Bitte Kritik: Hauskauf mit Option zum Wiederverkauf

Diskutiere Bitte Kritik: Hauskauf mit Option zum Wiederverkauf im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich habe mich schon länger interessiert durch Beiträge gelesen und wollte hiermit mal eure Meinung zu meiner Situation:...

  1. #1 michmaennchen, 06.11.2018
    michmaennchen

    michmaennchen Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen, ich habe mich schon länger interessiert durch Beiträge gelesen und wollte hiermit mal eure Meinung zu meiner Situation:

    Grundsätzlich suchen wir schon länger nach einem Haus zur Eigennutzung, finden aber im erschwinglichen Bereich nicht wirklich was: Der Häuser-Markt hier in 30 Minuten Entfernung um Hannover ist praktisch leergefegt.

    Nun gibt es eine Immobilie von 1995 die wir (nach Verhandlungen) für 225.000 Euro erwerben könnten (zzgl. Makler und Kaufnebenkosten wären es dann etwa 250.000). Dabei handelt es sich nicht um ein Traumhaus, aber für 5 bis 10 Jahre kann ich mir vorstellen mit meiner Familie dort selbst zu wohnen - und schöner als in einer Mietwohnung. Wahrscheinlich würden wir noch mal so 10-15 tsd. Euro investieren um ein Bad herzurichten und etwas an Elektrik zu machen - Schwiegervater ist vom Fach, was die Kosten immens senkt. Sonst würden wir darauf achten nicht zu viel Geld ins Haus zu stecken, denn das würden wir bei einer Mietwohnung ebenfalls nicht machen.

    Ich gehe mal nicht davon aus das Haus danach über dem Einkaufspreis wieder los zu werden, aber mein Gedanke (und hier würde ich mich über eure Meinung freuen)
    - Finanzieren muss ich das Haus nicht, das Eigenkapital reicht für Erwerb und Renovierung
    - ich spare mir mit dem Wohneigentum eine Kaltmiete von (mindestens) 750 Euro monatlich.
    - wir würden 100 Euro/Monat Baukindergeld bekommen
    -> macht eine "Rendite" von 850 Euro im Monat oder 10200 im Jahr.
    Mein Eigenkapital würde sonst miserabel verzinst auf der Bank versauern.


    Sollten wir in 4-5 Jahren ein attraktivieres Objekt finden (ich könnte mir vorstellen dass dann Zinsen wieder höher werden und hoffe auf attraktivere Angebote) würde ich das Haus am ehesten wieder verkaufen.
    Dann hätte ich zusätzlich mindestens 160.000 Euro Eigenkapital angespart und würde mal hoffen vielleicht 200.000 Euro für das 'alte' Haus wieder raus zu bekommen.

    So, jetzt bitte findet den Pferdefuß an dem Plan! Bitte kritisiert mich in Grund und Boden! Ich wüsste gerne ob das Ganze für euch blödsinnig klingt!
     
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  3. Olbi

    Olbi Erfahrener Benutzer

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    Warum baust Du nicht Dein Traumhaus?
    Bei 260k EK sollte das keine Herausforderung sein.
     
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  4. Andres

    Andres
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    Das ist für mich eine der größeren Lücken in diesem Plan: Wenn man aufgrund der Zinsentwicklung zu attraktiven Preisen kaufen kann, bedeutet das gleichzeitig, dass man auch im Verkauf mit weniger rechnen muss. Dass das eingesetzte Kapital dann sicher ist, würde ich nicht mit Sicherheit vermuten.

    Außerdem halte ich es für unwahrscheinlich, dass in den nächsten 5 Jahren ein so radikaler Zinsanstieg erfolgt, dass die Immobilienpreise völlig in den Keller gehen. Man sieht das ja schön an der Zinspolitik der FED, die auch in der Vergangenheit oft ein guter Indikator für die Politik der EZB war: Bei guter Wirtschaftslage den Leitzins in kleinen Schritten mit sachter Ankündigung vorsichtig anheben.

    Klar besteht auch beim sanftesten Zinsanstieg immer die Chance, dass Leute mit ihrer extrem auf Kante genähten Finanzierung nach Auslauf der Zinsbindung in größte Schwierigkeiten kommen und man in der ZV das Super-Schnäppchen macht. Ich würde aber doch eher Lotto spielen ...


    Ich weiß nicht, in welcher finanziellen Größenordnung du unterwegs bist, aber zumindest für mich ist eine Viertelmillion zu viel Geld, um es in ein Provisorium zu investieren, selbst wenn es wirtschaftlich sinnvoll sein mag. Außerdem hätte ich wenig Lust, in 5 Jahren schon wieder eine Immobilie zu suchen, zu kaufen, nach meinen Wünschen zu renovieren oder umzubauen, umzuziehen, ... - zumindest wenn es sich vermeiden lässt.


    Abhängig davon, wie ihr bisher wohnt, darf man nicht nur mit der Kaltmiete rechnen. Insbesondere freistehende EFH verursachen erheblich höhere Betriebskosten. Am Ende könnte die Lücke zum 5-Jahres-Festgeld dann gar nicht mehr so groß sein.

    Der Kauf eines Hauses für die eigene Familie ist nicht wirklich eine Investition mit Renditeerwartung. Es ist die Entscheidung für einen bestimmten Lebensstil, ein Stück Freiheit. Den Begriff "Traumhaus" finde ich etwas hoch gegriffen, aber für ein Haus als Übergangslösung hätte ich wirklich keinen Bedarf. Der Plan von @Olbi könnte eine Möglichkeit sein, ansonsten eben Geduld.
     
