Büro zur Wohnung umbauen (Teilungserklärung)

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von fabiogrotte85, 26.02.2016.

  1. #1 fabiogrotte85, 26.02.2016
    fabiogrotte85

    fabiogrotte85 Benutzer

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    Hallo
    Ich habe vor ein Büro zu kaufen und das in eine Wohnung umzubauen.

    Wir waren mit dem Verkäufer beim Bauamt und eine Gehnemigung ist nicht notwendig. Es gibt nicht mal ein Gesetz wo das ganze verbietet.

    Hausverwaltung nach Telefonat mit dem Bauamt, wäre bereit mir was schriftliches zu geben das dieser Büro als Wohnung benutzt werden darf.

    Der Notar gestern meinte das mir krar sein muss das ich ein Büro kaufe, da es auch in die Teilungserklärung als Büro vorgesehen ist..

    Wenn die Hausverwaltung und Bauamt einverstanden sind, wer könnte mir in Zukunft Probleme machen?
    Danke im voraus
     
  2. AdMan

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  3. Syker

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    Hallo Fabiogrotte85,

    Dazu müsste man genau wissen was in der Teilungserklärung steht.
    ...
    Im schlimmsten Fall kann die WEG (also die Eigentümer) einen Rückbau verlangen.

    VG Syker
     
  4. #3 Goldhamster, 26.02.2016
    Goldhamster

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    Hallo,
    das ist etwas unglücklich ausgedrückt.

    Es mag keine Vorschriften geben, die das verbieten.
    Aber selbstverständlich musst du alle den Wohnungsbau betreffenden Vorschriften einhalten.
    Insbes. auch Wärmeschutz, Schallschutz, Brandschutz, erforderliche Parkplätze auf dem Grundstück und und und.

    Das kann bei deinem Objekt alles ohne Probleme funktionieren. Auch evt. aus Unwissenheit der befragten Amtsperson. Evt. drücken die auch bei dir einfach ein Auge zu.
    Bei anderen Objekten und anderen Personen in anderen Städten mit anderen Ämtern kann es durchaus Probleme geben... mir würde auch etwas einfallen, wenn ich beim Bauamt wäre und mir deine Nase nicht gefallen würde.

    Goldhamster
     
  5. #4 BHShuber, 26.02.2016
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    Hallo,

    aus zwei Gründen bin ich bei der Geschichte skeptisch, warum:

    1. Nutzungsänderung von Gewerbeimmobilie in Wohnimmobilie
    2. Hausverwaltung hat hier nicht die Entscheidung über stehen und fallen dies Planes

    Probleme bekommst du unter Umständen wie bereits erklärt wurde mit der Gemeinschaft der Eigentümer, soweit bekannt steht in der TE Gewerbeeinheit, bzw. Büroeinheit.

    Zudem was nun überhaupt nicht bekannt ist, in welcher Art von Gebäude befindet sich das Objekt, reines Gewerbegebäude mit Büroeinheiten, Mischeinheiten, Ladenlokale und vor allem wo?

    Der Notar weist nicht umsonst nochmal darauf hin ob du dir sicher bist, bzw. im Klaren, dass hier lediglich eine Büroeinheit gekauft wird, unter Umständen ist eine spätere Nutzung als Wohnung gar nicht möglich.

    Gruß
    BHShuber
     
  6. #5 fabiogrotte85, 26.02.2016
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    Hallo danke für die Antworten.

    In die Teilungserklärung steth:

    Büroeinheit mit 2 Zimmer qm 56,98

    Habe grad nochmal mit die Verwalltung telefoniert, die wollen mir das ganze Bestätigen.
    Das brief werde ich anfang nächste Woche bekommen.

    Ist der Verwalter nicht gleichzeitig die WEG?

    Dieses Objekt befindet sich nicht an einem Gewerbegebiet und auch nicht an die Hauptstrasse.

    Der Verwalter meint das die Eigentümer froh wären wenn eine Wohnung gemacht wird als ein Büro.

    Das Problem für die umänderung ist das die Versammlung erst in December ist, ich bräuchte nur die Mehrheit Zustimmung.
    Wenn ich das Ganze jetzt machen möchte, bräuchte ich die 100% Zustimmung. ( stimmt das?)

