BGH Entscheidung rund um Immobilien

Diskutiere BGH Entscheidung rund um Immobilien im VF - Ankündigungen! Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Bundesgerichtshof Mitteilung der Pressestelle Nr. 029/2019 vom 07.03.2019 Verhandlungstermin am 9. Mai 2019, 11.00 Uhr, Saal N 004 in Sachen III...

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    Nr. 029/2019 vom 07.03.2019

    Verhandlungstermin am 9. Mai 2019, 11.00 Uhr, Saal N 004 in Sachen III ZR 93/18 (Trinkwasserversorgungs-Anschlussbeiträge in Brandenburg)
    Die Kläger verlangen - unter anderem gestützt auf § 1 Abs. 1 des in brandenburgisches Landesrecht überführten Staatshaftungsgesetzes der DDR (= StHG) - Schadensersatz in Form der Rückerstattung von im Jahre 2011 erhobenen Beiträgen für einen Trinkwasseranschluss.

    Sachverhalt:

    Die Kläger sind Eigentümer eines in Brandenburg belegenen Grundstücks, das vor dem 1. Januar 2000 an das kommunale Trinkwassernetz des beklagten Zweckverbandes angeschlossen wurde. Auf der Grundlage von § 8 Abs. 7 Satz 2 des Kommunalabgabengesetzes Brandenburg in der Fassung der Bekanntmachung vom 31. März 2004 (= KAG Bbg. n.F.) und seiner Beitragssatzung setzte der Beklagte mit Bescheid vom 15. November 2011 einen Anschlussbeitrag von 1.321,96 € gegen die Kläger fest. Der dagegen eingelegte Widerspruch der Kläger blieb erfolglos. Von einer Klageerhebung sahen die Kläger ab. Auf der Grundlage der Vorgängerregelung des § 8 Abs. 7 Satz 2 (= KAG Bbg. a.F.) in der durch die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte geprägten damaligen Auslegung wäre die Beitragspflicht hingegen verjährt gewesen. Im Jahr 2015 hob das Bundesverfassungsgericht Entscheidungen des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg und des Verwaltungsgerichts Cottbus, mit denen gegen andere Betroffene in vergleichbaren Konstellationen (sog. "Altanschließer") festgesetzte Beiträge für rechtmäßig befunden worden waren, mit der Begründung auf, die Anwendung von § 8 Abs. 7 Satz 2 KAG Bbg. n.F. auf diese Fallgestaltungen führe zu einer verfassungsrechtlich unzulässigen Rückwirkung. Nach einem erfolglos gebliebenen Antrag auf Wiederaufgreifen des Verwaltungsverfahrens nach § 51 VwVfG begehren die Kläger nunmehr Schadensersatz in Höhe des geleisteten Beitrags nebst Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufungen des Beklagten und des auf seiner Seite dem Verfahren als Streithelfer beigetretenen Landes hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Es hat einen Anspruch der Kläger sowohl auf der Grundlage von § 1 Abs. 1 StHG als auch gemäß § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit Art. 34 Satz 1 GG verneint. Das Staatshaftungsgesetz sei nicht anwendbar, weil es nicht um einen Einzelfall rechtswidrigen Verwaltungshandelns gehe, sondern um legislatives Unrecht. Der Amtshaftungsanspruch aus § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB scheitere am fehlenden Verschulden der Amtsträger. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger.

    Gegenstand des Revisionsverfahrens ist unter anderem die Abgrenzung von administrativem und legislativem Unrecht im Zusammenhang mit der Prüfung des verschuldensunabhängigen Anspruchs aus § 1 Abs. 1 StHG. Ferner geht es darum, ob der geltend gemachte Anspruch der Kläger vom Schutzzweck des § 1 Abs. 1 StHG erfasst ist oder ihm die (analog anzuwendende) Vorschrift des § 79 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG entgegenstehen könnte.

    Das Verfahren hat Pilot-Charakter für zahlreiche noch anhängige Verfahren in Brandenburg.

