Bruttokaltmiete

Dieses Thema im Forum "NK - Ankündigungen!" wurde erstellt von MrFox, 18.12.2014.

  1. MrFox

    MrFox Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich hoffe hier Rat zu finden. Ich besitze eine vermietete ETW. Der Mieter wohnt seit 1983 in der Wohnung.

    Nun ja ich war ein wenig blauäugig und habe vertraut als ich die Wohnung gekauft habe das alles seine Richtigkeit hat.

    Nun ja der Vertrag läuft auf mit einer Bruttokaltmiete. Nun zu meinem Problem. Ich möchte die Nebenkostenpauschale erhöhen, da diese aus meiner Sicht seit mindestens 10 Jahren nicht angepasst wurde. Leider habe ich KEINE Unterlagen bzgl genauer Aufschlüsselung über Miete + Pauschale.

    In dem Vertrag steht nur es ist eine Miete von xxx DM vereinbart und das sich die Miete bei Steigung der Betriebskosten steigen kann.

    Also von der Seite bin ich auf der sicheren Seite denke ich.

    Aber um die Pauschale zu erhöhen müsste ich ja genau wissen, wie sich alles zusammensetzt.

    Ich komme aber nicht an die Informationen ran.

    Wie komme ich aus diesen Dilemma heraus?

    Kann mir jemand Tipps geben?

    Vielen Dank im Voraus
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen, 18.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 18.12.2014
    Glaskügelchen

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    Bei einer Bruttokaltmiete ist doch in der Regel gar keine Pauschale vereinbart, sondern nur eine Festmiete, die alle Nebenkosten bis auf die Heizkosten bereits enthält.
    Und damit sind alle Nebenkosten gemeint, die man umlegen kann.
    Eine Nebenkostenpauschale kannst du in dem Sinn nicht erhöhen, da diese nicht gesondert ausgewiesen ist, sondern nur die Gesamtmiete.
    Oder anders ausgedrückt: Gestiegene Nebenkosten bekommst du nur über den Weg der Mieterhöhung wieder.
    Da aber die Mieterhöhung meist über den Mietspiegel durchgesetzt wird, der nur Nettokaltmieten aufweist, kannst du eine Vergleichbarkeit deiner Bruttokaltmiete mit dem Mietspiegel nur herstellen, wenn du konkrete Zahlen hast. Zur Not müsstest du warten, bis dir nächstes Jahr diese Zahlen vorliegen.
    Solltest du mit deiner Bruttokaltmiete nach Erhöhung immer noch innerhalb des Mietspiegels liegen, könntest du die Miete auch erhöhen ohne die Nebenkosten rauszurechnen.
     
  4. #3 sara, 18.12.2014
    Zuletzt bearbeitet: 18.12.2014
    sara

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    Was heißt das genau?
    Heizkosten sind extra, bzw. werden per eigener Therme mit dem Versorger direkt abgerechnet?
    Wurden dann wahrscheinlich auch keine Nebenkostenabrechnungen erstellt?

    Naja, bei Pauschalen gibt es auch keine Aufschlüsselung.
    Wenn du aber Vorauszahlung meinst ist das was anderes - hat aber dann wieder nichts mit Bruttokaltmiete zu tun.

    Wenn du von einer Vergleichsmiete für deine Wohnung ausgehst + deiner auf die Whg. fallenden umlagefähigen bzw. vereinbarten Betriebskosten um welchen Betrag überschreitet denn dieser Betrag jetzt deine Bruttokaltmiete?
     
  5. MrFox

    MrFox Neuer Benutzer

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    Hallo erst einmal,
    und vielen Dank schon mal.

    Ich zitier erst einmal aus den Vertrag:
    §3 Miete
    Miete beträgt monatlich xxx DM
    (2) in der sind die Betriebskosten außer den in §4 genannten Nebenkosten enthalten.
    (3) Die Miete kann sich nach Maßgabe gesetzlicher Vorschriften erhöhen oder ermäßgen.

