Brauche ich einen Hausverwalter?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von alp, 03.08.2014.

  1. alp

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    Liebe Forumsmietglieder,

    ich besitze zwei Wohnungen in einem Dreifamilienhaus. Eine davon bewohne ich selbst, die andere ist vermietet. Die Verträge über Gas- und Wasserversorgung sowie Versicherungen (Feuer, Haftpflicht und Hausversicherung) habe ich von dem Vorbesitzer übernommen, die laufen auf meinen Namen (gefällt mir nicht, aber was Besseres kenne ich nicht, Ratschläge sehr willkommen). Die Nebenkostenabrechnung habe ich ausgeschrieben, die wird demnächst an einen Dienstleister vergeben. Rücklagen gibt es nicht, für meine Wohnungen bilde ich selber welche. Wirtschaftsplan für das laufende Jahr habe ich erstellt. An der Hausordnung arbeite ich noch. Im Haus stehen einige Reparaturen an. Laut Teilungserklärung „gebührt jede Wohneinheit einer Stimme“, also habe ich eine Stimmenmehrheit. Bitte korrigieren, wen ich mich täusche. Ich bin Frührentner und hätte Zeit für die Hausverwaltung aber keine große Lust. Wenn ich Beiträge im Forum über Hausverwaltung lese und an geschätzte Kosten des Hausverwalters (ich rechne mit 600-700€ p.a.) denke, drängt sich bei mir ein Hausverwalter nicht auf.

    Vor kurzem wurde die dritte Wohnung im Haus verkauft. Der neue Miteigentümer ist eingezogen. Bei der ersten von mir anberufenen ETV hat der neue Eigentümer den Wunsch geäußert, einen Hausverwalter zu bestellen. Was der Hausverwalter genau leisten soll, konnte/wollte der Miteigentümer nicht sagen. Nur eine Dienstleistung fiel ihm ein, nämlich Handwerkeraufträge zu vergeben. Der Miteigentümer ist selber Handwerker und in der Baubranche tätig. Ich denke, mit seinen Fachkenntnissen und Kontakten zu den Kollegen ist er ideal für anstehende Instandshaltungmaßnahmen, da kann kein Verwalter mithalten. Vorausgesetzt, wir kommen miteinander zurecht, was ich sehr hoffe. Und falls nicht, da hilft auch kein Hausverwalter, oder?

    Und nun die Fragen:

    1. Kann ich mich selber mit meiner Stimmenmehrheit zum Verwalter bestellen oder hat der Miteigentümer Anrecht auf einen externen Hausverwalter?
    2. Darf der Miteigentümer einen Verwalter vorschlagen, der an ihn bei anderen Objekten Aufträge vergibt – Stichwort Interessenkonflikt.
    3. Können wir die Befugnisse und Leistungsumfang des Hausverwalters, falls ein externer notwendig ist, auf ein Minimum beschränken? Im WEG, §27 steht, dass Absätze 1 bis 3 nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ich habe aber ein großes Problem mit Befugnissen des Verwalters wie „die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen“ oder erst recht „in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen“. Ich will nicht, dass in meinem Haus Geld für irgendetwas ausgegeben wird ohne meine explizite Zustimmung vorhin einzuholen. Und bei der Auswahl der Handwerker will ich auch mitbestimmen. Wie kriege ich das hin?

    Vielen Dank
     
  2. AdMan

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  3. #2 johannes8, 04.08.2014
    johannes8

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    Hausverwalter

    Ich würde das genau so formuliert mit dem neuen Eigentümer besprechen. Wenn er dann Probleme damit hat wird es immer welche geben (Erfahrungswert) Vom Eigentumsanteil sollte deine Stimme ausreichen (gesetzestext müsste ich auch nachsehen) wenn man sich bei einem Dreifamilienhaus nicht einig wird ist es aber schon mal unangenehm egal wer mehr Stimmen hat.
    Deshalb immer das ganze Haus wenn irgend möglich kaufen. Meine Schwester hat eine Wohnung für 230.000,- gekauft und viel Ärger. Ich ein 8 Familienhaus für 400.000 und 11 % Bruttorendite. Aber Beratung wollte sie ja von Ihrem Bankehemann lieber als von mir.
    Werde das mit den teuren ETW nie verstehen.

    Schöne Woche und alles Gute ( denke ein persönliches Gespräch hilft da schon)
     
  4. Andres

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    Die Verträge können auf die WEG abgeschlossen werden. Dafür braucht man aber einen Verwalter, der für die WEG Rechtsgeschäfte eingehen darf.


