Bleibt Kündigung nach Eigentümerwechsel bestehen?

Diskutiere Bleibt Kündigung nach Eigentümerwechsel bestehen? im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo! Weiß jemand von euch, wie es sich mit einem bereits vermieterseitig gekündigten Mietvertrag verhält? Ich meine, wird die Kündigung vom...

  1. #1 Katharmo, 24.11.2020
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    Hallo!
    Weiß jemand von euch, wie es sich mit einem bereits vermieterseitig gekündigten Mietvertrag verhält?
    Ich meine, wird die Kündigung vom neuen Eigentümer "übernommen" und er kann ggfs. die Räumungsklage durchziehen?
     
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  3. Andres

    Andres
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    Grundsätzlich ja und ja.

    Grundsatz heißt, dass es Ausnahmen gibt: Ein Festhalten an (und evtl. sogar schon die Aussprache) einer erleichterten Kündigung (§ 573a BGB) gilt unter den geschilderten Umständen als treuwidrig. Ähnlich wird man bei einer Eigenbedarfskündigung argumentieren können. Wird wegen des Verhalten des Mieters gekündigt, wird es auf eine Einzelfallprüfung hinauslaufen, aber allgemein dürfte hier der Kündigungsgrund meist weiter bestehen. Ähnlich bei einer Verwertungskündigung ...
     
  4. #3 Katharmo, 24.11.2020
    Katharmo

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    Danke @Andres
    Es geht um die zahlreichen Abmahnungen wegen Ruhestörung, auf die sich die Kündigung in Zusammenschau mit dem Randalieren (ich hatte euch berichtet) stützt. Ich war ja nun bei diesen Ereignissen selbst dabei und habe die Schreiben alle verfasst. Die Kündigung habe ich noch in Vollmacht geschrieben und jetzt ist die Umschreibung im Grundbuch auf mich erfolgt, zumindest kam heute die Rechnung für die Umschreibungskosten.
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 24.11.2020
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    Genau diese Frage habe ich meinem Anwalt gestellt.
    Als Antwort erhielt ich, dass Abmahnungen wegen Fehlverhalten beim Voreigentümer/altem Vermieter nicht ausreichen um eine Kündigung darauf zu stützen. Dem Mieter soll quasie ein Neuanfang als Vertragspartner zugestanden werden, ohne Vorbelastung mit dem vorherigen Vermieter/Eigentümer.

    Nur wenn sich das Fehlverhalten beim neuen Eigentümer fortsetzt und auch von diesem abgemahnt wird, können "alte Geschichten" in Ausnahmefällen als Beleg für systematisches/notorisches Fehlverhalten mit heranzogen werden.
     
  6. #5 Katharmo, 24.11.2020
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    So wurde es mir nämlich auch erklärt. Deshalb habe ich die Kündigung noch in Vollmacht geschrieben, damit ich nicht wieder bei Null beginnen muss. Und da es ja immer heißt, Kauf bricht Miete nicht, müsste das doch für die Kündigung auch gelten. Hoffe ich jedenfalls...
     
  7. Andres

    Andres
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    Das war aber nicht die Frage. Hier ist das Mietverhältnis bereits gekündigt und die Frage ist nun, ob diese Kündigung weiter bestand hat. Wären nur Abmahnungen ausgesprochen worden, würde ich mich vorsichtig der Auffassung anschließen, dass sich darauf schlecht eine Kündigung stützen lässt, allerdings ...

    ... nicht mit dieser Argumentation. Warum soll der Mieter einen Neuanfang bekommen, aus welchem Rechtsgrundsatz soll das folgen? Umgekehrt wird ein Schuh daraus: Der neue Vermieter tritt zwar in die Rechtsposition des alten Vermieters ein, ist aber durch das frühere Verhalten des Mieters gar nicht benachteiligt worden. Darauf eine Kündigung zu stützen, ist mit einiger Wahrscheinlichkeit ebenfalls treuwidrig. Unabhängig davon lässt sich auf eine Abmahnung nicht beliebig lange eine Kündigung stützen. Es muss wenigstens ein gewisser zeitlicher Zusammenhang bestehen und der wird bei Eigentümerwechsel auch nicht gerade enger.

