Blutiger Vermieteranfänger braucht Hilfe

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Staubwolke, 24.03.2009.

  1. #1 Staubwolke, 24.03.2009
    Staubwolke

    Staubwolke Gast

    Hallo, :wink

    nachdem ich heute den ganzen Nachmittag schon bei Euch rumgelesen habe, wollte ich doch konkret nochmal auf meine Fragen ein paar Antworten haben.

    Ich bin Eigentümerin einer Eigentumswohnung, die ich nun demnächst vermieten will und bisher selbst bewohnt habe. Die Wohnung befindet sich in einem Zweifamilienhaus, welches ich mit meinem Bruder gebaut habe. Er wohnt unten mit Family, ich zur Zeit noch oben mit Ehemann. Die Kaltmiete habe ich mit meinem Mieter schon vereinbart und schlage mich jetzt mit den umlagefähigen Nebenkosten rum. Da ich alles (auch im Sinn meines künftigen Mieters) richtig machen will, möchte ich hier mal kurz zusammentragen, was ich bisher aufgeschnappt habe. Bitte korrigiert mich, wenn etwas nicht stimmt!

    Es gibt für meine Wohnung sowohl separate Stromzähler als auch Wasseruhren. Insofern lässt sich der Verbrauch relativ einfach durch Ablesen feststellen. Beiheizt wird die Wohnung mit einer Marmorheizung, die über Strom läuft.

    Ich habe mir nun gedacht, dass mein Mieter sich selbst um einen Stromvertrag kümmert, über den er dann sowohl seinen normalen Strom als auch seinen Heizstrom selbst mit dem Anbieter abrechnet und direkt bezahlt. Das gleiche kann er ja auch fürs Telefon machen.

    Lediglich den Allgemeinstrom für Hauslicht und Warmwasserboiler muss ich auf den Mieter umlegen. Auch hierzu gibt es eigene Zähler im Haus und da würde ich eben den vollen Betrag umlegen, den ich (anteilig) mit meiner Wohnung auch selbst zahlen musste. Kostenersparend wirkt sich die Solaranlage auf dem Dach aus, mit der im Sommer das Warmwasser aufbereitet wird. Stromrechnungen kommen immer im September/Oktober eines jeden Jahres. Zu dem Zeitpunkt würde ich mit meinem Mieter die Stromabrechnung machen.

    Wasser wird derzeit von mir zu den Fälligkeiten (dreimal im Jahr + Schlussrechnung) anteilig mit bezahlt und eben einmal im Jahr mit Ablesung abgerechnet. Auch diese anteilige Zahlung würde ich monatlich auf den Mieter voll umlegen. Wasserrechnung kommt immer so im Februar jeden Jahres. Zu dem Zeitpunkt würde ich mit meinem Mieter die Wasserabrechnung machen.

    Müll wird nach Köpfen im Haus aufgeteilt. Auch hier würde ich meinen Anteil voll auf den Mieter monatlich umlegen (sind auch zwei Mieter, insofern keine Änderung der Kopfzahl). Auch hier kommt einmal jährlich die Müllabrechnung, wo ich entsprechend nach Rechnungsvorlage abrechnen würde.

    Weiter würde ich meine Grundsteuer und meinen Anteil an Gebäudeversicherung voll auf den Mieter umlegen.

    Unklar ist mir jetzt, wie das mit der Satellitenschüssel läuft. Die würde der Mieter mit nutzen wollen und auch müssen, weil kein Kabelanschluss im Haus ist. Wie lässt sich denn sowas umlegen? Gelesen habe ich ja nach Wohnfläche, aber mit welchem Betrag denn?

    Und kann ich eine Nebenkostenabrechnung auch splitten oder muss ich einmal im Jahr für alles eine Abrechnung machen? Da eben die Rechnungstellungen von Strom/Wasser/Müll vollkommen unterschiedlich sind, würde ich gerne für jeden Punkt zu den Fälligkeiten eine getrennte Abrechnung machen und natürlich für jeden Punkt einen genauen monatlichen Betrag der Nebenkosten ausweisen, damit ich sauber mit meinem Mieter abrechnen kann.

