Bitte um Hilfe bei erster VV Erklärung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Burgherrin01, 20.12.2009.

  1. #1 Burgherrin01, 20.12.2009
    Burgherrin01

    Burgherrin01 Neuer Benutzer

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    Halle ersteinmal,

    mein Name ist Silvia, und ich habe hier in diesem Forum schon viel gelesen, und damit auch viele Fragen schon alleine klären können, einiges jedoch nicht, und so hoffe ich, dass Ihr mir mit Eurem kompetenten rat helfen könnt.

    Zu Situation:

    Mein Mann und ich haben am 10. Dezember 2009 einen Kaufvertrag über 1/3 Miteigentumanteil an einem 800qm Grund mit Haus und Einliegerwohnung vor dem Notar geschlossen.

    Das Haus gehört zu 2/3 schon komplett meinem Mann, nun eben auch der Rest.

    In diesem Rest (der Einliegerwohnung) wohnt der Noch-Eigentümer, welcher aber Mitte März auszieht.

    Einen Mieter für diese Wohnung haben wir bereits, Mietvertrag liegt vor (mit seinen Eltern, jedoch mit marktüblicher Miete), ab 01.04.2010.

    Das heisst, das wir ab 01.04.2009 Mieteinnahmen haben, soweit alles klar.

    Die Bezahlung der Immobilie findet am 30.12. 2009 (Auszahlung des Kredites an den Verkäufer statt)

    Nun fordert der Notar für den in 12/2009 geschlossenen KV bereits seine Notargebühren. Können wir diese, und wenn, unter welchen Voraussetzungen, schon in der Steuererklärung 2009 angeben. Da sind ein paar Fragezeichen, denn der Betrag des Notars wird ja auf den Kaufpreis aufgeschagen und mit abgeschrieben.

    Wenn wir den Notar bereits 2009 bezahlen, bzw. rechnung aus Dezember stammt, können wir dann in 2010 trotzdem diesen Betrag auf den KP nehmen und dann komplett abschreiben. Oder muss da was abgerenzt werden???


    Dann noch ne Kleiningkeit:

    Wir haben, weil wir wussten wir werden bald Vermieter/ Eigentümer dieser Immobilie werden eine neue Heizung angeschafft (kurz vor dem Kaufvertrag für die Immobilie) im November 2009. Können wir diese für das Jahr 2009 bereits als WK steuerlich geltend machen, sprich absetzen, obwohl wir erst 04/2010 vermieten?

    Die Frage ist, ab wann sind wir Vermieter. Dürfern wir einfach für 2009 bereits einen VV Erklärung mitabgeben, und sämtliche Kosten absetzen, die schon nun entstanden sind, in Vermeitabsicht für 2010?
    Es sind noch mehr Kosten entstanden: neue Müllhäuschen für Mieter, etc...

    Das ist schon kompliziert....

    Danke für alle, die uns in dieser Angelegenheit weiterhelfen.

    Silvia und Uwe sagen DANKEEEEEEE :Blumen
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christian, 20.12.2009
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo Silvia, hallo Uwe,

    leider kann ich euch bei euren Fragen nicht weiterhelfen, aber ab wann seid ihr Eigentümer? Ich denke, daß der Grundbucheintrag entscheidend ist, weiß es aber auch nicht genau. Wenn der alte Eigentümer dann noch in der Wohnung wohnt, könntet ihr ja im Grunde genommen schon von ihm Miete verlangen (wenn denn nichts anderes vertraglich vereinbart ist). So gesehen seid ihr ja schon ab dem Tag X, an dem euch das Haus gehört, Vermieter (oder könntet es zumindest theoretisch sein). Demzufolge hätte ich keine Bedenken, die Ausgaben in der Steuererklärung anzugeben. Dem gegenüber stehen Mieteinnahmen in Höhe von 0 Euro. :-)
     
  4. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    eine ganz einfache Abgrenzung:
    Kauf- und Kaufnebenkosten sind bei Eigentumsübergang zu bezahlen.
    Damit erscheint das objekt in dem Jahr des Kaufes auch in der Erklärung.

    V+V: Alle Arbeiten und Kosten, die dem vermieten helfen, können abgegeben werden. Vermieter ist man nicht erst ab MV, sondern ab der Absicht. Vor einem Mv sind ja auch vermieterhelfende Arbeiten zu erledigen, wie zB Inserate, Renovierungsarbeiten etc.
    Das gehört alles zur Vermietung, wenn es zum zweck der Vermietung durchgeführt wird.
    Sollte das Objekt dann selbst genutzt werden, wird sich das FA schon melden.
    eigentlich eine einfache Sache: man hat nur ausgaben und keine einnahmen, also wird das Objekt selbst genutzt; es sei denn es ist als Leerstand deklariert.
     
