Brauche dringend Rat wegen Räumungsklage/ Mieter weigert sich auszuziehen

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von elpeters, 05.12.2013.

  1. #1 elpeters, 05.12.2013
    elpeters

    elpeters Neuer Benutzer

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    Hallo,
    erstmal danke im Voraus für alle die sich die Zeit nehmen, meinen Beitrag zu lesen und hoffentlich auch was zu schreiben. Falls es schon einen Beitrag hier im Forum gibt, der genau auf meine Fragen abzielt dann tuts mir leid, ich hab ihn nicht gefunden (Postet sonst einfach den Link, hilft mir auch schon). Ich hab auch gleich mehrere Fragen und hab mich deshalb dazu entschieden mich hier zu registrieren und zu posten.

    Ich fang mal chronologisch an. Meine Schwester und Ich haben vor 2 Jahren, dass Mehrfamilienhaus in dem wir leben geerbt. Wir sind beide Studenten und verfügten dementsprechend nicht über große finanzielle Mittel. Da an dem Haus ein gewisser Renovierungsbedarf hatte, haben wir eine Wohnung an einen Handwerker (Trockenbauer) vermietet und ihm die ersten Monatsmieten wegfallen lassen, da er uns versprochen hat dafür die relativ baufällige Wohnung zu renovieren. Der erste große Fehler war, dass wir ihm gestattet haben, seine Miete bei uns bar zu zahlen( Ich weiß: sehr naiv). Relativ schnell ging im für die Renovierungen das Geld aus und er meinte er guckt von Monat zu Monat weiter. Allerding kam es da auch schon zu ersten Unregelmäßigkeiten bei den Mietzahlungen. Der 15. des Monats war vereinbart und er zahlte eigentlich so wie es ihm passte, meist auch ohne ein Wort der entschuldigung. Einen Mietvertrag hat er nie unterschrieben, weil er uns immer wieder abwechselnd erzählt hat dass irgendetwas am Mietvertrag nicht stimmt, er evtl. auszieht, er gerade nicht kann oder hat uns einfach versetzt (Hier muss noch angemerkt werden, dass er keine Wort das im Mietvertrag stand verstanden hat und er immer nur von anderen Leuten die Meinung wiedergegeben hat und die entweder auch keine Ahnung hatten oder er es komplett falsch wiedergegeben hat). Irgendwann fielen, dann und wann die Mieten aus und wurden anfangs noch im Folgemonat doppelt gezahlt. Es stellte sich immer deutlicher heraus dass der Mieter sehr unzuverlässig war und aus diesem Grund im Beruf auch mehrmals gekündigt wurde. Im August hatten wir dann genug und haben ihm auf Grund von Mietrückstand fristlos gekündigt. Kurz zuvor wurde ihm von den Stadtwerken Gas und Strom abgestellt und alte Schulden um die er sich nie gekümmert hatte, zogen eine Lohnpfändung mit sich (Hier war auch noch regelmäßiger Kontakt da, da wir ihm oft auch mit seinen Anträgen und Briefen, die er zu diesem thema bekommen hat geholfen haben). Nach der Kündigung ist der Mieter uns komplett aus dem Weg gegangen (Strassenseite gewechselt etc.) und hat auch keinerlei Miete mehr gezahlt. Am Tag als die Frist für die Übergabe der Wohnung abgelaufen war, hat er dann bei uns geklopft und uns gesagt, dass er nicht ausziehen kann. Begründung war "geht halt nicht" und Argumentation war "was soll ich denn machen". Als ich ihm dann unverblümt gesagt habe, dass ich das unverschämt finde, ist er beleidigt weggegangen und meinte wir werden ihn noch kennen lernen.

    Seit dem kam nichts mehr. Wir haben ihm eine großzügige Nachfrist gesetzt, die Mitte November abgelaufen ist und stehen jetzt kurz davor eine Räumungsklage einzureichen (Wir warten nur noch auf den Rechtsberatungstermin bei Haus und Grund um uns abzusichern)

    Jetzt stellt sich mir die Frage, wie genau man bei einer Räumungsklage vorgehen muss. Was für Kosten kommen auf uns zu? Kann die Dauer bis zur Vollstreckung wirklich so lange dauern?

    Neuerdings hat er von Nachbarhaus ein Stromkabel in seine wohnung liegen an der Hauswand entlang. Unsere anderen Mieter haben schon auf den Brandschutz hingewiesen und mit Auszug gedroht. Dass wir finanziell auf die restlichen Mieteinnahmen angewiesen sind, versteht sich von selbst.

    Aus der Tatsache, dass er nie einen Mietvertrag unterzeichnet hat können wir wirklich keinen Vorteil ziehen?

    Dadurch dass er nicht heizen kann, sorgen wir uns gerade jetzt im Winter erheblich um die Bausubstanz. Was können wir da tun? Es kann sogar sein, dass er einen Gasofen in der Wohnung zum heizen hat, ich bezweifle allerdings dass er damit umgehen kann (Frischluftzufuhr etc).

