemessen Rechnung zu tragen, resultiert daraus, dass bei der Änderung einer Eintragung die vorangegangene, nicht mehr gültige Eintragung weiter sichtbar bleiben muss; gemäß § 21 Abs. 1 Satz 2 GBV darf in dem Grundbuch nichts radiert und unleserlich gemacht werden. Die Dokumentation auch nicht mehr aktueller Eintragungen ist zur Wahrung der Publizitätsfunktion des Grundbuchs unerlässlich. Unzulässig sind zudem irreführende Eintragungen. Die von der Beteiligten vorrangig angestrebte Eintragung ohne Hinweis auf die Namensänderung scheidet deshalb aus, weil sie den Eindruck eines tatsächlich nicht erfolgten Eigentümerwechsels hervorrufen kann.

    Das Offenbarungsverbot rechtfertigt jedoch in entsprechender Anwendung des § 28 GBV eine Umschreibung des Grundbuchs. Dies führt dazu, dass das umgeschriebene und die Namensänderung offenlegende Blatt gemäß § 30 Abs. 2 Satz 1 und 2 GBV geschlossen und in dem Schließungsvermerk die Bezeichnung des neuen Blatts sowie der Grund der Schließung angegeben werden. Im Unterschied zu dem alten, geschlossenen Grundbuchblatt sind in dem neu anzulegenden Grundbuchblatt gemäß § 30 Abs. 1 Buchst. c und d GBV grundsätzlich nur die aktuellen Daten aufzunehmen. Dies bietet für Personen wie die Beteiligte den Vorteil, dass in dem neuen Grundbuchblatt – dem Anliegen des § 5 Abs. 1 TSG entsprechend - der bisherige abweichende Vorname nicht mehr erscheint. Der Zweck des Offenbarungsverbots wird auch nicht deshalb verfehlt, weil aus dem alten Grundbuchblatt der frühere Vorname ebenso ersichtlich ist wie aus Urkunden, die sich in der Grundakte befinden. Anders als die Einsicht in das Handelsregister ist die Einsicht in das Grundbuch gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 und 2 GBO grundsätzlich nur bei Darlegung eines berechtigten Interesses zulässig. Dieses berechtigte Interesse muss nicht nur an der Einsicht in das Grundbuch überhaupt, sondern hinsichtlich der Teile bestehen, in die Einsicht genommen werden soll. Deshalb ist die Einsicht in das wegen eines Offenbarungsverbots gemäß § 5 Abs. 1 TSG geschlossene Grundbuchblatt nur solchen Personen zu gestatten, die ein berechtigtes Interesse hieran, d.h. (auch) an den früheren Eintragungen dargelegt haben. Besteht ein solches Interesse, ist die hiermit verbundene Offenbarung des früheren Vornamens aus besonderen Gründen des öffentlichen Interesses i.S.d. § 5 Abs. 1 TSG gerechtfertigt. Andernfalls hat das Geheimhaltungsinteresse Vorrang.

    Da weitere Feststellungen nicht erforderlich waren, ist das Grundbuchamt angewiesen worden, das Grundbuch umzuschreiben.

    Vorinstanzen:

    AG Berlin-Mitte – Beschluss vom 30. Juni 2017 – 45 PB 28740N

    KG Berlin – Beschluss vom 8. März 2018 – 1 W 439/17

    Karlsruhe, den 28. Mai 2019

    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

    § 5 TSG Offenbarungsverbot

    (1) Ist die Entscheidung, durch welche die Vornamen des Antragstellers geändert werden, rechtskräftig, so dürfen die zur Zeit der Entscheidung geführten Vornamen ohne Zustimmung des Antragstellers nicht offenbart oder ausgeforscht werden, es sei denn, daß besondere Gründe des öffentlichen Interesses dies erfordern oder ein rechtliches Interesse glaubhaft gemacht wird.

    […]

    § 1758 Offenbarungs- und Ausforschungsverbot

    (1) Tatsachen, die geeignet sind, die Annahme und ihre Umstände aufzudecken, dürfen ohne Zustimmung des Annehmenden und des Kindes nicht offenbart oder ausgeforscht werden, es sei denn, dass besondere Gründe des öffentlichen Interesses dies erfordern.

    […]

    § 21 GBV

    (1) Eintragungen sind deutlich und ohne Abkürzungen herzustellen. In dem Grundbuch darf nichts radiert und nichts unleserlich gemacht werden.

    […]

    § 28 GBV

    Ein Grundbuchblatt ist umzuschreiben, wenn es unübersichtlich geworden ist. Es kann umgeschrieben werden, wenn es durch Umschreibung wesentlich vereinfacht wird.

    § 30 GBV

    (1) Für das neue Blatt gelten die folgenden Bestimmungen:

    […]

    c) Gelöschte Eintragungen werden unter ihrer bisherigen laufenden Nummer in das neue Blatt insoweit übernommen, als dies zum Verständnis der noch gültigen Eintragungen erforderlich ist. Im übrigen sind nur die laufenden Nummern der Eintragungen mit dem Vermerk "Gelöscht" zu übernehmen. Die Übernahme der Nummern der Eintragungen mit dem Vermerk "Gelöscht" kann unterbleiben und der Bestand an Eintragungen unter neuen laufenden Nummern übernommen werden, wenn Unklarheiten nicht zu besorgen sind; dabei sollen bei Eintragungen in der zweiten und dritten Abteilung die jeweiligen bisherigen laufenden Nummern vermerkt werden.

    d) Die Eintragungsvermerke sind tunlichst so zusammenzufassen und zu ändern, daß nur ihr gegenwärtiger Inhalt in das neue Blatt übernommen wird.

    […]

    (2) Das umgeschriebene Blatt ist zu schließen. In dem Schließungsvermerk (§ 36 Buchstabe b) ist die Bezeichnung des neuen Blattes anzugeben.

    § 12 GBO

    (1) Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gleiche gilt von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträgen.

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    Bundesgerichtshof
    Mitteilung der Pressestelle
    Nr. 080/2019 vom 14.06.2019

    Kein Kostenersatz für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer
    Urteil vom 14. Juni 2019 - V ZR 254/17

    Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz hat.

    Sachverhalt:

    Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnanlage besteht aus 212 Wohnungen. Er ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Bereits zuvor hatten viele Wohnungseigentümer ihre Wohnungen mit modernen Kunststofffenstern ausgestattet. Die Wohnungseigentümer gingen bis zur Veröffentlichung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. März 2012 (V ZR 174/11, NZM 2012, 419) zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung irrtümlich davon aus, jeder Wohnungseigentümer müsse die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen. Tatsächlich ist dies gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Das Amtsgericht hat die gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Wertersatz in Höhe von 5.500 € gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Zahlungsantrag weiter.

    Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

    Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen, weil dem Kläger kein Kostenerstattungsanspruch zusteht.

    Ein Erstattungsanspruch käme nur aus allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) oder des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) in Betracht. Diese Vorschriften können aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden, weil das Wohnungseigentumsgesetz in § 21 Abs. 4 und 5 spezielle und damit vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums enthält. Danach haben die Wohnungseigentümer über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden. Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes haben – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – auch dann Vorrang, wenn die Maßnahme zwingend vorgenommen werden musste. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibt den Wohnungseigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum. Es ist insbesondere ihre Sache zu entscheiden, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen. Deshalb müssen die Wohnungseigentümer auch über eine zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme einen Beschluss fassen. Dem betroffenen Wohnungseigentümer ist es zumutbar, in jedem Fall das durch das Wohnungseigentumsgesetz vorgegebene Verfahren einzuhalten. Er kann einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Durchführung der erforderlichen Maßnahme herbeiführen. Findet der Antrag in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit kann er die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben. Auch kommt der Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht.

    Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen, besteht kein Ersatzanspruch. Ein Ausgleich nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider. Zwar müssen Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des Gemeinschaftseigentums zu unvorhersehbaren Ausgaben kommt, für die sie einzustehen haben. Sie müssen ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden. Wurde eine Teilungserklärung, wie hier, jahrelang unzutreffend ausgelegt, hätten zudem häufig viele Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch; ein damit verbundener "Hin-und Her-Ausgleich" zwischen allen Betroffenen führte zu einem hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwand, ohne dass sich zwangsläufig ein als "gerecht" empfundenes Ergebnis einstellte.

    Vorinstanzen:

    AG Hamburg-Barmbeck – Urteil vom 14. Oktober 2016 – 883 C 28/15

    LG Hamburg – Urteil vom 13. September 2017 – 318 S 23/17

    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

    § 21 WEG:

    Abs. 1: "Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu."

    Abs. 4: "Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht."

    Abs. 5: "Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

    1. (…)

    2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums"

    (…)

    § 683 BGB

    Satz 1: "Entspricht die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen Willen des Geschäftsherrn, so kann der Geschäftsführer wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen."

    § 687 BGB

    Abs. 1: "Die Vorschriften der §§ 677 bis 686 finden keine Anwendung, wenn jemand ein fremdes Geschäft in der Meinung besorgt, dass es sein eigenes sei."

    § 812 BGB

    Abs. 1 Satz 1: "Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet."

    Karlsruhe, den 14. Juni 2019

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    Bundesgerichtshof
    Mitteilung der Pressestelle
    Nr. 078/2019 vom 12.06.2019

    Verhandlungstermin in Sachen XI ZR 474/18 (Kündigung von Bausparverträgen) am 16. Juli 2019, 10.00 Uhr
    Sachverhalt:

    Der Kläger, ein eingetragener Verein, nimmt nach seiner Satzung Verbraucherinteressen war. Er begehrt von der beklagten Landesbausparkasse, es zu unterlassen, in ihren "Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB)" folgende Kündigungsklausel gegenüber Verbrauchern zu verwenden:

    "§ 14 Kündigung des Bausparvertrages, Rückzahlung des Bausparguthabens

    (1) ... Die Bausparkasse ist berechtigt, einen Bausparvertrag vor Auszahlung des Bauspardarlehens zu kündigen, wenn

    a) ....

    b) seit dem 1. des Monats, in dem der Bausparvertrag abgeschlossen wurde, mindestens 15 Jahre vergangen sind und die Bausparkasse dem Bausparer mindestens 6 Monate vor Ausspruch der Kündigung ihre Kündigungsabsicht mitgeteilt hat ..."