    Vorinstanzen:

    LG Frankfurt (Oder) - 11 O 312/16 - Urteil vom 5. Mai 2017 und Versäumnisurteil vom 30. Dezember 2016

    OLG Brandenburg - 2 U 21/17 - Urteil vom 17. April 2018

    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

    § 1 StHG:

    Abs. 1: "Für Schäden, die einer natürlichen oder einer juristischen Person hinsichtlich ihres Vermögens oder ihrer Rechte durch Mitarbeiter oder Beauftragte staatlicher oder kommunaler Organe in Ausübung staatlicher Tätigkeit rechtswidrig zugefügt werden, haftet das jeweilige staatliche oder kommunale Organ."

    § 8 KAG Bbg. n.F.

    Abs. 7: "Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Einrichtung oder Anlage, in den Fällen des Absatzes 3 mit der Beendigung der Teilmaßnahme und in den Fällen des Absatzes 5 mit der endgültigen Herstellung des Abschnitts. Wird ein Anschlussbeitrag nach Absatz 4 erhoben, so entsteht die Beitragspflicht, sobald das Grundstück an die Einrichtung oder Anlage angeschlossen werden kann, frühestens jedoch mit dem Inkrafttreten der rechtswirksamen Satzung; die Satzung kann einen späteren Zeitpunkt bestimmen. Im Falle der Erhebung eines Beitrages für die Erneuerung oder Verbesserung einer leitungsgebundenen Einrichtung oder Anlage gilt, soweit die Satzung keinen späteren Zeitpunkt bestimmt, Satz 1 entsprechend."

    § 8 KAG Bbg. a.F.

    Abs. 7: "Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Einrichtung oder Anlage, in den Fällen des Absatzes 3 mit der Beendigung der Teilmaßnahme und in den Fällen des Absatzes 5 mit der endgültigen Herstellung des Abschnitts. Wird ein Anschlussbeitrag nach Absatz 4 erhoben, so entsteht die Beitragspflicht, sobald das Grundstück an die Einrichtung oder Anlage angeschlossen werden kann, frühestens jedoch mit dem Inkrafttreten der Satzung; die Satzung kann einen späteren Zeitpunkt bestimmen."

    Karlsruhe, den 7. März 2019

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    Nr. 036/2019 vom 28.03.2019

    Verhandlungstermin in Sachen V ZR 254/17 (Kostenersatz für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer?) am 5. April 2019, um 9.00 Uhr
    Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, in dem ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung erneuert hat, von der Wohnungseigentümergemeinschaft Erstattung der Kosten verlangt.

    Sachverhalt:

    Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Er ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststoffrahmenfenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Zum damaligen Zeitpunkt legten die Wohnungseigentümer die Teilungserklärung übereinstimmend dahingehend aus, dass die Erneuerung der Fenster von dem jeweiligen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen sei. Diese Auslegung stellte sich im Jahr 2012 als falsch heraus. Die Erneuerung der Fenster ist tatsächlich Sache der Gemeinschaft.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Das Amtsgericht hat die gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Wertersatz in Höhe von 5.500 € gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Zahlungsantrag weiter.

    Nach Ansicht des Landgerichts kommt zwar grundsätzlich ein Bereicherungsanspruch des Wohnungseigentümers (§ 812 Abs. 1 BGB) für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte beschlossen oder vorgenommen werden müssen. Das gelte auch bei einer irrtümlichen Eigengeschäftsführung gemäß § 687 Abs. 1 BGB. Um einen solchen Fall handele es sich hier, weil der Kläger aufgrund einer von allen Wohnungseigentümern übereinstimmend fehlerhaften Auslegung der Teilungserklärung irrtümlich davon ausgegangen sei, zur Erneuerung der Fenster im Bereich seiner Wohnung verpflichtet gewesen zu sein. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft sei aber nicht passiv legitimiert. Schuldner eines Bereicherungsanspruchs könnten nur die (übrigen) Wohnungseigentümer sein.