  5. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Ich finde die Überlegung i.O. sich nun was zu kaufen was bezahl- und bewohnbar ist, insbesondere wenn diese Aussage zutrifft:
    Was vielleicht etwas hilft und das Vorhaben in eine andere Perspektive rückt: In anderen Ländern wird wohl eher mal eine Wohnung/Haus gekauft, welches faktisch allein der Unterkunft dient und nicht "das Traumhaus" darstellt. Anders kann ich mir zumindest nicht die dortigen Wohneigentumsquoten erklären. Beruflich oder aus anderen Gründen umziehen passiert dort sicher auch, also muss schneller mal ge- und verkauft werden als evtl. hierzulande.
     
  6. #5 Bovary, 07.11.2018
    Zuletzt bearbeitet: 07.11.2018
    Bovary

    Bovary Erfahrener Benutzer

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    Die hohen Kaufnebenkosten bei einem Immobilienkauf (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuchamt, ggf. Makler) sprechen regelmäßig dagegen, eine Immo nur als durchlaufenden Posten anzuschaffen. Neben den höheren Betriebskosten fallen wahrscheinlich auch höhere Kosten für die Grundsteuer an. Bei den Betriebskosten auch die Kosten für Versicherungen (Hausrat, Gebäude...) nicht vergessen. Die sind ggf. auch höher als in einer Mietwohnung.

    Mit einer Miete zahlt man auch die Instandhaltung des Mietobjektes mit. Dies ist ein aber ein planbarer Betrag. Und selbst Mieterhöhungen sind noch recht gut planbar, da gesetzlich in der Höhe limitiert. Wenn am Haus was kaputt geht, ist das meist nicht planbar und es können kurzfristig hohe Kosten entstehen.

    Und nicht ganz umsonst heißt es, dreimal umgezogen ist so gut wie einmal abgebrannt. Neben Arbeit und Kosten für den reinen Umzug hat man bei so gut wie jedem Umzug Möbel, die im neuen Domizil nicht reinpassen, beim Ab- und Aufbau verschleißen, Gardinen, Teppiche oder was auch immer muss neu angeschafft werden.

    Wenn Du einen Hauskauf als Renditeobjekt betrachtest, ist das wie am Kapitalmarkt auch. Der Anlagehorizont entscheidet. Du gehst ja schon von vornherein davon aus, weniger beim Verkauf zu erzielen. Die gesparte Miete und das Baukindergeld werden bei realistischer Betrachtung aller anfallenden Kosten den Verlust innerhalb dieses kurzen Zeitraums nicht ausgleichen.

    Jetzt muss man halt entscheiden, wie viel „schöner“ es im Haus anstatt der Mietwohnung ist, und was einem das wert ist.

    Weil Du die Region Hannover ansprichst. Meine Cousine hat in diesem Jahr in Barsinghausen ein wirklich sehr schönes Haus mit großem Grundstück gekauft. Der Preis war echt ok (etwas aber nicht viel mehr als für Dein Provisorium). Das ist in etwa 30 Minuten von Hannover. Vielleicht einfach noch eine Weile weitersuchen?
     
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  8. #6 Goldhamster, 07.11.2018
    Goldhamster

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    Hallo,

    die Idee ist gut, die Berechnung stimmt ja soweit.

    Deine eingefahrene Rendite ist hauptsächlich die eingesparte Miete. Und damit steuerfrei. Das ist der Unterschied zu einer Vermietung.

    Wie schon richtig erkannt, ist das Problem die Kosten für den Parasiten, der die bunten Bilder ins Netz stellt. Ich hoffe, dass da endlich mal der Gesetzgeber eingreift. Zur Bekämpfung des Wohnungsmangels sollte als einer der ersten Schritte die Gelddruckmaschine der Markerlerparasiten dran glauben.

    Goldhamster
     
  9. #7 michmaennchen, 07.11.2018
    michmaennchen

    michmaennchen Neuer Benutzer

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    Danke für eure Gedanken, ich greife mal ein paar heraus...

    davor scheue ich mich am meisten: da ich den Markt in meiner Gegend länger betrachte sehe ich einige Objekte die wenige Jahre nach dem Neubau wieder verkauft werden sollen (kann aus persönlichen Gründen immer mal sein) und höchstwahrscheinlich nicht die Investition wieder rein holen. Bei einer Bestandsimmobilie denke ich mir dass der "Wertverfall" doch noch geringer ist. Außerdem fehlt mir ehrlich gesagt die Zeit mich um einen Neubau zu "kümmern". Wahrscheinlich würde sich meine Meinung aber ändern wenn ich ein echt GUTES Grundstück finden würde was auch nicht so einfach ist.

    hast du recht mit, andersrum betrachtet: wenn der Finanzmarkt eben ganz stabil bleibt steigt wiederum die Wahrscheinlichkeit dass ich das Haus wieder los werde ohne allzu viel von meinem Kaufpreis abzuweichen.
    Oder Vermieten wäre eine Option, da es sich um ein Doppelhaus handelt, welches mit minimalem Umbau wieder an zwei Parteien vermietet werden könnte (war es früher mal). Der Mietzins/Kaufpreis-Faktor wäre aber um die 20, was natürlich kein Schnäppchen ist.

    Grundsätzlich muss bestimmt immer was neu angeschafft werden, andererseits ist es auch der Fall dass Möbel mal nach 5-10 Jahren nicht mehr dem Geschmack entsprechen oder Gardinen einfach "durch" sind. Ebenso sind Bodenbeläge oder Wandfarben nie eine Investition in die Ewigkeit. Daher sehe ich das nicht so kritisch.

    darauf läuft es wohl hinaus...
     
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