    ICh bräuchte wirklich dringend Rat und ehrlich gesagt auch Aufmunterung
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

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    Hi Elpeters,

    erst mal schon gut, sich hier anwaltlichen Rat zu holen. Das hättet ihr viel früher schon machen sollen.

    Wegen der Räumungsklage: hier solltet ihr m.E. keine Zeit verschwenden, d.h. sobald euch eurer Anwalt bestätigt das eure Kündigung wirksam ist, sollte man das in Angriff nehmen. Jeder Tag ist hier ansonsten ein verlorener Tag und das man eurem Mieter nicht "trauen" kann, das hat er ja schon mehrfach bewiesen.

    Fehler habt ihr hier m.E. mehr als einen gemacht, seit es mit euren Abreden was das Renovieren angeht, das bis Dato immer noch kein Mietvertrag vorliegt, wahrscheinlich dann auch keine Kaution oder die gutmütigkeit Fristen zu verlängern, ect.

    Ruf doch mal bei eurem Energieversorger an und meldet mal dieses Stromkabel. Und dann mal gucken was passiert.

    Wahrscheinlich eher nicht, denn im MV kann man ja auch noch vieles weitere Regel und was ihr mündlich vereinbart habt, das wird man i.d.R. schwer beweisen können. Aber auch ein mündlicher Vertrag wäre gültig.

    Was es kostet, das weis ich nicht. Zum Glück müssten wir noch nie davon gebrauch machen.

    Zur Dauer: da hat sich doch jetzt was geändert, wenn ich das noch richtig im Kopf hab, also mal was Vermieterfreundliches. Ich gaube der Mieter muss hier nachweisen können, das er die angehäuften Schulden auch bis hin zur Klage zahlen könnte, ansonsten kann schneller ein Räumungstitel erworben werden. Also irgendwie so hab ich das gerade im Kopf.

    Freut euch aber nicht zu früh, Räumungstitel bedeutet noch nicht das geräumt werden kann. Das kann also dann auch noch mal etwas zeit in Anspruch nehmen. Und ob ihr eure Forderungen/Mietschulden, ect jemals wieder bekommt vom Mieter, das steht auch auf einen ganz anderem Blattpapier.

    Wichtig ist m.E. aber hier erstmal, der Mieter muss raus und zwar schnell, damit ihr wieder neu vermieten könnt und keine weiteren Mietschulden auflaufen. Und für die Zukunft: sucht euch eure Mieter gut aus und überpüft diese auch gegebenfalls vorab, macht vor Übergabe einen schriftlichen Mietvertrag, Übergabeprotokoll und vergesst solche Regelungen wie "keine Miete, dafür Renovierst du" !
     
  4. #3 elpeters, 05.12.2013
    elpeters

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    Danke erstmal, für die schnelle Antwort. Das wir uns unglaublich naiv verhalten haben, wissen wir natürlich selbst. Das mit dem Mietvertrag war so ne Sache, Hinhalte-taktik oder wirklich Verständnisprobleme beim Mieter, ich weiß es nicht. Aber uns wurde erklärt, dass es bei Mietverhältnissen ein "Gewohnheitsrecht" gibt. Anfangs dachten wir gut für uns, mittlerweile wäre es besser wenn es das nicht geben würde.

    Zu dem Kabel: Es ist ein gut isoliertes Kabel, das für den Außeneinsatz geeignet ist. Gibt es dann (hoffentlich) trotzdem Auflagen von den Stadtwerken die das verbieten? Außerdem handelt es sich ja um unser Eigentum, haben wir da ne Handhabe dies zu verbieten?

    Und weiß zufälligerweise jemand wie es mit Wohnungsbegehungen aussieht? Ich meine gelesen zu haben, dass wir als Vermieter das Recht haben, bei vorheriger Ankündigung, die Wohnung zu besichtigen. Da er die Schlösser gewechselt hat, wäre auch noch die Frage, ob man mit Schlüsseldienst rein darf?
     
  5. Pharao

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    Hi,

    also ein Gewohnheitsrechts gibt es nicht. Und Hinhalte-Taktik ergibt sich bei mir zB garnix, weil ich vor Wohnungsübergabe den Mietvertrag abschliesse. Solange also der Mietvertrag nicht abschlossen ist, gib`s also bei mir auch keine Wohnungsübergabe.

    Das ändert ja nichts daran, das das wilde Verlegen m.E. nicht erlaubt ist.

    Jein, natürlich hast du ggf. ein Recht zur Wohnungsbesichtigung. Nur wenn der Mieter sich hier weigert, müsstest du das einklagen.

    Und ohne Erlaubnis des Mieters darfst du die Wohnung nicht eigenständig betreten ! Das darf nur der Gerichtsvollzieher.
     