    Der Kläger hält diese Kündigungsklausel wegen Verstoßes gegen § 309 Nr. 4 BGB und § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB für unwirksam.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Das Landgericht hat der Unterlassungsklage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht (OLG Stuttgart, WM 2018, 1838 ff.) zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt:

    Die Verwendung der angegriffenen Klausel sei unzulässig. Entgegen der Auffassung des Klägers verstoße die Klausel allerdings weder gegen § 309 Nr. 4 BGB noch widerspreche sie dem Grundgedanken des § 314 Abs. 2 BGB. Nicht jede Kündigung erfordere eine vorherige Abmahnung oder eine Abhilfefrist. Dies gelte vielmehr nur in Fällen, in denen ein Teil seine Vertragspflichten nicht erfülle und der andere Teil daraufhin anlassbezogen kündige. Das Kündigungsrecht aus § 14 Abs. 1 Satz 2 Buchst. b ABB stelle dagegen ein ordentliches Kündigungsrecht dar.

    Die Klausel verstoße aber gegen § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB, indem sie die Überlegungs- und Entscheidungsfrist des Bausparers darüber, ob er das Bauspardarlehen in Anspruch nehme, bezogen auf das gesetzliche Leitbild des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB verkürze und den Bausparer dadurch auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Bausparkasse unangemessen benachteilige. Zwar sei § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB eine Schutznorm zugunsten des Darlehensnehmers. Die darin statuierte Zehnjahresfrist für die Kündigung eines Darlehens stelle auch keine Mindestfrist dar, so dass Abweichungen zugunsten des Darlehensschuldners möglich seien. Jedoch enthalte diese Vorschrift eine Wertungsentscheidung des Gesetzgebers, die bei der Beurteilung der Frage, ob eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte kürzere Frist den Bausparer unangemessen benachteilige, zu berücksichtigen sei.

    Da die Klausel in zeitlicher Hinsicht nicht an die Zuteilungsreife, sondern an den Vertragsschluss anknüpfe, komme eine Kündigung vor Eintritt der Zuteilungsreife in Betracht und ermögliche damit der Beklagten, die Darlehensanwartschaft des Bausparers einseitig zu beseitigen und damit seine Vorleistung während der Ansparphase zweckfremd zu entwerten. Dabei handele es sich allerdings um Ausnahmefälle. Soweit eine Vertragspflichtverletzung des Bausparers die Zuteilungsreife bis 15 Jahre nach Vertragsschluss verhindert habe, sei er nicht schutzwürdig. Anders verhalte es sich aber, wenn die Parteien eine Abrede dahin getroffen hätten, Regelsparbeiträge auszusetzen und sich dadurch die Zuteilungsreife verschiebe. Ob diese atypischen Fallkonstellationen ausreichten, um die angegriffene Klausel zu Fall zu bringen, könne indes dahinstehen.

    Allein die Möglichkeit der Beklagten mit Hilfe der Klausel die Überlegungs- und Entscheidungsfrist des Bausparers in der längsten Tarifvariante auf ca. viereinhalb Jahre ab der bei regulärem Verlauf eintretenden Zuteilungsreife zu verkürzen, stelle eine unangemessene Benachteiligung des Bausparers gegenüber der aus § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB erkennbaren Wertungsentscheidung des Gesetzgebers dar. Insoweit sei zu bedenken, dass der Bausparer bei Vertragsschluss häufig noch keine festen Pläne für den Einsatz des Darlehens habe, weil er nicht sicher vorhersehen könne, wann ihm der Vertrag zugeteilt werde. Ungeachtet dessen erstrecke sich die Ansparphase regelmäßig über etliche Jahre. Über einen solchen Zeitraum sei keine feste Lebensplanung möglich. Zwar könne sich der Bausparer bei Vertragsschluss einen Plan zurechtlegen, wofür er das Bauspardarlehen verwenden möchte. Ob diese Zielsetzung noch Jahre später fortbestehe und die vorgesehene Maßnahme noch möglich und sinnvoll sei, sei ungewiss. Unvorhergesehene Veränderungen der Lebensumstände des Bausparers, das Fehlen geeigneter Objekte, stark gestiegene Preise am Immobilienmarkt oder ein grundlegend verändertes Zinsniveau für die Restfinanzierung könnten Gründe sein, wohnungswirtschaftliche Maßnahmen über Jahre hinaus zu verschieben.

    Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

    Vorinstanzen:

    LG Stuttgart - Urteil vom 16. November 2017 - 11 O 218/16

    OLG Stuttgart - Urteil vom 2. August 2018 - 2 U 188/17

    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

    § 307 Abs. 1 und 2 BGB:

    (1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

    (2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

    mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder

    wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

    § 309 Nr. 4 BGB:

    Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam

    […]

    eine Bestimmung, durch die der Verwender von der gesetzlichen Obliegenheit freigestellt wird, den anderen Vertragsteil zu mahnen oder ihm eine Frist für die Leistung oder Nacherfüllung zu setzen;

    ...

    § 489 Abs. 1 BGB:

    Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen,

    ...

    in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten; wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs.

    Karlsruhe, den 12. Juni 2019

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    Nr. 086/2019 vom 27.06.2019

    Beitragsforderung eines Wasserzweckverbandes gegen "Altanschließer" in Brandenburg nicht verjährt
    Urteil vom 27. Juni 2019 - III ZR 93/18

    Der unter anderem für das Amts- und Staatshaftungsrecht zuständige III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute über einen gegen einen brandenburgischen Wasser- und Abwasserzweckverband geltend gemachten Schadensersatzanspruch entschieden, der auf die Rückerstattung eines Beitrags für einen Trinkwasseranschluss gerichtet war. Der Senat ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die Beitragsforderung des Zweckverbands nicht verjährt war. Allerdings ist noch zu klären, ob in dem Bescheid unzulässig Beiträge für Maßnahmen verlangt wurden, die vor dem 3. Oktober 1990 erbracht waren.

    Sachverhalt:

    Die Kläger sind Eigentümer eines in Brandenburg belegenen Grundstücks, das vor dem 1. Januar 2000 an das kommunale Trinkwassernetz des beklagten Zweckverbandes angeschlossen wurde. Mit Bescheid vom 15. November 2011 setzte der Beklagte unter Bezugnahme auf seine 2009 erlassene Beitragssatzung einen Anschlussbeitrag von 1.321,96 € gegen die Kläger fest. Ihr dagegen eingelegter Widerspruch blieb erfolglos. Von einer Klageerhebung sahen sie ab.

    Rechtliche Vorgeschichte:

    Nach 8 Abs. 7 Satz 2 des brandenburgischen Kommunalabgabengesetzes in der Fassung vom 31. März 2004 (= KAG Bbg n.F.) entsteht eine Beitragspflicht frühestens mit dem Inkrafttreten der rechtswirksamen Satzung. In § 8 Abs. 7 Satz 2 der zuvor geltenden Fassung des Kommunalabgabengesetzes (= KAG Bbg. a.F.) fehlte das Wort "rechtswirksamen". Das Oberverwaltungsgericht für das Land Brandenburg legte diese Fassung des Gesetzes dahin aus, dass für das Entstehen der Beitragspflicht für ein Grundstück der Zeitpunkt des Erlasses der ersten Satzung mit formellem Geltungsanspruch maßgeblich war, unabhängig von ihrer materiellen Wirksamkeit. Abgaben dürfen gemäß § 2 Abs. 1 KAG nur aufgrund einer Satzung erhoben werden. War diese Satzung - wie es seinerzeit nach der Rechtsprechung der brandenburgischen Verwaltungsgerichte häufig der Fall war - materiell unwirksam, musste nach Auffassung des Oberverwaltungsgerichts eine spätere (wirksame) Satzung auf den Zeitpunkt des Erlasses der ersten unwirksamen Satzung zurückwirken. Dies hatte zur Folge, dass die Beitragspflicht, die eine wirksame Satzung erforderte, in vielen Fällen nur für eine "juristische Sekunde" entstand und wegen sofort eintretender rückwirkender Festsetzungsverjährung gleich wieder erlosch. Denn auch die vierjährige Festsetzungsfrist (§ 12 Abs. 1 Nr. 4 Buchstabe b KAG Bbg in Verbindung mit § 169 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 AO) begann danach mit dem Schluss des Jahres zu laufen, in dem die Beitragspflicht (rückwirkend) entstanden war.

    Dadurch war es den Aufgabenträgern in vielen Fällen von vornherein nicht möglich, Beiträge für die den Bürgern zugeflossenen Vorteile zu erlangen. Dem wollte der Gesetzgeber durch die Neufassung des § 8 Abs. 7 Satz 2 KAG Bbg entgegenwirken, die nunmehr eine rechtswirksame Satzung als Voraussetzung für das Entstehen der Beitragspflicht ausdrücklich vorsah.

    Im Jahr 2015 entschied das Bundesverfassungsgericht jedoch, dass die Anwendung der Neufassung des Gesetzes auf Fallgestaltungen, in denen unter Zugrundelegung der oberverwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zur früheren Fassung der Norm Verjährung bereits eingetreten sei, zu einer verfassungsrechtlich unzulässigen Rückwirkung führe.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Daraufhin erhoben die Kläger nach einem erfolglos gebliebenen Antrag auf Wiederaufgreifen des Verwaltungsverfahrens nach § 51 VwVfG Klage auf Schadensersatz in Höhe des geleisteten Beitrags nebst Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufungen des Beklagten und des auf seiner Seite dem Verfahren als Streithelfer beigetretenen Landes hat das Oberlandesgericht das landgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Es hat einen Anspruch der Kläger sowohl auf der Grundlage von § 1 Abs. 1 StHG als auch gemäß § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit Art. 34 Satz 1 GG verneint. Das Staatshaftungsgesetz sei nicht anwendbar, weil es nicht um einen Einzelfall rechtswidrigen Verwaltungshandelns gehe, sondern um legislatives Unrecht. Der Amtshaftungsanspruch aus § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB scheitere am fehlenden Verschulden der Amtsträger. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger.

    Das Verfahren hat Pilotcharakter für zahlreiche noch anhängige Verfahren in Brandenburg.

    Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

    Der III. Zivilsenat hat auf die Revision der Kläger das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

    Anders als die Instanzgerichte hat der III. Zivilsenat entschieden, dass der an die Kläger gerichtete Beitragsbescheid nicht deswegen rechtswidrig ist, weil die Beitragsforderung infolge Festsetzungsverjährung nicht mehr hätte geltend gemacht werden dürfen. Entgegen der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Brandenburg setzte auch schon die alte Fassung von § 8 Abs. 7 Satz 2 KAG für das Entstehen der Beitragspflicht und damit für den Beginn der Festsetzungsverjährung das Inkrafttreten einer rechtswirksamen Satzung voraus. Dies hat im konkreten Fall zur Folge, dass der an die Kläger gerichtete Beitragsbescheid vom 15. November 2011 noch vor Eintritt der Festsetzungsverjährung ergangen war.

