Bitte Unterstützung - kleine ETW zur Vermietung kaufen

Diskutiere Bitte Unterstützung - kleine ETW zur Vermietung kaufen im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo, es geht um das Thema Erwerb einer ETW zwecks Vermietung. Wir überlegen seit Jahren etwas in Richtung Immobilien zu machen, sei es zur...

  1. #1 michael.schulz, 02.09.2017
    michael.schulz

    michael.schulz Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    02.09.2017
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,

    es geht um das Thema Erwerb einer ETW zwecks Vermietung. Wir überlegen seit Jahren etwas in Richtung Immobilien zu machen, sei es zur Eigennutzung bzw. zur Vermietung. Da wir nicht sonderlich Risikofreudig sind, zudem auch nie einen richtigen vertrauenswürdigen Bankberater finden konnten, blieb es bei den Überlegungen. Ich möchte nun noch einmal einen Versuch starten und bitte hier um Eure Hilfe.

    Ziel des ganzen ist unserem Sohn später einmal irgendetwas hinterlassen zu können, die Wohnung im schlimmsten Fall selber bewohnen zu können, ggfs. durch unseren Sohn wenn er denn mal ausziehen möchte.
    Eine spätere Veräußerung zwecks Gewinnerzielung ist natürlich auch denkbar.

    Hier zunächst unsere Eckdaten:

    Ehemann, 47 Jahre, Monatseinkommen netto 3.100,-
    Ehefrau, 45 Jahre, Monatseinkommen (aktuell seit 5 Monaten Arbeitssuchend), netto 500,-
    Sohn, 19 Jahre, 13. Schulklasse Gymnasium

    Aktuelle Wohnsituation:

    Miethaus, monatliche Kaltmiete 810,-

    Vorhandenes Eigenkapital

    Ehemann/Ehefrau:

    - Bausparvertrag Schwäbisch Hall: 90.000,- (seit Mai 2008). Aktuell sind 38.000,- angespart. Monatlicher Sparbetrag 180,-
    - 10.000,- in Aktienfond investiert. Monatliche lfd. Einzahlung 100,-

    Sohn:

    - 14.000,- in Aktienfond investiert.
    - 6.000,- Sparbuch


    Wir spielen mit dem Gedanken eine kleine ETW zu kaufen um diese zu vermieten. Aktuell denken wir über eine
    1-Zimmer 32 m2 Wohnung, als Teil eines Mehrfamilienhauses mit 40 Parteien nach. Baujahr ist 1995. Der optische Zustand der Wohnung erscheint uns als gut, wir möchten sie noch einmal im Beisein eines Architekten „begutachten“ lassen. Uns fehlt hier leider die Erfahrung.

    Der Kaufpreis liegt lt. Makler bei aktuell 53.900,- , zzgl. 5,95% Maklerprovision + weitere Kaufnebenkosten.
    Das Hausgeld soll bei 150,- liegen, genauere Angaben zur Wohnung sind aktuell, mangels Bereitstellung der unterlagen durch den Verkäufer, noch unbekannt. Diese sollen uns kurzfristig nachgereicht werden.

    Die Wohnung steht seit 2 Monaten leer, d.h. sie wurde lt. Makler nach Vertragsende nicht wieder vermietet. Der Eigentümer möchte diese nun verkaufen, weil er nicht Ortsansässig ist, bzw. sich zeitlich nicht mehr darum kümmern kann.

    Die Kaltmiete soll bei 290,- gelegen haben.

    Natürlich haben wir uns schon versucht in das Thema einzulesen, es fällt uns allerdings etwas schwer, hier eine gesicherte Entscheidung bzw. Bewertung zu treffen. Ich hoffe sehr, dass Ihr uns hier unterstützen könnt.

    Wir sind uns unsicher, ob dies für unsere o.g. Verhältnisse eine gute Investition darstellt und wie wir das Ganze realisieren könnten, bzw. optimalerweise sollten.

    Ich freue mich auf Euer Feedback und bedanke mich schon im Voraus !