    §4 Nebenkosten
    Heizung xx DM

    in den Erläuterungen zu den Mietvertrag steht zu §3 Miete
    Betriebskosten sind die laufenden öffentlichen Lasten (z.B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Entwässerung), die Kosten der Wasserversorgung, der Heizung, der Schornsteinreinigung, der Versicherungen und der Gartenpflege.

    Weiter steht geschrieben

    Bei Veränderungen der Betriebskosten ändern sich ebenfalls zwangsläufig die Mieten.


    Es werden nur die Heizkosten als Vorauszahlung abgerechnet.

    Für mich liest es sich nun so, das ich eine Miete habe und einen "variablen" Teil habe der angepasst werden kann.

    Wenn man Beispielsweise die Hausgeldabrechnung hernimmt mit den umlagefähigen Kosten. Dann hätte der Mieter eine Monatsmiete im zweistelligen Bereich.

    Ich weiß Rechtsberatung ist so eine Sache ich hoffe einfach nur gleichgesinnte zu finden, die ähnliches mitgemacht haben.
     
  6. #5 Glaskügelchen, 18.12.2014
    Glaskügelchen

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    Was heisst mitgemacht? Wir haben auch die Teilinklusivmieten, freiwillig und absichtlich, aber die Mieten werden eben regelmässig angepasst.

    Aber jetzt mal zu dem was im Vertrag steht:
    Dann ist das def. eine Bruttokaltmiete.

    Das ist ein Widerspruch zu dem was in §3 (2) steht, und in meinen Augen so auch nicht möglich. Widersprüche in Mietverträgen gehen auch fast immer zu Lasten des Vermieters.
    Nein, hast du nicht, denn es wurde ja auch nie abgerechnet. Selbst wenn es so funktionieren würde, was es nicht tut, anhand welcher Werte welchen Jahres willst du die Betriebskosten denn anpassen. Es ist doch völlig unbekannt von welchen Werten der Alteigentümer ausgegangen ist.


    Das ist dann eben so.
    Du kannst bei Inklusivmieten aber ausgehend von der Komplettmiete erhöhen, was bei einer Kappungsgrenze von 20% schon ein paar Euro mehr ausmacht.
     
  7. MrFox

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    Wenn ich das richtig verstanden habe. Mietzahlungen - Betriebskosten = Nettokaltmiete. Darauf kann ich dann 20 % Kappungsgrenze erhöhen?
     
  8. MrFox

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    *bearbeitet auf Grund Glaskügelchens Antwort*
     
  9. #8 Glaskügelchen, 18.12.2014
    Glaskügelchen

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    Richtig.
    Nein, du darfst von der Gesamtmiete erhöhen. Das ist ein Vorteil der Inklusivmiete. Aber logisch, da man bei Inklusivmieten ja sowohl allgemeine Mietpreissteigerungen, wie auch gestiegene Betriebskosten abfangen muss.
     
  10. Syker

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    Hallo zusammen,

    Neben der Kappungsgrenze ist auch die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) zu beachten. Dafür musst man halt auf Nettokaltmiete umrechnen.


    VG Syker
     
  11. #10 Glaskügelchen, 18.12.2014
    Glaskügelchen

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    Klar muss man den Mietspiegel beachten, aber wenn die Kaltmiete rechnerisch tatsächlich im zweistelligen Bereich liegt, kann man sich die Runterrechnerei auf die Nettokaltmiete vermutlich sparen.
     
  12. MrFox

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    Wie würde es denn mit einer Änderungskündigung ansehen. Man kann ja nicht verlangen das ich den Mieter quasi umsonst Wohnen lasse. Sprich wenn die NK weiter steigen würde bald der letzte Rest verzehrt werden. So das ich sie bezuschussen muss.
     
