Bitte um Tipps für Anfänger - Einarbeitung in Thema Vermietung

[marieanne]

Guten Tag,

vielen Dank für die Aufnahme in eure Community, ich freue mich auf viele Infos und guten Rat :-)

Erst einmal ein paar Informationen zur Ausgangslage: Ein sehr enger Angehöriger hat sich in meiner Nähe ein Haus gekauft mit der Absicht dieses selber zu bewohnen. Sowohl der Erwerb als auch die ausstehende Sanierung werden mit Eigenkapital finanziert. Kurz nach Zahlung des Kaufpreises hat sich die persönliche Situation des Käufers so gravierend geändert, dass das Haus nicht mehr selber bewohnt werden kann , sondern vermietet werden soll.
Unsere Einigung: Ich werde mich ab sofort um alles kümmern.

Wo ich nun Rat bräuchte: Wie kann ich mir möglichst schnell und fundiert das nötige Grundwissen aneignen? Online-Quellen? Webinare?
Da sich das Haus in einem naturnahen Bereich befindet (Urlaubsgebiet Elbe) könnte grundsätzlich auch eine Vermietung als Ferienhaus in Frage kommen. Lohnt sich das überhaupt gegenüber einer Dauervermietung?

Der Vorteil ist, dass ich wirklich ganz in der Nähe wohne! Ich habe auch keine Angst vor dem Thema, da ich es seit Jahren gewohnt bin, autodidaktisch zu arbeiten. (Habe mir ua Buchführung für meine Selbständigkeit selber beigebracht, natürlich mit Unterstützung von Dr. Google und meiner Steuerberatung).

Aktueller Stand: Handwerker sind in Startposition und Termin mit meinem Steuerberater ist vereinbart.

Was hat nun Prio A der Erledigungen - um welche Themen sollte ich mich dringend zuerst kümmern?

Ich freue mich auf die neue Herausforderung und ich freue mich euren fachkundigen Rat.

Vielen Dank und herzliche Grüße aus der schönen Elbtalaue
Marieanne

 

[Goldhamster]

Hallo - und willkommen im Forum!

Ist der Kauf schon 2020 oder gar noch früher erfolgt?

Parallel bitte:
-Alle für die Objektsuche getätigten finanziellen Aufwendungen bitte sofort - auch nachträglich - dokumentieren. Die Belege sichern. Das sind (vorweggenommene) Werbungskosten die du - oder der Käufer - schon in den entsprechenden Einkommensteuererklärungen geltend machen kannst.
-Steuerberater mal antelefonieren und über die Situation berichten.

Beim Herrichten und Vermieten gibt es auch viel zu beachten.
Wenn du viel Lust hast dich intensiv zu kümmern, kann eine Ferienvermietung lukrativ sein.

Alles dokumentiert stets
DER HAMSTER

 

[marieanne]

Hallo Hamster,

vielen Dank für die freundliche Begrüßung!

Der Kauf ist Ende 2020 erfolgt.

"Alle für die Objektsuche getätigten finanziellen Aufwendungen" - Für die GESAMTE Objektsuche oder nur bezüglich des tatsächlich gekauften Objekts?
Sind hierbei auch Fahrkosten gemeint?

"Steuerberater mal antelefonieren"
Habe schon einen Beratungstermin :-)

"Beim Herrichten und Vermieten gibt es auch viel zu beachten"
Ja genau, deshalb mein Post - ich hoffte auf gute Links, mit denen man sich möglichst effektiv einarbeiten kann, zumindest in die wichtigsten Grundlagen des Vermietens


"Wenn du viel Lust hast dich intensiv zu kümmern, kann eine Ferienvermietung lukrativ sein."

JAAA ich habe Mega Lust dazu :-)
Und ich wohne praktischerweise nur eine Straße weiter!

Motivierte Grüße!!!

 

[Andres]

Ein sehr enger Angehöriger hat sich in meiner Nähe ein Haus gekauft mit der Absicht dieses selber zu bewohnen.