  6. #5 elpeters, 05.12.2013
    elpeters

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    Wenn es kein Gewohnheitsrecht geben würde, würde er ja nicht legal in der Wohung leben und könnte noch heute abend vor die Tür gesetzt werden. Wurde mir aber leider anders von der Rechtsberatung bei Haus und Grund erklärt.

    Ok das mit der Wohnungsbesichtigung kläre ich besser nochmal ab. Wäre da jetzt eh nicht einfach so rein maschiert, aber dachte es wäre etwas unbürokratischer, bzw ohne Gerichtsverhandlung machbar.
     
  7. #6 Pharao, 05.12.2013
    Zuletzt bearbeitet: 05.12.2013
    Pharao

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    Hi,

    aber es gibt ja einen mündlichen Mietvertrag. Und wenn er schon mal Miete gezahlt hat, dann wäre das ja ein Indiz dafür .....
    Wie schon gesagt, ein Gewohnheitsrecht in dem Sinne gibt es nicht.
     
  8. kathi

    kathi Gesperrt

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    Irgendwas hast du falsch verstanden.
    1. Der Mieter hat ja einen Mietvertrag, aber keinen schriftlichen.
    2. Selbst wenn der Mieter sich unerlaubt durch den "Hauptvermieter" in der Wohnung aufhalten würde, weil z.B. der Mieter untervermietet hat ohne sich die Erlaubnis seines Vermieters zu holen, könnte man ihn nicht mal eben kurz vor die Tür setzen.

    Ist es normalerweise auch, da ein Besichtigungsrecht in gewissen Zeitabständen ja besteht. Nur wenn der Mieter das ignoriert, muss das Recht eingeklagt werden.
     
  9. #8 elpeters, 05.12.2013
    elpeters

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    Ja gut dann meine ich und die Rechtsberatung warscheinlich das selbe wie Sie mit mündlichen Mietvertrag...
     
  10. Syker

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    Hallo elpeters

    Offensichtlich hast du mit deinem M einen mündlichen MV. Ganz wichtig wäre jetzt zu prüfen ob deine Kündigung wirksam war.

    Du musst einen gültigen Grund haben, und gewisse Formvorschriften beachten.

    Ist die Kündigung wirksam solltest du unverzüglich Räumungsklage einreichen.

    VG Syker
     
  11. #10 Aktionär, 06.12.2013
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    Zum Thema Kosten der Räumungsklage:

    Du musst nach eingereichter Klageschrift den Gerichtskostenvorschuss an die Gerichtskasse zahlen. Ohne diesen Betrag wird Deine Klage gar nicht bearbeitet. Die Höhe richtet sich nach dem Streitwert, welcher in diesem Fall einer Jahres-Klatmiete entspricht.

    Weitere Kosten folgen spätestens wenn Du den Räumungstitel in Händen hälst und den Gerichtsvollzieher beauftragen kannst. Der will für die Räumung ebenfalls einen Vorschuss, sonst tut sich hier auch nichts.

    Was dazwischen noch alles passieren kann lasse ich an dieser Stelle mal aussen vor. Kannst Du bei Interesse aber z.B. hier

    http://www.vermieter-forum.com/raeumungsklage/14461-raeumung-berliner-modell.html

    nachlesen.
     
  12. #11 elpeters, 06.12.2013
    elpeters

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    Ja danke erstmal. Den Post hatte ich auch schon gelesen.

    Wir müssen also nicht den gesamten Betrag vorstrecken, sondern lediglich einen Anteil an der Jahres-Kaltmiete? Das wäre schon hilfreich, denn ohne Mieteinnahmen mal eben so einen Betrag vorzustrecken, wäre schwierig.
     
  13. Pharao

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    Hi Elpeters,

    egal was es letztlich kosten wird, der Mieter muss m.E. schnellstmöglich raus, damit du wieder zu Mieteinnahmen kommst. Das zwischen Klageerhebung und Räumung noch viel passieren kann, ändert ja nichts am eigentlichen Sachverhalt.
     
  14. #13 Aktionär, 09.12.2013
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    Welchen gesamten Betrag meinst Du hier?
    Ihr müsst den kompletten Gerichtskostenvorschuss überweisen, vorher wird die Räumungsklage nicht weiter bearbeitet.

    In meinem Fall waren das ca. 90% einer Monatskaltmiete gewesen. Ich kann Dir allerdings nicht sagen, ob die Gebührentabelle linear verlaufende Stufen aufweist. Das sagt Dir aber dein Rechtsanwalt. Der klärt dich vor Klageeinreichung über die möglichen Kosten auf.
     
  15. GSR600

    GSR600
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    Nicht zu vergessen wenn es zur Räumung kommt, wird der Gerichtsvollzieher erst tätig wenn er von Dir einen Vorschuß erhält.
    Hier in Stuttgart rechnen, die GV mit 1.500 Euro / Zimmer, also bei 3 Zimmern/Kü/bad sind das erstmal 4.500 Euro, erst wenn das Gekld beim GV eingeht bekommt man einen Termin zur Zwangsräumung genannt.
     
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