    Michael
     
  2. Anzeige

  3. #2 sara, 02.09.2017
    Zuletzt bearbeitet: 03.09.2017
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.03.2013
    Beiträge:
    2.545
    Zustimmungen:
    723
    Ort:
    NRW
    ob das eine gute Idee ist, nachdem was du schilderst?
    Kaufpreismäßig wird der Architekt wohl eine Einschätzung geben können, ob das bei euch vor Ort - Lage usw. hinkommt.
    Die Maklergebühr ist ziemlich hoch, d. h. hier zahlt ihr die des Verkäufers mit.
    Bei den Kaufnebenkosten schlagen die Grundsteuern mit je nach Bundesgebiet von 3% - 6% in NRW ganz schön zu Buche.

    Finanzierungstechnisch ist das für euch kein Problem bei den Vorgaben, aber ob das sinnvoll ist so eine kleine Whg. zu kaufen ?
    Für Eigennutzung ist ein Appartement für den Sohn möglicherweise zwar erstmal zu nutzen, wenn er auszieht, (falls er dann vor Ort bleibt beruflich?) aber das steht sicher noch nicht an. Ob ihr euch wirklich als Vermieter betätigen wollt? In Appartements ist meist auch eine höherer Wechsel von Mietern.
    Ich würde, wenn ihr in eine Immobile investieren wollt, eher zu einer Whg. raten die eurem Bedarf decken würde, als für Vermietung zu plädieren. (Immobilie heißt auch in gewissem Sinne immobil sein, das Geld ist dann gebunden)
    Um etwas zu vererben, wäre für mich keine vorrangige Intention.
    Du wirst hier noch sicher einige hilfreiche Beiträge von Usern erhalten, die sich mit Eigentumswohnungen besser auskennen als ich. (Ich habe keine)
     
    Pitty, Sweeney und immobiliensammler gefällt das.
  4. #3 immobiliensammler, 03.09.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    4.901
    Zustimmungen:
    3.040
    Ort:
    bei Nürnberg
    wichtige Frage: Wo sind wir regional (grobe Auskunft genügt)
     
  5. #4 michael.schulz, 03.09.2017
    michael.schulz

    michael.schulz Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    02.09.2017
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Südliches Niedersachsen.
     
  6. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    10.129
    Zustimmungen:
    4.393
    Auch wenn die öffentliche Wahrnehmung aus mir nicht verständlichen Gründen (ok, ein paar Ideen habe ich schon ...) ist, dass Immobilien irgendwie "sicher" wären: Ein Vermieter trägt unternehmerische Risiken. Bei der Vermietung einer einzelnen, kleinen Wohnung sind diese Risiken noch dazu überhaupt nicht gestreut, alles hängt an dieser einen Wohnung und der Zahlungsfähigkeit eines einzigen Mieters - ein zweiter passt ja nicht in die Wohnung. Die Hoffnung auf die Wertentwicklung der Wohnung und einen daraus resultierenden Verkaufsgewinn ist ohnehin sehr spekulativ.

    Sicher könnte man einiges zu dieser speziellen Wohnung schreiben, zum etwas hohen Kaufpreis und der Maklerprovision, zur absoluten Miethöhe, von der nach Abzug der nicht umlagefähigen Teile des Hausgelds und anderer laufender Kosten wahrscheinlich so wenig übrig bleibt, dass sich das ganze Theater kaum lohnen wird, zur guten EK-Ausstattung, zur Frage, ob man mit einer größeren Wohnung vielleicht besser bedient wäre, aber mit der Selbsteinschätzung "nicht sonderlich risikofreudig" und null Vorerfahrungen würde ich mich erst einmal ernsthaft fragen, ob ich wirklich Vermieter werden will. Und das ist genau die Art von Ratschlag, die man in einer Bank eher nicht erhalten wird ...
     
