Bitte um hilfe bei Kauf und Vermietung erste Immobilie

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Vermieter_WL, 23.11.2013.

  1. #1 Vermieter_WL, 23.11.2013
    Vermieter_WL

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    Liebe Forums Teilnehmer
    Ich habe vor in den nächsten Tagen eine kleine schöne 1 Zimmer Wohnung zu kaufen
    die ich dann vermieten möchte.

    Ich brauche unbedingt das kleine ABC der Vermieters.

    Kann mir jemand helfen die ersten Schritte zu machen.

    Fangen wir bitte bei der Finanzierung an.

    Sollte man bevor man den kauf abwickelt
    erst zum Steuerberater gehen und sich da beraten lassen oder erst zu der Bank
    und Finanzierungen durch rechnen ?

    Was macht mehr Sinn ?



    Bitte Erfahre Leute um Hilfe.
    Vielen Dank
     
  2. AdMan

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  3. kathi

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    Die Finanzierung, bzw. die steuerliche Seite haben ja erstmal nix mit Vermietung zu tun.
    Aus reiner Vermietersicht würde ich aber eher die Finger von kleinen 1 Zimmerwohnungen lassen.
     
  4. #3 Vermieter_WL, 23.11.2013
    Vermieter_WL

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    Kann ich den bei dem Vorgang schon was Falsch machen ??

    Wenn ich erst einen Finanzierungsvertrag abschließe, und dann erst zum Steuerberater gehe.

    Nicht das ich was falsches abschließe und dann irgendwelche Nachteile Steuerlichen Nachteile habe.


    Die Entscheidung für die Wohnung ist nun gefallen.
     
  5. #4 Vermieter_WL, 23.11.2013
    Vermieter_WL

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    OK da scheint mir keiner eine Antwort drauf geben zu können.

    Wenn ich vor der ersten Vermietung stehe.

    Wie gehe ich da vor ?
    Was muss ich alles beachten ?

    Ein Mietvertag muss geschlossen werden !
    Die gibt es als Vordruck zu kaufen gibt es da große Unterschiede ?
    Kaution ? Wie viel sollte man nehmen ? Wie viel kann man nehmen ?
    Zählerstände müssen erfasst werden.

    Strom, Heizung wenn möglich, und Gas wenn es gegeben ist !

    Was muss ich noch beachten ?
     
  6. #5 Pharao, 24.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 24.11.2013
    Pharao

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    Hi,

    also wegen steuerlichen Sachen kauft man sich keine Wohnung, sowas ist höchstens ein netter Nebeneffekt ! Und natürlich sollte erstmal die Finanzierung stehn, denn sonst wird`s nix mit kaufen. Und glaube bitte jetzt nicht, das jede Bank dir ohne Sicherheiten, ect sofort deinen Wunschkredit geben wird.

    Natürlich gibt’s da unterschiede ! Wichtig ist erstmal, das du einen aktuellen MV aus einer sicheren Quelle dir besorgst. Also vergiss die kostenlosen aus dem Netz und ein Schreibwarenladen halte ich auch nicht für so geeignet.

    Zudem solltest du auch ein Übergabeprotokoll machen, wenn du die Wohnung dem neuen Mieter übergibst. U.a. werden da Zählerstände notiert, der Zustand der Wohnung bei Übergabe, ect

    Von 0€ bis max 3 MM

    Und was man "sollte", sorry das musst du entscheiden. Dürfte wohl klar sein, das 3MM mehr Sicherheit bietet als 0€.

    Also Strom geht i.d.R. über den Mieter, d.h. der Mieter meldet sich beim Energielieferanten an. Wenn eine Etagenheizung in der Wohnung ist, dann geht das auch i.d.R. über den Mieter, ansonsten über dich und die NK-Vorauszahlungen.

    Ja, aber es ist unmöglich jetzt alle Möglichkeiten hier zu schreiben. Zb. kannst du beim MV sehr viel falsch machen, indem du was wichtiges vergisst oder was ungültiges vereinbarst, ect.

    Meinst du, das wir alle 24 Stunden online sind und sonst nix anders in unserer Feizeit zu tun ham ?
     
  7. Syker

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    Hallo zusammen,

    Bei der Kaution wurde ja schon das max. Mögliche genannt, man sollte aber auch das ortsübliche beachten.
    Je nach Angebot und Nachfrage kann sich eine höhere Kaution negativ auf Mietinteressenten auswirken.

    VG Syker
     
  8. #7 Vermieter_WL, 24.11.2013
    Vermieter_WL

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    3 Monats Kaltmieten sind die Gesetzliche Obergrenze für Kaution
    Verstehe ich das richtig ?

    Wo bekomme ich einen Seriösen Mietvertag her ?

    Kennt jemand da eine Internet Seite für ?

