Checkliste für Hausvermieter

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Wohnraum" wurde erstellt von Steppenhund, 11.10.2013.

  1. #1 Steppenhund, 11.10.2013
    Steppenhund

    Steppenhund Benutzer

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    Hallo Leute, ich bin neu hier.
    Ich habe mir ein Wohnhaus mit Werkstatt gekauft und möchte beides vermieten.
    Die Werkstatt ist bereits vermietet, das Wohnhaus baue ich gerade als 3 Parteien-Haus um.
    Damit es keine bösen Überraschungen gibt möchte ich mich vorher informieren was ich alles bedenken muss.
    Zu erst möchte ich die Quadratmeter der Wohnungen ermitteln. Welcher bereich wird wie gerechnet? Dachschräge, Flur, Treppenhaus, Zimmer usw.
    Wie viel Miete bekomme ich, bzw. Wo bekommt man einen örtlichen Mietspiegel?
    Als nächstes dann der Mietvertrag und vor allem die Nebenkostenabrechnungen.
    Gartennutzung (5.000 m²) Parkplätze, Winterdienst, Beleuchtung usw.
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

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  3. #2 WohnTraum, 11.10.2013
    WohnTraum

    WohnTraum Neuer Benutzer

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    Klingt so, als würdest du wirlkich bei Null anfangen.

    In diesem Fall würde ich dir raten, dich mal bei der IHK zu erkundigen. Die bieten für Hauseigentümer, die selber Immobilien verwalten möchten Tageskurse an.

    Die sind ihr Geld allemal Wert und auch manchen "Profis" anzuraten.
     
  4. #3 Pharao, 11.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 11.10.2013
    Pharao

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    Hi,

    ich denke das du die zwei Sachen ganz leicht selber a`la Tante Goog** rausbekommen kannst.


    Also meine Glaskugel ist leider noch nicht repariert ...

    Sorry, das ist doch keine genaue Frage, also was willst du da jetzt hören ?

    Wenn du hier so wirklich bei ganz Null anfängst, wäre es evtl Sinnvoll sich profisionelle Hilfe zu holen (wenigstens für den Anfang), denn man kann auch viel falsch machen und das fängt manchmal schon beim Mietvertrag an und endet dann oft bei der Betriebskostenabrechnung.
     
  5. #4 Papabär, 11.10.2013
    Papabär

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    Hallo Steppenhund, :wink5:
    der Inhalt einer dreijährigen Ausbildung lässt sich nicht so ohne weiteres auf einige Threadbeiträge reduzieren. Ohne konkrete Problemstellung wird es schwierig, Dir hier zu helfen.

    Da Du scheinbar gerade bei Null anfängst (haben wir ja alle irgendwann einmal), wird es für Dich günstiger sein, wenn Du für die ersten 2-3 Jahre eine professionelle Hausverwaltung mit der Betreuung beauftragst. Danach solltest Du einen zumindest groben Einblick haben um das Wagnis (mit Hilfe entsprechender Fachliteratur und gerne auch dem Forum hier) besser einschätzen zu können.

    Alle Klippen wirst Du aber auch damit nicht umschiffen können (ich habe demnächst 10-jähriges Berufsjubiläum - und lerne immer noch ständig dazu).


    Das was Du mit Selbstverwaltung an Kosten einsparst ist i.d.R. Peanuts zu dem Schaden, den man aus reiner Unwissenheit anrichten kann. (Das ist wie E10 zu tanken, obwohl das Auto nur E5 verträgt ... man spart auch nur auf den ersten Blick).
     
  6. #5 Papabär, 11.10.2013
    Papabär

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    Ach, ... jetzt hat der feine Herr schon eine eigene ... :50:


    Während sich alle anderen User hier eine Kugel teilen müssen - die seit geraumer Zeit auch noch unauffindbar verschwunden ist - hat der alte Ägypter heimlich ´ne eigene ... ich fass´ es ja nicht. :27::45:
     
  7. Pharao

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    Tja Papabär,

    es steht jedem frei, sich sein eigenes Werkzeug zu besorgen .... :50:
     
  8. #7 Steppenhund, 14.10.2013
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    Die IHK Bielefeld bietet sowas in nächster Zeit nicht an:sauer016:
     
  9. #8 Steppenhund, 14.10.2013
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    Das stimmt, und das die meisten Links bei google verlinken Seiten auf denen sich Leute beschweren das die Quadratmeter von Wohnungen selbst von professionellen Firmen falsch vermessen werden.
    ab 2,00 Meter Deckenhöhe 100%
    ab 1,50 Meter Deckenhähe 50%
    darunter 0%
    Was ist mit Treppenhaus, Balkon, Türdurchgänge, Flure?



