Brauche Rat wegen Verwalter/Wärmedämmung/Feuchtigkeit

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von Herr_G, 06.08.2007.

  1. Herr_G

    Herr_G Neuer Benutzer

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    Hallo,
    schön, dass ich dieses Forum gefunden habe.
    Ich hoffe, Ihr habt ein paar Ideen für mich, was wir als Einzelpersonen und als Eigentümergemeinschaft tun können.

    Vorgeschichte folgend (ich würde die gerne kürzen, aber es sind einfach zu viele offene Baustellen). Mit Verwalter meine ich immer den Geschäftsführer der Verwaltungsfirma in Rechtsform einer GmbH.

    Seit Dezember 2005 sind wir Eigentümer zweier, zu einer Wohnung verbundenen Eigentumswohnungen im Erdgeschoß mit Sondernutzungsrecht für Garten. Haus Baujahr 1908. Verwaltervertrag gilt bis 31. Dezember 2008.

    Im letzten Jahr wurde der WEG bei der Versammlung vom Verwalter die sofortige Notwendigkeit der Wärmedämmung aufgeschwatzt, da es nur noch dann noch Förderung gibt, usw.
    Wie sich hinterher herausgestellt hat, nicht ganz uneigennützig, da er kurz vor der Versammlung im Haus mit einer zweiten GmbH, bei der er ebenfalls Geschäftsführer ist, eine total sanierungsbedürftige Wohnung gekauft hat, von polnischen Handwerkern hat durchsanieren lassen und in den Anzeigen unter offensiver Werbung mit der "neuen Wärmedämmung“ außen und der "neuen Balkone", die „zufällig“ vom von ihm eingesetzten Bauleiter als sofort abzureißen und durch Vorstellbalkone zu ersetzen qualifiziert wurden dieses Jahr weiterverkauft hat. Bei dieser Wohnung wurden mehrere Eigentümer belogen, da der Verwalter diesen sagte, eine ihm nicht näher bekannte Privatperson hätte die Wohnung gekauft.

    Die Wärmedämmarbeiten nebst Drainage usw. sollten 6-8 Wochen dauern und wurden im August 2006 begonnen. Heute sind sie noch immer nicht vollständig beendet. Die Handwerker kommen und gehen, wie sie gerade wollen, derzeit sind sie gerade mal wieder seit zwei Wochen nicht gekommen.
    Der Verwalter tut nichts für eine schnellere Fertigstellung, zahlt aber brav alle Abschläge an die Handwerker aus, deren Zurückbehaltung ja m.E. das einzige Druckmittel wäre. Seit rd. einem Jahr können wir jetzt schon unseren Garten (der durch die Arbeiten auch total zerstört ist) nicht nutzen.

    Daneben gibt es in unserer Wohnung Feuchtigkeitsprobleme. Hier hat bereits ein vom Verwalter beauftragter Gutachter bei einem Ortstermin mündlich festgestellt, dass es ein Gemeinschaftsproblem ist, da die Bodenplatte des Hauses wohl nicht mehr „dicht“ ist (keine Unterkellerung) und der Putz von den Wänden sofort abgeschlagen und erneuert werden müsste. Obwohl uns dann die sofortige Beauftragung eines Handwerkers zugesagt wurde, ist nichts passiert. Vor zwei Wochen haben wir jetzt Schimmel an einer Außenwand entdeckt. Diesen habe ich sofort schriftlich gemeldet. Keine Reaktion, auch auf drei Anrufe letzte Woche nicht.

    Nun endlich meine Fragen:

    Was kann ich tun? Kann ich für Schimmel und die Feuchtigkeitsprobleme rechtssicher selbst einen Handwerker beauftragen und die Rechnung an die Verwaltung schicken lassen? Nach den bisherigen Erfahrungen möchte ich das Geld ungern vorstrecken. Unser Beirat setzt sich zwar für uns ein, beisst aber ebenso auf Granit.

    Gibt es irgendeine eine Möglichkeit die Verwaltung dazu zu bringen, dass die Handwerker draußen angetrieben werden?

