Büro anmieten in gesamt gemietetem Reihenhaus

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von R4bbit87, 17.02.2014.

  1. #1 R4bbit87, 17.02.2014
    R4bbit87

    R4bbit87 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich habe folgenden Fall: Ich miete ein gesamtes Reihenhaus und hatte bis vor einigen Tagen noch einen Untermieter im Kellerbereich der sich, zu meinem Glück, verabscheidet hat (nicht gestorben, nur ausgezogen).

    Dieser Kellerraum ist von außen über eine Terrasse zugänglich.
    Für die bildliche Vorstellung: Reihenmittelhaus - Hanglage - Eingang zur Kellerwohnung auf Südseite ebenerdig über Stellplatz + Terrasse - Haupteingang des Hauses ein Stockwerk höher auf der Nordseite über kleinen Weg.

    Dieser Kellerraum ist eine 1-Zimmer Wohnung mit zusammenhängendem Wohn- und Küchenbereich, Bad, Abstellmöglichkeiten unter Treppe (die zur Hauptwohnung führt), einem Kellerraum, einer Terrasse, kleinem Garten und einem KFZ Stellplatz.

    Diese Wohnung möchte ich mir nun als Einzelunternehmer untervermieten. Halt ein Büro inkl passenden Lagerräumen für Material, welches ich regelmässig benötige.

    Die Wohung hat excl Keller, Terrasse, Garten, "unter der Treppe" und Stellplatz 35qm.

    Der Kellerraum hat nochmal 6,25qm, die Terrasse 10qm, der Garten 20qm und der Stellplatz in PKW-Größe, der Abstellraum unter der Treppe hat eine Fläche von 4,1qm ist aber nur auf einer Fläche von 2,2qm höher gleich 1m.

    So, und nun zu meiner eigentlichen Frage: Wie mache ich das? Ich erstelle mir selbst einen Mietvertrag über die gesamt oben genannte qm Fläche und berechne die Miethöhe zum ortsüblichen Mietwert?

    Fragen über Fragen, aber jeder hat mal irgendwie irgendwo angefangen :-)
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 18.02.2014
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    Vermieter fragen

    Hallo,

    zunächst, benötigt man die Erlaubnis des Vermieters, grundsätzlich! Es sei denn, im Mietvertrag ist bereits Wohnraum mit Gewerberaum vermerkt.

    Dann würde ich den Vermieter fragen, ob er nicht vom Wohnraum getrennt mir das Büro, Einliegerwohnung oder was auch immer es sein soll, gewerblich vermietet.

    Würde natürlich heissen, das der jetzige Mietvertrag, sofern die Gewerbeeinheit nicht mitvermietet geändert werden sollte.

    Somit könnte man die Nachfragerei von Seiten des Finanzamtes schon mal umgehen, zeitgleich hat man die Erlaubnis des Vermieters, wäre jetzt für mich der logischte Vorschlag.

    Gruß

    BHShuber
     
  4. #3 R4bbit87, 18.02.2014
    R4bbit87

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    Danke schon einmal für die Antwort. Selbstverständlich habe ich mir diese Erlaubnis eingeholt.

    Ich miete das gesamte Haus, wie ich nutze oder aufteile ist meinem Vermieter egal. :happy:
     
  5. Andres

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    Wozu soll das (noch dazu in dieser Unternehmensform) gut sein?
     
  6. #5 R4bbit87, 18.02.2014
    R4bbit87

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    ..ist ja nicht so als könnte man Kosten für ein Büro (Miete, Strom, Wasser, etc)Steuermindernd einsetzen...
     
  7. Andres

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    Ist ja nicht so, als wären Mieteinnahmen zu versteuerndes Einkommen ...
     
  8. #7 R4bbit87, 19.02.2014
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    Mieteinnahmen hatte ich doch bis dato auch?

    Klar sind die zu versteuern, aber die absetzbaren Ausgaben sind doch wesentlich größer, oder irre ich mich da?

    Oder meinst du das es nur was bringen würde wenn ich darüber einen gesonderten Mietvertrag mit meinem Vermieter mache und das Büro nicht mir selbst vermiete?

    Grüße
     
  9. Andres

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    Also: Du erzielst Mieteinnahmen. Das musst du versteuern. Im Gegenzug darfst du die Miete als Betriebsausgabe absetzen. Im besten Fall entsteht im ersten Schritt eine Steuerpflicht, die im zweiten Schritt wieder verschwindet. Das ist ein Nullsummenspiel.

    Stattdessen teilst du einfach die Miete samt ihrer Nebenkosten entsprechend der Wohn- bzw. Nutzflächen auf. Diesen Schritt müsstest du auch beim Vertrag mit dir selbst noch vornehmen, Effekt: Du versteuerst die Kosten einmal und darfst sie zweimal abziehen.

    Dauerhafte "Verluste" aus der Vermietung (d.h. eine Verschiebung der Miete in Richtung deines Büros) wird das FA nicht akzeptieren. Und wirklich notwendig wäre eine solche vertragliche Verrenkung erst dann, wenn du z.B. eine GmbH gründest.

    Auf diesem Weg kann man die Sache tatsächlich steuerlich etwas gestalten und mehr als den Flächenanteil abrechnen. Ist für den Vermieter aber etwas unangenehmer und daher wird er vielleicht nicht mitmachen wollen.
     
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