    ?
    Ich bin doch nicht der erste der eine Nebenkostenabrechnung erstellen will, es gibt doch sicher auch andere Mietobjekte die einen Garten, Keller, Parkplatz usw haben. Einfach ein Muster bei dem man sich Anregungen holen kann.


    Genau hier liegt das Problem. Die kosten viel Geld und machen offensichtlich auch nicht alles richtig.
     
  10. raivis

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    Hausverwaltung finden - Hausverwalter-Vermittlung.de

    Habe ich selber noch nicht getestet, spiele aber mit dem Gedanken.
     
  11. #10 Steppenhund, 14.10.2013
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    Da ich noch in der Sanierungsphase bin habe ich noch ein wenig Zeit mir zu überlegen wie ich die Sache angehe.
    IHK-Lehrgänge gibt es leider nicht hier in der Gegend.
    Bleibt jetzt noch die Möglichkeit einer professionellen Hausverwaltung. Nur scheinbar kann man da auch an die falschen geraten, es schadet also nicht sich selbst Wissen anzueignen.
    Was haltet ihr von einer Software, bsw. diese hier Lexware hausverwalter plus 2014 - Das Profiprogramm für...
    hat da jemand Erfahrung mit? Laut Hersteller ist es alles was man braucht:verrueckt009:
     
  12. #12 Papabär, 14.10.2013
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    "Laut Hersteller ..." Ja nee, is klar.


    Auf den Chappidosen steht auch drauf "frisst jeder Hund jeden Tag" ... nur der Hund meiner Eltern, der kann scheinbar nicht lesen. :30:
     
  13. #13 Steppenhund, 14.10.2013
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    Ich weiß ja selber nicht wo ich anfangen soll.

    Genau da liegt mein Problem, beauftrage ich jetzt jemanden der Geld kostet und mir nachher nur Ärger macht, habe ich auch nichts gewonnen.
    Ich sehe das so:
    -Ich habe meine Kosten
    -Der Mieter zahlt so viel wie er gerade noch Zähneknirschend aktzeptiert
    -Die Differenz ist mein Gewinn.
    Mal ganz einfach ausgedrückt: Wenn ich jetzt nach dem Zähneknirschen auch noch 200 Euro Nebenkosten hinterher schiebe, sagt der Vermieter, "Nö" und nimmt eine von den 500 anderen leeren Wohnungen hier in der Gegend.

    Das habe ich auch nicht verlangt, mir geht es um allgemeine Infos, wenn es ins Detail geht kann ich selber googlen oder hier fragen stellen.

    Wie ich schon schrieb handelt es sich um ein Wohngebäude mit 3 Wohnungen. 2 davon sind so gut wie vermietet, unter anderem an meinen Schwager. Familienvermietungen haben immer Vor und Nachteile. Da ich das ganze aber ohne Fremdmittel finanziert habe hält sich das Risiko in Grenzen.
    Die Nebenkostenabrechnung sieht aber bei Bekanten anders aus als bei Fremden.
     
  14. #14 Pharao, 14.10.2013
    Zuletzt bearbeitet: 14.10.2013
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    Hi,

    und genau da können schon die Probleme anfangen. Im Mietvertrag ist nicht alles gültig was man vereinbart bzw wenn du was vergessen hast, kannst du das nachträglich nicht einfach abändern, ect.

    Mit der Einstellung kommst du aber auch nicht weiter und "möglicherweise, offensichtlich", usw. sind aber jetzt auch eher Vermutungen von dir !

    Am falschen Ende zu sparen bringt einen oft nicht weiter.

    Was abrechenbar ist ändert sich aber i.d.R. nicht, denn das geht u.a. aus dem Mietvertrag hervor. Das Bedeutet aber nicht, das man alles abrechnen muss was abrechenbar wäre. Letztlich steht inhaltlich in einer Betriebskostenabrechnung aber immer das gleiche drinnen, auch wenn es optisch jeder etwas anders macht.

    Im übrigen gibt es in diversen Buchhandlungen zu dem Thema .....

    Da du ja keine 100 Wohneinheiten betreuen musst, kann man das alles auch a`la Excel sehr gut machen.
     