Das klingt für mich nach einem EFH. Obwohl es sicher Ausnahmen gibt, ist zumindest die verbreitete Meinung hier im Forum, dass das wenig geeignete Vermietungsobjekte sind. Der Mieter ist ganz alleine im Objekt, die Miete je m² sinkt in großen Objekten zunehmend, es gibt klassische Streitpunkte wie die Gartenpflege (hoher Aufwand oder hohe Kosten, die alle auf den Mieter entfallen) und so weiter. Ich teile diese Ansicht.

Die grundlegendste Frage ist daher für mich: Warum das alles? Geht es um eine Überbrückung bis die Immobilie in der Familie genutzt werden kann? Soll eine Rendite erzielt werden? Ansonsten kann ich mir nämlich lustigere Hobbys als die Vermietung vorstellen.

Diese Frage ist für mich dringender als alles andere, denn davon hängen alle Folgeentscheidungen ab.

Termin mit meinem Steuerberater ist vereinbart.

Mit deinem Steuerberater? Für dich ist die Sache doch steuerlich einigermaßen simpel: Es geht bestenfalls um die Versteuerung einer eventuellen Vergütung für dich. Wer dringend zum Steuerberater muss, ist der nahe Angehörige! Wenn man sich nämlich doch für den Verkauf entscheidet, kommt die Frage auf, wie man das steuerlich sinnvoll gestaltet. Der StB sollte dabei nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden, muss also hinzugezogen werden bevor Handwerker anrücken oder die Immobilie vermietet wird.

Da sich das Haus in einem naturnahen Bereich befindet (Urlaubsgebiet Elbe) könnte grundsätzlich auch eine Vermietung als Ferienhaus in Frage kommen. Lohnt sich das überhaupt gegenüber einer Dauervermietung?

Dafür muss eine Nutzungsänderung beantragt werden, was je nach Wohnsituation vor Ort zwischen einer reinen Formalität und einer absoluten Unmöglichkeit liegt. Ist die Wohnung möbliert? Ansonsten steht das auch noch an.

Für Ferienwohnungen werden meist höhere Mieten gezahlt als für Wohnraum. Dafür ist auch mehr Aufwand durch die ständigen Mieterwechsel erforderlich. Ob sich das lohnt, hängt von der Situation vor Ort ab. Also mal den Markt sondieren, was an Preisen für Wohnraum (nicht irgendwelchen, sondern in dieser Wohnform) und Ferienwohnungen gezahlt wird.

Was hat nun Prio A der Erledigungen

Sofern eine Rendite erzielt werden soll: Eine überschlägige Rechnung, wie dieses Objekt bewirtschaftet werden kann. Welche Kosten fallen anfänglich an (Kaufpreis, Sanierung, ggf. Ausstattung, Beratung, ...), welche Kosten sind erforderlich, um die Immobilie dauerhaft zu erhalten, welche Miete ist realistisch erzielbar, was bleibt davon nach Kosten und Steuern übrig, entspricht das der Vorstellung aller Beteiligten? Das ist aber nicht deine Frage, es ist die des Eigentümers. Für dich kommt aber eine ähnliche Kette: Welcher Zeitaufwand ist mit diesem Projekt verbunden, was gibt es dafür, was bleibt davon nach Kosten und ggf. Steuern übrig, lohnt sich das?

Die Antwort wird das Vorhaben wahrscheinlich beenden. Mietverwaltung für eine einzige Wohnung ist ein ziemlicher Effizienzkiller.

Vorher braucht man über den ganzen Rest gar nicht nachdenken.

 

[Goldhamster]

Hallo @marieanne

du solltest vor der Aufwertung des Hauses mit der sog. "15% Regel" befassen. Näheres erzählt dir dein Steuerberater.

Goldi

 

[marieanne]

Hallo Andres, vielen Dank für deine unfassbar ausführliche Antwort. Dafür schon mal herzlichen Dank, dass du dir so viel Zeit genommen hast, um mir zu antworten!

Richtig, es handelt sich um ein EFH.