    Anders als verschiedentlich geltend gemacht, ist der Bundesgerichtshof an die Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Brandenburg zu § 8 Abs. 7 Satz 2 KAG a.F. nicht gebunden, sondern hat eine eigenständige Auslegung dieser Norm vorzunehmen. Die Gerichte der ordentlichen Gerichtsbarkeit sind im Schadensersatzprozess gegen die öffentliche Hand nur im Rahmen der Rechtskraftwirkung an verwaltungsgerichtliche Entscheidungen gebunden. Dies setzt grundsätzlich die Identität zwischen den Parteien des Verwaltungs- und des Zivilprozesses voraus, die hier fehlt.

    Auch die eingangs erwähnte Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts entfaltet insoweit keine Bindungswirkung. Ihr lag zwar die Auslegung des § 8 Abs. 7 Satz 2 KAG Bbg a.F. durch das zuständige Oberverwaltungsgericht zugrunde. Dessen Auslegung war aber aufgrund der Funktionsverteilung zwischen der Fachgerichtsbarkeit und dem Bundesverfassungsgericht von diesem im Rahmen der verfassungsrechtlichen Beurteilung der Rückwirkung der neugefassten Norm nicht auf ihre inhaltliche Richtigkeit zu überprüfen. Gerade für Konstellationen wie der vorliegenden hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die spätere, insbesondere höchstrichterliche Auslegung durch die Fachgerichte - wie hier - ergeben kann, dass die in Rede stehende Norm (hier § 8 Abs. 7 Satz 2 KAG a.F.) gerade so zu verstehen ist, wie es der Gesetzgeber nachträglich festgestellt wissen wollte, eine Rückwirkung der Neufassung der Vorschrift daher letztlich doch nicht vorliegt.

    Die Auslegung von § 8 Abs. 7 Satz 2 KAG a.F. durch den Senat ergibt sich nicht nur aus Wortlaut, Systematik und Sinn und Zweck der Vorschrift, sondern auch aus der Entstehungsgeschichte des § 8 Abs. 7 Satz KAG Bbg a.F. Im Gesetzgebungsverfahren zur ersten Fassung der Norm hat sich der Gesetzgeber ausdrücklich an der wortgleichen Vorschrift im nordrhein-westfälischen Landesrecht orientiert. Nach der seinerzeitigen Auslegung dieser Norm durch die Rechtsprechung der nordrhein-westfälischen Verwaltungsgerichte war es nicht zweifelhaft, dass das Entstehen der Beitragspflicht eine in formeller und materieller Hinsicht wirksame Satzung voraussetzte. Dementsprechend hat der Landesgesetzgeber in Brandenburg anlässlich der Neufassung des § 8 Abs. 7 KAG Bbg zutreffend "klargestellt", dass er bereits bei Erlass der Vorgängernorm auch an die materielle Wirksamkeit der Beitragssatzung hat anknüpfen wollen.

    Auch das aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleitete verfassungsrechtliche Gebot der Beitragsklarheit und -vorhersehbarkeit gebietet keine abweichende Betrachtung. Vielmehr hält sich die Inanspruchnahme der Kläger in dem vom Landesgesetzgeber zur Umsetzung dieses Grundsatzes gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 KAG Bbg (in der Fassung des Sechsten Gesetzes zur Änderung des Kommunalabgabengesetzes) vorgegebenen Rahmen. Danach dürfen Anschlussbeiträge ungeachtet der Satzungslage nach Vollendung des 15. Kalenderjahres, das auf den Eintritt der tatsächlichen Vorteilslage folgt, nicht mehr erhoben werden, wobei gemäß § 19 Abs. 1 Satz 3 KAG Bbg der Lauf der Frist bis zum 3. Oktober 2000 gehemmt war, Beiträge damit erst ab dem 3. Oktober 2015 nicht mehr festgesetzt werden durften.

    Dies begegnet jedenfalls dann keinen rechtlichen Bedenken, wenn Herstellungsbeiträge erst für nach der Wiedervereinigung entstandene Aufwendungen erhoben werden. Dies wird durch die Vorschrift des § 18 Satz 1 KAG Bbg sichergestellt.

    Das Berufungsgericht wird unter Berücksichtigung dieser Grundsätze noch zu klären haben, ob der Inanspruchnahme der Kläger § 18 KAG Bbg entgegenstand, mithin die mit dem Beitrag abzugeltenden Investitionen sich auf nach dem 3. Oktober 1990 entstandenen Aufwand beziehen.

    Vorinstanzen:

    LG Frankfurt (Oder) - 11 O 312/16 - Urteil vom 5. Mai 2017 und Versäumnisurteil vom 30. Dezember 2016

    OLG Brandenburg - 2 U 21/17 - Urteil vom 17. April 2018

    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

    § 8 KAG Bbg. n.F.:

    Abs. 7: "Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Einrichtung oder Anlage, in den Fällen des Absatzes 3 mit der Beendigung der Teilmaßnahme und in den Fällen des Absatzes 5 mit der endgültigen Herstellung des Abschnitts. Wird ein Anschlussbeitrag nach Absatz 4 erhoben, so entsteht die Beitragspflicht, sobald das Grundstück an die Einrichtung oder Anlage angeschlossen werden kann, frühestens jedoch mit dem Inkrafttreten der rechtswirksamen Satzung; die Satzung kann einen späteren Zeitpunkt bestimmen. (…)."

    § 8 KAG Bbg a.F.:

    Abs. 7: "Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Einrichtung oder Anlage, in den Fällen des Absatzes 3 mit der Beendigung der Teilmaßnahme und in den Fällen des Absatzes 5 mit der endgültigen Herstellung des Abschnitts. Wird ein Anschlussbeitrag nach Absatz 4 erhoben, so entsteht die Beitragspflicht, sobald das Grundstück an die Einrichtung oder Anlage angeschlossen werden kann, frühestens jedoch mit dem Inkrafttreten der Satzung; die Satzung kann einen späteren Zeitpunkt bestimmen."

    § 2 KAG Bbg:

    Abs. 1 Satz 1: "Abgaben dürfen nur aufgrund einer Satzung erhoben werden."

    § 12 KAG Bbg:

    Abs. 1: "Für Kommunalabgaben gelten die folgenden Bestimmungen der Abgabenordnung in der jeweiligen Fassung entsprechend, (…):

    Nr. 4: "aus dem Vierten Teil - Durchführung der Besteuerung -"

    Buchstabe b: "(…) § 169 in der Weise, dass die Festsetzungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 einheitlich vier Jahre beträgt (…)".

    § 169 AO:

    Abs. 2 Satz 1 Nr. 2: "Die Festsetzungsfrist beträgt vier Jahre für Steuern oder Steuervergütungen, (…)."

    § 19 KAG Bbg:

    Abs. 1 Satz 1: "Abgaben zum Vorteilsausgleich dürfen mit Ablauf des 15. Kalenderjahres, das auf den Eintritt der Vorteilslage folgt, nicht mehr festgesetzt werden."

    Satz 3: "Aufgrund der Sondersituation nach der Deutschen Einheit ist der Lauf der Frist bis zum 3. Oktober 2000 gehemmt."

    § 18 KAG Bbg:

    Satz 1: "Aufwand für Investitionen in leitungsgebundene Einrichtungen oder Anlagen, der vor dem 3. Oktober 1990 entstanden ist, ist nicht beitragsfähig."

    Karlsruhe, den 27. Juni 2019

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    Nr. 088/2019 vom 02.07.2019

    Aufhebung des Verhandlungstermins vom 16. Juli 2019 – XI ZR 474/18 (zur Kündigung von Bausparverträgen)
    Der Verhandlungstermin vom 16. Juli 2019 (siehe Pressemitteilung Nr. 78/2019) wurde aufgehoben, nachdem die Beklagte die Revision zurückgenommen hat.

    Vorinstanzen:

    LG Stuttgart - Urteil vom 16. November 2017 - 11 O 218/16

    OLG Stuttgart - Urteil vom 2. August 2018 - 2 U 188/17

    Karlsruhe, den 2. Juli 2019

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    Nr. 118/2019 vom 11.09.2019

    Verhandlungstermin: 20. September 2019, 9.45 Uhr, in Sachen V ZR 203/18 (Eltern-Kind-Zentrum in einer Wohnungseigentumsanlage)
    Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, in dem zwei Wohnungseigentümer von einem Verein verlangen, eine Teileigentumseinheit nicht weiter zum Betrieb eines Eltern-Kind-Zentrums zu nutzen.

    Sachverhalt:

    Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Ihre Wohnung befindet sich im ersten Obergeschoss. Der Beklagte – ein eingetragener Verein – ist Mieter einer unmittelbar darunter im Erdgeschoss belegenen Teileigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als "Laden mit Lager" bezeichnet ist. Dort betreibt er ein sog. Eltern-Kind-Zentrum. Dessen Ziel ist es laut Satzung des Beklagten unter anderem, der zunehmenden Isolation von Eltern entgegenzuwirken, die sich aus der Situation der Familien in der Großstadt ergibt. Geöffnet ist das Zentrum werktags zwischen 9.00 Uhr und 18.00 Uhr. Vormittags findet ein "Mini-Kindergarten" für Kinder im Alter zwischen 18 und 36 Monaten statt, montags und freitags des Weiteren der Kurs "Deutsch als Fremdsprache" für Eltern. Nachmittags veranstaltet der Beklagte ein "offenes Spielzimmer" für Kinder und Familienangehörige mit Kaffee und Kuchen sowie Spielecke, ferner weitere Kinderkurse (Zeichenkurse, Musikkurse, Zumba Kids). Überwiegend nachmittags finden sog. offene Spielgruppen in verschiedenen Sprachen für Kinder und Eltern statt. Samstags treffen sich von 10.30 Uhr bis 12.30 Uhr die "Scuola Italiana" für Kinder von 4 bis 6 Jahren und einmal pro Monat von 13.00 Uhr bis 16.00 Uhr die "Girl Scouts" (Pfadfinderinnen von der zweiten bis zur achten Jahrgangsstufe). Unregelmäßig finden Kinderfeiern, z.B. Faschingsfeiern, Flohmärkte und Vorträge statt.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Das Landgericht hat der Unterlassungsklage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten vor dem Oberlandesgericht ist erfolglos geblieben.