  5. #4 Burgherrin01, 21.12.2009
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    Danke schoneinmal für die Antworten, wahrscheinlich liegt es an unserer Unkenntnis, aber: Ich /Wir haben nicht so ganz verstanden....

    ....Wenn die Bezahlung des 1/3 Miteigentumanteils erst Januar 2010 erfolgt, aber Uwe ja schon zu 2/3 Eigentümer der gesamten Immobilie war, dürfen wir dann mit Vermietabsicht schon in der Steuererklärung 2009 eine V+V machen und eben die Heizung und andere Kosten absetzen?

    Wie gesagt, ein Mietvertrag liegt uns per 01.04.2010 bereits vor.

    Und noch etwas zu den Notargebühren: Rechnung per 12/2009, Zahlung Immobilie erst Januar 2010. Da die Notargebühren ja zu den Anschaffungskosten und dem AfA Wert hinzugerechnet werden....geben wir die erst 2010 an? Oder müssen diese Werte schon in 2009 irgendwo in der Steuererklärung eingetragen werden?

    Dürfen wir schon Vermieter sein (danke für den super Satz, der hat unbs echt geholfen zu verstehen, ab wann man nach dem Gesetz Vermieter ist, also jetzt ernst gemeint)? Also in unserer Eigentümerkonstellation?

    Danke nochmals

    Silvia & Uwe
     
  6. #5 Michael_62, 21.12.2009
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    Wenn du es genau machen willst, dann musst du den Notarvertrag lesen im Abschnitt "Übergang von Nutzen und Lasten".

    Dies ist der korrekte Beginn der Abschreibung der Immobilie.

    Nichtsdestotrotz kannst du anschaffungsnahe Aufwendungen geltend machen. Das Beste Beispiel hierfür war immer das Disagio oder Damnum in der Finanzierung.

    Dieses kannst du mit dem Zeitpunkt des Finanzierungsvertrages geltend machen, obwohl das Anschaffungsgeld noch nicht geflossen ist. (Es sind vorvertragliche Kapitalkosten).
    Genauso verhält es sich für Bereitstellungszinsen, für Sanierungsaufwendungen vor Eigentumsübergang u.ä.

    Selbst ein Architektengutachten zu Sanierungskosten wäre absetzbar - auch in dem Falle, dass die Sanierung hinterher aufgrund des Gutachtens nicht durchgeführt und die Immobilie nicht gekauft wird.

    Verstanden? -> Alle in Zusammenhang mit der Vermietung und Verpachtung betriebenen Aufwendungen gehören in die Anlage. Wenn dafür keine explizite Zeile oder Nummer drin ist legst du eine Aufstellung "sonstige Kosten" bei, oder machst es wie wir und stellst eine Handelsbilanz auf. Das ist nicht so schwer wie es sich anhört und erlaubt einige weitere Freiheiten.

    Die Jahresabgrenzung ist nur insoweit interessant, als dass ab einem gewissen Prozentsatz der Kosten diese nicht als direkt absetzbarer sondern als zu aktivierender Herstellungsaufwand gewertet werden.
    Dann musst du diese über eine voraussichtliche Nutzungsdauer abschreiben.
    :bier
     
  7. #6 Burgherrin01, 21.12.2009
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    Halle Michael,

    ja, :handkuss Meiste verstanden, wie mein Mann mir grade sagte !!!

    Aber nochmal genau: Die Heizung und die in 12/2009 geflossenen Notarkosten:

    setzte ich diese als Finanzierungs, bzw. Renovierungsaufwand in der V+V 2009 an, und sage "einfach" wir sind schon mal Vermieter?

    Oder zahle ich das zwar alles 2009 und gebe es aber 2010 mit an.

    Notarkosten werden doch dann in 2010 dem Kaufpreis zugerechnet und abgeschrieben, oder?

    Kann ich also in 2009 schon zahlen, aber erst 2010 die Notarkosten mit zu den Anschaffungskosten rechnen, die Heizung und etwaige andere Renovierungeskosten jedoch schon als "Aufwand" für 2009 verbuchen und KEINE Einnahmen haben?

