Bitte um Tipps wie Ihr die Nebenkosten für Eure Mieter reduziert?

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Albert1955, 16.03.2012.

  1. #1 Albert1955, 16.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 16.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 16.03.2012
    Pharao

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    :wink5: Albert1955,

    als erstes solltest du dir mal Überlegen, "wo lässt sich was sparen und welchen Anteil macht das aus ?"

    Es dürfte wohl unstrittig sein, das die Heizkosten bzw Energiekosten den größten Teil ausmachen. Klar macht Kleinvieh auch Mist, aber Spare nicht am falschen Ende !

    a) hier musst du genau lesen, was evtl nicht mehr dann Versichert ist oder ob sich die Versicherungshöhe ändern. Nützt dir nämlich nichts, wenn eigentlich ein Versicherungsfall eintritt und dann du trotzdem auf dem Schaden sitzen bleibst, weil gerade "das" im neuen Versicherungsvertrag nicht mitversichert ist.

    b) Wenn das Möglich ist, wäre das Sinnvoll. Aber es gibt auch schon Gerichtsurteile die besagen wie voll an welchen Tag die Restmülltonnen höchstens seinen darf. D.h. wenn die Mieter so viel Müll produzieren, dann musst du entsprechend viele Mülltonnen zur Verfügung stellen.

    Viel wichtiger wäre hier ggf. den Mietern das "Trennen" zu erklären, das spart nämlich wesentlich mehr Geld. Und wie oft landet was in der Restmülltonne, was da eigentlich garnicht reingehört ?

    Kostenlose Tonnen wie zB Papier, solltest du nicht reduzieren, wenn nicht umbedingt notwendig ! Schliesslich ist hier auch keine Ersparnis drinen und bringt eher Nachteile.

    c) Also Reinigungs- & Winterdienst kann man ja alle Mieter machen lassen. In der Regel freuen sich aber Mieter, wenn es hier eine Firma macht und auf alle Mieter aufgeteilt, ist das auch nicht so teurer. Ich persönlich halte nichts davon, einen Mieter was machen zu lassen. Zuoft habe ich schon erlebt, das das am Anfang super klappt und mit der Zeit immer weniger wird. Zudem kann ein arbeitender Mieter im Winter schlecht ordnungsgemäss seinen Winterdienst durchführen .....

    d) wenn Spülkästen undicht sind, wäre das für mich ein Mangel den man Abstellen sollte durch eine Reparatur.

    e) das rentiert sich nicht ! Die Bewegungsmelder gibt es auch nicht umsonst und was verursacht schon das Treppenhauslicht an Kosten, wenn es 2-3 Minuten brennt ? Unrentabel und Sinnlos.

    f) das kann ich dir natürlich jetzt nicht sagen, aber normal lässt sich da auch nur bedingt was sparen. Vorsicht von Angeboten die extrem Ersparnis versprechen ! Es ist hier wirklich so, um so größer die mögliche Einsparung bei dem Stromanbieter, um so größer sind die Risiken, wie zB durch Vorkasse, ect

    g) hier gibt es ja mehrere Möglichkeiten. Einmal das der Kabelanschluß schon von vorhinein zur Wohnung gehört oder das du nur den Anschluß zu Verfügung stellst und der Mieter selber hier ggf sich anmelden muss. Das jeder ggf selber seine eigene Sat-Schüssel aufstellt, das finde ich immer ein sehr hässliches Aussenbild.
     
  4. #3 Albert1955, 16.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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    @Pharao: Thema verfehlt

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  5. #4 Pharao, 16.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 16.03.2012
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    Ich kritisiere nicht, sondern ich schreibe nur meine Meinung dazu.

    Wenn du der Meinung bist, das sowas notwenig ist, dann mach das. Ich halte einiges davon für Sinnlos, weil die eigentliche Ersparnis sooooo gering ist, das es den Aufwand nicht nutzt.