    Nach Ansicht des Berufungsgerichts steht den Klägern ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB zu. Bei der in der Teilungserklärung enthaltenen Angabe "Laden mit Lager" handele es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i.S.d. § 15 Abs. 1 WEG. Die hiervon abweichende tatsächliche Nutzung als Eltern-Kind-Zentrum sei unzulässig, da sie bei typisierender Betrachtungsweise mehr störe als die vorgesehene Nutzung. In einem Laden halte man sich nicht in Gruppen über einen längeren Zeitraum auf; ebensowenig fänden dort gemeinsame Aktivitäten (wie etwa Spielen, Singen, Tanzen) mit festen Anfangs- und Endzeiten oder ein Austausch bzw. geselliges Beisammensein mit Kaffee und Kuchen wie bei dem Betrieb eines Cafés statt. Solche Aktivitäten ließen bereits nach der Lebenserfahrung eine deutlich störendere und konzentriertere Geräusch-entwicklung als bei einer Verkaufsstätte zum Betrieb von Waren erwarten. Die Privilegierung des § 22 Abs. 1a BImSchG bzw. dessen Ausstrahlungswirkung komme dem Beklagten nicht zugute. Angesichts der nicht nur unwesentlichen Ausrichtung der Veranstaltungen des Eltern-Kind-Zentrums auf die Familie insgesamt unter Einbeziehung von Eltern, Großeltern, etc. handele es sich weder um eine Kindertageseinrichtung noch um eine ähnliche Einrichtung im Sinne der Vorschrift. Auf Grund der einheitlichen Zielsetzung des Eltern-Kind-Zentrums als Begegnungsstätte ließen sich dessen Angebote auch nicht in solche, die nur an Kinder gerichtet seien, und sonstige Aktivitäten aufteilen.

    Mit der von dem Bundesgerichtshof zugelassenen Revision möchte der Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage erreichen.

    Vorinstanzen:

    LG München I – Urteil vom 31. März 2017 – 20 O 21847/10

    OLG München – Beschluss vom 17. Juli 2018 – 18 U 1148/17

    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

    § 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

    (1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

    (2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

    § 15 WEG Gebrauchsregelung

    (1) Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.

    (…)

    § 22 BImSchG Pflichten der Betreiber nicht genehmigungsbedürftiger Anlagen

    (1) (…)

    (1a) Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden.

    (…)

    Karlsruhe, den 11. September 2019

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    Nr. 120/2019 vom 17.09.2019

    Verhandlungstermin in Sachen VIII ZR 21/19 (Härteeinwand bei Modernisierungsmieterhöhung) am 9. Oktober 2019, 11.00 Uhr
    Der Kläger ist Mieter einer knapp 86 qm großen Wohnung der Beklagten in Berlin, in der er seit seinem fünften Lebensjahr wohnt und die er inzwischen allein bewohnt. Die Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1929. Der Mietvertrag über die Wohnung wurde im Jahr 1962 von den Eltern des Klägers abgeschlossen. Der Kläger bezieht Arbeitslosengeld II und erhält zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von ca. 463,10 €. Seit Juni 2016 betrug die Kaltmiete für die Wohnung 574,34 € pro Monat zuzüglich eines Heizkostenvorschusses in Höhe von 90,- €.

    Die beklagte Vermieterin ließ im Haus verschiedene Baumaßnahmen durchführen. Unter anderem wurden Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchgeführt, die bisherigen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von jeweils ca. 5 qm ersetzt und ein seit den 1970er Jahren stillgelegter Fahrstuhl wieder in Betrieb genommen.

    Ende März 2016 erklärte die Beklagte dem Kläger gegenüber schriftlich die Erhöhung der Kaltmiete ab dem 1. Januar 2017 um 240,- € monatlich. Hiervon entfielen nach ihren Erläuterungen 70,- € auf die Dämmungsarbeiten (davon 4,16 € auf die Dämmung der obersten Geschossdecke), 100,- € auf den Anbau der neuen Balkone und weitere 70,- € auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls. Hiergegen wandte der Kläger ein, die Mieterhöhung bedeute für ihn eine finanzielle Härte.

    Er erhob Klage auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Mieterhöhung von 240 € monatlich verpflichtet sei. Das Amtsgericht hat daraufhin jedoch nur festgestellt, dass er nicht zur Zahlung der Mieterhöhung von 70 € für die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls verpflichtet sei. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

    Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und festgestellt, dass der Kläger aufgrund seines Härteeinwands ab dem 1. Januar 2017 zur Zahlung einer Mieterhöhung von mehr als 4,16 € monatlich nicht verpflichtet sei. Denn er schulde weder für den Anbau eines größeren Balkons noch für die Fassadendämmung eine Mieterhöhung. Zu zahlen habe er nur den auf die Dämmung der obersten Geschossdecke entfallenden Betrag von zusätzlich 4,16 € monatlich. Die weiteren Mieterhöhungen (100,- € für den Balkonanbau und 65,84 € für die Dämmung der Außenfassade) seien unwirksam, weil sie für den Kläger jeweils eine finanzielle Härte bedeuteten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Beklagten nicht zu rechtfertigen sei.

    Angesichts der beengten wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers würden beide Mieterhöhungen für sich betrachtet jeweils mit hoher Wahrscheinlichkeit dazu führen, dass er die Wohnung aufgeben müsse. Die Frage, ob die Wohnung mit knapp 86 qm für den Kläger als Einzelperson unangemessen groß sei, spiele hierbei keine Rolle. Denn die Angemessenheit der Wohnungsgröße für die Anzahl der darin wohnenden Personen stelle aus Sicht des Berufungsgerichts kein Kriterium dar, das bei der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu berücksichtigen sei. Der Sinn und Zweck des Härteeinwands aus § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bestehe gerade darin, dass Wohnungen trotz der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen auch für Mieter mit geringem Einkommen finanzierbar blieben und so eine Gentrifizierung verhindert werde. Außerdem wohne der Kläger schon seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung, sodass ihm jedenfalls nicht vorgeworfen werden könne, schon seit Beginn des Mietverhältnisses über seinen wirtschaftlichen Verhältnissen zu leben.

    Dem Kläger sei die Berufung auf den Einwand der finanziellen Härte auch nicht gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 BGB verwehrt. Insbesondere werde eine Wohnung durch den Anbau eines 5 qm großen Balkons nicht nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt. Denn der Berliner Mietspiegel werte Balkone mit über 4 qm Fläche als wohnwerterhöhend. Die Fassadendämmung stelle eine energetische Maßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB dar, die nicht gemäß § 555b Nr. 6 BGB aufgrund von Umständen durchgeführt worden sei, die die Beklagte als Vermieterin nicht zu vertreten habe. Sie habe nicht substantiiert dargelegt, dass der Instandsetzungsbedarf mehr als 10 Prozent der Fassadenfläche betragen habe und sie daher im Rahmen der Erneuerung des Außenputzes aufgrund der Vorschriften der Energieeinsparverordnung zur Vornahme einer Wärmedämmung verpflichtet gewesen sei.

    Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

    § 555b Modernisierungsmaßnahmen

    Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

    durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

    […]

    durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

    […]

    § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

    (1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

    […]

    (4) 1 Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 2 Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn

    die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist,

    oder

    die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.

    Vorinstanzen:

    AG Berlin-Charlottenburg - 234 C 257/16 – Entscheidung vom 16. August 2017

    LG Berlin - 64 S 197/17 – Entscheidung vom 14. November 2018

    Karlsruhe, den 17. September 2019

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    Nr. 121/2019 vom 18.09.2019

    Verhandlungstermin in Sachen V ZR 155/18 (Gewohnheitsrechtliches Wegerecht auf Nachbargrundstücken) am 27. September 2019, 9.00 Uhr
    Der unter anderem für Ansprüche aus Besitz und Eigentum an beweglichen Sachen zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, in dem sich Grundstücksnachbarn darüber streiten, ob zugunsten der Kläger ein gewohnheitsrechtliches Wegerecht an den Grundstücken der Beklagten besteht.

    Sachverhalt:

    Die Kläger sind Eigentümer dreier nebeneinander an einer öffentlichen Straße liegender Grundstücke. Im rückwärtigen Teil dieser Grundstücke befinden sich u. a. Garagen. Die Beklagte ist Eigentümerin von Grundstücken, auf denen sich ein Weg befindet, über den die Kläger die rückwärtigen Bereiche und die Garagen ihrer Grundstücke erreichen. Eine entsprechende Nutzung des Weges wurde durch frühere Eigentümer der Grundstücke seit Jahren und nach dem Eigentumsübergang auf die Beklagte durch diese selbst geduldet. Mit Wirkung zum 31. Dezember 2016 erklärte die Beklagte gegenüber den Klägern die "Kündigung des Leihvertrages über das zu Ihren Gunsten vor über 30 Jahren bestellte, schuldrechtliche Wegerecht". Sie kündigte an, den Weg mit Wirkung zum 1. Januar 2017 zu sperren und begann im Dezember 2016 mit dem Bau einer Toranlage. In einem von den Klägern eingeleiteten einstweiligen Verfügungsverfahren erklärte sich die Beklagte bereit, bis zum Abschluss eines erstinstanzlichen Hauptsacheverfahrens die Zufahrt offen zu halten.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Das Landgericht hat die Beklagte verurteilt, die Kläger nicht an der Nutzung des Weges zu hindern. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

    Nach Ansicht des Oberlandesgerichts sind die Kläger in entsprechender Anwendung von §§ 1027, 1004 BGB aufgrund von Gewohnheitsrecht zur Nutzung des Weges zum Erreichen ihrer Garagen, zum Transport von Mülltonnen sowie zur Ausübung eines Gewerbebetriebes berechtigt. Unter der Voraussetzung einer lang andauernden tatsächlichen Übung und der Überzeugung der beteiligten Verkehrskreise, durch die Einhaltung dieser Übung bestehendes Recht zu befolgen, sei Gewohnheitsrecht auch im privaten und öffentlichen Wegerecht anzuerkennen. Soweit Gewohnheitsrecht nur als Rechtsquelle allgemeiner Art verstanden und deshalb als Rechtsgrund einer Verpflichtung zwischen Privatpersonen nicht anerkannt werde, sei dem nicht zu folgen. Im vorliegenden Fall bestehe eine langjährige tatsächliche Übung dahingehend, dass der rückwärtige Teil der klägerischen Grundstücke über die auf dem Grundstück der Beklagten befindliche Zufahrt erreicht werde. Es seien keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass die jeweiligen Grundstückseigentümer oder Nutzer oder die heutigen Parteien nicht von einem Wegerecht ausgegangen seien.

    Mit der von dem V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zugelassenen Revision möchte die Beklagte weiterhin die Abweisung der Klage erreichen.

    Vorinstanzen:

    LG Aachen – Urteil vom 11. Oktober 2017 – 11 O 157/17

    OLG Köln – Beschluss vom 1. Juni 2018 – 16 U 149/17

    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

    § 1027 BGB

    Wird eine Grunddienstbarkeit beeinträchtigt, so stehen dem Berechtigten die in § 1004 bestimmten Rechte zu.