    Sehe ich auch so.


    Ob du mit den Kosten hinkommst, ist fraglich. Kleine WEGen sind bei Verwaltern nicht gerade beliebt und ob du unter diesen Umständen für ca. 30 € pro Monat und Einheit einen Verwalter findest, möchte ich bezweifeln.


    Gab es keine Möglichkeit für dich, diese Wohnung zu kaufen? Das hätte sich als eine der besten denkbaren Investitionen erweisen können ...


    Du meinst jetzt einen externen, professionellen Verwalter? Wenn es ein guter ist: doch! Er sorgt nämlich dafür, dass dann wenigstens die unbedingt erforderlichen Dinge erledigt werden.


    Ja.

    Nein. Er hat aber - wie du - ein Anrecht auf eine "ordnungsmäßige Verwaltung", d.h. vor allem einen Verwalter, der seinen Pflichten nachkommt. Wenn ich mir so anschaue, was du hier schreibst, habe ich leise Zweifel, ob du das im Moment kannst. Das soll jetzt kein Angriff sein (keine Ahnung hatten wir alle mal), aber wenn du aus Unwissenheit irgendetwas falsch/gar nicht machst und der andere Eigentümer regelmäßig irgendwelche Dinge einklagen muss und kann, kommt das mittelfristig teuerer als ein bezahlter Externer.

    Wenn du keine Lust auf Verwaltung hast, dann sind das auch keine guten Voraussetzungen, um sich umfangreich einzuarbeiten - und das wäre definitv erforderlich!


    Er darf. Bei einer seriösen Verwaltung sollte das aber kein Problem sein - und zur Not hast du noch deine Stimmenmehrheit, mit der du zwar nicht alles alleine beschließen, aber fast alle alleine verhindern kannst.


    Eine zentrale Befugnis ist die rechtsgeschäftliche Vertretung der WEG. Die könnt ihr nicht einschränken. Der Verwalter wird also immer in der Lage sein, "in die Kasse zu greifen". Daher bestellt man nicht "irgendjemand" zum Verwalter, sondern schaut sich genau an, wen man sich da holen will.


    Das heißt nichts anderes, als dass der Verwalter die Notwendigkeit solcher Maßnahmen regelmäßig prüft und entsprechende Beschlüsse der Eigentümer herbeiführt. Nach wie vor haben aber die Eigentümer die Beschlussgewalt und können im Übrigen auch selbst Beschlüsse fassen. Weder darf der Verwalter also eigenmächtig das Dach neu eindecken lassen, noch kann er verhindern, dass die Eigentümer einen entsprechenden Beschluss fassen.


    Ok, der Rohrbruch wird also erst beseitigt, wenn die Mehrheit der Eigentümer wieder aus dem Urlaub zurück ist?


    Dann bist du in einer WEG prinzipiell falsch. Nebenbei: Es ist nicht dein Haus.


    Kein Problem, du musst nur mit deiner Mehrheit entsprechende Beschlüsse fassen.
     
  5. alp

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    @Andres: Wow, vielen Dank für die ausführliche Antwort.

    Was ändert sich, wenn ich als Verwalter bestellt werde außer dass die Verträge gegen Konten laufen werden, die ich als Verwalter für die WEG eröffne?

    Ich dachte, dass die zwei im Haus wohnhaften Miteigentümer bei Rohrbrüchen schneller tätig werden, als ein Verwalter. Du gehst wohl von einem gutem Verwalter aus, ich von einem durchschnittlichen, wenn ich Gluck in der Servicewüste Deutschland habe. Und falls nicht, poste ich meine Probleme mit dem Verwalter hier im Forum wie viele andere und bin 700€ p.a. ärmer.

    Einen guten Verwalter zu finden, braucht Zeit und die habe ich nicht. Der Miteigentümer hat einen Plan (verrät noch nicht welchen) und drängt auf einen Verwalter.

    Und noch mal vielen Dank.
     
  6. #5 Papabär, 04.08.2014
    Papabär

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    In dem Fall offenbar die unordentliche Verwaltung.



    ... ohne Ermächtigung durch den Mehrheitseigentümer? Da ist der Streit doch vorprogrammiert.



    Bislang lese ich nur Mindestanforderungen ... ein durchschnittlicher Verwalter wäre immer noch besser als gar keiner.
     
  7. alp

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    @Papabär. Hmm, verstehe ich es richtig, dass meine Leistungen als Verwalter nur dadurch "ordentlich" werden können, dass ich als Verwalter formell bestell werde?