    Wo krieg ich einen Mustermietvertrag für Eigentumswohnungen her mit neuester Rechtslage?

    Für die Wohnung werden 3 Kaltmieten als Kaution bezahlt. Da habe ich mir gedacht, dass diese Kaution bei einer Bank auf einem Sparbuch des Mieters angelegt wird, welches sodann an mich verpfändet wird.

    Danke schonmal an die, die alles gelesen haben und noch mehr Dank an die, die hinsichtlich meiner Unklarheiten etwas Licht ins Dunkel bringen können.
     
  2. AdMan

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  3. #2 F-14 Tomcat, 24.03.2009
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    von http://www.haus-und-grund.net/index.html
    denken sie an die komplette Umlage der Nebenkosten (auch diese die noch nicht anfallen)
    http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html

    machen sie bitte nicht den Fehler die Kaution an sich verpfänden zu lassen
    richten sie lieber hier ein Kautionskonto ein
    http://www.homebank.de/wohnungswirtschaft/kautionsservice.html
     
  4. #3 Staubwolke, 24.03.2009
    Staubwolke

    Staubwolke Gast

    Vielen Dank für die schnelle Antwort.

    Entweder ich bin heute mit Blindheit geschlagen oder ich finde bei Haus und Grund den Mustermietvertrag nicht. :shame

    Den Hinweis mit den Nebenkosten verstehe ich nicht so ganz. Die Nebenkosten, die ich die ganzen Jahre bezahlt habe, würde ich eben gerne auf den Mieter umlegen. Aber inwiefern kann ich denn Nebenkosten umlegen, die noch gar nicht angefallen sind?

    Den Tipp mit dem Kautionskonto werde ich beherzigen. :top
     
  5. #4 F-14 Tomcat, 24.03.2009
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    es gibt dort meines Wissens keinen mustermietvertrag
    sie müssten Mitglied werden und dann bekommen sie einen Mietvertrag gegen eine bearbeitungsgebühr
    ist zwar nicht billig aber es lohnt sich

    z.b.
    sie haben höchstwahrscheinlich keinen Aufzug im Haus
    wenn aber in 20 Jahren ein Aufzug zum stand der Technik gehört und sie einen einbauen lassen
    können sie die nebenkosten nur umlegen wenn sie damals bereits im Mietvertrag vereinbart haben das der Mieter die nebenkosten vom Aufzug trägt

    am besten sie legen die komplette Betriebskostenverordnung um
     
  6. #5 lostcontrol, 24.03.2009
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    die betriebskosten jeweils zur fälligkeit umzulegen ist irrsinn.
    einmal jährlich betriebskostenabrechnung und fertig. lieber den wirtschaftszeitraum dann entsprechend legen, aber bitte nicht alles einzeln, da wird man ja völlig kirre.

    ist das nicht sogar so vorgeschrieben?

    und wieso stromabrechnung wenn der mieter 'nen eigenen zähler hat?
    klar, der allgemeinstrom muss natürlich umgelegt werden, aber das doch am besten mit der ganz normalen jährlichen betriebskostenabrechnung...
     
  7. #6 Staubwolke, 24.03.2009
    Staubwolke

    Staubwolke Gast

    Das Blöde mit einmal jährlicher Abrechnung ist einfach, dass ich insofern für meinen Mieter bei einer Nachzahlung in Vorleistung treten muss, weil mein Bruder und ich eben bei Fälligkeit immer die Abrechnungen gemacht haben bzw. ändert sich dann ja der monatlich zu zahlende Abschlag. Und da die Rechnungen für Allgemeinstrom (zu dem auch der Warmwasserboiler zählt) und das Wasser bzw. der Müll im Zeitraum September bzw. Februar immer kommen, muss ich z.B. für den Allgemeinstrom für meinen Mieter von September bis Februar bzw. für Wasser/Müll von Februar bis September, also bis zur endgültigen Abrechnung in Vorleistung treten, was ich nicht möchte. Und abgesehen davon, blickt dann keiner mehr durch. Die Nebenkosten würden sich also jährlich je nach Verbrauch des Mieters verändern. :gehtnicht
     