"Die grundlegendste Frage ist daher für mich: Warum das alles?" Hm, ich dachte ich schrieb das in meinem Eingangspost? Das Haus wurde in der Absicht gekauft, es selber zu bewohnen. Nun geht das leider nicht (aus gravierenden, persönlichen Gründen).

Die Alternative (also der IST Zustand) zur Vermietung wäre: Das Haus ist unbewohnt und steht leer.

"Mit deinem Steuerberater?" Ja warum nicht? Ich habe Hilfe zugesagt und von daher muss ICH mich schlau machen, wenn ich helfen will Mein Angehöriger kann es gerade eben NICHT übernehmen.

"Dafür muss eine Nutzungsänderung beantragt werden, was je nach Wohnsituation vor Ort zwischen einer reinen Formalität und einer absoluten Unmöglichkeit liegt."
In dem Ort (Elbnähe) gibt es bereits ein paar Ferienhäuser. Also dürfte es keine Unmöglichkeit sein, oder? Diesbezüglich müsste ich mich wohl bei der Gemeinde erkundigen. Wie gesagt, ich stehe ganz, ganz am Anfang....

"Die Antwort wird das Vorhaben wahrscheinlich beenden"

Ok, wenn das mit der Vermietung so ineffizient ist, dann wird als Antwort das Haus weiter leer stehen. Das kann doch nicht die Antwort sein?

 

[immobiliensammler]

In dem Ort (Elbnähe) gibt es bereits ein paar Ferienhäuser. Also dürfte es keine Unmöglichkeit sein, oder? Diesbezüglich müsste ich mich wohl bei der Gemeinde erkundigen. Wie gesagt, ich stehe ganz, ganz am Anfang....

Vorsicht, da kann vieles einfach gemacht worden sein und es kümmert sich niemand um eine Genehmigung. Es gab m.W. an der Ostsee z.B. etliche Siedlungen die dann als Ferienhäuser genutzt wurden bis jemand die entsprechenden Behörden darauf aufmerksam machte dass dies allesamt illegal ist. Einer der vielen Beiträge zu dem Thema:

https://www.ndr.de/nachrichten/meck...t-den-illegalen-Ferienwohnungen,rerik160.html

Bevor Du hier zu irgendwelchen Behörden rennst (zuständig wäre im übrigen nicht die Gemeinde sondern das Landratsamt als Bauaufsichtsbehörde) würde ich erst mal bei einigen Vermietern in der Nachbarschaft vorfühlen ob und wie dies genehmigt wurde.

Ok, wenn das mit der Vermietung so ineffizient ist, dann wird als Antwort das Haus weiter leer stehen. Das kann doch nicht die Antwort sein?

Mir fiele bei den aktuellen Marktverhältnissen noch eine Antwort ein: Verkaufen!

 

[marieanne]

"Vorsicht, da kann vieles einfach gemacht worden sein und es kümmert sich niemand um eine Genehmigung."
Ach das glaube ich nicht, denn diese Häuser haben alle eine Homepage und hier ist man quasi mit dem Bürgermeister perdu, weil der Ort so klein ist. Ich glaube nicht, dass hier so etwas möglich wäre.

"Mir fiele bei den aktuellen Marktverhältnissen noch eine Antwort ein: Verkaufen!"
Das ist für den Eigentümer keine Option.
Die Alternativen lauten: Leer stehen lassen oder vermieten.

 

[marieanne]

Goldhamster, vielen Dank für diese Info. Ich bin schon sehr gespannt auf meinen baldigen Termin beim Steuerberater.

 

[immobiliensammler]

Ach das glaube ich nicht, denn diese Häuser haben alle eine Homepage und hier ist man quasi mit dem Bürgermeister perdu, weil der Ort so klein ist. Ich glaube nicht, dass hier so etwas möglich wäre.