    Also die einfachste Lösung wäre die Teilungserklärung zu ändern, da die Versammlung erst in December ist, und ich nicht reskieren möchte, frage ich ob man diese Bestätigung von Verwallter ins Kaufvertrag oder Grundbuch eingetragen werden darf oder kann?

    Danke im voraus
     
  7. #6 BHShuber, 26.02.2016
    Zuletzt bearbeitet: 26.02.2016
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    Hallo,

    nun kommen wir das Sache näher, nein der Verwalter hat nicht die Befugnis dir die Nutzungsänderung zu erlauben, der Verwalter ist auch nicht die WEG.

    Um die Teilungserklärung zu ändern müssen alle Eigentümer dem Zustimmen und auch alle Eigentümer zu einem Notar, wenn du überhaupt auf Interesse stößt, dass sich die Eigentümergemeinschaft hierzu positiv äußert.

    Es ist auch nicht möglich, eine Zustimmung eines Verwalters ins Grundbuch einzutragen.

    Um die Versammlung und das Thema zum Tagesordnungspunkt zu machen mit anschließende Abstimmung kommt du ohnehin nicht herum, vor Beschlussfassung solltest du es tunlichst bleiben lassen, mit dem Büroumbau!

    Bitte im eigenen Interesse, denn wie es scheint, fragte der Notar nicht umsonst nach, hast du sehr wenig Kenntnis von den Zusammenhängen, solltest du dich vor dem Kauf eingehend beraten lassen.

    Gruß

    BHShuber
     
  8. Andres

    Andres
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    Nein, der Verwalter ist von der Gemeinschaft beauftragt (man sagt: bestellt) und vertritt die Gemeinschaft nach außen. Nach innen setzt er aber nur die Beschlüsse der Gemeinschaft um, d.h. er kann gar nicht entscheiden, ob alle mit deiner Nutzung einverstanden sein werden.


    So ungefähr.


    Vielleicht die einfachste, aber sicher nicht einfach.
     
  9. #8 fabiogrotte85, 26.02.2016
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    Ok danke

    Dann ist diese Bestätigung vom Verwalter in Zukunft nützlos.

    Könnte ich mir jetzt von die Eigentümer (51%) mir bestätigen lassen das dieses Büro als Wohnung benutzt werden darf ohne jetzt die Teilungserklärung zu ändern?

    Wäre das ne möglichket?
     
  10. #9 BHShuber, 26.02.2016
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    Hallo,

    hierzu bedarf es eben einer Eigentümerversammlung, dein Anliegen reicht nicht aus um einen ausserordentliche Eigentümerversammlung durch den Verwalter einberufen zu lassen, diese Entscheidung wird im Dezember fallen in der ordentlichen Versammlung der Eigentümer, d. h. nur und auschließllich nur, wenn dein Anliegen dann auch als Tagesordnungspunkt in der Versammlung diskutiert und beschlossen wird.

    Das kann auch negativ für dich ausgehen, wenn denn die Mehrheit gegen den Umbau von Büro auf Wohnung ist, auf die Aussage des Verwalters ist hier kein Verlass.

    Das Prozedere mit einer Änderung der Teilungserklärung schlage dir gleich mal aus dem Kopf, das wird nie und nimmer geschehen.

    Gruß
    BHShuber
     
    GSR600 gefällt das.
  11. #10 BHShuber, 26.02.2016
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    Hallo,

    noch was, die Eigentümer können dir nichts bestätigen, denn du bist nicht Mitglied der Eigentümergemeinschaft weil du noch kein Eigentümer der Immobilie bist!

    Gruß
    BHShuber
     
  12. #11 fabiogrotte85, 26.02.2016
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    Danke danke. Ich werde mich nach erhalt dieser Brief von Verwalter wieder melden.
    Bin mal gespannt.
    Schönes wochenende wünsch ich noch
     
  13. #12 BHShuber, 27.02.2016
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    Hallo,

    ja mach das bitte.

    Eine Frage noch, besteht bei den dich umgehenden Personen insbesondere dem Verwalter ein wirtschaftliches Interesse daran, dass du dieses Büro kaufst?