    Ansonsten denke ich, dass sich die beiden Miteigentümer ehe sich untereinander abstimmen sollen als sich bilateral an den Verwalter wenden. Liege ich da falsch?
     
  8. #7 Papabär, 04.08.2014
    Papabär

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    Naja, nicht nur ... wobei eine ordentliche Bestellung auch hier durchaus Vorteile mit sich bringt.


    Mit
    deutest Du an, dass es derzeit kein WEG-Konto gibt, und sämtliche Einnahmen/Ausgaben offensichtlich über irgend ein Privatkonto laufen. Eine saubere Trennung von Privat- und Gemeinschaftsvermögen ist so unmöglich - und es entspricht schon garnicht den Grundsätzen einer ordentlichen Verwaltung.
     
  9. alp

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    @Papabär. Kann ich ein Konto für die WEG eröffnen ohne dass ich derr Bank eine Bestellung als Verwalter vorlege?
     
  10. Andres

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    Theoretisch nein, soll heißen: Du darfst nicht.

    Praktisch ist alles möglich ...
     
  11. #10 Papabär, 04.08.2014
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    Dann wäre da aber noch der mögliche Disput mit dem Miteigentümer. Kleines Beispiel:

    Der Miteigentümer ist im Urlaub, als plötzlich ein massiver Schaden am Dach auftritt. Du beauftragst ohne Rücksprache umgehend einen Dachdecker, Zeit für Angebotsanforderungen ist nicht. Als der Miteigentümer davon erfährt will er die anteiligen Kosten nicht übernehmen, weil sein Kumpel XY Dachdecker ist und den Schaden sowieso viel preisgünstiger repariert hätte.

    Da Du - und nicht die WEG - den Dachdecker beauftragt hast, musst Du zunächst auch erst einmal dessen Rechnung begleichen ... und dann versuche mal Dir die anteiligen Kosten vom Miteigentümer zu holen. Viel Spaß dabei.
     
  12. alp

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    Dass ein Verwalter her muss, ist mir klar, allein weil der Miteigentümer das verlangt. Ich selber bin mit dem status quo auch nicht glücklich. Die Frage ist, brauche ich einen Verwalter vom Fach oder soll ich selber einer werden?

    Stand heute neige ich zum letzteren. Dann die nächste Frage, wie gewinne ich meinen Miteigentümer dafür? Meine Stimmenmehrheit möchte ich weder in diese noch in anderen Fragen nutzen, das wäre das letzte Mittel. Einfach wird es nicht.

    Der Miteigentümer ist ein Handwerker und in der Baubranche tätig. Er schuftet Tag und Nacht. Seine Frau hat drei Kinder am Hals. Beide haben keine Zeit und scheinbar auch nicht den nötigen Hintergrund für rechtliche Belange. Jedoch verkündigten die beiden ohne sichtbaren Anlass, die Fenster seien Gemeinschaftseigentum und wollen einen Verwalter, der ihnen eigentlich zu teuer ist. Es geht nicht nur um die Verwaltervergütung, denn ein Verwalter wird alle Aufträge an Handwerker vergeben. Die Bruttolöhne der Handwerker müsste mein Miteigentümer (ja, ich auch) aus seinem Netto zahlen. Dabei könnte er alles selber machen, natürlich nicht umsonst, ich trage schon meinen Anteil bei. Er will (Zitat) „nicht lange im Haus bleiben“ und ein neues Haus bauen – wohl bemerkt selber. Dass er das kann, traue ich ihm zu. Das Grundstück für das neue Haus ist schon gekauft.

    Und Rücklagen wollen sie auch bilden, „60-80€ pro Monat und Wohnung“. Es sieht nicht so aus, dass sie das Geld dafür übrig haben. Übrigens Haus versichert wollen sie minimal haben, nur was gesetzlich vorgeschrieben ist: „Die Versicherung zahlt sowieso nichts“. Als der Mann das Haus besichtigt hat, haben wir kurz gesprochen. Auf meine Frage, ob er die Wasserleitungen tauschen will, meinte er, nee, einen Wasserschaden würde die Versicherung zahlen.