    Beispiel Treppenhauslicht: rechne mir doch mal bitte vor, was du hier an jährlichen Einsparen davon hast bzw deine Mieter ?
    Beispiel Treppenhausreinigung: viele meiner Mieter wollen garnicht selber putzen !!! Das ist also auch Wohnqualität, wenn man hier seinen Mieter das nicht aufbrummt, sondern günstig durch eine Firma machen lässt.
    Beispiel Restmülltonne: Der Mieter hat ein Recht, das die Mülltonne nicht gleich nach der Leerung wieder voll ist.

    Auf was für einen Preis kommst du den bei den Nebenkosten pro m2 (und bei ggf den Heizkosten pro m2) ?
     
  6. #5 Papabär, 16.03.2012
    Papabär

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    Hi Albert1955,

    ich versuch´s mal in Kurzform:

    Aufgabenbereich Hausmeister ggf. auf Gartenpflege/Gehwegreinigung ausdehnen (dann wird der auch öfters von den Mietern gesehen - das reduziert die Diskusionen um anteilige Verwaltungstätigkeiten).

    Bei mehreren Objekten Sammelversicherungen abschließen (der einmalige Streß relativiert sich, da man anschließend meist nur einen - dann Großkundenbetreuer - hat, was die Schadensabwicklung vereinfacht).

    Kabelanschluss: Die großen Anbieter sind mir i.d.R. zu teuer ... wenn man irdendwie aus den Verträgen rauskommt, sollte man im örtlichen Fernsehladen mal nachfragen was die monatliche Miete für eine Hausempfangsanlage kostet. Bei 4-6 Einheiten wird sich das vermutl. nicht rechnen ... ich hab sowas bei einem Haus mit 60 Einheiten, spare 50% im Vergleich zum günstigsten Angebot von KD (und ich habe die technische Möglichkeit einem einzelnen Mietschuldner den Stecker zu ziehen).

    Gleich bei Übernahme Dachrinnen-/Baumwipfelhöhe anschauen ... regelmäßigen Dachrinnenreinigg. absehbar? --> Dann Gitter montieren.

    Fenster justieren lassen (zugegeben, gibt´s nicht für lau ... spart aber Heizkosten) - ggf. Fensterfalzlüfter einbauen lassen.


    50% Reduzierung ist schon anständig ... so viel hatte ich m. E. noch nie. Aber 10-30% sind schon fast normal. Allerdings ist bei uns die Reduzierung der nicht umlagefähigen Kosten vorrangig ... weil es für den Eigentümer im Grunde keinen Unterschied macht, ob er die NKM erhöhen oder die Inst.-Kosten senken kann.

    Ach ja, ... die Treppenhausreinigung/Winterdienst usw. würde ich nach Möglichkeit nicht von Mietern machen lassen - zu unzuverlässig ... und eine Umstellung ist immer mit Streß verbunden. Wenn´s nicht der Hausmeister macht, dann lieber regelmäßige Angebote einholen/Ausschreibungen machen. Diese haushaltsnahen Dienstleistungen können die Mieter eh´ absetzen ... und absetzen hört sich sowieso immer gut an.


    Hm, ... unter Kurzform hatte ich mir Eingangs übrigens was anderes vorgestell ...
     
  7. Pharao

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    :wink5: Papabär,

    also 50% halte ich für völlig übertrieben bei den reinen Betriebskosten (die Heizung mal außen vor gelassen), gerade durch die Pipi-Einsparungen die der Fragesteller hier angibt.

    Sorry, aber irgendwas ist wohl Jahrelang schief gelaufen, wenn man hier wirklich 50% einsparen konnte, den letztlich wäre der einige wirkliche größere Punkt dann nur die Versicherungen. An den andenen Abgaben die von der Stadt, ect kommen, wird man wohl keinen Spielraum haben und ansonsten ist die Heizung der größte Punkt, den ich extra rausgelassen habe, da es hier u.a auch auf den Mieter ankommt, auf das Wetter, ect.

