Bodenwert gemäß Teilungserklärung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von walga, 09.01.2016.

  1. walga

    walga Benutzer

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    Hallo liebe Freunde,

    ich habe eine Frage zur Berechnung des Gebäude- und Bodenwertes. Ich habe die Such-Hilfe benutzt und konnte meinen Fall nicht ganz genau darstellen. Ich hoffe ihr könnt mir helfen. Anbei meine Berechnung:

    Ich möchte eine ETW kaufen. Hier die Fakten:
    Gesamtkosten (ETW+Kaufnebenkosten): 125.000€
    Fläche: 86qm² (Maisonette)
    Gesamtfläche Grundstück ganzes Hauslaut Teilungserklärung: 690qm²
    Bodenrichtwert laut Stadt für dieses Haus: 250
    Miteigentümeranteil: 40/1000 , also 4%

    Aus diesen Angaben mache ich folgende Berechnung. Falls ihr einen Fehler findet, bitte schreiben.
    Ich habe als Miteigentümeranteil 4%. Also 4% von 690qm Grunstück sind 27,6qm²
    Diese 27,6qm mal 250 (Bodenrichtwert) ergeben 6.900. Demnach sind 6.900€ von meinen 125.000€ Gesamtkaufkosten der Anteil für den Boden. Also ist der Gebäudewert 118.100€ . Diese kann ich dann zu 2% pro Jahr abschreiben.

    Ist diese Rechnung richtig oder habe ich einen Fehler gemacht?

    Vielen Dank für eure Hilfe!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Goldhamster, 10.01.2016
    Goldhamster

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    Hallo,
    bei meinen Wohnungen war die Ermittlung des Bodenwertanteils im Laufe der Jahre unterschiedlich.
    Bei meinen letzten Kauf war es aber so wie von dir vorgerechnet.

    Mit 2% werden auch noch div. Anteile der Kaufnebenkosten bgeschrieben. Diese wären zu deinem Gebäudeanteil zu addieren.

    Was sind denn jetzt die kaufmännischen Zahlen für die Wohnung?
    Nettomiete ist/soll, Restnutzungsdauer bzw. Herstellungsjahr des Gebäudes.
    Los erzähl mal.....
     
  4. walga

    walga Benutzer

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  5. #4 Goldhamster, 13.01.2016
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Ich bin kein Steuerberater. Ich meine aber, Kosten die mit der Finanzierung des Objektes zusammen hängen kannste direkt in dem Steuerjahr absetzen.
    Z. B. Eintragung einer Grundschuld.
    Den Bauschlauschwachverständigen würd ich auch versuchen im Erwerbsjahr komplett abzusetzen.


    Wo sind jetzt deine Zahlen?
    (nervös mit den Hinterläufen strampelt der Hamster)
     
    Akkarin gefällt das.
  6. Pitty

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    Das geht alles in die Afa auf 50 Jahre und zählt zum Grunderwerb mit hinzu.
     
  7. #6 Goldhamster, 13.01.2016
    Goldhamster

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    hi Pitty,

    mein Steuerberater hat die Kosten inf. Finanzierung (Bestellung und Eintragung der Grundschuld)bei Käufen in den letzten Jahren immer voll abgesetzt.
    Er ist damit durchgekommen.
     
  8. walga

    walga Benutzer

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    Ich meine auch gelesen zu haben, dass die Grunderwerbssteuerüber 50 Jahre AFA geht und di Eintragung der Grundschuld imAnschaffungsjahr abgeschrieben werden kann. Genauso wie Gutachten, Fahrkosten, Telefonkosten für Makler,Banken und Besichtigungen.
     
  9. walga

    walga Benutzer

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    Meine favorisierte Wohnung zurzeit:
    40qm² Wohnung von 1995 zum Preis von 50.000€
    Zins 1,85% auf 5 Jahre und 2% Tilgung
    ###############################
    Mieteinnahmen vor Kosten 3 599,99 €
    Bewirtschaftungskosten 709,66 €
    Darlehenszinsen 951,15 €
    Abschreibung Gebäudewert 1 008,34 €
    Steuern (incl. Solidaritätszuschlag) 412,45 €
    Tilgung Darlehen 1 008,85 €
    Freier Cash-Flow2 517,88 €

    Macht eine Ek-Quote im ersten Jahr von 45%,da ich zu 100% finanziere und nur die Kaufnebenkosten trage.

    ps: Zahlen sind mit nem guten Excel-Programm erechnet und sehr konversative Zahlen zu Grunde gelegt (z.B. 12€ pro qm² Reperatur-Rücklage)
     
  10. #9 Goldhamster, 13.01.2016
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Das sind gute Zahlen

    Ich würde evt. noch ein bisschen mehr tilgen.
    Aber wenn du mit deinem Modell einen Verkauf in 10Jahren anstrebst, hast du reales Geld verdient.
    Gleichbleibenden Wert vorrausgesetzt.

    Bleibt auf der dunklen Seite der Macht nur die Bewirtschaftung der Wohnung. Damit meine ich deine Zeit, die du für die Abrechnung, Betreuung, Inspektionen, Gespräche etc. brauchst.
    Auch ein Restrisiko bleibt bei Totalausfall des Mieters oder der Immo (z. B. Zuzug von ..... in der Nachbarschaft)

    Ich bin kein Freund von diesen kleinen Wohnungen.
     
  11. walga

    walga Benutzer

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    Da ich in den nächsten 20 Jahren jedes Jahr 2-3 solcher Wohnungen kaufen will, spare ich sovielGeld wie möglich für die nächste Wohnung und tilge so wenig wie möglich. Die Tilgung kann ruhig 30Jahfre plus laufen.

    Allerdings ist das hier nicht der Thread zum diskutieren darüber. Zurück zum Thema Abschreibung, falls noch jemand andere Infos hat.
     
  12. #11 Goldhamster, 13.01.2016
    Goldhamster

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