Den NDR-Artikel gelesen? Zuständig ist nicht der Bürgermeister sondern der Landrat! Im beschriebenen Fall versuchte dann auch die Gemeinde noch was zu retten (Änderung Bebauungsplan), fraglich halt nur ob das gelungen ist. Da der Artikel von 2014 ist könnte man das durch weiteres Googeln ergründen, habe ich aber keine Zeit zu. Auf jeden Fall hat das allen Beteiligten eine Unmenge Geld gekostet.

 

[marieanne]

"Den NDR-Artikel gelesen?" Ja :-)

"Auf jeden Fall hat das allen Beteiligten eine Unmenge Geld gekostet." Richtig, deswegen würde ich mich ja auch vorher erkundigen.

 

[immobiliensammler]

"Richtig, deswegen würde ich mich ja auch vorher erkundigen.

Aber halt nicht unbedingt gleich bei einer Behörde!

 

[marieanne]

OK :-)

 

[sara]

Das ist für den Eigentümer keine Option.

Warum?
Wenn er es selbst wie ursprünglich geplant, aus welchen Gründen auch immer nicht selbst nutzen kann/möchte?
Ich sehe die Vermietung von EFH auch problematisch und würde das nicht noch mal machen.
Dazu gibt es hier im Forum ziemlich viele Beiträge zur EFH Vermietung und die sich daraus ergebende Problematik.

Dein Wunsch in allen Ehren hier helfen zu wollen...

 

[dots]

Ich sehe die Vermietung von EFH auch problematisch

Ach komm - ein vernünftiges Hobby kostet halt Geld. Und wenn jemand unbedingt und um jeden Preis vermieten möchte, selbst wenn Leerstand günstiger wäre, dann soll er das doch machen! Erst recht, wenn derjenige dann besser schlafen kann.
Müsste man sich dann halt nur leisten können, das Hobby mit der Vermieterei.

Aber bitte nicht irgendwann hier zum Auskotzen aufschlagen.

 

[marieanne]

@sara
"Warum?" Tja, ich bin nicht der Entscheider. Derjenige will es eben nicht, ich kann das nicht ändern.

@dots
Hm, warum so unfreundlich? Mein Angehöriger kann sich aufgrund persönlicher Gründe (ich will hier nicht näher drauf eingehen) nicht selbst kümmern und ich habe Hilfe angeboten. Den Spruch mit dem Hobby empfinde ich als unangemessen.

Ich hatte hier doch nur gefragt, wie ich mich am besten schlau machen kann zu dem Thema. Ich habe die beschriebene Situation ja nicht so ausgesucht. Fakt ist eben, dass ein Haus leer steht, welches nicht verkauft werden soll.

"selbst wenn Leerstand günstiger wäre"
Wäre klasse, wenn du mir das erklären könntest. Warum ist ein Leerstand "günstiger" als Mieteinnahmen zu generieren?

 

[immobiliensammler]

Den Spruch mit dem Hobby empfinde ich als unangemessen.

Finde ich eher nicht, wenn ich vermiete und dabei eigentlich nur Geld vernichte ist das eigentlich mehr ein Hobby als eine Einnahmequelle.

Wäre klasse, wenn du mir das erklären könntest. Warum ist ein Leerstand "günstiger" als Mieteinnahmen zu generieren?

Ich versuchs mal: Du vermietest das EFH an einen Mieter, der dann eigenmächtig darin das basteln anfängt, Wände versetzt, Fußboden erneuert und dabei pfuscht, Schaden sagen wir 20.000 Euro, ein Jahr Leerstand hätte sagen wir 6.000 Euro gekostet!

 

[Duncan]

"selbst wenn Leerstand günstiger wäre"
Wäre klasse, wenn du mir das erklären könntest. Warum ist ein Leerstand "günstiger" als Mieteinnahmen zu generieren?