    Ich mein, angenommen durch das Treppenhauslicht spart man sich Jährlich 100€ (und sogar das würde ich anweifeln), dann sind das gerade mal 8,30 € pro Monat. Teilt man das wiederum zB durch 10 Mietparteien, dann sind das gerade mal 0,83 Cent pro Mieter die man sich Einsparen würde. Das ist also eher lächerlich und weit weg von den insgesamten 50% ....... (Anschaffungskosten, evtl Anbringungskosten oder Stromverbrauch vom Bewegungsmelder mal alles aussen vor gelassen)
     
  8. #7 Papabär, 16.03.2012
    Papabär

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    Hi Pharao,

    ich denke nicht, daß Albert die Heizkosten außen vor gelassen hat. Warum sollte er auch. Ich mein, die prozentualen Angaben hier sind doch eh´ nur Annäherungswerte ... daß man einen wissenschaftlich korrekten Nachweis hierbei nicht erbringen kann ist mir schon klar.

    Und natürlich, wenn der vorherige Vermieter alles genau richtig gemacht hätte, dann wären vermutlich nicht mal die 10% machbar (wobei man sicherlich unterschiedlicher Meinung sein darf, was man hierbei unter "richtig gemacht" versteht). Aber in der Regel stehen Häuser, bei denen der Vermieter alles richtig macht, auch nicht zum Verkauf, gell?

    Selbstverständlich kann der Vermieter regulierend auf die Heizkosten einwirken ... hier ein paar Prozent aufgrund eines günstigeren Liefervertrages ... dort ein wenig wegen veränderter Einstellungen für die Nachtabsenkung ... eine gründliche Heizungswartung ... angepasste Vorlauftemperatur ... Einbau von Perlatoren ... in Summe (besser gesagt "Produkt") macht das durchaus schon einiges aus.

    Ob der Vermieter dadurch einen wirtschaftlich verwertbaren Nutzen hat steht dabei natürlich mal auf einem anderen Blatt ... das ist sicherlich auch von der größe des Hauses (nicht jede Maßnahme macht überall Sinn) sowie vom Umfang des Leerstandes abhängig.
     
  9. #8 Albert1955, 16.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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    @Pharao: Nicht persönlich nehmen- ist nur sachlich gemeint.

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  10. Heizer

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    Also wir beschäftigen uns bereits sehr lange mit Heizkostensenkung. Dazu verwenden wir sogenannte Energiemanagementsysteme, die alle relevanten Heizungskennwerte aufzeichnen und geben dann Hinweise für die optimale Fahrweise der Anlage. Bereits damit lassen sich Einsparungen zwischen 10-30% erzielen.

    Ein weiterer Baustein ist das Nutzerverhalten positiv zu beeinflussen. Dies geschiht über ein sogenanntes Mieterportal. Hier sieht jeder Mieter seinen Verbrauch jedes einzelnen Heizkörpers im Vergleich zum Durchschnitt im Internet und kann entsprechend handeln. Im Leerstand sieht man sofort ob der Hausmeister, Handwerker etc. einen Heizkörper offen gelassen hat. Laufende Toliettenspülungen werden erkannt und sogar schleichende Wasserschäden können aufgespürt werden, die sonst erst nach Wochen oder Monaten bemerkt würden. Hier liegt das Einsparpotetential auch nochmal bei 5-15%.

    Das alles ist aber leider nicht ganz kostenlos. Daher lohnt es sich nur bei größeren Liegenschaften so ab etwa 20 WE. Die zusätzlichen Kosten sind voll umlegbar, werden aber durch die Einsparung mehr als gegenfinanziert. Insbesondere bei weiter steigenden Brennstoffpreisen.

    Wir garantieren eine Mindesteinsparung von 10%, sonst erfolgt keine Berechnung.

    Das funktioniert aber nur mit Funktechnik, die täglich Werte liefert. Bei Hauptzählern und Heizungskennwerten Aufzeichnung aller 15min. Daher ist auch keine manuelle Ablesung mehr nötig und Umzugswerte stehen für 365 Tage im Jahr auch nachträglich zur Verfügung.
     