    So einfach ist das aber alles nicht, deshalb würde ich doch gerne bei der geschilderten Konstellation bleiben.
     
  8. Olbi

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    Tritt der Erwerber in einen wirksam gekündigten, aber noch nicht beendeten Vertrag ein, so endet dieser mit Ablauf der Kündigungsfrist.

    Hat ein Verkäufer die Kündigungsmöglichkeit nicht genutzt, und der Erwerber nach Besitz-, Nutzen-, und Lastenübergang auch mit Ermächtigung des Verkäufers ebenfalls nicht gekündigt, so ist mit dem Eigentumsübergang das Kündigungsrecht erloschen.

    Wichtig ist also, dass bereits der Vertrag wirksam gekündigt war, bevor der Eigentumsübergang vollzogen war.
     
  9. #8 Katharmo, 24.11.2020
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    Das klingt gut. Woher weißt du das? Hast du selbst Erfahrung damit?
     
  10. Olbi

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    Ich hatte eine langen Tag und daher das falsche Wort markiert. Fett stehen sollte: wirksam.

    Quelle:
    OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 21.07.1992 - 30 REMiet 1/92
     
  11. #10 Katharmo, 26.11.2020
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    Blöder hätte es jetzt wirklich nicht laufen können. Heute kam die Eintragungsbekanntmachung. Einen Tag, bevor ich in Vollmacht gekündigt habe, war ich bereits Eigentümerin.
    Ich hatte damit in diesem Jahr gar nicht mehr gerechnet...
     
  12. #11 Katharmo, 26.11.2020
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    Ich schreibe morgen noch ausführlicher dazu, jetzt schaffe ich das leider gerade nicht. Aber erstmal muss ich morgen meinen Anwalt um Rat fragen. Es ist alles etwas verzwickt.
     
  13. #12 Katharmo, 27.11.2020
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    So, jetzt der ausführlichere Sachverhalt.
    Die erste Kündigung in Vollmacht wurde Mitte November nachweisbar zugestellt. Auf einen Termin beim Anwalt wollte ich nicht warten, weil die Kündigung ja unbedingt ausgesprochen werden musste, solange der Eigentümerwechsel nicht abgeschlossen ist. Sonst hätte ich das auf jeden Fall den Anwalt machen lassen.

    Was ist passiert? Ein ganz dummer Fehler, wäre in der Tat vermeidbar gewesen. Und zwar fehlte der Hinweis auf das Widerspruchsrecht und die Ablehnung der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses.

    Eine Woche später habe ich dann die ergänzte Kündigung nachweisbar zugestellt mit einem Brief, dass hierdurch die erste Kündigung ersetzt wird.

    Gestern kam dann die Eintragungsbekanntmachung, einen Tag vor der 2. Kündigung war ich schon Eigentümerin.

    Der ganze Vorgang liegt jetzt beim Anwalt, weil ich mich nicht weiter verzetteln will. Ich werde hier berichten, wie es weiter geht, vielleicht kann mein Fehler noch für andere Mitleser hilfreich sein.
     
  14. #13 Katharmo, 30.11.2020
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    Update:
    Ich hatte meinem Anwalt den Text geschickt, den ich der Mieterin gerne schreiben möchte. Er sagte, das kann unverändert an die Mieterin rausgehen, ich hätte eine gute Lösung gefunden. Und zwar schreibe ich ihr, dass ich seit dem 20.11.2020 die Eigentümerin und somit die Vermieterin bin und beziehe mich dann nur auf die erste Kündigung. Dann kommt der Hinweis auf das Widerspruchsrecht und die Ablehnung der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses.
     
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