    Wohnungsübergabe Protokolle wo bekomme ich diese ?


    Ihr seit Klasse nur weiter so
     
  9. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Schau mal bei Haus und Grund
     
  10. #9 Vermieter_WL, 24.11.2013
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    Darf ich bevor ich mit jemanden einen Mietvertrag schließe von Ihn erwarten, das er mir einen Arbeitsvertag vorzeigt, und die z.b. 3 letzten Lohnabrechnungen ?

    Darf man so was ?
     
  11. Andres

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    Natürlich, du solltest bei Nachweisen aller Art aber an drei Dinge denken:
    • Was sagt der Nachweis tatsächlich aus? Lohnabrechnungen aus der Vergangenheit sagen etwas über die Lohnzahlung in der Vergangenheit. Wenn dem Interessenten heute morgen gekündigt wurde, steht das nicht auf den Abrechnungen. Dieses Problem gibt es (so ähnlich) bei praktisch jedem Nachweis, den man so fordern kann - also nicht von einem Berg gutaussehender Papiere täuschen lassen.
    • In einem Mietermarkt wirst du den Mieter mit zu tiefen Einblicken in sein Privatleben vergraulen. Steuerbescheide oder Kontoauszüge gehören sicher in diese Gruppe. Musst du eben abwägen.
    • Du darfst Fragen stellen, die dir helfen zu beurteilen, ob der Mieter sich die Miete dauerhaft leisten kann. Bei unzulässigen Fragen darf der Mieter lügen, womit wir wieder beim ersten Punkt sind: Immer bedenken, was ein Nachweis (bzw. hier: eine Antwort in einer Selbstauskunft) tatsächlich aussagt.
     
  12. #11 Vermieter_WL, 24.11.2013
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    Da muss ich dir Recht geben.

    Was könnte ich alles vor der Vermietung und bei der Übergabe bedenken ?

    Gibt es seröse Wohnungsübergabe Protokolle als Vordruck ??
     
  13. Andres

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    Auch hier gibt es bei Haus und Grund Unterstützung. Außerdem ist eine umfangreiche Dokumentation mit Fotos (oder auch Videos) sinnvoll.
     
  14. Pharao

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    Hi,

    was du letztlich dir Nachweisen lassen willst, das bestimmst erstmal du, denn ansonsten bekommt eben dieser Mietinteressent nicht in Frage. Neben der Mieterselbstauskunft kannst du dir auch zB eine Schufaauskunft zeigen lassen. Allerdings wenn man zuviel fordert, verschreckt man auch den ein oder anderen "guten" Mietinterssenten damit.

    Nur mal als Beispiel: jemand der in fester Stelle als Prof.Dr.Dr. Chefarzt ist, von dem benötige ich nicht umbedingt sein monatliches Einkommen oder eine Schufaauskunft bzw. verstehe auch, wenn so jemand sein Einkommen nicht angeben will. Im Gegensatz zu einem Normal- oder Geringverdiener, da interessiert mich sein monatliches Einkommen durchaus und ggf. bestehe ich auch auf eine Schufaauskunft, zB gerade bei Alg2 Empfängern.

    Ansonsten kann ich dir auch nur Haus&Grund an`s Herz legen, da bekommen auch Nichtmitglieder Vorlagen jeglicher Art für einen akzeptablen Preis. Wenn der nächste H&G nicht soweit von dir entfernt ist, am besten einfach mal vorbei schauen.
     
  15. #14 Christian..., 26.11.2013
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    Hallo,

    was nützt das Mega-Einkommen des Professor Doktor von und zu, wenn dieser 99% seines Einkommens im Golfclub oder Puff lässt?
    Da ist mir der sparsame Rentner, der von seinen 900 Euro Rente immer 400 Euro Miete übrig hat, lieber.

    Das Zauberwort heist "Bankauskunft".
    Nach Zustimmung des potentiellen Mieters bekommt man von seiner Bank, die sich mit der Bank des potentiellen Mieters "unterhalten" hat, mündliche Aussagen a la
    - ist seit 20 Jahren bei uns Kunde / ist seit letzter Woche bei uns Kunde
    - hat bisher immer ein geregeltes Einkommen aufs Konto überwiesen bekommen / hat kein regelmäßiges Einkommen
    - hat bisher immer pünlktlich die Miete bezahlt
    - Wir (die Bank) denken, daß eine Miete von X Euro "klappt" - wobei ich denen die Zahl X genannt habe.

    Ich habe keine Aussage bekommen, ob und wie viel der Interessent verdient. Vielleicht hat er ja auch geerbt oder im Lotto gewonnen. Kann mir ja egal sein.
    Aber die Bank hat mir einen eindeutigen Daumen-Nach-Oben gegeben.

    So eine Bankauskunft kann jeder "machen". Das ist nichts besonderes und kein Hexenwerk.

