Bodenrichtwert - Aufteilung Gebäude / Grund für AfA

Hallo zusammen,

Ich habe eine Frage zur Aufteilung des Kaufpreises auf das Gebäude bzw den Grund und Boden einer ETW. Im KV ist keine Aufteilung vereinbart. Das Gebäude steht auf einem relativ großen Grundstück, wodurch sich in der ExcelBerechnungshilfe ein hoher Bodenanteil ergibt. Welche Argumente sind denkbar, um den Bodenanteil zu reduzieren?

Die große Grundstücksfläche ergibt keinen Mehrwert für die Wohnung (im 2.OG), da sie größtenteils genutzt wird für a) Gartenfläche der Erdgeschosswohnungen, b) PKW-Stellplätze, die ebenfalls anderen Wohnungen zugeordnet sind. Dies ist jeweils über Sondernutzungsrechte geregelt und hat keinen Einfluss auf die Miteigentumsanteile am Gesamtobjekt. Ich vermute, dem Finanzamt ist dies egal und es beruft sich schlicht auf die MEA oder?

Der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses bezieht sich ja auf eine bestimmte Geschossflächenzahl und ließe sich ggf. umrechnen bei geringerer Bebauung oder? Woher bekomme ich die tatsächliche Geschossflächenzahl des Gebäudes? (Verwalter?) Ich habe leider nur eine Gesamtwohnfläche vorliegen. Kann man grob schätzen inwieweit sich die GFZ von der Wohnfläche unterscheiden kann (also z.b. GFZ ist typischerweise zwischen 0.8x und 1.2x der Wohnfläche)? Nach meinem Verständnis müsste man Hausflur und Mauern dazurechnen, dafür anteilige Wohnfläche im schrägen Dachgeschoss abziehen, oder?

Vielen Dank
cihmi