Knapp 150 m vom Haus meiner Eltern entfernt hat ein Ehepaar ihr EFH vermietet, weil sie für 5 Jahre ins Ausland gegangen sind. War ein Jobangebot, dass man so nicht ausschlagen konnte, wer das ablehnt, schmeißt auch den Lottoschein mit dem 6er plus Zusatzzahl in den Kamin. Haus leer stehen lassen ist nicht gut, also mal befristet vermietet. Für 5 Jahre fand sich niemand, aber für 3 also so weit, so gut. Das waren auch gute Mieter und alles klappte wie man sich das so vorstellte. Die waren aber halt auch nur für die drei Jahre in der Region und sind wieder zurück in die alte Heimat, genau wie geplant. Also suchte man nun Mieter für die Restzeit. Fanden sich auch schnell. Als diese dann auszogen und man wieder ins eigene Haus einziehen wollte waren dann "geringfügige" Mängel zu beheben. Das Parkett und den Pool hat man wohl bei der Wasserzuführung verwechselt. Fliesen in Küche und Eingangsbereich waren mehrfach zerstört. Die Treppenstufen aus Naturstein wiesen Ausbrüche auf, der Poolfilter war durch Unterwäsche verstopft, die Hunde waren wohl nicht allzu oft Gassi...
Die Schadensersatzforderungen werden wohl noch eine Weile die Juristen erfreuen, die Rechtsdurchsetzungskosten alleine werden wohl die Mieteinnahmen übersteigen.
Alles in allem, wenn man noch eine leicht modernisierende Instandsetzung mit in Anschlag bringt, gibt man jetzt nochmal einen 6stelligen Betrag aus, so ~15 % des Immobilienwertes.
Fazit: diese werden nie mehr vermieten, eher einen bezahlten Haussitter mit Haftpflichtversicherung eigens dafür anheuern.

Genau deshalb die Frage was will er/man mit dem Haus? Wenn keine eigene/familiäre Wohnnutzung absehbar ist, weg mit Schaden!
Dass dies emotional schwierig ist glaube ich sofort, aber wir sind hier eher Freund einer rationalen Betrachtungsweise.

 

[ehrenwertes Haus]

@marieanne
dots hat eine sehr spezielle Art die Dinge zu erklären.
Was für dich unfreundlich und/oder unhöflich rüber kommt, ist nur seine Art dir verständlich zu machen, dass du eine rosa Brille auf hast.
Nur gerne so durchs Hintertürchen erklärt, das Neulinge den Gedanken gar nicht folgen können. dots setzt fast immer einiges an Hintergrundwissen voraus.

Die rosa Brille ist normal, wenn man ganz neu in dem Thema, (noch) voller Begeisterung und kühner Ideen, ist.
Für die Entgeisterung sorgen dann die Alltagsprobleme (gerne in Form von Mietern, unvorteilhaften Verträgen, ... Anfängerfehlern) und schwupps landet man in der nicht mehr so rosigen Realität.

Wenn das eine nicht nur zufällig erfolgreiche Vermietung werden soll, dann müssen alle Emotionen erst mal über Bord geworfen werden. Es hilft nur die rein sachliche Analyse von Chancen und Risiken, Nutzen und Aufwand.

Wenn Chancen und Nutzen mittelfristig nicht überwiegen, ist es rein sachlich besser sich von einem Objekt zu trennen.

 

[Goldhamster]

Hallo,

wir können gerne die Vermietung anhand von ein paar Zahlen hier für dich eben durchrechnen.
Dafür bräuchten wir:
-Anschaffungskosten incl. Kaufnebenkosten
-Geplante Sanierungskosten
-Geplante eigene Zeit im Zuge der Sanierung und Erstvermietung
-Geplante eigene Zeit jährlich bei planmäßig verlaufender Vermietung.
-Geplante (Kalt-) Miete
-Evt. Bankkonditionen (Tilgung/Zins) sofern es sich um ein - ganz oder teilweise - kreditfinanziertes Objekt handelt.

Bitte dann alle Zahlen auf das Jahr bezogen.
Du wirst dann wohl erschrocken sein, in wieviel Jahrzehnten (!) erst das anfänglich eingesetzte Kapital wieder eingespielt ist. Ja, wir reden von mehreren Jahrzehnten!

Goldhamster