Bruchteilsgemeinschaft oder Teilungserklärung

Diskutiere Bruchteilsgemeinschaft oder Teilungserklärung im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Guten Tag zusammen! Mein Vater und ich möchten gemeinsam ein Zweifamilienhaus meines Opas erwerben, sanieren und vermieten. Die Investition ist...

  1. #1 Erstvermieter, 01.06.2019
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    Guten Tag zusammen!

    Mein Vater und ich möchten gemeinsam ein Zweifamilienhaus meines Opas erwerben, sanieren und vermieten.
    Die Investition ist durchgerechnet und lohnenswert.

    Beim Erwerb stehen wir vor der Wahl Teilungserklärung (2 separate Wohneinheiten) oder Bruchteilsgemeinschaft.

    Vorteile Teilungserklärung: einfachere Steuererklärung, alles klar getrennt, weniger Probleme bei Streit/Erbe etc

    Vorteile Bruchteilsgemeinschaft: Risikostreuung bei Mietausfall; wir bleiben flexibler was Aufteilung des Hauses und des Grundstücks mit Nebengebäuden angeht
    Wir tendieren momentan eher zur Bruchteilsgemeinschaft, da es uns schwerfällt eine dauerhafte Teilubgsvereinbarung zu erstellen, die zukunftsbeständig ist. Das Haus in zwei Wohneinheiten zur Vermietung aufzuteilen fällt uns leicht, aber wir könnten uns auch vorstellen, in Zukunft z.B. beide Wohneinheiten an nur einen Mieter zu vermieten (Familie; das Haus gibt das vom Grundriss her problemlos her).
    Streit kommt zwar in den besten Familien vor, ich gehe aber nicht davon aus. Mein Vater und ich haben ein sehr gutes Vertrauensverhältnis und die investierte Geldsumme ist in diesem Fall nicht so, dass man deswegen in der Familie streiten müsste.

    Themen wie Erbfall, Verkauf etc würden wir über den Kaufvertrag bzw Testament regeln.

    Welche wesentlichen Vor- bzw Nachteile habe ich übersehen? Wozu würdet ihr tendieren?

    Vielen Dank und schönes Wochenende!
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 01.06.2019
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    Zuerst einen Steuerberater und Anwalt (Immobilien- und Erbrecht) konsultieren und nicht nur nach der momentan steuerlich einfachsten / günstigsten Lösung fragen, sondern auch Steuerminimierung im Erbfall (der hoffentlich noch dauert).

    Stichworte wie Schenkung, vorweggenommenes Erbe, Nießbrauch. Mittel bis langfristig geplant könnt ihr den "Haustransfer" sehr kostengünstig erreichen.


    Bruchteilsgemeinschaft oder WEG gründen, wäre für mich eine nachrangige Frage, wenn das Vertrauen und die finanzielle Unabhängigkeit innerhalb der Familie gegeben ist. Welche Variante günstiger ist, hängt u. A. von der Anzahl der Erben im Fall des Ablebens deines Vaters (oder auch dir) ab.
     
  4. #3 Erstvermieter, 01.06.2019
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    Vielen Dank für die Antwort, das hilft mir schon einmal weiter!

    Die Beratung durch einen Anwalt ist geplant, aber wir möchten halt schon vorbereitet in ein entsprechendes Gespräch gehen, um gezielte Fragen stellen zu können.
    Im Falle des Ablebens meines Vaters gäbe es meinen Bruder als Erben.
    Da mein Vater über weitere Immobilien (alleine) verfügt ist folgende Regelung im Testament angedacht:
    Ich erbe die mir noch fehlenden Prozente des Zweifamilienhauses und mein Bruder erhält als "Entschädigung" eine andere Immobilie.

    Mir ist zur Zeit nur gar nicht klar, wie sich die Art des Kaufes (Bruchteil vs WEG) auf die zu zahlende Erbschaftssteuer bzw Hausübertragungskosten auswirkt.
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 01.06.2019
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    Ob das speziell auf Bruchteil vs WEG-Kauf Auswirkung hat, hab ich ganz ehrlich keinen Schimmer. Es hat aber Auswirkungen auf den Wert des Gebäudes allgemein und somit auch auf Kaufnebenkosten und anfallenden Steuern.

    Lass dir das vom Steuerberater und Anwalt erklären. Ich versuche es mal ganz grob von Laie zu Laie zu beschreiben:
    Den zu kaufenden (Rest)Wert eines Gebäudes kann man z.B. senken, indem ein Teil des Hauses bereits zu Lebzeiten an die Erben übergeben wird, als Schenkung oder (Teil)Auszahlung des Erbes zu Lebzeiten (vorweggenommenes Erbe). Ein Nießbrauch bietet weitere Gestaltungsmöglichkeiten.

    Ein niedrigerer Wert/Kaufpreis wirkt sich dann wiederum auf Grunderwerbssteuer und u.U. später auch auf Erbschaftssteuer (wenn Freibetrag überschritten) aus.
    Aber Vorsicht, man kann damit auch so richtig Mist bauen!

    Das Thema ist wirklich sehr komplex. Nicht umsonst gibt es Fachanwälte für Erbrecht. Bei eurer Konstellation, kann ich nur dringend anraten auch das mitzubedenken.



    Bin gespannt was den anderen noch an Stichworten zum Nachfragen einfällt.
    @taxpert hat bestimmt noch was auf Lager zur steuerlichen Kaufauswirkung Bruchteil vs. WEG.
     
  6. Andres

    Andres
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    Gerade wenn man die Zukunft nicht vorhersagen kann, ist für mich ein wesentlicher Nachteil der Bruchteilsgemeinschaft, dass Anteile praktisch nicht auf dem freien Markt verkäuflich sind. Das tut sich niemand freiwillig (d.h. ohne immense Abschläge) an. Einheiten einer WEG zu verkaufen, ist dagegen völlig normal und findet eine breite Nachfrage.
     
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