    Vorinstanzen:

    AG Hamburg-Barmbeck – Urteil vom 14. Oktober 2016 – 883 C 28/15

    LG Hamburg – Urteil vom 13. September 2017 – 318 S 23/17

    Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

    § 21 WEG:

    Abs. 1: "Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu."

    Abs. 3: "Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen."

    Abs. 5: "Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

    1. (…)

    2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums"

    (…)

    § 687 BGB

    Abs. 1: "Die Vorschriften der §§ 677 bis 686 finden keine Anwendung, wenn jemand ein fremdes Geschäft in der Meinung besorgt, dass es sein eigenes sei."

    § 683 BGB

    Satz 1: "Entspricht die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen Willen des Geschäftsherrn, so kann der Geschäftsführer wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen."

    § 812 BGB

    Abs. 1 Satz 1: "Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet."

    Karlsruhe, den 28. März 2019

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    Nr. 041/2019 vom 02.04.2019

    Verhandlungstermin in Sachen V ZR 97/17 ("Stehengebliebene" Sicherungsgrundschuld in der Teilungsversteigerung) am 17. Mai 2019, 9.00 Uhr
    Der unter anderem für dingliche Rechte an Grundstücken zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, in dem ein früherer Grundstückseigentümer von der beklagten Bank Schadensersatz wegen der Löschung einer "stehengebliebenen" Sicherungsgrundschuld verlangt.

    Sachverhalt:

    Der Kläger und seine damalige Ehefrau waren hälftige Eigentümer eines Grundstücks, auf dem eine zugunsten der beklagten Bank bestellte Grundschuld mit einem Nennwert von 270.000 DM lastete. Die durch die Grundschuld gesicherten Kredite waren vollständig zurückgezahlt worden. Auf Aufforderung des Klägers und gegen Zahlung einer Gebühr von 140,51 € erteilte die Beklagte im Jahr 2005 die Löschungsbewilligung. Von dieser machten die Eheleute jedoch nicht Gebrauch. Deshalb blieb die nicht mehr valutierende Grundschuld weiterhin im Grundbuch eingetragen ("stehengebliebene" Sicherungsgrundschuld).

    Im Zuge der Trennung der Eheleute betrieb der Kläger im Jahr 2014 die Teilungsversteigerung. Der Verkehrswert des Grundbesitzes wurde auf 85.000 € festgesetzt. Auf Anfrage des Amtsgerichts teilte die beklagte Bank mit, dass sie aus der Grundschuld keine Rechte mehr geltend mache und auf alle Nebenansprüche verzichte. Sie verwies auf die bereits erteilte Löschungsbewilligung und erklärte ihre Bereitschaft, die Löschung auch gegenüber dem neuen Eigentümer zu bewilligen. Die Grundschuld wurde in das geringste Gebot aufgenommen, sollte also im Falle des Zuschlags bestehen bleiben. Am 9. April 2015 erfolgte der Zuschlag auf das Bargebot des Erstehers in Höhe von 3.300 €. Die Bank erteilte dem Ersteher ohne weitere Gegenleistung eine Löschungsbewilligung. Daraufhin wurde die Grundschuld am 17. September 2014 gelöscht.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Der Kläger verlangt – soweit von Interesse – von der Beklagten die Hinterlegung von 69.024,40 € zu seinen und seiner früheren Ehefrau Gunsten. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung durch Beschluss zurückgewiesen. Mit der von dem V. Senat des Bundesgerichtshofs zugelassenen Revision verfolgt der Alleinerbe des zwischenzeitlich verstorbenen Klägers den Zahlungsantrag weiter.

    Das Oberlandesgericht meint, den früheren Eheleuten stünde der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zu, weil die Bank ihre Pflichten nicht verletzt habe. Zwar hätten die früheren Eheleute nach der Tilgung der Kredite zunächst das Recht gehabt, zwischen der Löschung und der Rückübertragung der Grundschuld zu wählen. Sie hätten sich aber bereits im Jahr 2005 für die Löschung entschieden und sogar eine Gebühr für die Löschungsbewilligung gezahlt. Damit hätten sie ihr Wahlrecht bindend ausgeübt; ein Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld habe ihnen fortan nicht mehr zugestanden.