    Sorry, falls wir doppelt und dreifach schreiben, fragen, aber es ist so "undurchsichtig" für uns

    Wie gesagt, danke

    Silvia und Uwe
     
  8. #7 Michael_62, 22.12.2009
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    Du kommst so durcheinander, weil du immer mit "Zahlung" überlegst.


    Massgeblich ist hierbei, ob du mit dem Finanzamt "IST" oder "SOLL" Versteuerung ausmachst. Das kannst du in einigem Rahmen regeln, aber musst du halt klären.

    Sauber ist Sollversteuerung und am einfachsten zu verstehen. Dann musst du allerdings alle Dinge VERTRAGLICH ansetzen und ggf korrigieren, falls Menschen Verträge nicht einhalten.

    In dem Moment ist deine Vermietungsgesellschaft (Anlage V) mit der Entscheidung zu vermieten am Markt tätig. Dazu reicht ein Blatt welches du einheftest auf dem du den Entschluss dokumentierst.
    Besser ist es mit dem Entschluss zu deinem Amt zu gehen und dort dir den Merkbogen geben zu lassen und das Gespräch zu dokumentieren.

    Alle Aufwendungen ab dem Zeitpunkt bis zum Beginnd der eigentlichen Vermietung sind Anschaffungsnahe Aufwendungen und können - je nach Art - zum Teil direkt steuermindernd wirksam werden.

    Wenn du IST Versteuerung wählst, dann ist anstelle des Datums der Vertrages/Rechnung/Verbindlichkeit das Datum des Geldflusses massgeblich.

    Eine gemischte Buchhaltung bringt nur Unfug und Prüfungen.

    Bei Sollversteuerung hast du als einzigen Nachteil, dass du Mieten versteuern musst, auch wenn diese noch nicht gezahlt sind. Auf der anderen Seite kannst du auch Eventualpositionsrückstellungen treffen und durchsetzen.

    Du solltest das Thema mit einem Steuerberater oder einem Wirtschaftsprüfer mal durchsprechen, der kann dir das sicherlich wesentlich besser darstellen und erläutern. :bier
     
  9. #8 Burgherrin01, 22.12.2009
    Burgherrin01

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    :BlumenVielen vielen dank Dir Micha

    Wir machen es so:

    1. Wählen IST Versteuerung

    2. werden auch schon für 2009 die V+V mit in unsere Steuererklärung einfügen, mit dem in 09/2009 geschlossenen Mietvertrag, welcher aber erst 04/2010 wirksam wird

    3. mit einer eigens angefertigtern Erklärung für das FA, dass wir bis zum Einzug unserer Mieter noch einige Renovierungs und Umbaumassnahmen haben

    4. setzen wir in 2009 die Heizungseinbaukosten ab, samt der Heizanlage selbst, ebenso erste Kleinanschaffungen...

    5. zahlen den Notar zwar schon in 12/2009, aber, da die Kosten und Nutzenlast erst 01/2010 in unsere Hände übergeht rechnen wir diesen Posten ab 01/2010 zu den Anschaffungskosten und schreiben linear mit ab.

    Geht das so ?! Was solls, machen wir einfach....

    ...um den Steuerberater wollten wir eigentlich rumkommen, da wir denekn, wenn die Sache erstmal angelaufen ist, sollte das alles so (nach wie Du merkst ersten Riesenfragen...) geklärt ein.


    Nochmals :respekt und :Blumen für Deine kompetene Hilfe

    Silvia und Uwe wünschen ein paar ruhige, stressfreie Tag

    PS: ach ja, da ich hier in dem Forum auch schon von sowas gelesen habem, sich aber die Geister wohl scheiden. Kann ich meine Arbeitszeit für den Mieter irgendwie geldlich steuerlich absetzen, also meine Zeit mit Faktor x gleich Stundenlohn?
     
  10. #9 Michael_62, 22.12.2009
    Michael_62

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    Sicherlich kannst du deinen Stundensatz * Arbeitszeit ansetzen.

    Aber für deinen Mieter gilt das nicht. Da kannst du nur Eigenleistung im Rahmen der bei den Mietverträgen vereinbarten Leistungen ansetzen. Z.B. Gärtner etc.
    Führt immer zu Problemen und Ärger.
    Firma nehmen, umlegen, Ruhe is.

    Das wird dann in V+V als Ausgabe abgezogen.

    Du musst es allerdings freiberuflich als Einnahme wieder angeben.

    Ist also Nullsummenspiel.
     
Thema: Bitte um Hilfe bei erster VV Erklärung
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