    Die Leute haben einen Plan, den ihnen wohl irgendein Ratgeber (etwa der Makler, der verkaufen will) ausgeheck hat und wissen anscheinend nicht, was das bedeutet. Was eine Wohngemeinschaft ist, scheint ihnen nicht klar zu sein. Die Miteigentümerin hat schon einen Kontakt mit den Wasserversorger aufgenommen w. Zählerstandes, obwohl ich ihr zwei mal erklärt habe, dass Gas- und Wasserversorgungsverträge für das Haus auf meinen Namen laufen und die Abrechnung pro Wohneinheiten nicht Versorger sondern Abrechnungsdienste machen. Mein Hinweis bei der 1. ETV auf die Teilungserklärungsregelung eine -Stimme pro Wohneinheit - fand keine Resonanz. Sie gehen wohl davon aus, dass der Verwalter entscheiden will, „was gemacht werden muss“ und „Handwerkeraufträge vergeben“ wird. Und wenn der Verwalter ein guter Bekannter ist (der Miteigentümer ist selbstständig und kriegt viele Aufträge auf dem Wege), dann ist die Sache im Sack. „Bis Oktober haben wir einen Verwalter“ war das Schlusswort des Miteigentümers.

    Was soll ich tun?
     
  13. #12 Papabär, 05.08.2014
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    Soweit du überhaupt Ambitionen hast, Dich in die Materie einzuarbeiten, lautet meine regelmäßige Empfehlung:

    Beauftrage einen professionellen Hausverwalter (auch wenn´s anfänglich sogar teurer als 700,- €/Jahr ist), schaue dem 2-3 Jahre auf die Finger und lerne ...
    Anschließend bist Du wahrscheinlich in der Lage, den Job selber zu übernehmen.


    Es ist übrigens mitnichten so, dass ein Verwalter immer, stets und ständig irgendwelche Firmen beauftragt. Die Vorgaben gibt die WEG ... und wenn die Vorgabe lautet, dass vorab eine Reparatur durch Eigentümer YX geprüft werden soll (bzw. bei bestimmten Gewerken), dann wird er dies machen.
    Ob ich einen Eigentümer allerdings an Heizanlage und/oder Elektrik dran lassen würde, hängt auch von seiner Versicherung und seiner fachlichen Qualifikation ab (soll heißen, ich als Laie könnte natürlich auch ´nen Lichtschalter oder ´ne Steckdose montieren ... dann brauch´ ich mich aber nicht zu wundern, wenn die Versicherung u.U. nicht zahlt).
     
  14. #13 johannes8, 05.08.2014
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    Oh Ha

    „Bis Oktober haben wir einen Verwalter“ war das Schlusswort des Miteigentümers"

    Der tritt sehr selbstbewust auf und ist anscheinend (Bauernschlau) wenn Sie nicht aufpassen dann haben Sie trotz Stimmen Mehrheit bald nichts mehr zu melden in dem Haus. Ich würde nun deutlicher werden und klarmachen das hier keine Werkelbude nach seinen Vorstellungen entstehen wird sonder ich mein vermögen nicht seinen Maggelkünsten überlasse.

    Aber jeder muss das für sich vor Ort entscheiden. Sieht alles nach viel Ärger aus und genau deshalb kaufe ich keine einzelnen Wohnungen mehr.
     
  15. Duncan

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    Nach deinen Fragen und anderen Äußerungen hier, denke ich dass du einen Verwalter brauchst. Allein schon um zu lernen, wie der Hase läuft.
    Deine bisherige Verwaltung hat bisher irgendwie und wohl mit mehr Glück als allem anderen so halbwegs geklappt. Ich sehe auch gerade so einen Fall, der tolle Selbstverwalter hat in den letzten 15 Jahren gute 35.000€ "verschenkt", die eine ordentliche Verwaltung mit korrekter Erstellung der Abrechnungen mit eingefordert hätte, auch wären bei ordnungsgemäßer Prüfung aller Mietbewerber erhebliche Mietausfälle nicht entstanden.
    Je nachdem wie es bei dir konkret aussieht kann es sein, dass der Verwalter sich aus seiner Arbeit selbst bezahlt.

    Beauftragung von Firmen? Nur nachdem ich (als Eigentümer) das abgesegnet habe. Einzige Ausnahme: Gefahr im Verzug.

    Der Verwalter macht neben einer ordentlichen Aufschlüsselung der Geldflüsse in der WEG= Abrechnungen und Wirtschaftspläne in erster Linie eines: Beschlüsse der Eigentümerversammlung ausführen und da hast du dann sehr viele Möglichkeiten dich einzubringen und die Weichen zu stellen.

    Mal das eine oder andere Fachbuch zu der Thematik durcharbeiten. Und deinem Verwalter konkrete mit Vorwissen belastete Fragen stellen und dann lernt man das Verwalterhandwerk fast nebenbei.
     