    Einfach mal deine Bank ansprechen.

    Gruß,
    Christian
     
  16. #15 Pharao, 26.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 26.11.2013
    Pharao

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    Tja ganz einfach, weil da ein pfändbares Einkommen vorhanden ist und wer viel Verdient evtl auch noch weitere pfändbare Gegenstände besitzt. Im Gegensatz zu dem Renter auf Alg2-Niveau der unter der Pfändungsgrenze liegt und wahrscheinlich auch nie mehr "mehr" Verdienen wird bis zu seinem Ableben.
     
  17. Andres

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    Dieses Einkommen kann ich pfänden lassen. Wenn - um bei deinem Beispiel zu bleiben - mir der Puff nicht bei der Pfändung für die offene Getränkerechnung zuvorkommt, komme ich an mein Geld. Und selbst wenn: Bei der Höhe des Einkommens werde ich irgendwann an meine Forderung kommen. Man muss nur wissen, wie das geht.

    Dieses Einkommen liegt dagegen vollständig unter der Pfändungsfreigrenze, und zwar schon ohne jegliche Unterhaltsverpflichtungen. Wenn dieser Mieter nicht zahlen will, kann ich ihn nicht zwingen. Ich kann ihm irgendwann vielleicht kündigen, aber davon komme ich auch nicht an mein Geld.


    Bei der Mietersuche gibt es keine Magie. Eine Bankauskunft ist eine wertvolle Information, aber wie bei jedem anderen Nachweis ist die spannende Frage: Was sagt er (nicht) aus? Die Bankauskunft gibt den Kenntnisstand einer Bank wieder. Dieser Kenntnisstand kann unvollständig oder nicht mehr aktuell sein (das klassische Beispiel: Der Interessent wurde heute morgen gekündigt), einige Fragestellungen enthält er gar nicht.

    Die Entscheidung für einen Mieter sollte - so man sich denn eine Auswahl erlauben kann - immer auf möglichst vielen Füßen stehen.
     
  18. kathi

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    Der spiel-/drogen-/alkohol -und nuttenabhängige Prof. Dr. Dr., der sich zudem noch gewaltig an der Börse verspekuliert hat, und sich ein Zubrot mit Organhandel verdient, gehört zum Glück wohl eher noch zu den absoluten Ausnahmen.
     
  19. #18 Christian..., 26.11.2013
    Zuletzt bearbeitet: 26.11.2013
    Christian...

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    @ Kathi: Hoffentlich ist das kein Vorurteil - ich gebe zu, daß mein Weltbild auch auf solchen Aussagen wie deiner beruht.
    Gerade der (z.B.) drogenabhängige, der sich nach außen hin als was besseres gibt als er ist, ist doch der klassische Typ, auf den man als Vermieter schnell hereinfällt.


    @ Andreas: Das mit dem pfändbaren Einkommen leuchtet ein, das habe ich nicht ausreiuchend weit vorne auf dem Schirm gehabt.

    Daß der Kenntnisstand der Bank unvolständig sein kann, stimmt - aber das sagen die dir dann auch (zumindest mir haben die das beispielhaft gesagt, in meinem Fall war er vollständig). Wenn die Bank sagt, daß der Kunde erst seit letzter Woche Kunde ist und/oder daß in den letzten 5 Jahren kein regelmäßiger monatlicher Geldeingang vorhanden war, bedeutet das nichts anderes, als daß der Kenntnisstand unvollständig ist (oder alles noch schlimmer (im Sinne des Vermieters) ist).

    Deinen letzten Satz (dem hier: " Die Entscheidung für einen Mieter sollte - so man sich denn eine Auswahl erlauben kann - immer auf möglichst vielen Füßen stehen. ") hättest du m.E. ruhig in Fettschrift schreiben können. :-)

    Gruß,
    Christian
     
  20. Andres

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    Es ist unter "professionellen" Mietnomaden leider nicht unüblich, dass es ein sauberes, vorzeigbares Konto gibt, während alle kritischen Buchungen über andere Konten bei anderen Banken laufen. Wenn du nicht gerade die (anlassbezogenen!) Ermittlungsbefugnisse des Finanzamts hast, ist es schwer, so etwas aufzudecken. Das ist ein grundsätzliches Problem: Irgendwie kann man jedes bürokratische System wenigstens vorübergehend austricksen. Deshalb mein Hinweis auf andere Standbeine.
     
  21. kathi

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    Das Wort "Vorurteil" ist in meinen Augen viel zu negativ besetzt. Vorurteile, also Urteile, die wir fällen, bevor wir jemand richtig kennen, MÜSSEN wir sehr oft fällen. Nennt sich auch Selbstschutz und manchmal kann sogar unser Leben davon abhängen.
     
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