    Wenn man neben dem o.g. noch dazu nimmt, dass der Verwalter nachträglich geänderten Angeboten der Handwerker ohne Rücksprache mit Beirat und Eigentümern zugestimmt hat, die mehr als 15% über den bei der Versammlung vorgelegten Angeboten lagen, wodurch eine Sonderumlage fällig wurde: reicht das schon aus, sich vom Verwalter sofort wegen Verlust des Vertrauensverhältnisses trennen zu können?

    Schonmal im Voraus danke für Hilfestellungen!
     
  2. AdMan

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  3. #2 onkelfossi, 06.08.2007
    onkelfossi

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    hallo,

    es lässt sich ja wohl festhalten, dass der verwalter unseriös ist. demnach wird es wohl wenig erfolg haben, dort mehr druck auf die handwerker zu machen. diese arbeitsweise hat methode. und zwar folgende: die beauftrage firma macht alles extrem billig. demnach arbeiten sie aber nur, wenn sie gerade luft haben. ansonsten sind sie auf baustellen, wo es mehr zu verdienen gibt. möglicherweise stecken firma und verwalter unter einer decke. mit den eigentümern werden etwas überhöhte rechnungen abgerechnet. differenz steckt der verwalter und die firma ein. die spanne ist naoch größer, weil nur gearbeitet wird, wenn die firma eh gerade nicht viel zu tun hat.

    firmen mit dieser arbeitsmoral arbeiten demnach auch nicht so perfekt und verwenden weniger gute materialien. das ergebnis siehst du ja selber. bau dauert ewig und dann auch noch pfusch. wenn die bodendecke feuchtigkeit zieht, reicht da "mal eben einen handwerker rufen" nicht. an den stellen wo feuchtigkeit in der wand nach oben aufsteigt, muss eine sperre rein, da sich die bodendecke ja nicht von unten abdichten lässt. der putz muss an der stelle also erstmal ab, danach die sperre in die wand. ist die ganze bodenplatte betroffen, gehts einmal ganz ums haus rum. ist an den stellen schon wärmedämmung im weg, muss diese wieder runter. normalerweise wird so etwas auch vor der wärmedämmung überprüft, scheint aber niemandem aufgefallen zu sein, da die mauer immer noch gut ausgetrocknet ist, was natürlich jetzt nicht mehr geschieht.

    du wirst nur zwei möglichkeiten haben. entweder verwalter und firma bleiben dabei oder du entziehst ihnen den auftrag. natürlich ist die frage, wie viel der verwalter schon einkassiert hat. wahrscheinlich mehr geld, als als gegenwert im haus steckt. aber draufzahlen tut ihr so oder so. ich hätte nur schon viel früher reagiert. den verwalter könnt ihr fristlos kündigen, wenn das vertrauensverhältnis zerstört ist. das würde ich mal als gegeben ansehen, sofern die mehrheit der eigentümer mitzieht.

    was ich mich immer frage... warum nehmen nicht 2-3 eigetümer das selber in die hand, holen angebote ein und erteilen einer baufirma den auftrag. der verwalter macht nur den kleinkram, wie betriebkosten und reparaturen. obwohl das auch ein eigentümer in die hand nehmen könnte, der seinen aufwand vergütet bekommt. so wird man jedenfalls nicht über den tisch gezogen. solltet ihr mal drüber nachdenken. es ist euer geld.

    vg, fossi :wink
     
  4. Herr_G

    Herr_G Neuer Benutzer

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    Erstmal danke für die Antwort! Zu Deiner Anmerkung mit den 2-3 Eigentümern: letztes Jahr haben meine Frau und ich als einzige auf der Versammlung was gegen die Verwaltung gesagt, die anderen waren ja sooooooooooooo zufrieden. Halt Gewohnheitstiere, vorher waren nie grössere Sachen zu machen, wo es Ärger geben könnte. Daher wurden wir relativ schnell abgebügelt. Wir waren halt vorbelastet, da der Verwalter auch gleichzeitig der Makler war, der uns die Wohnung vermittelt hat. Jetzt, wo es nicht mehr so läuft, haben sich uns schon andere Eigentümer mitangeschlossen, aber nun ist das Kind ja quasi schon in den Brunnen gefallen. Das Problem ist auch, das wir nur einen Verwaltungsbeirat haben (auch Gewohnheit), so dass nicht immer mehrere Leutchen beim Verwalter Druck machen.

