Bk bei Mischnutzung: geheiztes Atelier im Keller eines Wohnhauses

Diskutiere Bk bei Mischnutzung: geheiztes Atelier im Keller eines Wohnhauses im Abrechnungs-/Umlagmaßstab Forum im Bereich Betriebs- und Heizkosten; Hallo Forum, ich möchte in einem 5-Parteien-Wohnhaus einen Kellerraum als Atelier vermieten, habe ihn saniert und grade an die Zentralheizung...

  1. #1 Klingone, 09.01.2014
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    Hallo Forum,

    ich möchte in einem 5-Parteien-Wohnhaus einen Kellerraum als Atelier vermieten, habe ihn saniert und grade an die Zentralheizung angeschlossen. Der Kellerraum ist 52 m² groß, dadurch sind die Betriebskosten sehr hoch. Um die Bruttomiete nicht zu teuer werden zu lassen, wüßte ich gerne, ob ich bestimmte Betriebskosten nicht auch auf diesen Kellerraum umlegen muss, sondern nur auf die Wohnfläche oben. Die Mieterin des Kellerraums will ihn als Atelier nutzen, braucht aber keinen Gewerbemietvertrag. Ich gehe davon aus, dass der Raum keine Wohnfläche ist, da er nur sehr kleine Fenster oben hat.

    Die Höhe der fraglichen Betriebskosten je qm ist derzeit im Haus:

    - Grundsteuer 0,10 € (da ist die Frage, ob ich den Raum überhaupt bei der Grundsteuer anmelden muss)
    - die 30 % Warmwasser, die nach Wohnfläche umgelegt werden 0,03 €? die 70 % nach Verbrauch fallen eh nicht an
    - Müllabfuhr 0,05 €, wenn die Mieterin keinen Müll verursacht?
    - Straßenreinigung 0,06 €
    - Gartenpflege 0,07 €
    - Versicherung 0,08 €
    - Dachrinnenreinigung 0,02 €

    Oder müssen grundsätzlich alle Bk auch auf diesen Raum umgelegt werden?
    Danke für Eure Antworten.
     
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  3. Andres

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    Was du umlegst, ist grundsätzlich deine eigene Entscheidung. Wenn du auf die Umlage bestimmter Positionen verzichten willst, ist das kein Problem. Die entsprechenden Kosten trägst du dann aber selbst. Die neu geschaffene Fläche hat nämlich Auswirkungen auf die anderen Einheiten, und zwar in Form einer Erhöhung der Gesamtfläche. Die anderen Mieter zahlen also in Zukunft weniger.


    Dann sind noch einige Besonderheiten zu beachten:

    Das ist aber nett, wenn die Mieterin keinen Gewerbemietvertrag braucht :91:

    Du solltest schon zusehen, dass es nicht zu einem Wohnraummietverhältnis kommt. Das ist in deinem eigenen Interesse, vor allem für weitgehende Vertragsfreiheit, Kündigung durch dich, flexible Abrechnung von Nebenkosten ...

    Ganz nebenbei wäre andernfalls auch zu prüfen, ob die genehmigte Nutzung des Gebäudes das überhaupt zulässt.

    Die Nutzung zu Wohnzwecken sollte im Vertrag also explizit untersagt werden.


    Grundsteuer zahlst du für das gesamte bebaute Grundstück, nicht für einzelne Räume. Der Raum ist aber bei der Berechnung der Gesamtfläche für die Umlage der Grundsteuer zu berücksichtigen, s.o.


    Warum fallen die nicht an? Sollte es keinen Warmwasseranschluss geben, ist diese Einheit aus der Berechnung des WW komplett raus.

    Gegenfrage: Wenn ein anderer Mieter sagt, dass er keinen Müll verursacht, nimmst du ihn dann auch aus der Umlage heraus?

    Es wäre allerdings zu prüfen, ob die Mieterin überhaupt über den Hausmüll entsorgen darf. Wenn die Mieterin ihren Müll separat als Gewerbemüll entsorgen muss, ist sie im Gegenzug natürlich vollständig aus der Hausmüll-Umlage raus.


    Muss auf alle umgelegt werden.

    Ist wieder individuell zu prüfen. Eine Versicherung, die nur für Wohngebäude bzw. Wohnungen zahlt, wäre nicht auf die Kellereinheit umzulegen.
     
  4. #3 Klingone, 10.01.2014
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    entscheidendes Kriterium?

    Hallo Andres,

    danke, klingt richtig und so werde ich es weitergeben. Egal, welche Betriebskosten ich nicht umlege, sie würden bei mir als Vermieter hängen bleiben. Dann könnte ich genauso gut die Nettokaltmiete senken.

    Was ich aber bisher nicht verstanden habe ist die Grenze. Wodurch wird ein Raum plötzlich zu einem Teil der Grundfläche, wenn er es vorher nicht war? Durch eine Beheizung, auch wenn er z.B. im Keller liegt und ich ihn selbst nutze? Oder durch eine Vermietung, auch wenn er z.B. nur ein kalter Lagerraum im Keller ist? Im Haus gibt es noch mehrere Kellerräume. Wenn ich als Vermieter einen davon als Lagerraum nutze, erhöht sich dann auch die Grundfläche und ich kann nicht mehr alle Nebenkosten auf den Rest des Hauses umlegen? Ist also die Nutzung eines Raumes das Kriterium?

    Ich habe eben mit meinem Versicherungs-Vertreter gesprochen: die Prämie erhöht sich durch das neue Kelleratelier nicht. Auch Grundsteuer, Gartenarbeit, Dachrinnen, ... die ganzen Kosten bleiben eigentlich gleich.
     
  5. Andres

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    Dadurch, dass er zur Vermietung zur Verfügung steht. Die Formulierung "Grundfläche" ist übrigens genau richtig: Wohnfläche kann der Kellerraum nämlich nicht sein ...


    Beheizung ist immer eine eigene Baustelle. Wenn der Raum nicht an der Zentralheizung hängt, ist er nicht Bestandteil der Abrechnung. Wenn "du selbst" ihn nutzt (d.h. es kein Gemeinschaftsraum ist), ist er deinem Kostenanteil zuzurechnen.

    Das ist eine Frage der vereinbarten Umlagemaßstäbe. Kellerräume sind keine Wohnfläche, also würden solche Maßstäbe bei einer Umlage nach Wohnfläche nicht berücksichtigt. Wenn es aber Mieter gibt, die ausschließlich solche Räume nutzen, wäre der Umlagemaßstab selbst angreifbar.


    Nicht die Nutzung, sondern die Nutzbarkeit.

    Vorsicht, das geht auch umgekehrt: Wenn die Mieterin den Vertrag kündigt, ist das fortan Leerstand. Die Fläche dann wieder als "nicht vermietbar" zu deklarieren, könnte bei Mietern auf Widerstand stoßen.


    War auch nicht meine Aussage. Ich habe geschrieben, dass man die Leistung prüfen sollte.
     
  6. #5 Klingone, 11.01.2014
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    Und da kommt man nicht raus?

    Also kann ich im Keller auch nicht mal eben für 2 Wochen einen preiswerten Abstellraum ohne Betriebskosten vermieten?

    In den Mietverträgen der Wohnungen steht der Umlageschlüssel "Wohnfläche" für alle Positionen außer Müllabfuhr, Heizung und Wasser. In der Betriebskostenabrechnung müßte ich durch das neue Kelleratelier dann in Zukunft aber "Wohnfläche" durch "Nutzfläche" ersetzen?
     
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  8. Rita_R

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    Hallo

    Nein, wenn Du nicht Deine gesamte Betriebskostenabrechnung für die Wohnraummieter nur wegen der bischen sonstige Mietfläche angreifbar machen willst, dann musst Du Dich eben an die vereinbarten Umlagemaßstäbe halten.

    Bei Wohnraummiete dürfen die Betriebskosten eben nur nach "Wohnfläche" umgelegt werden. Bei Vermietung von sonstigen Flächen ersetzt du den Begriff (gedanklich) eben durch "sonstige Mietfläche". Mieter von Gewerbe-/sonstigen Flächen sind da ja auch glücklicherweise weniger penibel und angriffslustig bei der Betriebskostenabrechnung als Wohnraummieter - zumal es am Ergebnis nichts ändert, welcher Begriff da nun steht.

    Kannst Du schon - in Zweifel musst Du aber immer damit rechnen, Deine Betriebskostenabrechnung damit angreifbar zu machen.
     
  9. #7 Klingone, 13.01.2014
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    Ich danke Euch beiden. Die Frage ist für mich vollständig geklärt und ich bin schlauer geworden, wenn auch ein bischen desillosioniert.
     
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