    Bei so manchen Hausverwalter ist es so, dass dieser auch als Immobilienmakler fungiert, was er auch durchaus darf, allerdings mutet gerade die Aussagen des Verwalters schon so an, hier überschreitet dieser klare Kompetenzen über den Kopf der Miteigentümer zu bestätigen, dass die Gemeinschaft der Eigentümer mit einer Änderung der Nutzung der Immobilie einverstanden sind.

    Wer dir den Floh mit der Änderung der Teilungserklärung ins Ohr gesetzt hat, verschließt sich mir, hier mal lesen was dazu nötig ist:

    https://www.haufe.de/recht/deutsche...ilungserklaerung_idesk_PI17574_HI1439232.html

    Gruß

    BHShuber
     
  14. #13 fabiogrotte85, 27.02.2016
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    Nein, dieses Immobilien wird von Privat Verkauft.

    Der Verkäufer zahlt seit einem Jahr keine Nebenkosten, ist um die 3000 Euro Minus.
    Ich glaube sie WEG will ihn los haben.

    Habe auch den Kaufvertrag Entwurf bekomme, und ich werde nicht unterschreiben ohne eine gültige Bestätigung der WEG

    Mal abwarten.
     
  15. #14 fabiogrotte85, 27.02.2016
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    Beispiel als Tagesordnung in die nächste Versammlung steth:

    Umänderung der Teilungserklärung,

    von 30 Eigentümer, 16 Zustimmen, 14 dagegen.

    Wird es geändert ?
    Oder brauch ich von alle 30 Eigentümer die Zustimmung?
     
  16. #15 BHShuber, 27.02.2016
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    Hallo,

    wenn du den gelieferten Link gelesen hast, hast du gesehen, dass du die Zustimmung aller Eigentümer benötigst und noch mehr, alle Eigentümer müssen zu einem ausgewählten Notar um die Änderung der TE mit Unterschrift zu bestätigen, das ist ein Unterfangen, welches im wirklichen Leben ob bei großer oder kleiner WEG kaum durchzusetzen ist, es ist immer einer dabei der dagegenhält.

    Vergiss diesen Schritt, das wirst du nicht schaffen.

    Gruß
    BHShuber
     
  17. #16 BHShuber, 27.02.2016
    Zuletzt bearbeitet: 27.02.2016
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    Hallo,

    nochmal damit du das auch endlich versehst, du bekommst von der WEG keine Bestätigung denn du bist nicht Eigentümer!

    Auch hierüber muss in einer Eigentümerversammlung abgestimmt werden und die ist erst lt. deiner Aussage im Dezember.

    Zudem rate ich dir eindringlich zu einer Beratung durch einen Fachanwalt für Immobilienrecht bevor du dich unglücklich machst, denn deine Pläne scheitern und du kannst die Immobilien allenfalls wieder als Büro vermieten.

    Gruß

    BHShuber
     
  18. #17 fabiogrotte85, 27.02.2016
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    Ja das stimmt. Da ist immer einer dabei.

    Meld mich sobald ich die Verwalter Brief habe.
     
  19. #18 fabiogrotte85, 27.02.2016
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    Hallo , Brief ist schon da.
    Siehe Bild.
     

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  20. #19 BHShuber, 27.02.2016
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    Hallo,

    der Verwalter hat nicht die Befugnis und die Ermächtnis irgend etwas genehmigen zu lassen, der Verwalter kann diesen Punkt auf die Tagesordnungsliste setzen lassen mit einem Beschlussvorschlag.

    Ob dieser Beschluss dann zu deinen Gunsten ausgeht steht absolut in den Sternen, da kann der Verwalter beteuern was er will, es liegt allein an der Wohnungseigentümergemeinschaft ob ja oder nein.

    So nun kannst du das Risiko eingehen oder eben nicht, keine weitere Alternative steht hier zur Auswahl.

    Gruß
    BHShuber
     
  21. #20 fabiogrotte85, 28.02.2016
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    Ja das stimmt.

    Wäre möglich ein Passus in Kaufvertrag nach dem das Recht auf einem Rücktritt von Kaufvertrag besteht. ( Kostenübernahme durch Verkäufer) sofern Eigentümergemeinschaft die Nützungsänderung nicht zustimmen?
     
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