  13. MrFox

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    Wie würde es denn mit einer Änderungskündigung ansehen. Man kann ja nicht verlangen das ich den Mieter quasi umsonst Wohnen lasse. Sprich wenn die NK weiter steigen würde bald der letzte Rest verzehrt werden. So das ich sie bezuschussen muss.
     
  14. #13 Glaskügelchen, 18.12.2014
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    Es gibt keine Änderungskündigungen in dem Sinne im Mietrecht.
    Wenn die Nebenkosten nicht explodieren, kannst du das mit Mieterhöhungen auffangen.
    Und letztendlich war es ja deine Entscheidung die Wohnung zu kaufen. In die Mietverträge sollte man VOR dem Kauf schauen.
     
  15. Andres

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    Dafür brauchst du einen zulässigen Kündigungsgrund, den du im Moment nicht hast. Selbst wenn man hier die wirtschaftlichen Voraussetzungen einer Verwertungskündigung annehmen würde, ist die Kündigung zwecks Erhöhung der Miete dann ausgeschlossen.

    Wie das Vorgehen aussieht, hängt wesentlich von der Frage ab, ob man hier eine Pauschale oder eine Teilinklusivmiete annehmen will. Ich tendiere zu Variante 2.

    Dann führt man eine ganz gewöhnliche Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete durch. Man muss eben zusehen, wie man geeignete Vergleichswohnungen mit Teilinklusivmiete beibringt, wenn es keinen Mietspiegel gibt, der geeignete Angaben enthält.


    Doch. Als Vermieter genießt du keinen besonderen Schutz und damit trifft dich die Vertragsfreiheit in voller Härte: Du bist ein für dich nachteiliges Geschäft eingegangen. Bindend ist es trotzdem.

    Wenn alle Stricke reißen, muss man Eigenbedarf anmelden. Dann wirst du oder ein Verwandter einige Zeit in dieser Wohnung leben müssen.
     
  16. #15 Glaskügelchen, 18.12.2014
    Glaskügelchen

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    Muss man nicht! Runterrechnen auf Nettokaltmieten auf Basis der letzten Werte ist möglich und legitim. Also man darf auch Inklusivmieten durch den Vergleich mit dem normalen Mietspiegel erhöhen. Das ist höchstrichterlich abgesegnet.
    Hatte ich aber alles oben schon geschrieben.
     
  17. #16 alibaba, 19.12.2014
    alibaba

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    ich lese raus du hast eine Bude schon ca. 10 Jahre und noch nie

    eine NebenkostenAbrechnung gestellt ???

    Du musst doch ungefähr wissen die Ausgaben/Verbrauch ,wenn es dir zu wenig erscheint

    dann sprech doch mal mit den Mieter ,dann muss er eben was mehr bezahlen

    vermutlich weiss er garnicht das er fürs tägliche Brot ,zu wenig aus tütet .

    Vorher natürlich genau auflisten .

    Wenn du dich ärgerst ,geht ja auch zur Not der Eigenbedarf ,

    denn so billig werden vermutlich deine Verwandten nicht wohnen .

    Du kannst natürlich auch ein Verwalter beauftragen die Wohnung

    auf Pfennig komm raus zu berechnen mit Bitte den Betrag aus zugleichen

    bei uneinigkeit den Anwalt einschalten kost zwar extra ,aber aus gemeinheit

    des Mieters gleich noch eine KaltMieterhöhung einflechten ,vermutlich

    wenn du solange keine Erhöhung der Miete begehrt hast , geht eventuell bis 20%

    unkompliziert wenn es in einer offiziellen MietPreisZone für WE liegt .

    Erhöhung hört sich so gierig an , Heute würde ich MietAnPassung vor ziehen .

    es gibt auch solch GrundStückGutAchterAusSchuss oder wie das heisst ,

    mir wurde mal so eine erstellung angeboten für so um 600 € (GedächnisProdukoll)

    habe aber ein Mietsanwalt genommen der machts für weit weniger ............

    Gruss
    alibaba :45:
     
  18. sara

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    dann lies noch mal richtig!
     
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