  16. alp

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    Danke für die Ratschläge.

    Ich würde gerne Zahlungesverkehrabwiklung inkl. Inkasso an einen Verwalter abgeben. Nebenkostenabrechnung wird an einen Dienstleister vergeben. Einen durch Verwalter erstellten Wirtschaftsplan würde ich sowieso gründlich prüfen wollen, dann kann ich einen WP gleich selber erstellen. Was an Reparaturen im Haus ansteht, weiß ich inzwischen und die Aufträge würde ich selber vergeben, allein schon wegen der Abnahme der Arbeiten. Muster der Protokolle von Beschluss-ETV finde ich im Internet.

    Was tut der Hausverwater sonst noch?

    Eure Idee, bei einem Verwalter zu lernen finde ich super. Nur die Dauer der Lehre (2-3 Jahre) und dass ich die Lehre bezahlen soll, hat mich noch nicht überzeugt.

    Vielleicht liegt es daran, dass ich nicht weiß, was genau soll ich bei einem Profi lernen. Könntet ihr mir dass erklären?
     
  17. #16 Papabär, 06.08.2014
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    A: Was zahlst Du?
    B: Wieviel Zeit hast Du?

    Eigentlich finde ich den Zeitansatz von 2-3 Jahren noch zu knapp - ich meine für "nebenbei". Andere lernen das in diesem Zeitraum in Vollzeit ... und fangen dann erst an, Erfahrungen zu sammeln.

    Selbst wenn der Verwalter 900,- €/Jahr (~ 1.100,- € brutto) kostet, kommt in den drei Jahren nur ein Bruchteil dessen zusammen, was Du ohne Fachkenntnisse mal locker in den Sand setzen kannst (von den Nerven wegen Rechtsstreitigkeiten mal ganz zu schweigen).
     
  18. alp

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    @Papabär

    b. Zeit habe ich
    a. Ich zahle noch nichts, auch weil ich nicht weiß wofür, du sagtst es mir ja auch nicht.

    Wo siehtst du größte Chancen für mich, Tausende € in den Sand zu setzen wovon mich ein Verwalter bawahren könnte?

    Nichts generell gegen Verwalter, in größeren Häusern geht ohne sie gar nichts.

    Ich habe jedoch noch nicht rausgefunden, bei welchen Problemen in meinem Haus kann mir ein Verwalter helfen. Und ich möchte keine 4-stellige Beträge ausgeben, um später zu erfahren wofür.
     
  19. #18 Fremdling, 07.08.2014
    Fremdling

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    Sorry, wenn ich mich hier einmische! - Aus über zwei Jahrzehnten zunehmend enger Zusammenarbeit mit einem Verwalter zu dessen Unterstützung und zum Wohle aller Bewohner weiß ich, dass ich einst als Neuling quasi nix wusste. Aber schon lange weiß ich, dass allein anfängliche Unkenntnis für ein Urteil wie 'Das könnte ich auch allein machen!' keinesfalls die richtige Basis war.

    Das Pflichtenheft und die Vorteile eines Profis hier aufzuführen, sprengt m.E. jedoch den Rahmen eines Forums. Ob Ihr bei 3 WE einen Profi braucht oder das im Selbststudium durch einen internen Verwalter alleine hinbekommt, entscheidet Ihr allein. Wo genau man im individuellen Fall bei unprofessioneller Handlungsweise worst case eigenes privates Geld z.B. im Falle einer Schadenshaftung verbrennen kann, lernt sich am besten in der Praxis, wenn ein Richter zum Rechtsstreit sein Urteil gesprochen hat ;-)

    Aaaaber, Dein Abenteuer muss ja nicht scheitern. Viel Glück!
     
  20. #19 Papabär, 07.08.2014
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    Siehste, und deswegen setze ich mich nicht stundenlang hin, um Dir seitenweise Fallstricke zu erklären. Von irgendetwas muss ich nämlich auch leben.

    Wie Fremdling schon einwarf: Die Bandbreite der Aufgaben eines Verwalters und die Vorteile eines "professionellen" (bzw. die Risiken beim selber schrauben) sprengen einfach den Rahmen, den ein Forum leisten kann ... noch dazu für lau.
     
  21. Syker

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    Hallo alp


    Sorry, aber solange du diese Einstellung hast, wirst du nicht verstehen warum deine WEG einen Verwalter braucht...

    VG Syker
     
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