  8. #7 lostcontrol, 24.03.2009
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    das musst du doch sowieso. bzw. musst es nicht, weil du ja (hoffentlich!!!) vom mieter auch monatlich eine betriebskostenvorauszahlung bekommst.

    nun ja - das ist aber gesetzlich vorgegeben, dass die betriebskostenvorauszahlung jährlich angepasst werden kann. ist doch verständlich, wenn er zuviel bezahlt und ständig was zurückbekommt, dann ist das für euch nicht so toll.
    umgekehrt, wenn der mieter zu wenig bezahlt und ihr ihm hinterher rennen müsst wohl auch nicht.

    ausserdem glaube ich wie gesagt, dass das ohnehin gesetzlich vorgegeben ist, und du es dir garnicht aussuchen kannst.

    und durchblicken?
    würde ich da nicht, wenn ich 6 mal im jahr unterschiedliche dinge abrechnen soll. wäre mir viel zu stressig.

    wie gesagt: in vorleistung gehen musst du so oder so nicht, der mieter zahlt ja auch monatlich dafür einen abschlag.
     
  9. #8 Staubwolke, 25.03.2009
    Staubwolke

    Staubwolke Gast

    Hast eigentlich recht, lostcontrol. Muss ich halt mal mit meinem Mieter besprechen, wie es ihm lieber ist. Die waren beide da recht entgegenkommend.

    Ich habe jetzt mal von formblitz einen Mustermietvertrag zu Gesicht bekommen, der mir ganz brauchbar scheint. Kennt jemand diese Verträge?

    Unklar ist mir jetzt noch, wie das mit der Satschüssel zu laufen hat! Kann ich da monatlich was für die Nutzung verlangen? Und wenn ja, was?

    Ich würde auch meine Einbauküche mit Elektrogeräten (Herd, Kühlschrank, Geschirrspüler) mitvermieten. Was ich nicht möchte, ist, dass ich die Geräte auf meine Kosten ersetzen muss, wenn die mal verrecken. Wenn ich aber richtig informiert bin, muss ich das machen, wenn ich die mietvermiete und eben ggf. die Kaltmiete etwas erhöhen, damit ich mir eine Rücklage bilden kann. Kann ich auch mit Einverständnis des Mieters in den Mietvertrag aufnehmen, dass ich die Küche ohne Geräte mitvermiete, sodass er selbst dann für Ersatz sorgen müsste? In Natura belasse ich ihm dann auf freiwilliger Basis trotzdem die Geräte drin. Ich möchte halt nur nicht, dass mich mein Mieter irgendwann anruft und sagt "Geschirrspüler kaputt, kauf mal neuen!"
     
  10. #9 lostcontrol, 25.03.2009
    lostcontrol

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    also der letzte, der hier mal vorgeführt wurde, war 'ne einzige katastrophe.
    gib lieber das geld aus und hol dir einen von "haus und grund".
    oder nimm einen standardmietvertrag aus dem handel, achte dann aber beim ausfüllen auf jedes detail! im handel gibt's mehrere mietverträge, ich würde empfehlen (wenn du schon unbedingt darauf zurückgreifen willst) denjenigen zu nehmen, der ausgewiesen ist als "ehemals mustermietvertrag des bundesministeriums der justiz - neufassung nach dem mietrechtsreformgesetz".

    du kannst keine kosten umlegen, die garnicht entstanden sind.
    d.h. wenn eben nur wartungskosten entstehen, dann ist das auch das einzige was du umlegen kannst.

    wie du bereits richtig erkannt hast, wirst du da nicht drumrum kommen.
    darum erhöhe am besten die kaltmiete um einen entsprechenden satz - wir rechnen unsere küchen immer auf 10 jahre, das ergibt dann auf den monat runtergerechnet je nach küchenqualität zwischen 20 und 30 euro mehr kaltmiete.

    das wird wohl nicht gehen. aber du kannst ihm die geräte natürlich auch verkaufen, dann musst du dich nicht mehr drum kümmern.

    die problematik hast du bei einbauküchen natürlich immer...
     
  11. #10 Staubwolke, 25.03.2009
    Staubwolke

    Staubwolke Gast

    Hmm, ich fand ihn jetzt gar nicht so schlecht. Nur war er so umfangreich, dass ich teilweise nicht wusste, was nun Alternativen sein sollen und somit ggf. gestrichen werden müssen. Kriegt man den bei "haus und grund" auch, ohne Mitglied zu sein?

    Wäre ja auch irgendwie etwas komisch. Dann leg ich vorerst nichts um. Da die Schüssel relativ neu ist, gehe ich davon aus, dass da demnächst nix mit Wartung anstehen wird.

    Seufz, dacht ich mir schon. Und auf der anderen Seite wäre es auch blöd, wenn ich offiziell ohne Geräte vermiete. Zum Schluss montiert mir der Mieter meine eigenen Geräte raus und behauptet, dass es seine waren .... Ich weiß jetzt nicht genau, ob ich mit meinem Mieter dieses Thema nochmal anschneide und eben 20 € mehr Kaltmiete im Monat will. Kommt vielleicht etwas ungut, wenn ich jetzt schon anfange, bei der Miete nachzukarten. Mal gucken, ob es sich irgendwie im Gesprächsverlauf passt. Ansonsten muss ich halt meinen Kopf hinhalten, wenn was verreckt.

    Wie siehts denn steuerlich so aus? Muss ich damit rechnen, dass mich bei meinem Steuerbescheid der Schlag trifft wegen den Mieteinnahmen? Zur Zeit laufen noch meine Darlehen für die Wohnung, sodass ich so ziemlich Null auf Null rausgehe. Lediglich meine Tilgung ist sozusagen mein Mietverdienst. Ansonsten mach ich mit der Miete keinen großen Gewinn unterm Strich. Gibts da nen Prozentsatz von meinen Mieteinnahmen, den ich ans FA abdrücken muss? Sollte ich meine erste Steuererklärung mit Vermietung besser von einem Steuerberater machen lassen?
     
  12. #11 Christian, 26.03.2009
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    Christian Gesperrt

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    Hallo,

    die Nebenkostenabrechnung wird im Nachhinein erstellt. Mal angenommen, der Abrechnungszeitraum ist genau ein Kalenderjahr (Jan-Dez), dann guckst du im Januar 2010, was du alles an Rechnungen/Belegen hast. Wenn dann zufällig eine Rechnung über Schüsselwartung dabei ist, legst du die um, ansonsten gibts halt nichts umzulegen.
    Du musst jetzt also noch gar nicht wissen/entscheiden, ob du irgendwas umlegen wirst ;)
     
  13. #12 lostcontrol, 26.03.2009
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    doch, muss sie wohl.
    immerhin müssen ja die betriebskostenvorauszahlungen auch irgendwie kalkuliert werden und es darf auch nur umgelegt werden, was entsprechend im mietvertrag bei den betriebskosten deklariert ist - steht da nix drin von wegen schüsselwartung, dann kann diese auch nicht umgelegt werden.
     
  14. #13 Staubwolke, 26.03.2009
    Staubwolke

    Staubwolke Gast

    Ich wollte wegen der Umlage von Nebenkosten in meinem Mietvertrag pauschal auf die Betriebskostenverordnung verweisen und die als Anlage beiheften. Weiter möchte ich eine Anlage mit den derzeitigen Nebenkosten beiheften. Insofern könnte ich ja künftig dann jederzeit die Kosten für eine Schüssel noch umlegen, wenn denn mal welche anfallen. Oder bin ich da jetzt schief gewickelt?

    Im Übrigen hab ich mich mal per E-Mail an einen Haus- und Grundbesitzerverein vor Ort und an den Deutschen Siedlerbund (wo ich eh derzeit Mitglied bin) gewandt wegen Beratung/Muster Mietvertrag.

    Mal gucken, ob die mir weiterhelfen können.
     
Thema: Blutiger Vermieteranfänger braucht Hilfe
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