  11. #10 Papabär, 16.03.2012
    Papabär

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    Hallo Heizer,

    das hört sich grundsätzlich ja interessant an ... kannst Du mir evtl. ´nen link per PN schicken?

    Deinen Ausführungen zufolge müsste dann aber an jede Klospülung, jedes Waschbecken, kurz: an jede Zapfstelle ein Wasserzähler. Gibt´s davon auch ´ne light-Version?
     
  12. #11 marcus.peine, 16.03.2012
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    Hallo zusammen,

    auch ich habe bei der Übernahme eines Hauses (innerhalb der Familie) die Nebenkosten durchforstet:
    - Versicherungen: -21% (bei erhöhtem Leistungsumfang, z.B. Öltank)
    - Eichung Wasserzähler - seit Jahren nicht gemacht: leider höhere Kosten für Mieter
    - Wasser: Von Gemeinde um 20% die Preise erhöht - was soll man da gegenansparen?!?
    - Heizung: Ölkosten + 40% ggü. Vorjahr.
    - Strom: Preise verglichen, aber keine Einsparungen erzielbar (oder nur über "Kontingente" oder "Vorkasse")

    Ich kann deine Stromersparnis nicht nachvollziehen. Bei großen Verbräuchen lohnt es, aber nur Heizung und Treppenhauslicht, da habe ich keine Angebote gefunden, schon gar nicht >50% Ersparnis.

    Viele Grüße
    Marcus
     
  13. Heizer

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    Das ist nicht nötig. Die Zähler prüfen selbstständig permanent auf Nullverbrauch. Wird innerhalb von 24h kein Nullverbrauch registriert so gibt es über Funk eine Fehlermeldung, die auf dem Server ausgewertet werden können. 90% dieser Fehlermeldungen werden durch laufende WC-Spülungen oder tröpfelnde Wasserhähne verursacht. (Permanenter Durchfluss am Zähler)

    Ja es gibt auch eine Lightversion. Dabei wird die Heizanlage nur vorübergehend überwacht und die Daten ausgewertet. Danach erfolgt eine einmalige Einstellung der Anlage und weitere Hinweise zum zukünftigen Betrieb. Das Einsparpotential ist logischerweise geringer und nicht selten nicht dauerhaft. So bald wieder jemand (Wartungsmonteur, Schornsteinfeger, Hausmeister) dran rum spielt, war alles für die Katz.
     
  14. #13 Albert1955, 18.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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    @Heizer: Erklär mal mehr und zu Kosten -> interessiert uns doch alle!

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  15. #14 Albert1955, 18.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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    Details zur Einsparung

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  16. Heizer

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    Denke mal an ein sparsames Auto. Da gibt es doch meist einen Bordcomputer, der den Verbrauch anzeigt und die richtigen Gänge vorschlägt. Alleine dadurch wird der Fahrer zum sparsameren Fahren animiert.

    Ähnlich ist es mit dem Mieterportal. Hier werden den Nutzern ihre Verbräuche nahezu in Echtzeit Online angezeigt (24-48h Verzögerung). Damit hat er die Möglichkeit unterjährig seinen Verbrauch anzupassen. Insbesondere wenn er sieht, dass er deutlich über dem Durchschnitt liegt. Positiver Nebeneffekt. Die Überaschung bei der Abrechnung ist deutlich geringer, da er ja vorher schon gesehen hat, dass er deutlich mehr verbraucht hat.

    Hier mal einige Pressmeldungen dazu:

    LAS GmbH | News und Presse - Aktuelles

    LAS GmbH | News und Presse - Aktuelles

    LAS GmbH | News und Presse - Aktuelles

    LAS GmbH | News und Presse - Aktuelles

    Wie Du siehst sind Einsparungen im zweistelligen % Bereich eher die Regel.

    Wie gesagt gibt es das alles nicht zum Nulltarif. Da wir aber Synergien mit der ohnehin notwendigen Messtechnik (HKV,WMZ und Wasserzähler) nutzen, liegen die Mehrkosten im erträglichen Bereich.

    Beispielsweise ist der Datenlogger für die Heizungsdaten auch gleichzeitig das Gateway für die Funkdaten der Wasserzähler und HKVs oder Wärmezähler bei permanentem Energiemanagement.

    Durch anonymisierte Daten können wir auf einem Server mehrere Mandanten verwalten, ohne den Datenschutz zu gefährden. Je Server laufen bei uns am Tag über 100.000 Messwerte ein.

    Diese sind mit dem Abrechnungssystem 1:1 verknüpft. Jeder Umzug oder Zählerwechsel ist daher am nächsten Tag auch im Mieterportal zu sehen. Eine aufwändige doppelte Datenpflege entfällt. Bei einem Fehler kann der Mieter oder die Verwaltung schnell reagieren und falsche Abrechnungen werden zum größten Teil vermieden.


    Aber wie gesagt lohnt sich das nicht für Zweifamilienhäuser oder kleine einzelne Liegenschaften. Selbst die Low Cost Variante schlägt Netto mit ca. 1000€ zu Buche. Das will dann erstmal eingespart werden. Das geht natürlich nicht bei 2-3 Wohnungen.


    Wir setzen ausschließlich Technik mit offenen Schnittstellen ein. Daher sind wir für alle Hersteller offen und können so schnell auf Marktveränderungen reagieren. Außerdem können wir uns so auf bestehende Systeme (Heizungssteuerung, Gebäudeleittechnik, Versorgerzähler) aufschalten und auch hier Synergieen nutzen.

    Aber auch bei der Abrechnung sind wir offen. Die kann der Kunde auch selbst machen, wenn er will. Wir liefern dann nur plausibilisierte Verbrauchswerte in sein System z.B. GES. Auch das spart auf beiden Seiten Kosten.

    Gerätefinanzierung ist bei uns auch flexibel. Klassische Miete auf 5-10 Jahre, Kauf mit Garantiewartung und Montage oder nur Kauf ohne Alles. Wir sind für jede Schandtat zu haben. ;)

    Und um das Alles rund zu machen bieten wir auch Inkasso. Also die Beitreibung offener Forderungen. Für Jedermann oder aber auch im Namen diverser Versorger mit Strom-, Gas- oder Wärmeliefereinstellung.
     
  17. #16 Pharao, 18.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 18.03.2012
    Pharao

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    Hi,

    ok, bei ungünstigen Versicherungen kann man sicherlich was sparen. Allerdings muss/sollte man hier genau das Kleingedruckte lesen.

    Aber tropfende Wasserhähne, ect zählen bei mir zu völlig normalen Reparaturen (die selbst verständlich sind) und stellen in dem Sinne keine Einsparung dar. Einsparung wäre der Einbau von <keine Ahnung wie diese Dinger (Siebeeinsätze, ect) heißen>, wo man evtl bei voll aufgedrehten Wasserhahn nur noch die 1/2 an Wasser verbraucht. Oder WC-Spülkästen mit Sparfunktion, die also weniger Wasser verbrauchen als normale, alte Spülkästen oder diese veralteten Spüldrücker, ect.

    Außerdem, wenn du was von größeren MFH schreibst mit mehr Wohneinheiten, da wird das Wasser üblicherweise pro Wohneinheit gemessen, sodass jeder Mieter selber hier was tun kann, um Wasser zu sparen und somit seine Kosten ! Gleiches gilt für den Wohnungsstrom !

    Öhm ? NÖ !

    Natürlich interessier mich in erster Linie der Preis pro m2, was ich an Nebenkosten habe. Was sind den deine m2-Preise für die NK ohne Heizung ???

    Sorry, beim Mietpreis interessiert mich ja auch der m2-Preis, auch wenn letztlich der Endpreis entscheident ist. Aber zum Vergleichen ist der m2 super.

    Bitte rechne mir doch mal die Einsparung vor. Sorry, aber ich komme da zu einem anderen Ergebnis, das diese Einsparung so gering ist, das es sich fast nicht lohnt. Von wievielen Wohneinheiten reden wir denn hier ? Was verbraucht man überhaupt täglich an Strom für`s Treppenhauslicht und was wäre dein mögliche Einsparung hier ?

    Außerdem, um so mehr Wohneinheiten um so mehr wir der Strom für`s Treppenhauslicht durch alle geteilt ......

    Das ist m.E. nicht Aufgabe des Vermieters, sondern des Mieters wie er hier heizt um selber weniger zu Verbrauchen ! Ich kann als Vermieter dem Mieter nicht vorschreiben, wie er zu heizen hat, sondern lediglich Tipps geben. Deswegen ist das auch in meinen Augen keine wirkliche Einsparung.

    Im Gegensatz z.B zu der Versicherung, wenn man da eine günstigere als Vermieter findet.

    Also bei uns kann man das elektronisch Einstellen, ab welcher Außentemperatur die Heizung auf "on" oder "off" steht und das funktioniert m.E. super über diese Einstellung.

    Ansonsten beschweren sich nämlich gelegendlich die Mieter, wenn Sie morgens im kalten Bad stehen, auch wenn es 1 Stunde später draußen wärmer ist (gerade die, die evtl die Nordseite haben ......).

    Also die kostenlosen Mülltonnen können wir ja hier außen vor lassen, da hier keine Einsparung entstehen kann durch Gebühren, ect.

    Und was die Restmülltonnen angeht, dann habt ihr eben vorher eine ganze Zeit lang zuviele gehabt. Sorry, wenn ich hier mal voraussetze, das man nur soviele Restmülltonnen bestellt bzw unterhält, wie man auch braucht.

    Wie schon gesagt, unsere Mieter wollen das a) nicht und b) könnten sie das auch nicht als berufstätige gewährleisten. Und auch die Treppenhausreinigung sehen unsere Mieter als Wohnqualität an, gerade weil diese Dienste auf die Wohnungseinheiten gerechet garnicht soooo teuer für den Mieter kommen.

    a) könnte man hier auch die Brenndauer des Treppenhauslichtes zurückdrehen und/oder andere Lampen mit weniger Watt einbauen und b) wohnen nicht alle Mieter im Erdgeschoß, sodas letztlich ja doch das Licht anspringt.
     
  18. #17 Albert1955, 18.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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  19. #18 Heizer, 18.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 18.03.2012
    Heizer

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    Ich dachte 60 Watt Glühobst ist inzwischen verboten.

    Wie wärs statt dessen LED Leuchtmittel zu verwenden? Einsparung 90%. Allerdings kosten die so um die 10€ je Birne. Dafür halten die etwa 10x länger. Und der Glühlampenwechsler will ja auch bezahlt werden.

    Tipp: Eine 60W Glühbirne hat etwa 500Lm. Das entspricht etwa 6-8 Watt LED. Nim also nicht die billigen mit nur 3 Watt. Die sind zu funzelig.

    Unter dem Strich ist das wahrscheinlich nicht teurer als Deine Bewegungsmelderschaltung incl. Installation.
     
  20. #19 Albert1955, 18.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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    Was häst Du von Halogen Hochvolt

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  21. Heizer

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    Ganz ehrlich? Garnix!

    Halogen hat etwa 12Lm/W Glühlampen etwa 8Lm/W. Ist also gerademal 30% besserer Wirkungsgrad. Sparlampen haben 30Lm/W und LED bereits bis zu 100Lm/W. Sind also noch dreimal so sparsam wie Sparlampen.

    Es gibt LED "Birnen" mit rundum LEDs. 200-300 Stück Birnenförmig angeordnet. Da hast Du keine Probleme mit Bündelung.

    Die hier:13W E27 263 LED Strahler Lampe Glühbirne Leuchtmittel weiß Leuchte Glühlampe | eBay

    zum Beispiel hat über 1000Lm. Das entspricht über 100Watt Glühbirne oder 70 Watt Halogen oder 30 Watt Sparlampe.

    Damit sollte Dein Treppenhaus filmtauglich ausgeleuchtet sein.
     
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