    sara und Sweeney gefällt das.
  7. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    6.098
    Zustimmungen:
    3.066
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Also gut ist, ihr könntet wenn ihr es "verflüssigt" die Wohnung quasi aus Eigenkapital kaufen ohne euch Hals über Kopf zu verschulden.
    Die Maklergebühr ist für so ein kleines Objekt fast schon verdächtig niedrig. Hier sind 7,14% üblich. Bei kleinen Objekten gerne auch mal pauschale Summen unabhängig vom KP. Das war aber auch schon das positive was mir dazu einfällt.
    Eine entferntere (online-)Bekannte ist kürzlich von Goslar Richtung Bad Harzburg umgezogen, dass könnte so ungefähr die Ecke sein. Also Sorgen bei der Wohnungssuche hatte sie nicht, mit 2 Kindern, schwanger, alleinerziehend und aus Gesundheitsgründen Leistungsempfänger. Der Leerstand könnte also auch noch andere Gründe haben als die Verkaufsförderung. Wäre regional genauer zu untersuchen. Die Entscheidungen über die Zukunft des Sohnes stehen ja dann auch in absehbarer Zeit an, da könnte sich das vermieten und dann kurzfristig auf Eigenbedarf setzen als Falle erweisen. Wenn du nicht gerade Göttingen als Uni-Stadt in der solch kleine Wohnungen grundsätzlich stark nachgefragt sind meinst, sollte man schon eine ungefähre Vorstellung haben wer da wohnen sollte. Bei der geringen Größe sind da ALG-2-Empfänger eine mögliche (eher ungeliebte) Option. Der KP ist mir im Verhältnis zu den avisierten Einnahmen zu hoch, wobei man da auch noch mal die ortsüblichen Kurse prüfen sollte. WEG mit 40 Parteien ist bei guter Verteilung schon recht angenehm, nicht so groß, dass man den Überblick verliert, aber groß genug damit der einzelne Stinkstiesel nicht zu viel Macht hat alles zu blockieren. Das Hausgeld ist ziemlich hoch, fällt mir dabei auf. Nur mal so ein paar spontane Gedanken dazu aus der Ferne.

    Und dann kommen noch so kleine Details wie der bauliche Zustand und die technische Ausstattung. Da können in mehreren Details noch NoGos liegen.
     
    sara, dots, immobiliensammler und einer weiteren Person gefällt das.
Thema:

Bitte Unterstützung - kleine ETW zur Vermietung kaufen

Die Seite wird geladen...

Bitte Unterstützung - kleine ETW zur Vermietung kaufen - Ähnliche Themen

  1. Vermietung möblierte Einliegerwohnung

    Vermietung möblierte Einliegerwohnung: Hallo, neben meiner Überlegung, meine Einliegerwohnung nach dem jetzigen Auszug des Mieters erst einmal selber zu bewohnen, hab ich eine zweite,...
  2. Steuer zeitweilige Einstellung der Vermietung

    Steuer zeitweilige Einstellung der Vermietung: Hallo, nachdem der Mieter jetzt aus meiner Einliegerwohnung ausgezogen ist, überlege ich, die Wohnung für 1-4 Jahre erst mal nicht mehr...
  3. Nach Erbe das halbe Haus vermieten...?

    Nach Erbe das halbe Haus vermieten...?: Guten Tag, ich benötige ein paar Tipps. 1. Ich bewohne mit meinen Eltern ein 1-2 Familien Haus. d.B. 90% getrennte Stromleitungen, nur der...
  4. Wie sollte der Vermieter bei der Meldepflicht mitwirken?

    Wie sollte der Vermieter bei der Meldepflicht mitwirken?: In §19 Bundesmeldegesetz steht u.a.: Der Wohnungsgeber ist verpflichtet, bei der Anmeldung mitzuwirken. Hierzu hat der Wohnungsgeber oder eine...
  5. Mietendeckel, Mietpreisbremse - Vermieter wehrt Euch

    Mietendeckel, Mietpreisbremse - Vermieter wehrt Euch: Liebe Vermieter, der Staat friert Mieten ein und nimmt uns damit das Recht den Werterhalt unserer Immobilien zu realisieren und Renditen zu...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden