Bruttokaltmiete oder Nebenkostenpauschalen

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von Max_Headroom, 28.10.2010.

  1. #1 Max_Headroom, 28.10.2010
    Max_Headroom

    Max_Headroom Erfahrener Benutzer

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    Liebe Community,
    kann mir jemand mal genauer Betriebskostenpauschalen und die Anforderungen erläutern?

    Folgender Hintergrund: Ich vermiete seit jeher über Bruttokaltmieten. Klappt, gut, wenig Streß. Nun gibt es ja aber so einige Preistreiber, die immer nach oben klettern: Müllabfuhr, Straßenreinigung usw.
    Bei einer Bruttokaltmiete kann ich eine Anpassung ja nur über die Mieterhöhung durchführen (weil eben die Nettokaltmiete bei höherem BK-Anteil sinkt...liegt sie aber immer noch über dem Mietpreisspiegel komme ich in Probleme....)

    Würde ich stattdessen Nebenkostenpauschalen nehmen, dann könnte ich diese unabhängig vom Mietpreisspiegel anpassen.
    Allerdings verstehe ich noch nicht recht, wie hier die gesetzlichen Anforderungen sind - wenn ich so eine Pauschale vereinbare und diese erhöhen will, dann muß ich das ja wohl begründen...läuft das dann nicht darauf hinaus daß ich dann doch praktische wieder eine Betriebskostenabrechnung machen muß um den Erhöhungsbedarf dediziert nachzuweisen?

    Wer kann mich hier etwas erhellen?

    Danke
    MH
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Grundsätzlich: Du schmeißt die Begriffe durcheinander.
    Bruttokaltmiete gibt es nicht
    Nettokaltmiete gibt es nicht.

    lt Gesetz gibt es nur die Kaltmiete und die Vorrauszahlung bzw die Kaltmiete mit Nebenkostenpauschale.

    Der Unterschied ist einfach: Kaltmiete bleibt in beiden Fällen gleich.

    Die Pauschale ist eine Schätzung des Verbrauchs ohne Nebenksotenabrechnung.
    Kann gut gehen, aber eben auch nach hinten losgehen.
    Wenn der Vermieter die Pauschale zu gering berechnet, hat er Pech gehabt. Dann muss er die Pauschale mit einer Abrechnung erhöhen.
    Du merkst, dass du mit deiner Vermutung also richtig liegst. Pauschale mit Risiko und Abrechnung oder Vorauszahlung mit Abrechnung.

    Die Pauschale ist dafür gedacht, wenn eine Aufteilung der Nk nur sehr aufwendig möglich ist. Also wenn zB der Hausbesitzer für 2 Jahre das Zimmer vermieten will. Eine Abrechnung würde keinen wirtschaftlichen Sinn machen. (HzK Verteiler; Wasseruhren etc)

    Eine Vorauszahlung kann jederzeit erfolgen. Abrechnung erstellt und die NAchzahlung war heftig. Nebenkostenanpassung vornehmen. Das kann einseitig passieren, soll heißen: auch der Mieter kann das von sich aus veranlassen.
     
  4. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das würde ich nicht so sehen...

    Bruttomiete ist eine Miete einschließlich aller Betriebskosten. Bruttokaltmiete ist ist ein durchaus gebräuchlicher Ausdruck für eine Mietevereinbarung einschließlich "kalter" Betriebskosten.
    Nettomiete ist eine Miete ohne Betriebskosten. Der Begriff "Nettokaltmiete" ist allerdings völlig sinnfrei. Da eine Nettomiete schon eine Miete ist, in der keinerlei Betriebskosten enthalten sind,

    Ich behaupte mal, dass ich mich im Gesetz einigermaßen auskenne. Die Begriffe "Kaltmiete" und "Nebenkostenvorauszahlung" habe ich aber im BGB noch nicht gefunden.
    Das Gesetz spricht von Miete und Betriebskosten. Kaltmiete ist zwar ein durchaus gebräuchliches Synonym für Nettomiete, kommt aber ebenso wie Nettomiete im Gesetz nicht vor.

    Die Betriebskostenpauschale ist keineswegs für schwierige Fälle gedacht. Sie ist vielmehr eine von den Parteien frei wählbare Alternative zur Bruttomiete, die durch die Vorschriften der Heizkostenverordnung nur in Ausnahmefällen wirksam vereinbart werden kann, oder auch eine Alternative zur Abrechnung der tatsächlichen Kosten.

    Nach einer Abrechnung können Vorauszahlungen angepasst werden. Kosten werden dagegen niemals angepasst. Sie fallen beim Vermieter in irgeneiner Höhe an.
     
  5. #4 Max_Headroom, 30.10.2010
    Max_Headroom

    Max_Headroom Erfahrener Benutzer

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    Also mal anders gefragt:

    1. Kann ich eine Miete vereinbaren und nur einen Teil der Betriebskosten in einer Pauschale erfassen und den Rest in einer Bruttomiete zusammenfassen?
    Oder müssen immer - sofern eben Nebenkostenpauschale - alle kalten Nebenkosten eingefasst werden?

    Was ich nicht ganz verstehe ist ja, daß der Mieter ja grundsätzlich auch das Recht hat, die Senkung der Pauschale zu verlangen wenn die Kosten sinken - nur in der Praxis kann er diese Information ja kaum erlangen! Denn einen Anspruch auf richtige Abrechnung hat er nicht (ist ja eben eine Pauschale). Manchmal bekommt man das ja in der Zeitung mit wenn eben die Stadtreinigung teurer wird - nur ist das auch dann kaum durchsetzbar wenn der Vermieter argumentiert, daß z.B. das Wasser teurer geworden ist oder aber mehr verbraucht wurde und das eben noch gar nicht angepasst wurde.

    Ergo kann eine mieterseitige Senkung der Nebenkostenpauschale kaum durchgesetzt werden und die vermieterseitige Pflicht zu Senkung der Pauschale kaum kontrolliert werden - denn eben nur bei der vermieterseitigen Erhöhung muß ja wohl belegt werden, wie sich die Pauschale zusammensetzt.

    2. Und wie macht man Mieterhöhungen? Automatisch von der Grundmiete ohne die Pauschale oder muß man auch bei der Erhöhung zunächst nachweisen wie sich die Pauschale zusammensetzt und ob damit die Grundmiete tatsächlich die Nettomiete darstellt?

    Mir ist momentan einfach noch nicht klar, ob die Nettomiete mit Nebenkostenpauschale Vorteile gegenüber der Bruttokaltmiete hat - letztere krankt ja eben daran, daß ich die Nebenkosten eben nicht - wie bei der Pauschale - so einfach anpassen kann.

    MH
     
Thema: Bruttokaltmiete oder Nebenkostenpauschalen
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