BK- Abrechnung: Was zählt - Mietvertrag und/oder Zusatzvereinbarung?

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von VR1013, 17.03.2015.

  1. VR1013

    VR1013 Neuer Benutzer

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    Hallo Vermietergemeinde,

    Ich bin technischer Angestellter einer Genossenschaftsbank um kümmere mich auch um die Mietverhältnisse der Bank. Ich habe hier eine ziemlich verzwickte Geschichte am laufen, wo sich sogar Juristen schon in die Haar kriegen.

    Ich habe in einem Mehrparteienhaus (1x Büro vermietet, 1x Büro selbst genutzt, 3x Wohnen vermietet) zwei jeweils 35m² große Appartements welche auf Wunsch der Mieter zusammengelegt (Durchbruch) wurden. Es existieren zwei getrennte Mietverträge mit einer gemeinsamen Zusatzvereinbarung das die Wohnungen bei Auszug auf Verlangen des Vermieters (in dem Fall ich) baulich wieder getrennt werden müssen.

    Bei der Mieterin ist im Mietvertrag mit einem Verweis auf die BetrKV die Umlagefähigkeit der BK vereinbart. Bei dem inzwischen Ehemann ist dieser Verweis ebenfalls vereinbart, jedoch hat (warum auch immer) mein Vorgänger mit dem Ehemann eine Zusatzvereinbarung bezüglich der Betriebskosten abgeschlossen, in Welcher diverse Betriebskostenarten aufgezählt werden.

    Nun erhielt ich vor ein paar Wochen vom Anwalt der beiden Mieter ein Schreiben, in welcher er den beiden Betriebskostenabrechnungen widerspricht, mit der Begründung in beiden Mietverträgen wäre die Umlagefähigkeit der Wartungskosten für die Duplexgarage nicht vereinbart.

    Meine persönliche Meinung hierzu ist: Die Ehefrau hat die Wartungskosten anteilig zu bezahlen, da eindeutig ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung vereinbart wurde. Für mich handelt es sich hier um "sonstige Betriebskosten" gemäß BetrKV §2 Nr. 17.
    Im Falle des Ehemanns bin ich mir nicht sicher was zählt. Nur die Zusatzvereinbarung in Welcher die Duplexgarage nicht genannt ist, oder die Vereinbarung im Mietvertrag, oder evtl. sogar Beides?

    Nachdem ich hier nicht persönlich betroffen bin, kann ich relativ entspannt darüber schreiben, und möchte nur Eure Meinung dazu wissen, bzw. nehme ich gerne "Wetten" entgegen wie die Geschichte ausgeht.

    Viele Grüße
    VR1013
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 17.03.2015
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    Entscheidend für die Beurteilung dürfte sein, ob die Aufzählung der Betriebskosten auf der Zusatzvereinbarung als abschließend oder als beispielhaft erkennbar ist.

    Wie das ganze dann ausgeht, bei einem Vergleich oder / und vor Gericht, ist wieder eine ganz andere Sache :)

    Ich hätte also gerne den genauen Wortlaut der Zusatzvereinbarung zu den Betriebskosten.

    Christian Martens
     
  4. VR1013

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    "Nebenabgaben, nämlich Kosten für Sammelheizung, Warmwasser, Treppenreinigung, Gemeinschaftsantenne, Müllabfuhr, Treppenhaus-, Keller- und Hofraumbeleuchtung, Wasser- und Kanalgebühren, sowie Versicherungen, Grundsteuer und Hausmeisterkosten, sowie Kosten des Haus- und Hofreinigens, werden auf alle Mieter jeweils anteilig umgelegt und sind neben dem Mietzins gesondert zu zahlen."
     
  5. #4 sara, 17.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 17.03.2015
    sara

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    Aber die sonstigen Betriebskosten müssen dann auch im Mietvertrag einzeln aufgeführt/benannt werden, zumindest nach meinem Verständnis.
    Da dazu nichts steht, sind die wohl nicht umlegbar.
     
  6. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo VR1013,
    wieso sollen alle Mieter die Wartungskosten der Duplexgarage, welche doch wohl nur zwei Mietern zur Verfügung stehen, mitzahlen?
     
  7. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    würde ich auch so sehen.
     
  8. #7 Martens, 17.03.2015
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    Meiner Einschätzung nach handelt es sich um eine abschließende Aufzählung, so daß alles das, was nicht explizit genannt wurde, nicht umlegbar ist.

    Man umgeht soetwas, indem man formuliert wie folgt:
    "Nebenabgaben wie beispielsweise Kosten für Sammelheizung, Warmwasser, Treppenreinigung, Gemeinschaftsantenne, Müllabfuhr, Treppenhaus-, Keller- und Hofraumbeleuchtung, Wasser- und Kanalgebühren, sowie Versicherungen, Grundsteuer und Hausmeisterkosten, sowie Kosten des Haus- und Hofreinigens etc., werden auf alle Mieter jeweils anteilig umgelegt und sind neben dem Mietzins gesondert zu zahlen."

    Änderungen / Ergänzungen in Fettschrift.

    Christian Martens
     
  9. VR1013

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    Die Wartungskosten wurde ja auch auf alle umgelegt, welche sich bei Einzug für einen Duplexstellplatz entschieden haben. Es gibt insgesamt 18 Parkplätze, davon 12 Duplex. 9 betreffen uns als Eigentümer selbst, drei sind vermietet. Entsprechend werden die Wartungskosten in x/12 aufgeteilt.
     
  10. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    ob man das damit tatsächlich "umgehen" kann :?

    Der Ansatz ist Klasse, aber ich zB kenne das auch nur so (bin aber auch kein Anwalt), das man solche "festen Punkte" benennen muss. Anders sieht’s aus, wenn solche "Punkte" erst hinterher entstehen, wie zB das mit der Pflicht von Rauchmeldern.
     
  11. #10 Papabär, 18.03.2015
    Papabär

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    Grundsätzlich kann man. Natürlich gibt es im Falle eines Rechtsstreites keine Garantie, dass der Richter das ebenfalls so sieht (meist enden solche Verfahren in Vergleichen). So ist hier m. E. noch nicht eindeutig dargestellt ob die Stellplätze Bestandteil des jeweiligen Hauptmietvertrages sind oder ob hier gar separate Verträge geschlossen wurden.


    Nicht wirklich. Bei einer abschließenden Aufzählung wird auch die Umlage der RWM-Kosten schwierig.

    Mangels anderslautender Vereinbarung wäre der Umlageschlüssel
    ggf. auch noch einmal zu überdenken
     
  12. RMHV

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    Das kann nicht funktionieren...
    Es fehlt einfach die erforderliche Bestimmtheit der Vereinbarung zur die Umlage von weiteren, in einer Aufzählung nicht genannten, Kostenarten.
     
  13. #12 Martens, 19.03.2015
    Martens

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    Ankerpunkt der Argumentation ist immer der Eingangssatz der Betriebskostenverordnung:
    "Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen."

    Sofern ich mich im Mietvertrag nicht einschränke, indem ich eine abschließende Aufzählung von Kosten vereinbare (wobei die Aufzählung ohnehin völlig redundant ist, sie steht ja im Gesetz), ist es kein Problem auch weitere oder neue Kosten umzulegen, sofern sie unter die Definition der BetrKV fallen.

    Dem Richter muß man das nötigenfalls verdeutlichen, dafür gibt es ja Anwälte :)

    nö, gerade dann ist es doch ganz einfach: man darf sie nicht umlegen und fertig.

    Christian Martens
     
  14. #13 Martens, 19.03.2015
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    jau, man muß den Hinweis auf Kosten gem. BetrKV aufnehmen, damit man nicht im luftleeren Raum hängt. Dann kann man anschließend beispielshaft Kosten benennen, ohne sich einzuschränken.

    Christian Martens
     
  15. #14 Pharao, 19.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 19.03.2015
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    Hi,

    wenn neue Kosten entstehen, da bin ich voll bei dir. Für Kosten die man einfach vergessen hat anzugeben bei "sonstigen Betriebskosten", halte ich das aber trotzdem eher für fragwürdig, das man durch "beispielsweise oder ect." das "umgehen" kann.

    Klar das man so schon "besser" argumentieren kann vorm Mieter, aber ob der Richter das ggf. genauso sieht :?
     
  16. #15 Martens, 19.03.2015
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    Also nochmal von vorne:

    Man vereinbart, daß die Betriebskosten gem. BetrKV vom Mieter zusätzlich zur Netto-Kalt-Miete zu tragen sind, er monatliche Vorauszahlungen darauf zu leisten hat über die jährlich abzurechnen ist.

    Damit ist alles gesagt, was man braucht, im Gesetz bzw. der Verordnung ist definiert, was als Betriebskosten anzusehen und somit abrechenbar ist, die Rechtsprechung kann da ab und an reinfunken.

    Wenn man jetzt noch zusätzliche eine Aufzählung der Kosten machen möchte, weil viele gerne mit Gürtel und Hosenträger unterwegs sind, darf diese nur informatorisch und nicht abschließend sein, daher die Begriffe "beispieslweise" am Anfang und "etc." am Ende der Auflistung.

    Christian Martens
     
  17. Pharao

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    Dann interessiert aber nicht was unter "sonstige" vereinbart ist, sondern das Ganze muss so aufgebaut sein. Im übrigen brauchst du dann aber auch keine beispielhafte Aufzeigung.
     
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