    § 1004 BGB

    (1) 1Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. 2Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

    (2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

    § 293 ZPO

    1Das in einem anderen Staat geltende Recht, die Gewohnheitsrechte und Statuten bedürfen des Beweises nur insofern, als sie dem Gericht unbekannt sind. 2Bei Ermittlung dieser Rechtsnormen ist das Gericht auf die von den Parteien beigebrachten Nachweise nicht beschränkt; es ist befugt, auch andere Erkenntnisquellen zu benutzen und zum Zwecke einer solchen Benutzung das Erforderliche anzuordnen.

    Karlsruhe, den 18. September 2019


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    Bundesgerichtshof
    Mitteilung der Pressestelle
    Nr. 123/2019 vom 20.09.2019

    Kein Anspruch auf Beseitigung von Birken auf dem Nachbargrundstück bei Einhaltung des Grenzabstands
    Urteil vom 20. September 2019 – V ZR 218/18

    Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein Grundstückseigentümer von seinem Nachbarn in aller Regel nicht die Beseitigung von Bäumen wegen der von ihnen ausgehenden natürlichen Immissionen auf sein Grundstück verlangen kann, wenn die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten sind.

    Sachverhalt:

    Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke, die in Baden-Württemberg belegen und mit Wohnhäusern bebaut sind. Auf dem Grundstück des Beklagten stehen in einem Abstand von mindestens zwei Meter zu der Grenze drei ca. 18 Meter hohe, gesunde Birken. Wegen der von den Birken ausgehenden Immissionen (Pollenflug, Herausfallen der Samen und Früchte, Herabfallen der leeren Zapfen sowie der Blätter und Birkenreiser) verlangt der Kläger mit dem Hauptantrag deren Entfernung und hilfsweise eine monatliche Zahlung von jeweils 230 € in den Monaten Juni bis November eines jeden Jahres.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Das Amtsgericht hat die Klage mit dem Haupt- und dem Hilfsantrag abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht den Beklagten zur Beseitigung der Birken verurteilt.

    Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

    Der Bundesgerichtshof hat der Revision des Beklagten stattgegeben und das die Klage abweisende erstinstanzliche Urteil wiederhergestellt.

    Ein Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Beklagte Störer im Sinne dieser Vorschrift ist. Hierfür genügt nicht bereits das Eigentum an dem Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht. Vielmehr ist die Feststellung erforderlich, ob es jeweils Sachgründe gibt, dem Grundstückseigentümer die Verantwortung für das Geschehen aufzuerlegen. Wenn es um durch Naturereignisse ausgelöste Störungen geht, ist entscheidend, ob sich die Nutzung des Grundstücks, von dem die Beeinträchtigungen ausgehen, im Rahmen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung hält. So hat der Senat die Störereigenschaft beispielsweise verneint bei Umstürzen nicht erkennbar kranker Bäume infolge von Naturgewalten. In aller Regel ist von einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung auszugehen, wenn – wie hier gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 4a i.V.m. Abs. 2 Satz 1 NRG-BW a. F. - die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten sind. Kommt es trotz Einhaltung der Abstandsgrenzen zu natürlichen Immissionen auf dem Nachbargrundstück, ist der Eigentümer des Grundstücks hierfür nach der von dem Gesetzgeber vorgenommenen Wertung regelmäßig nicht verantwortlich. Aus Art. 124 EGBGB folgt nichts anderes. Richtig ist zwar, dass der Landesgesetzgeber nicht dem Nachbarn Rechte nehmen kann, die sich aus § 1004 Abs. 1 BGB ergeben. Darum geht es hier jedoch nicht. Vielmehr stellt sich die (Vor-)Frage, ob ein Grundstückseigentümer für natürliche Immissionen überhaupt verantwortlich ist. Scheidet dies aus, gibt es den von dem Berufungsgericht beschriebenen Konflikt zwischen den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs und den landesrechtlichen Vorschriften nicht. Zudem sprechen §§ 907, 910 BGB und die Gesetzesmaterialien zu diesen Vorschriften dafür, dass der Grundstückseigentümer für solche natürlichen Einwirkungen auf das Nachbargrundstück, die von § 910 BGB (Überhang) nicht erfasst werden, regelmäßig nicht verantwortlich sein soll, wenn die Anpflanzungen mit dem Landesnachbarrecht in Einklang stehen. Ein Beseitigungsanspruch lässt sich auch nicht aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis herleiten, da die Beeinträchtigungen zwar erheblich, aber nicht derart schwer sind, dass der Kläger sie trotz der in § 16 Abs. 1 Nr. 4a i.V.m. Abs. 2 Satz 1 NRG-BW a. F zum Ausdruck gekommenen Wertung nicht mehr hinzunehmen hätte.

    Der mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Anspruch auf eine Entschädigung von monatlich 230 € in den Monaten Juni bis November besteht nicht. Da der Beklagte für die Beeinträchtigungen nicht verantwortlich ist, kommt ein Ausgleichsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB weder in unmittelbarer noch in entsprechender Anwendung in Betracht.

    Vorinstanzen:

    AG Maulbronn – Urteil vom 13. November 2015 – 2 C 425/14

    LG Karlsruhe – Urteil vom 1. August 2018 – 19 S 3/16

    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

    § 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch

    (1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.

    (2) Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.

    § 906 BGB Zuführung unwägbarer Stoffe

    (1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. (…)

    (2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

    (3) (…)

    § 907 Gefahr drohende Anlagen

    (1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann verlangen, dass auf den Nachbargrundstücken nicht Anlagen hergestellt oder gehalten werden, von denen mit Sicherheit vorauszusehen ist, dass ihr Bestand oder ihre Benutzung eine unzulässige Einwirkung auf sein Grundstück zur Folge hat. Genügt eine Anlage den landesgesetzlichen Vorschriften, die einen bestimmten Abstand von der Grenze oder sonstige Schutzmaßregeln vorschreiben, so kann die Beseitigung der Anlage erst verlangt werden, wenn die unzulässige Einwirkung tatsächlich hervortritt.

    (2) Bäume und Sträucher gehören nicht zu den Anlagen im Sinne dieser Vorschriften.

    § 910 Überhang

    (1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann Wurzeln eines Baumes oder eines Strauches, die von einem Nachbargrundstück eingedrungen sind, abschneiden und behalten. Das Gleiche gilt von herüberragenden Zweigen, wenn der Eigentümer dem Besitzer des Nachbargrundstücks eine angemessene Frist zur Beseitigung bestimmt hat und die Beseitigung nicht innerhalb der Frist erfolgt.

    (2) Dem Eigentümer steht dieses Recht nicht zu, wenn die Wurzeln oder die Zweige die Benutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigen

    § 16 NRG-BW in der bis zum 11. Februar 2014 geltenden Fassung

    Sonstige Gehölze

    (1) Bei der Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und anderen Gehölzen sind unbeschadet der §§ 12 bis 15 folgende Grenzabstände einzuhalten:

    (…)

    4. a) mit artgemäß mittelgroßen oder schmalen Bäumen wie Birken, (…) 4 m

    b) (…)

    (2) Die Abstände nach Absatz 1 Nr. 2 bis 4 Buchst. a ermäßigen sich gegenüber Grundstücken in Innerortslage auf die Hälfte. (…)

    Art. 124 EGBGB

    Unberührt bleiben die landesgesetzlichen Vorschriften, welche das Eigentum an Grundstücken zugunsten der Nachbarn noch anderen als den im Bürgerlichen Gesetzbuch bestimmten Beschränkungen unterwerfen. Dies gilt insbesondere auch von den Vorschriften, nach welchen Anlagen sowie Bäume und Sträucher nur in einem bestimmten Abstand von der Grenze gehalten werden dürfen.

    Karlsruhe, den 20. September 2019

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    Bundesgerichtshof
    Mitteilung der Pressestelle
    Nr. 138/2019 vom 24.10.2019

    Verhandlungstermin in Sachen XII ZR 13/19 (Erhöhtes Parkentgelt bei Parken auf Privatgrundstück unter Verstoß gegen die Parkbedingungen) am 27. November 2019, 9.00 Uhr
    Der unter anderem für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat über die Frage zu entscheiden, ob der Betreiber eines privaten Parkplatzes vom Halter eines unter Verstoß gegen die Parkbedingungen abgestellten Pkws ein sog. erhöhtes Parkentgelt verlangen kann.

    Die Klägerin, ein mit der Bewirtschaftung privaten Parkraums befasstes Unternehmen, betreibt in Vollmacht der jeweiligen Grundstückseigentümer zwei Krankenhausparkplätze. Diese sind durch Hinweisschilder als Privatparkplätze ausgewiesen. Die Benutzung ist für eine Höchstparkdauer mit Parkscheibe kostenlos; außerdem gibt es gesondert beschilderte, den Krankenhausmitarbeitern mit Parkausweis vorbehaltene Stellflächen. Durch Schilder ist darauf hingewiesen, dass bei widerrechtlich abgestellten Fahrzeugen ein erhöhtes Parkentgelt von mindestens 30 € erhoben wird. Die Beklagte ist Halterin eines Pkws, der im Oktober 2015 auf dem Parkplatz des einen Krankenhauses unter Überschreitung der Höchstparkdauer sowie im Mai und im Dezember 2017 unberechtigt auf einem Mitarbeiterparkplatz des anderen Krankenhauses abgestellt war. Die drei am Pkw hinterlassenen Aufforderungen zur Zahlung eines erhöhten Parkentgelts blieben erfolglos. Daraufhin ermittelte die Klägerin durch Halteranfragen die Beklagte als die Fahrzeughalterin. Diese bestritt, an den betreffenden Tagen Fahrerin des Pkws gewesen zu sein, und verweigerte eine Zahlung.

    Das Amtsgericht hat die u.a. auf Zahlung der erhöhten Parkentgelte sowie der Kosten der Halteranfragen und von Inkassokosten in einer Gesamthöhe von 214,50 € gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Da die Beklagte bestritten habe, den Pkw an den fraglichen Tagen gefahren zu haben, sei das Zustandekommen eines Mietvertrags über den jeweiligen Parkplatz zwischen ihr und der Klägerin als Voraussetzung des Anspruchs auf ein erhöhtes Parkentgelt (also auf eine Vertragsstrafe) nicht bewiesen. Vertragspartner des Parkplatzbetreibers könne nur der Pkw-Fahrer sein. Dafür, dass der Halter auch der Fahrer sei, spreche kein Anscheinsbeweis. Die Beklagte treffe auch keine Pflicht zur Angabe, wer Fahrer des Pkws gewesen sei. Denn die Klägerin könne sich die notwendigen Erkenntnisse durch Personal oder technische Einrichtungen wie eine Videoüberwachung zumutbar selbst verschaffen.

    Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Sie hält das Bestreiten der Fahrereigenschaft durch die Beklagte für nicht ausreichend substantiiert, weil sie nicht vorgetragen habe, wer an ihrer Stelle ihr Fahrzeug geführt habe.

    Vorinstanzen:

    LG Arnsberg - Urteil vom 16. Januar 2019 - I-3 S 110/18

    AG Arnsberg - Urteil vom 1. August 2018 - 12 C 75/18

    Karlsruhe, den 24. Oktober 2019

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    Nr. 146/2019 vom 14.11.2019

    Verhandlungstermin in Sachen I ZR 40/19 (Wirksamkeit einer Klausel zur automatischen Verlängerung eines Makler-Alleinauftrags) am 30. Januar 2020, 9.00 Uhr
    Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat darüber zu entscheiden, ob eine vorformulierte Klausel wirksam ist, nach der sich ein auf sechs Monate befristeter Makler-Alleinauftrag automatisch um weitere drei Monate verlängert, wenn er nicht gekündigt wird.

    Sachverhalt:

    Die Klägerin ist als Maklerin tätig. Die Beklagte wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen und schloss dafür mit der Klägerin eine als "Alleinverkaufsauftrag" bezeichnete Vereinbarung. Nach dem von der Klägerin vorformulierten Vertragsdokument war der Auftrag zunächst auf sechs Monate befristet und sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlängern, falls er nicht gekündigt wird. In dem Alleinverkaufsauftrag wird auf ein weiteres, von der Klägerin ebenfalls vorformuliertes Dokument Bezug genommen, in dem es unter der Überschrift "Informationen für den Verbraucher" heißt: "Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird."

    Die Beklagte kündigte die Maklervereinbarung mit der Klägerin nicht. Nach Ablauf der Mindestvertragslaufzeit von sechs Monaten wurde ein anderer Makler mit ihrer Zustimmung tätig. Die Beklagte verkaufte ihre Eigentumswohnung an eine Käuferin, die ihr der zweite Makler nachgewiesen hatte, und zahlte diesem eine Provision.

    Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provision nebst Zinsen.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Das Landgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen mit der Begründung, die Maklervereinbarung zwischen den Parteien sei vor dem Verkauf der Eigentumswohnung von selbst ausgelaufen. Die Laufzeit der Vereinbarung habe sich nicht automatisch verlängert. Die in der vorformulierten Vereinbarung enthaltene Klausel sei unwirksam, weil sie die Beklagte als Vertragspartnerin im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteilige. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision will die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erreichen.

    Vorinstanzen:

    LG Stuttgart - Urteil vom 22. Juni 2018 - 30 O 19/18

    OLG Stuttgart - Urteil vom 6. Februar 2019 - 3 U 146/18

    § 307 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) lautet:

    Inhaltskontrolle - Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

    Karlsruhe, den 14. November 2019

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    Bundesgerichtshof
    Mitteilung der Pressestelle
    Nr. 153/2019 vom 27.11.2019

    Zur Vereinbarkeit der Tätigkeit des registrierten Inkassodienstleisters "Lexfox" mit dem Rechtsdienstleistungsgesetz (hier: Verfolgung von Ansprüchen aus der "Mietpreisbremse")
    Urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18

    Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute eine Grundsatzentscheidung dazu getroffen, welche Tätigkeiten einem Unternehmen aufgrund einer Registrierung als Inkassodienstleister nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz erlaubt sind.

    Sachverhalt und Prozessverlauf:

    Die Klägerin ("Lexfox") ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit Sitz in Berlin, die beim Kammergericht Berlin als Rechtsdienstleisterin für Inkassodienstleistungen registriert ist (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG). Auf der von ihr betriebenen Internetseite www.wenigermiete.de stellt sie einen für Besucher kostenlos nutzbaren "Online-Rechner" ("Mietpreisrechner") zur Verfügung. Sie wirbt unter anderem damit, Rechte von Wohnraummietern aus der Mietpreisbremse "ohne Kostenrisiko" durchzusetzen; eine Vergütung in Höhe eines Drittels "der ersparten Jahresmiete" verlange sie nur im Falle des Erfolges.

    Im vorliegenden Fall beauftragte ein Wohnungsmieter aus Berlin die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der "Mietpreisbremse" (§ 556d BGB) und trat seine diesbezüglichen Forderungen an die Klägerin ab. Anschließend machte die Klägerin – nach vorherigem Auskunftsverlangen und Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB – gegen die beklagte Wohnungsgesellschaft Ansprüche auf Rückzahlung überhöhter Miete sowie auf Zahlung von Rechtsverfolgungskosten geltend.

    Die Klage hat vor dem Berufungsgericht (LG Berlin, 63. Zivilkammer, Grundeigentum 2018, 1231) keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter.

    Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

    Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die hier zu beurteilende Tätigkeit der als Inkassodienstleisterin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG registrierten Klägerin (noch) von der Befugnis gedeckt ist, Inkassodienstleistungen gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG - nämlich Forderungen einzuziehen - zu erbringen. Dies folgt in erster Linie bereits aus dem - eher weiten - Verständnis des Begriffs der Inkassodienstleistung, von dem der Gesetzgeber im Rahmen des Rechtsdienstleistungsgesetzes - in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, NJW 2002, 1190; BVerfG, NJW-RR 2004, 1570) - ausgegangen ist.

    Das Rechtsdienstleistungsgesetz dient dazu, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG). Demgemäß bestimmt § 3 RDG, dass die selbständige Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen nur in dem Umfang zulässig ist, in dem sie durch das Rechtsdienstleistungsgesetz oder andere Gesetze erlaubt wird.

    Einen solchen Erlaubnistatbestand, in dessen Umfang die Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen zulässig ist, enthält § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG. Nach dieser Vorschrift dürfen registrierte Personen, die - wie im vorliegenden Fall die Klägerin - im Rechtsdienstleistungsregister eingetragen sind, aufgrund besonderer - theoretischer und praktischer (§ 11 Abs. 1, § 12 Abs. 1 Nr. 2 RDG) – Sachkunde (außergerichtliche) Rechtsdienstleistungen in dem Bereich der Inkassodienstleistungen (§ 2 Abs. 2 Satz 1 RDG) erbringen.

    Allerdings führt ein Verstoß gegen § 3 RDG regelmäßig nach § 134 BGB zur Nichtigkeit der zwischen dem Rechtsdienstleistenden und dessen Kunden getroffenen Inkassovereinbarung einschließlich einer vereinbarten Forderungsabtretung. Dies gilt, wie der Bundesgerichtshof heute entschieden hat, auch im Falle eines registrierten Inkassodienstleisters, sofern ihm eine eindeutige und nicht nur geringfügige Überschreitung seiner Dienstleistungsbefugnis zur Last fällt.

    Der Gesetzgeber hat mit dem im Jahr 2008 in Kraft getretenen Rechtsdienstleistungsgesetz, wie sich aus den Materialien des Gesetzgebungsverfahrens (BT-Drucks. 16/3655; 16/6634; BT-Plenarprotokoll 16/118, S. 12256 ff.) eindeutig ergibt, das Ziel einer grundlegenden, an den Gesichtspunkten der Deregulierung und Liberalisierung ausgerichteten Neugestaltung des Rechts der außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen verfolgt. Hierbei wollte er ausdrücklich an die noch zum Rechtsberatungsgesetz ergangene und bereits in diese Richtung weisende Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Beschluss vom 20. Februar 2002, NJW 2002, 1190) anknüpfen, diese umsetzen und fortführen und hierbei zugleich den Deregulierungsbestrebungen der Europäischen Kommission im Bereich des freien Dienstleistungsverkehrs Rechnung tragen.

    Dabei stand dem Gesetzgeber auch vor Augen, dass das Rechtsdienstleistungsgesetz die Entwicklung neuer Berufsbilder erlauben und damit, insbesondere mit Blick auf die nach der Einschätzung des Gesetzgebers zu erwartenden weiteren Entwicklungen des Rechtsberatungsmarktes, zukunftsfest ausgestaltet sein solle.

    Das Bundesverfassungsgericht hatte in dem vorstehend genannten Beschluss - in dem es ebenso wie im vorliegenden Fall um ein Inkassodienstleistungsunternehmen mit einer entsprechenden behördlichen Erlaubnis ging - hervorgehoben, dass mit der Rechtsberatung insbesondere durch ein Inkassounternehmen grundsätzlich die umfassende und vollwertige substantielle Beratung der Rechtsuchenden, wenn auch nur in einem bestimmten, im Gesetz genannten Sachbereich (wie der außergerichtliche Einziehung von Forderungen durch Inkassounternehmen) gemeint sei. Setze das Inkassounternehmen die von ihm verlangte, überprüfte und für genügend befundene Sachkunde bei der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen ein, so sei nicht erkennbar, dass damit eine Gefahr für den Rechtsuchenden oder den Rechtsverkehr verbunden sein könnte.

    Vor dem Hintergrund der Ziele des Gesetzgebers und seiner der mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts übereinstimmenden Wertung, dass die Befugnis registrierter Inkassodienstleister die umfassende und vollwertige substantielle Beratung der Rechtsuchenden auf dem Gebiet der Inkassodienstleistungen umfasse, sind die Vorschriften der § 2 Abs. 2 Satz 1, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG dahin auszulegen, dass der Begriff der Inkassodienstleistung nicht in einem so engen Sinne verstanden werden darf, wie dies das Berufungsgericht getan hat und auch von einem Teil der Instanzgerichte und der Literatur vertreten wird.

    Vielmehr ist insoweit - innerhalb des Rahmens des mit dem Rechtsdienstleistungsgesetz verfolgten Schutzzwecks (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG) - eine eher großzügige Betrachtung geboten. Die auf der Grundlage dieser Maßstäbe vorgenommene Prüfung und Abwägung ergibt, dass die im vorliegenden Fall für den Mieter erbrachten Tätigkeiten der Klägerin - auch bei einer Gesamtwürdigung – (noch) als Inkassodienstleistung gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG anzusehen und deshalb von der erteilten Erlaubnis gedeckt sind.

    Dies gilt sowohl für den Einsatz des schon vor der eigentlichen Beauftragung durch den Kunden eingesetzten "Mietpreisrechner" als auch für die Erhebung der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB sowie das Feststellungsbegehren bezüglich der höchstzulässigen Miete. Sämtliche Maßnahmen hängen mit der Einziehung der Forderung, die den Gegenstand des "Inkassoauftrages" bildet (nämlich der Rückforderung überzahlter Mieten), eng zusammen und dienen der Verwirklichung dieser Forderung. Sie sind deshalb insgesamt (noch) als Inkassodienstleistung und nicht als Rechtsdienstleistung bei der Abwehr von Ansprüchen oder bei der Vertragsgestaltung und allgemeinen Rechtsberatung anzusehen, zu der eine Registrierung als Inkassodienstleister nicht berechtigt.

    Wie der Bundesgerichtshof heute weiter entschieden hat, lässt sich - entgegen der von einem Teil der Instanzgerichte und der Literatur vertretenen Auffassung - eine Überschreitung der Inkassobefugnis der Klägerin auch nicht aus dem Gesichtspunkt möglicher Wertungswidersprüche zu den in einem vergleichbaren Fall für Rechtsanwälte geltenden - strengeren - berufsrechtlichen Vorschriften herleiten. Zwar wäre es einem Rechtsanwalt, der anstelle der Klägerin für den Mieter tätig geworden wäre, berufsrechtlich grundsätzlich weder gestattet, mit seinem Mandanten ein Erfolgshonorar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG), noch dem Mandanten im Falle einer Erfolglosigkeit der Inkassotätigkeit eine Kostenübernahme zuzusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO. Hierin kann jedoch angesichts der für die Tätigkeit eines registrierten Inkassodienstleisters geltenden besonderen kosten- und vergütungsrechtlichen Vorschriften (§ 4 Abs. 1, 2 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz - RDGEG) ein Wertungswiderspruch, der Anlass und Berechtigung zu einer engeren Sichtweise hinsichtlich des Umfangs der Inkassodienstleistungsbefugnis geben könnte, nicht gesehen werden.

    Die gegenteilige Auffassung verkennt, dass es sich bei den registrierten Inkassodienstleistern - im Gegensatz zu Rechtsanwälten - nicht um Organe der Rechtspflege handelt und der Gesetzgeber des Rechtsdienstleistungsgesetzes davon abgesehen hat, die registrierten Personen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 RDG), insbesondere die Inkassodienstleister, als einen rechtsanwaltsähnlichen Rechtsdienstleistungsberuf unterhalb der Rechtsanwaltschaft einzurichten und/oder die für Rechtsanwälte geltenden strengen berufsrechtlichen Pflichten und Aufsichtsmaßnahmen uneingeschränkt auf diese Personen zu übertragen.

    Dementsprechend hat der Gesetzgeber, wie sich insbesondere aus den Vorschriften des § 4 Abs. 1, 2 RDGEG und den hierauf bezogenen Ausführungen in den Gesetzesmaterialien ergibt, die registrierten Inkassodienstleister von den für Rechtsanwälte geltenden Verbotsnormen bezüglich der Vereinbarung eines Erfolgshonorars sowie einer Kostenübernahme ausgenommen. Auch in der Rechtsprechung ist bereits seit langem - schon vor dem Inkrafttreten des Rechtsdienstleistungsgesetzes - anerkannt, dass ein Inkassounternehmen - wie in der Praxis auch üblich - mit seinem Kunden ein Erfolgshonorar vereinbaren darf.

    Wie der Bundesgerichtshof in seinem heute verkündeten Urteil ebenfalls entschieden hat, führt die zwischen dem Mieter und der Klägerin getroffene Vereinbarung eines Erfolgshonorars und einer Kostenübernahme auch nicht zu einer Interessenkollision im Sinne des § 4 RDG und einer daraus folgenden Unzulässigkeit der von der Klägerin für den Mieter erbrachten Inkassodienstleistungen. Nach dieser Vorschrift dürfen Rechtsdienstleistungen, die unmittelbaren Einfluss auf die Erfüllung einer anderen Leistungspflicht haben können, nicht erbracht werden, wenn hierdurch die ordnungsgemäße Erbringung der Rechtsdienstleistung gefährdet wird.

    Bei der vereinbarten Kostenübernahme handelt es sich schon nicht um eine "andere Leistungspflicht" der Klägerin im Sinne des § 4 RDG, sondern vielmehr um einen Bestandteil der von ihr für den Mieter zu erbringenden Inkassodienstleistung. Im Übrigen bewirkt das vorliegend vereinbarte Erfolgshonorar, das sich nach der Höhe der durch ihre Tätigkeit ersparten Miete richtet, ein beträchtliches eigenes Interesse der Klägerin an einer möglichst erfolgreichen Durchsetzung der Ansprüche des Mieters. Der damit - jedenfalls weitgehend - vorhandene (prinzipielle) Gleichlauf der Interessen der Klägerin und des Mieters steht der Annahme einer Interessenkollision im Sinne des § 4 RDG entgegen.

    Da der Klägerin somit vorliegend ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz nicht zur Last fiel, war die zwischen dem Mieter und der Klägerin vereinbarte Abtretung wirksam. Der Bundesgerichtshof hat deshalb das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, damit die bisher nicht getroffenen Feststellungen zum Bestehen der mit der Klage geltend gemachten Ansprüche nachgeholt werden können.

    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

    § 556d BGB - Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

    (1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete […] höchstens um 10 Prozent übersteigen.

    (2) 1Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. […]

    § 556g BGB - Rechtsfolgen, Auskunft über die Miete

    (1) […] 3Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben.

    […]

    (2) 1Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d […] nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. […]

    (3) 1Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. […]

    […]

    § 134 BGB - Gesetzliches Verbot

    Ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ist nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt.

    § 398 BGB – Abtretung

    1Eine Forderung kann von dem Gläubiger durch Vertrag mit einem anderen auf diesen übertragen werden (Abtretung). 2Mit dem Abschluss des Vertrags tritt der neue Gläubiger an die Stelle des bisherigen Gläubigers.

    § 1 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) - Anwendungsbereich

    (1) 1Dieses Gesetz regelt die Befugnis, in der Bundesrepublik Deutschland außergerichtliche Rechtsdienstleistungen zu erbringen. 2Es dient dazu, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen.

    […]

    § 2 RDG - Begriff der Rechtsdienstleistung

    (1) Rechtsdienstleistung ist jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert.

    (2) 1Rechtsdienstleistung ist, unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen des Absatzes 1, die Einziehung fremder oder zum Zweck der Einziehung auf fremde Rechnung abgetretener Forderungen, wenn die Forderungseinziehung als eigenständiges Geschäft betrieben wird (Inkassodienstleistung). […]

    § 3 RDG - Befugnis zur Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen

    Die selbständige Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen ist nur in dem Umfang zulässig, in dem sie durch dieses Gesetz oder durch oder aufgrund anderer Gesetze erlaubt wird.

    § 4 Unvereinbarkeit mit einer anderen Leistungspflicht

    Rechtsdienstleistungen, die unmittelbaren Einfluss auf die Erfüllung einer anderen Leistungspflicht haben können, dürfen nicht erbracht werden, wenn hierdurch die ordnungsgemäße Erbringung der Rechtsdienstleistung gefährdet wird.

    § 10 RDG Rechtsdienstleistungen aufgrund besonderer Sachkunde

    (1) 1Natürliche und juristische Personen sowie Gesellschaften ohne Rechtspersönlichkeit, die bei der zuständigen Behörde registriert sind (registrierte Personen), dürfen aufgrund besonderer Sachkunde Rechtsdienstleistungen in folgenden Bereichen erbringen:

    1.Inkassodienstleistungen (§ 2 Abs. 2 Satz 1),

    […]

    § 11 RDG - Besondere Sachkunde, Berufsbezeichnungen

    (1) Inkassodienstleistungen erfordern besondere Sachkunde in den für die beantragte Inkassotätigkeit bedeutsamen Gebieten des Rechts, insbesondere des Bürgerlichen Rechts, des Handels-, Wertpapier- und Gesellschaftsrechts, des Zivilprozessrechts einschließlich des Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrechts sowie des Kostenrechts.

    […]

    § 12 RDG – Registrierungsvoraussetzungen

    (1) Voraussetzungen für die Registrierung sind

    1. persönliche Eignung und Zuverlässigkeit; […]

    […]

    2. theoretische und praktische Sachkunde in dem Bereich oder den Teilbereichen des § 10 Abs. 1, in denen die Rechtsdienstleistungen erbracht werden sollen,

    3. eine Berufshaftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme von 250 000 Euro für jeden Versicherungsfall.

    […]

    § 13a RDG – Aufsichtsmaßnahmen

    (1) Die zuständige Behörde übt die Aufsicht über die Einhaltung dieses Gesetzes aus.

    (2) 1Die zuständige Behörde trifft gegenüber Personen, die Rechtsdienstleistungen erbringen, Maßnahmen, um die Einhaltung dieses Gesetzes sicherzustellen. 2Sie kann insbesondere Auflagen nach § 10 Absatz 3 Satz 3 anordnen oder ändern.

    (3) Die zuständige Behörde kann einer Person, die Rechtsdienstleistungen erbringt, den Betrieb vorübergehend ganz oder teilweise untersagen, wenn begründete Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass

    1. eine Voraussetzung für die Registrierung nach § 12 weggefallen ist oder

    2. erheblich oder dauerhaft gegen Pflichten verstoßen wird.