    Dagegen wendet die Revision ein, dass der Nennbetrag der Grundschuld nach Tilgung der gesicherten Kredite wirtschaftlich gesehen den früheren Eheleuten als den Sicherungsgebern zugestanden habe. Diese hätten das Eigentum an dem Grundstück durch den Zuschlag in der Teilungsversteigerung an den Ersteher verloren, so dass sich die Löschung der Grundschuld nicht mehr zu ihren Gunsten auswirken konnte. Deshalb sei die Bank verpflichtet gewesen, ihnen die Grundschuld durch Abtretung zu übertragen. Das habe sie unterlassen und stattdessen dem Ersteher als unberechtigtem Dritten die Löschung bewilligt. Die früheren Eheleute seien nicht ihrerseits dazu verpflichtet gewesen, vor Einleitung der Teilungsversteigerung die Löschung der Grundschuld herbeizuführen; sie hätten darauf vertrauen dürfen, dass die Beklagte die Grundschuld nach Erteilung des Zuschlags an sie übertragen werde.

    Vorinstanzen:

    LG Chemnitz – Urteil vom 30. September 2016 – 6 O 818/15

    OLG Dresden – Beschluss vom 23. März 2017 – 9 U 1558/16

    Karlsruhe, den 2. April 2019

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    Nr. 047/2019 vom 12.04.2019

    Verbot der kurzzeitigen Vermietung von Eigentumswohnungen nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich
    Urteil vom 12. April 2019 – V ZR 112/18

    Gegenstand der heute verkündeten Entscheidung des für das Wohnungseigentumsrecht zuständigen V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (z.B. an Feriengäste) auf der Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verboten werden kann.

    Sachverhalt:

    Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit acht Wohnungen. Die Klägerin ist Eigentümerin einer der Wohnungen, die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung enthält eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen (z.B. an Feriengäste) gestattet ist. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 % aller Miteigentumsanteile geändert werden kann. Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 29. März 2017, die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist.

    Bisheriger Prozessverlauf:

    Auf die unter Wahrung der Fristen des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erhobene Beschlussmängelklage der Klägerin hat das Amtsgericht die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt. Nachdem die Berufung der übrigen Wohnungseigentümer erfolglos geblieben ist, wollten sie mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision weiterhin die Abweisung der Klage erreichen.

    Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

    Die Revision war erfolglos. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Beschluss rechtswidrig ist, weil die Zustimmung der Klägerin fehlte; deshalb ist der Beschlussmängelklage zu Recht stattgegeben worden.

    Dabei hat sich der Senat von folgenden Erwägungen leiten lassen:

    Nach der bislang geltenden Gemeinschaftsordnung war die kurzzeitige Vermietung zulässig. Dienen Einheiten - wie hier - zu Wohnzwecken, ist dies nämlich als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter anzusehen. Die zulässige Wohnnutzung umfasst, wie der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2010 entschieden hat, auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste; diese Vermietungsformen waren hier bislang sogar ausdrücklich erlaubt.

