Brandenburg 15 oder 20Prozent?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Pitty, 09.12.2013.

  1. Pitty

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    Kann man in Brandenburg jetzt 15 oder 20Prozent die Miete erhöhen? Berlin hängt ja mit Brandenburg zusammen, aber ich habe gelesen, das sich Brandenburg sträubt die 15 Prozent anzunehmen. Weis das jemand von Euch, was dort zulässig ist? Kann man das irgendwo nachlesen?

    Region. Ostprignitz
     
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  3. #2 Papabär, 09.12.2013
    Papabär

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    Für MOL gibt es derzeit keine abweichende Regelung - also gelten weiterhin die 20% ... in OPR dürfte es ähnlich aussehen.
     
  4. Pitty

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    Danke schön.:D

    Dann verstehe ich nicht, weshalb die Mieter die Mieterhöhung noch nicht unterschrieben haben. Die soll ab 1.1. gelten.:erschreckt003:

    Setze ich die Mieterhöhung online per Mahnbescheid durch oder sollte das lieber ein Anwalt machen? Wie lange habe ich dafür Zeit? 2 Wochen oder länger?
     
  5. #4 Papabär, 09.12.2013
    Papabär

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    Wann ist den Mietern die Mieterhöhung zugegangen?
    Bei Zustellung des Mieterhöhungsverlangens im Oktober haben die Mieter noch bis 31.12.2013 Zeit.


    Was soll der Mahnbescheid? Damit kannst Du nur Geld einklagen ... Du brauchst aber die Zustimmung. Besser Du kontaktierst einen Anwalt.
    Für die Klage hast Du 3 Monate Zeit.

    Es ist nicht unwahrscheinlich, dass Mieter so ein Erhöhungsverlangen einfach nur auf den "Ist-ja-noch-lange-hin"-Stapel legen und sie dann vergessen. Eine freundliche Erinnerung tut da oft Abhilfe.

    Und manchmal schickt der Mieter zwar die Zustimmung nicht zurück - zahlt dann aber trotzdem die erhöhte Miete. Dass wirkt sich dann wie eine konkludente Zustimmung aus ... hier kann man sich die Klage meist ebenfalls sparen.
     
  6. #5 Martens, 10.12.2013
    Martens

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    Zustimmung.

    Nach meinem Kenntnisstand bedarf es zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens einer expliziten Zustimmung, diese kann nicht durch die (zeitweise) Zahlung der erhöhten Miete ersetzt werden.

    Beispiel: der Mieter schickt keine schriftliche Zustimmung, der Eigentümer wartet ab. Nun zahlt Mieter vier Monate lang die nach Mieterhöhung zu zahlende Miete, dann jedoch wieder den alten Betrag. Vermieter mahnt und klagt letztlich.
    Ergebnis: keine wirksame Mieterhöhung, Klagefrist für Zustimmung zur Mieterhöhung ist vorbei, es kann weiterhin nur die alte Miete gefordert werden. Das komplette Mieterhöhungsverfahren muß ggfs. neu gestartet werden, insgesamt ca. ein Jahr Zeitverlust und Geldverlust (Mietzahlungen und Klageverfahren) für den Vermieter.

    Also Erinnerung schreiben und Zustimmungsschreiben nochmal beilegen. Höflicher aber deutlicher Hinweis darauf, daß Vermieter nötigenfalls auf Zustimmung klagen würde.

    Christian Martens
     
  7. #6 Pharao, 10.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 10.12.2013
    Pharao

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    Hi Martens,

    also ich kenne das auch so wie Papabär das beschrieben hat, das wenn der Mieter die neue Miete bezahlt, das das als Zustimmung gewertet werden kann. Papabär hat das tolle Wort ja schon genannt "konkludentes Handeln".

    Ausnahme ist hier nur, wenn man was vereinbart (natürlich Mieterfreundlich) was laut BGB sonst nicht möglich wäre.
     
  8. Pitty

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    Danke für Eure Hinweise.

    Mieterhöhung ging im Oktober 13 zu. Somit wäre Stichtag der 1.1.2014.

    Ich werde die Mieter noch einmal höflich, aber bestimmt darauf hinweisen.

    Ich habe letztens ein Urteil gelesen, das die Zahlung der erhöhten Miete nicht die Unterschrift auf dem Mieterhöhungsverlangen ersetzt. Somit könnte es schon stimmen was Martens erzählt.:unsicher001:
     
  9. #8 Pharao, 10.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 10.12.2013
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    Hi,

    evtl meinst du das hier:
     
  10. #9 Papabär, 11.12.2013
    Papabär

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    Ich hatte meine Erhöhungsverlangen (im LK MOL) im August rausgejagt. Als zwei Mieter die Zustimmungserklärung nicht fristgemäß zurückgeschickt hatten, habe ich unseren Haus- und Hof-RA gefragt, und der meinte ich brauche diesbezüglich nicht nervös werden.

    In einem Fall könnte es sein, dass ich im Erhöhungsverlangen einen Formfehler gemacht habe. Ich habe das nicht rechtlich prüfen lassen, sondern gleich ein neues, modifiziertes Verlangen rausgeschickt. Die daraus resultierende Verzögerung kostet den Eigentümer zumindest weniger, als eine detaillierte rechtliche Prüfung durch den Anwalt.

    Meines Erachtens stellt sich ein Vermieter selbst ein Bein, wenn er eine konkludente Zustimmung ausschließt.
     
  11. Pharao

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    Ähm, nö.

    Ich bin ja recht nett und verlange zB oft nicht gleich den vollen Satz bei einer Mieterhöhung, sondern teile das gerne mal auf. Das ist aber rechlich nicht zulässig und somit benötige ich also zwangsweise die Zustimmung des Mieters.