    Edit: Ergänzungen
     
  5. #4 Martens, 07.08.2007
    Martens

    Martens
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    moin der Herr,

    den Beirat vergiß ganz schnell, der hilft nicht.
    Übrigens besteht ein Beirat IMMER aus DREI Eigentümern - sonst ist es kein Beirat. Aber egal.

    Also: Mehrheiten sammeln, eine neue Verwaltung ausgucken und den jetzigen Verwalter abwählen, Vertrauensverhältnis ist zerstört, der Mann bereichert sich an den Aufträgen, die die WEG vergibt.

    Sofortmaßnahmen in Deiner Wohnung ergreifen und dokumentieren(!), möglichst viel Papier produzieren, damit man später alles belegen kann. Den Verwalter immer informieren (Kopien per Fax, email etc.) und Regreß androhen.

    hau rein,
    Christian Martens
     
  6. #5 Vermieterheini1, 07.08.2007
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    Ein WEG-Verwalter macht immer nur das, was die Eigentümerversammlung beschlossen hat bzw. das mit dem ihn die Eigentümerversammlung beauftragt hat
    (oder was er will).

    Wenn die Eigentümerversammlung beschließt, der WEG-Verwalter möge dieses und jenes veranlassen, das macht der das
    (oder auch nicht).

    Wenn die Eigentümerversammlung nichts beschließt, dann macht der WEG-Verwalter auch nichts.
    Ist doch klar, oder?
    Ein WEG-Verwalter darf bis auf "gewisse Sachen" auch nichts ohne rechtsgültigen Beschluss der Eigentümerversammlung veranlassen!

    Der WEG-Verwalter ist der Gott, dem die meisten WEG-Miteigentümer freudig untertänigst und intelligenzfrei folgen.

    Der WEG-Miteigentümer, der er wagt dem heiligen WEG-Verwalter zu widersprechen ist ein Störenfried und wird entsprechend behandelt.

    Forderungen an den WEG-Verwalter hat ein WEG-Miteigentümer nicht zu stellen, das ist ein Sakrileg und wird entsprechend bestraft.

    Jede WEG-EigentümerGEmeinschaft hat den WEG-Verwalter, den sie verdient.

    WEG-Miteigentümer sind üblicherweise unfähig, dem WEG-Verwalter genaue Anweisungen zu geben.

    (Aus meinen "klugen" Sprüchen merkt man, dass ich da gewisse Erfahrungen habe.)
     
  7. Herr_G

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    Moin Christian,

    auf eine Antwort von Dir habe ich nach dem Durchforsten dieses Forums schon gehofft.

    Das mit dem Beirat ist so eine Sache für sich, keine Ahnung, warum es da nur eine Person gibt, hat mich seit Einzug in 12/05 gewundert. Wir hatten vorher schon eine ETW, da waren's natürlich drei Personen und der Verwalter war 1a, den versuche ich jetzt ins Boot zu kriegen.

    Bei Deinem Tipp ist mir ja für die Wohnung innen geholfen. Was ist mit den Außenarbeiten? Gibt es da irgendeine Möglichkeit, das zu beschleunigen, denn wenn z.B. eine neue Verwaltung da ist, kann den jetzigen Handwerkern ja der Auftrag auch nicht einfach wieder genommen werden (?).

    Und für was kann ich den Verwalter regreßpflichtig machen? Letztlich muss ich den Ausgleich der Arbeiten ja von der WEG einfordern ?