    Im Ausgangspunkt erlaubt es die allgemeine Öffnungsklausel den Wohnungseigentümern zwar, solche Vereinbarungen mit qualifizierter Mehrheit zu ändern. Zum Schutz der Minderheit sind dabei aber bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten. Das gilt unter anderem für Beschlussgegenstände, die zwar verzichtbare, aber "mehrheitsfeste" Rechte der Sondereigentümer betreffen. Zu diesen "mehrheitsfesten" Rechten eines Sondereigentümers gehört die Zweckbestimmung seines Wohnungs- oder Teileigentums. Diese gibt vor, wie die Einheit zulässigerweise genutzt werden darf; deshalb hat sie aus Sicht des Sondereigentümers entscheidenden Einfluss auf den Wert seiner Einheit. Wird sie geändert oder eingeschränkt, betrifft dies die Nutzung des Sondereigentums in substanzieller Weise. Derartige Eingriffe bedürfen jedenfalls der Zustimmung des Eigentümers der Einheit, deren Zweckbestimmung geändert werden soll. Dies ergibt sich aus einer verfassungskonformen Auslegung der allgemeinen Öffnungsklausel, die dem Umstand Rechnung trägt, dass das Sondereigentum als echtes Eigentum im Sinne von § 903 BGB und Art. 14 GG ausgestaltet ist. Beispielsweise berechtigt eine solche Klausel nicht dazu, eine als Gaststätte dienende Teileigentumseinheit ohne Zustimmung des Teileigentümers mit der Zweckbestimmung Büro zu versehen, weil die Mehrheit den Gaststättenbetrieb als störend empfindet.

    Auch Vermietungsverbote greifen in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein. Ein generelles (also sowohl auf kurz- als auch auf langfristige Vermietungen bezogenes) Vermietungsverbot könnte nur dann rechtmäßig sein, wenn nicht nur die aktuell vermietenden, sondern alle Wohnungseigentümer zustimmen; denn auch die Zweckbestimmung solcher Einheiten, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung von den Eigentümern selbst genutzt werden, würde eingeschränkt, wenn eine Vermietung fortan unterbleiben müsste. Hier haben die Wohnungseigentümer zwar kein generelles, sondern ein spezielles Vermietungsverbot beschlossen, mit dem nur bestimmte, nämlich kurzzeitige Vermietungen untersagt werden. Aber auch ein solches Verbot kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden. Denn es verengt die zuvor weite Zweckbestimmung der Einheiten und schränkt das in § 13 Abs. 1 WEG gewährleistete Recht jedes einzelnen Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, dauerhaft in erheblicher Weise ein. Über die Nutzung des Sondereigentums darf aber soweit nichts anderes vereinbart ist – der Sondereigentümer frei entscheiden, und er darf sich darauf verlassen, dass seine auf das Sondereigentum bezogenen Nutzungsbefugnisse nicht ohne sein Zutun eingeschränkt werden. Infolgedessen dürfen auch Vermietungen von besonders kurzer Dauer oder bestimmter Art - wie etwa die Vermietung als Ferien- oder Werkswohnung – nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verboten werden; andernfalls entstünden im Übrigen erhebliche Abgrenzungs- und Wertungsprobleme.

    Die Eigentumsrechte der übrigen Wohnungseigentümer werden hierdurch nicht außer Acht gelassen. Allerdings erfordern Regelungen, die - wie das Verbot der kurzzeitigen Vermietung in einer reinen Wohnungseigentumsanlage – die Zweckbestimmung aller Einheiten betreffen, eine allstimmige Beschlussfassung; diese zu erreichen, kann sich gerade in größeren Anlagen als schwierig erweisen. Den übrigen Wohnungseigentümern stehen aber ggf. andere Rechtsschutzmöglichkeiten zur Verfügung. Was die Kurzzeitvermietung angeht, müssen damit einhergehende Störungen wie Überbelegung, fortwährende Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen durch Feriengäste nicht hingenommen werden; sie können einen Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG begründen. Solche Störungen machen die Beklagten allerdings - soweit ersichtlich - nicht geltend. Der von ihnen vornehmlich angeführte Umstand, dass die kurzzeitigen Mieter den anderen Bewohnern unbekannt sind, stellt für sich genommen keine Störung dar.

    Vorinstanzen:

    AG Papenburg – Urteil vom 26. Oktober 2017 – 20 C 216/17

    LG Aurich – Urteil vom 6. April 2018 – 4 S 201/17

    Die maßgebliche Vorschrift lautet:

    § 13 WEG:

    Abs. 1: "Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen."

    Karlsruhe, den 12. April 2019

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