    Also nur mal ein Beispiel (vielleicht nicht das beste), das es durchaus Sinnvoll seinen kann, konkludentes Handes auszuschliesen.
     
  12. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Noch a weng KlugschXXXerei zur Ausgangsfrage:

    Die abgesenkte Kappungsgrenze wird nicht für ein ganzes Bundesland (und ein solches ist Brandenburg ja) verordnet, sondern muss für jede einzelne Kommune separat festgelegt werden, das BGB behauptet hierzu wörtlich:

    "Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen."

    Nachzulesen (ohne Hervorhebung) hier: BGB - Einzelnorm
     
  13. #12 Papabär, 11.12.2013
    Papabär

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    Öhem ... okay, Korrektur:

    Meines Erachtens stellt sich der gesetzestreue Vermieter selbst ein Bein, wenn er eine konkludente Zustimmung ausschließt. :smile050:
     
  14. Gast 2

    Gast 2 Gast

    Mieterhöhungsverlangen

    nachdem ich meinem Mieter das Mieterhöhungsverlangen zugeschickt habe, ging der sofort am nächsten Tag zum Rechtsanwalt und der richtete ein Schreiben an mich, dass es an Türen und Fenstern zieht und dass die Miete um 15% gemindert wird, wenn ich den Schaden nicht bis zum 15.1.14 abstellen würde.
    Dabei ist hieraus durch viele Urteile belegt kein Mangel an der Mietsache herbei zu reden, denn bei Altbauten müssen Fenster und Türen nicht so dicht sein, dass kein Lüftchen reinkommt.

    Die Mieter sind sehr einfallsreich, wenn man Mieterhöhung verlangt
     
  15. #14 Papabär, 11.12.2013
    Papabär

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    Take it easy! So etwas sehe ich als "quasi normal" an. Nach einige Wochen legt sich das meist wieder, wenn man ein wenig "Seelenmassage" betreibt.

    Fenster justieren lassen kostet in "meinen" Platten im Schnitt so 50,- € pro Zimmer (brutto, Balkontür incl.) - ein Betrag, der sich i.d.R. nach max. 4 Monaten amortisiert hat.

    Sich deswegen mit dem Mieter anzulegen lohnt sich meist nicht ... zumal dann ganz schnell andere (vor allem teurere) Mängel folgen - nur um dem Vermieter einmal eins auszuwischen.
     
  16. Pitty

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    Und jetzt bitte einmal übersetzen.
     
  17. #16 Martens, 12.12.2013
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    folgende logische Kette ergibt sich:

    Im schriftlichen Mietvertrag ist die Schriftform vereinbart. Es findet sich der Satz "mündliche Nebenabreden bestehen nicht."
    Der Vermieter schickt ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen raus.

    -> Die Zustimmung bedarf daher der Schriftform, nur dadurch wird eine Vertragsänderung (hier: Mieterhöhung) wirksam.

    Konkludente Zustimmung heißt, ich sende nicht das unterschriebene Zustimmungsverlangen zurück, überweise aber ab dem genannten Datum den geforderten Betrag. Ich bringe durch mein Verhalten zum Ausdruck, daß ich die Mieterhöhung akzeptiere.

    Im Zweifelsfalle kann ich als Vermieter die erhöhte Mietzahlung eben nicht einklagen, wenn sie denn doch irgendwann ausbleibt und ich keine schriftliche Zustimmung habe, der Mieter z.B. sieben Mal den neuen Betrag gezahlt hat und dann wieder den alten Betrag.

    Christian Martens
     
  18. Syker

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    Hallo zusammen,

    Mieterhöhungen sind immer sehr interessante Themen.


    Also müsste man eine Formulierung finden, dass die Konkludente Zahlung der erhöhten Miete als Zustimmung zur Mieterhöhung gilt.

    VG Syker
     
  19. kathi

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    ???
    Was hat der Satz "mündliche Nebenabreden bestehen nicht" mit dem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen zu tun?
     
  20. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Selbiges, dass eine Erhöhung der vereinbarten Miete eine Vertragsänderung des Inhalts "Hiermit wird vereinbart, dass ab ... die Miete statt bislang ... künftig ... beträgt" ist.

    Änderungen am Mietvertrag können nicht einseitig festgelegt werden, sondern müssen von beiden Parteien vereinbart werden - und wenn diese Änderung nicht schriftlich festgehalten ist, ist sie eine mündliche Nebenabrede zum ursprünglichen schriftlichen Mietvertrag.
     
  21. Andres

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    Ich darf vorausschicken: Ich habe mit dem Haarespalten nicht angefangen :zwinkernd001:

    Nein, das ist weder vereinbart noch in dieser Form überhaupt möglich.

    Die übliche Formulierung für ein Schriftformerfordernis ist so ungefähr "Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform." Das Problem dabei: Genauso wie man ein Schriftformerfordernis mündlich einführen kann ("Lass und das mal lieber schriftlich machen!"), kann man es auch mündlich aufheben.

    Der nächste beliebte Lösungsversuch ist dann das sog. doppelte Schriftformerfordernis: "Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der Schriftform. Ein Verzicht auf diese Schriftform kann nur schriftlich vereinbart werden." Das kann funktionieren (BGH I ZR 43/07), aber nur wenn AGB-Recht nicht zur Anwendung kommt.

    Individualvereinbarungen gehen AGB immer vor (§ 305b BGB), und daher wäre eine solche doppelte Schriftformerfordernis-Klausel höchstens als Individualvereinbarung sinnvoll, was hier aber nicht vorliegen dürfte. Der Autor dieses Vertragstexts wird das auch gewusst haben und stattdessen die stärkste mögliche Vereinbarung beschrieben haben: Wenigstens ist festgehalten, dass beim Vertragsabschluss keine mündlichen Nebenabreden bestanden haben.
     
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