    Gruß

    Marco
     
  8. #7 Martens, 07.08.2007
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    moin Marco,

    es geht mir darum, daß Du nicht tatenlos zusiehst, wie Deine Wohnung verschimmelt - hinterher sagt Dir der Richter, ja hätten Sie doch wenigstens... Also los.

    Wenn die Bodenplatte wirklich undicht ist - dann habt Ihr und insbesondere Du als Bewohner der Einheit ein, äh, größeres Problem. Vermutlich wird man den Rissen nur per Injektage beikommen und das von inen. Was das für Deine Wohnung bedeutet, kannst Du Dir am besten ausmalen. :wand:

    Bist Du sicher, daß der Schimmel nicht im ursächlichen Zusammenhang mit der Wärmedämmung steht? Alles schon gehabt...

    Beschleunigen kann man bei einem renitenten Verwalter wenig, da hilft nur der Komplettaustausch.

    Die Dinge, die jetzt schleppend abgearbeitet werden, können realistischer Weise nicht beschleunigt werden, wenn der Verwalter eine Schnarchbacke ist oder eben eigene Interessen verfolgt.

    Regreß ist erstmal eine Drohung, ganz klar, aber normalerweise wirkt sie. Insbesonder dann, wenn der Verwalter juristisch nicht sonderlich bewandert ist und eher mit seiner Bautätigkeit oder dem Einsacken von Provisionen sein Geld verdient.

    Verschimmelt Deine Wohnung, weil der Verwalter nichts tut, um das Problem einzukreisen und Lösungen vorzubereiten, ist er als Verwalter durch schuldhaftes Unterlassen o.ä. haftbar zu machen. Er sollte dafür eine Versicherung haben... :D

    Dir entstehen Schäden durch Deine Sofortmaßnahmen, ggfs. notwendige Zwischenlösungen, Umzug in eine Ausweichwohnung wegen Unbewohnbarkeit dieser, Wertminderung und Unmöglichkeit der wirtschaftlichen Verwertung etc.

    Ist natürlich alles nachzuweisen und zu belegen, aber ersteinmal kann man die Kanone ja laden und in Stellung bringen.
    Sind halt alles ersteinmal Drohgebärden, aber notwendig und oftmals hilfreich. :ätsch

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  9. Herr_G

    Herr_G Neuer Benutzer

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    Das habe ich bei der betroffenen Stelle auch schon überlegt. Der Schimmel ist jetzt genau in einer (total freien) 90-Grad-Ecke, an der der Übergang von Wärmedämmung zu Nicht-Wärmedämmung (nicht zulässig wegen Denkmalschutz) ist.
    Die Feuchtigkeit ist natürlich trotzdem im betroffenen Flur, aber bei der Schimmelstelle könnte das ggf. auch mit der Wärmedämmung zusammenhängen.

    Ich hab schon überlegt, ob ich mir mal so eine Umweltgutachterin kommen lasse, hier in Hamburg gibt es ja eine Bekanntere (Brigitte Harste).

    Gruß

    Marco
     
  10. #9 Martens, 07.08.2007
    Martens

    Martens
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    moin Marco,

    und der nächste Punkt für Regreß!

    Habe ich das richtig verstanden, ein Teil der Wand ist wärmegedämmt, ein anderer Teil nicht? Und am nicht gedämmten Teil schimmelt es jetzt?

    Hol Dir einen Bausachverständigen, also einen unvereidigten (ist nur teuer) Bau-Ing. der Ahnung von solchen Dingen (Baumängel, Sanierung von Altbauten) hat.

    Scheint mir ein Planungsfehler zu sein, so darf man nicht dämmen.

    Grüße in die alte Heimat,
    Christian Martens
     
  11. Herr_G

    Herr_G Neuer Benutzer

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    Exakt.

    Ich bin gerade in den Grundeigentümerverband eingetreten, vielleicht können die mir einen guten Sachverständigen empfehlen.

    Gruß nach Berlin

    Marco
     
Thema: Brauche Rat wegen Verwalter/Wärmedämmung/Feuchtigkeit
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