    […]

    § 14 RDG - Widerruf der Registrierung

    Die zuständige Behörde widerruft die Registrierung unbeschadet des § 49 des Verwaltungsverfahrensgesetzes oder entsprechender landesrechtlicher Vorschriften,

    1. wenn begründete Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass die registrierte Person oder eine qualifizierte Person die erforderliche persönliche Eignung oder Zuverlässigkeit nicht mehr besitzt; dies ist in der Regel der Fall, wenn einer der in § 12 Abs. 1 Nr. 1 genannten Gründe nachträglich eintritt oder die registrierte Person beharrlich Änderungsmitteilungen nach § 13 Abs. 3 Satz 1 unterlässt,

    2. wenn die registrierte Person keine Berufshaftpflichtversicherung nach § 12 Abs. 1 Nr. 3 mehr unterhält,

    3. wenn begründete Tatsachen die Annahme dauerhaft unqualifizierter Rechtsdienstleistungen zum Nachteil der Rechtsuchenden oder des Rechtsverkehrs rechtfertigen; dies ist in der Regel der Fall, wenn die registrierte Person in erheblichem Umfang Rechtsdienstleistungen über die eingetragene Befugnis hinaus erbringt oder beharrlich gegen Auflagen oder Darlegungs- und Informationspflichten nach § 11a verstößt,

    […]

    § 2 Rechtsdienstleistungsverordnung (RDV) § 2 - Nachweis der theoretischen Sachkunde

    (1) 1In den Bereichen Inkassodienstleistungen und Rentenberatung wird die nach § 12 Abs. 3 Satz 1 des Rechtsdienstleistungsgesetzes erforderliche theoretische Sachkunde in der Regel durch ein Zeugnis über einen erfolgreich abgeschlossenen Sachkundelehrgang im Sinn des § 4 nachgewiesen. […]

    […]

    § 4 RDV – Sachkundelehrgang

    (1) 1Der Sachkundelehrgang muss geeignet sein, alle nach § 11 Abs. 1 oder 2 des Rechtsdienstleistungsgesetzes für die jeweilige Registrierung erforderlichen Kenntnisse zu vermitteln. 2Die Gesamtdauer des Lehrgangs muss im Bereich Inkassodienstleistungen mindestens 120 Zeitstunden […] betragen. […]

    […]

    § 49b Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO) – Vergütung

    […]

    (2) 1Vereinbarungen, durch die eine Vergütung oder ihre Höhe vom Ausgang der Sache oder vom Erfolg der anwaltlichen Tätigkeit abhängig gemacht wird oder nach denen der Rechtsanwalt einen Teil des erstrittenen Betrages als Honorar erhält (Erfolgshonorar), sind unzulässig, soweit das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz nichts anderes bestimmt. 2Vereinbarungen, durch die der Rechtsanwalt sich verpflichtet, Gerichtskosten, Verwaltungskosten oder Kosten anderer Beteiligter zu tragen, sind unzulässig. […]

    […]

    § 4a Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) – Erfolgshonorar

    (1) 1Ein Erfolgshonorar (§ 49b Abs. 2 Satz 1 der Bundesrechtsanwaltsordnung) darf nur für den Einzelfall und nur dann vereinbart werden, wenn der Auftraggeber aufgrund seiner wirtschaftlichen Verhältnisse bei verständiger Betrachtung ohne die Vereinbarung eines Erfolgshonorars von der Rechtsverfolgung abgehalten würde. 2In einem gerichtlichen Verfahren darf dabei für den Fall des Misserfolgs vereinbart werden, dass keine oder eine geringere als die gesetzliche Vergütung zu zahlen ist, wenn für den Erfolgsfall ein angemessener Zuschlag auf die gesetzliche Vergütung vereinbart wird. […]

    […]

    § 4 Einführungsgesetz zum Rechtsdienstleistungsgesetz (RDGEG) - Vergütung der registrierten Personen

    (1) 1Das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz gilt für die Vergütung der Rentenberaterinnen und Rentenberater (registrierte Personen nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Rechtsdienstleistungsgesetzes) sowie der registrierten Erlaubnisinhaber mit Ausnahme der Frachtprüferinnen und Frachtprüfer entsprechend. 2Richtet sich ihre Vergütung nach dem Gegenstandswert, haben sie den Auftraggeber vor Übernahme des Auftrags hierauf hinzuweisen.

    (2) 1Den in Absatz 1 Satz 1 genannten Personen ist es untersagt, geringere Gebühren und Auslagen zu vereinbaren oder zu fordern, als das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz vorsieht, soweit dieses nichts anderes bestimmt. 2Die Vereinbarung eines Erfolgshonorars (§ 49b Abs. 2 Satz 1 der Bundesrechtsanwaltsordnung) ist unzulässig, soweit das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz nichts anderes bestimmt; Verpflichtungen, die Gerichtskosten, Verwaltungskosten oder Kosten anderer Beteiligter zu tragen, sind unzulässig. […]

    […]

    (5) Die Inkassokosten von Personen, die Inkassodienstleistungen erbringen (registrierte Personen nach § 10 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Rechtsdienstleistungsgesetzes), für außergerichtliche Inkassodienstleistungen, die eine nicht titulierte Forderung betreffen, sind nur bis zur Höhe der einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehenden Vergütung erstattungsfähig.

    Vorinstanzen:

    Amtsgericht Lichtenberg – Urteil vom 7. November 2017 – 6 C 194/17

    Landgericht Berlin – Urteil vom 28. August 2018 – 63 S 1/18

    Karlsruhe, den 27. November 2019

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  19. GSR600

    GSR600
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    Bundesgerichtshof
    Mitteilung der Pressestelle
    Nr. 155/2019 vom 03.12.2019

    Verhandlungstermin am 17. Januar 2020 in Sachen V ZR 33/19 (Ersatz "fiktiver" Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht?) um 9.00 Uhr
    Der unter anderem für den Immobilienkauf zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, in dem die Käufer einer Eigentumswohnung von dem Verkäufer Schadensersatz wegen Feuchtigkeit in der Wohnung verlangen und ihre Forderung anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten berechnen.

    Sachverhalt:

    Die Kläger erwarben von dem Beklagten im Jahr 2014 eine Eigentumswohnung zum Preis von 79.800 € unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. In dem Kaufvertrag heißt es: "Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31. Dezember 2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben." Nach Übergabe der Wohnung trat Ende 2014 Feuchtigkeit in dem Schlafzimmer der Kläger auf, zu deren Beseitigung die Kläger den Beklagten erfolglos unter Fristsetzung aufforderten. Die Wohnungseigentümer ermächtigten die Kläger durch Beschluss auch insoweit zur Behebung der Schäden, als das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Mit der Klage verlangen die Kläger von dem Beklagten die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten ohne Umsatzsteuer in Höhe von 12.312,90 €; ferner soll festgestellt werden, dass der Beklagte weitere Schäden ersetzen muss.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Das Landgericht hat den Beklagten zur Zahlung von 7.972,68 € verurteilt und dem Feststellungsantrag stattgegeben; dabei hat es die Forderung, soweit sie Schäden am Gemeinschaftseigentum betrifft, auf den Kostenanteil der Kläger beschränkt. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der Revision, die das Oberlandesgericht im Hinblick auf die Schadensberechnung anhand "fiktiver" Mängelbeseitigungskosten zugelassen hat, will der Beklagte die Abweisung der Klage insgesamt erreichen.

    Das Oberlandesgericht legt den notariellen Vertrag dahingehend aus, dass der Beklagte im Hinblick auf den Feuchtigkeitsmangel keine werkvertragliche Verpflichtung übernommen habe, sondern nach den Regeln des Kaufrechts haften solle. Diese ausdrücklich geregelte Einstandspflicht des Verkäufers werde von dem allgemeinen Haftungsausschluss nicht erfasst. Infolgedessen könnten die Kläger die für die Beseitigung der Feuchtigkeit erforderlichen Mängelbeseitigungskosten als "kleinen Schadensersatz" (also unter Festhalten an dem Kaufvertrag im Übrigen) gemäß § 437 Nr. 3 iVm § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB verlangen; nur soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen sei, beschränke sich die Ersatzpflicht des Beklagten auf den Kostenanteil der Kläger.

    Die Kosten der Mängelbeseitigung könnten die Kläger von dem Beklagten verlangen, obwohl sie den Schaden bislang nicht behoben hätten. Allerdings hänge der Ersatz von Mängelbeseitigungskosten im Werkvertragsrecht nach der neuesten Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 22. Februar 2018 – VII ZR 46/17, BGHZ 218, 1 ff.) davon ab, dass diese Kosten tatsächlich aufgewendet worden seien. Für das Kaufrecht sei dem jedoch nicht zu folgen, sondern an der bisherigen Rechtsprechung des V. Zivilsenats zum Immobilienkauf festzuhalten (u.a. BGH, Urteil vom 15. Juni 2012 – V ZR 198/11, BGHZ 193, 326 Rn. 31). Da der Käufer - anders als der Besteller im Werkvertragsrecht - keinen Vorschuss von seinem Vertragspartner verlangen könne, müsse er seinen Schaden anhand der voraussichtlich entstehenden Mängelbeseitigungskosten berechnen können; andernfalls werde er dazu gezwungen, erhebliche Kosten vorzufinanzieren.

    Der Beklagte wendet dagegen ein, dass der Ersatz "fiktiver" Mängelbeseitigungskosten bei Sachmängeln gekaufter Immobilien zu einer Überkompensation und einer ungerechtfertigten Bereicherung des Käufers führen könne. Diese Gesichtspunkte, die den VII. Zivilsenat zu seiner auf werkvertragliche Baumängel bezogenen Rechtsprechungsänderung bewogen hätten, müssten im Kaufrecht gleichermaßen berücksichtigt werden, indem das kaufrechtliche Schadensersatzrecht stärker als bisher an den tatsächlichen Dispositionen des Käufers ausgerichtet werde.

    Die Kläger halten dem entgegen, der Schadensersatzanspruch kompensiere lediglich, dass der Verkäufer seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllt habe. Der Wert der ausgebliebenen Leistung werde durch die Mängelbeseitigungskosten zutreffend abgebildet. Ein Verkäufer, der die ihm gesetzte Nacherfüllungsfrist untätig verstreichen lasse, sei zudem nicht schutzwürdig. Sie regen im Übrigen an, ggf. den Großen Senat für Zivilsachen (§ 132 Abs. 2 GVG) mit der Rechtsfrage zu befassen, da allgemeine Grundsätze des Schadensersatzrechts und damit auch die Rechtsprechung weiterer Zivilsenate betroffen seien.

    Vorinstanzen:

    LG Krefeld – Urteil vom 29. November 2017 – 2 O 143/17

    OLG Düsseldorf – Urteil vom 15. Januar 2019 – I-24 U 202/17

    Maßgebliche Normen lauten:

    § 280 BGB Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

    (1) Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat (…)

    (3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

    § 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung

    (1) Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat (…)

    (4) Der Anspruch auf die Leistung ist ausgeschlossen, sobald der Gläubiger statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat.

    § 437 BGB Rechte des Käufers bei Mängeln

    Ist die Sache mangelhaft, kann der Käufer, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

    1.nach § 439 Nacherfüllung verlangen,

    2.nach den §§ 440, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 441 den Kaufpreis mindern und

    3.nach den §§ 440, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

    § 634 BGB Rechte des Bestellers bei Mängeln

    Ist das Werk mangelhaft, kann der Besteller, wenn die Voraussetzungen der folgenden Vorschriften vorliegen und soweit nicht ein anderes bestimmt ist,

    1.nach § 635 Nacherfüllung verlangen,

    2.nach § 637 den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen,

    3.nach den §§ 636, 323 und 326 Abs. 5 von dem Vertrag zurücktreten oder nach § 638 die Vergütung mindern und

    4.nach den §§ 636, 280, 281, 283 und 311a Schadensersatz oder nach § 284 Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

    Karlsruhe, den 3. Dezember 2019

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