  15. Berny

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    Als wir vor 13 Jahren mit einem geerbten MFH mit etlichen Mieterproblemen konfrontiert wurden, hatten wir sämtliche Fragen aufgeschrieben und bei HuG einen einstündigen Besprechungstermin. Unsere Fragen waren - Antworten stehe gleich darunter:

    "Gewerbemietvertrag XXX:
    Ist es sinnvoll, einen neuen abzuschliessen, oder den alten zu verlängern?
    Stillschw.Verl. gem. §568 BGB, Kdg. 6 Mon. zum nächsten Quartalsende, Sonderkündigungsrecht bis 31. nächsten Monats, Änderungskündigung mit Angebot neuer Vertrag.

    Welcher qm-Preis kann verlangt werden, letzte Erhöhung auf 13,89 DM/qm war zum 1.1.93?
    Wieviel man bekommen kann.

    Kann sich ein Mieter von Gewerberäumen (Änderungsschneiderei), welcher seinen Müll zuhause, also woanders in MG, entsorgt, von der Müllabfuhr ausgrenzen?
    Nur auf eigenen Antrag.bei der Stadtverwaltung

    Hat in dieser Stadt jede Familie eine eigene Mülltonne zu haben, zB 25 oder 35 l für 2 Personen? Welche Vorschrift?
    Lt. Abfallsatzung der Stadt 35L/Haushalt, Ausnahmereglung kleinere Menge auf Antrag.

    Überprüfung BK-Abrechnung 1998.
    Wer kann beurteilen, welchem Baujahr ein Haus nach (Teil)modernisierung entspricht?

    Wirksamkeit der Mieterhöhung?
    Ab 1. des übernächsten Monats, Zustimmung zur Erhöhung der Miete vom Mieter einfordern.

    Bis wann muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter zugestellt sein?
    Bis 12 Monate nach Beendigung des Abrechnungszeitraums

    Bei wv. % Abweichung nach oben kann die mtl. Betriebskostenvorauszahlung angepasst werden?

    Wirksamkeit der Betriebskostenvorauszahlungserhöhung?
    Erhöhung der mtl. Vorauszahlung nach vorgeschriebenem Muster zum 1. des nächsten Monats, wenn vor dem 15. des lfd. Monats dem Mieter zugegangen.

    Kann ein Mieter eigenmächtig anstelle seiner weggezogenen aber noch nicht aus dem Mietvertrag entlassenen Frau seinen Bruder dauerhaft bei sich aufnehmen und das Meldeformular beim Einwohnermeldeamt als Vermieter unterschreiben?
    Lebensgefährte ja, Bruder bzw. Verwandte nein. Unterschrift leistet der Wohnungsgeber.

    Wv. % teurer als Wohnraum ist Gewerberaum erfahrungsgemäss?

    Verjährungsfristen für Miet- und Betriebskosten lt. § 197 BGB 4 ganze Kalenderjahre?
    Nach Rechnungsstellung, also: Rechnung vom 31.10.00, Verjährung ab 31.12.04.

    Falls Geruchsbelästigung bei Aufstellung von Mülltonnen im Treppenhaus zu befürchten ist: Ist es den Mietern zuzumuten, zur Müllabfuhr die 35 l-Tonnen eine 15-20 Stufen-Kellertreppe hochzuholen, dann 10 m Flur, dann 2 Treppenstufen zum Gehweg runter?
    Grundsätzlich ja entsprechend der individuellen körperlichen Verfassung, Hausgemeinschaft!

    Welcher RA kennt sich besonders gut aus?

    Fristlose Kdg., wenn 2 aufeinander folgende Monate nicht gezahlt wurde (§545 BGB), bei Gewerberaum >1 Monatsmiete, bei Wohnraum in der Summe 2 MM.

    Heizung: Strom aufteilen nach Verteilerschlüssel, Reinigung Heizungsraum angemessener Betrag nach Heizkostenverordnung.
    Verzugszinsen: 5% über Basiszins der Dt. Bundesbank, ab 01.09.2000 4,26%.

    Können Schornsteinfegerkosten / Wartungskosten der Heizungsanlage auf die Betriebskostenabrechnung umgelegt werden?
    Ja.

    Wie lange muss letzte Mieterhöhung bei Wohn-/Gewerbeobjekten zurückliegen?
    Mindestens 1 Jahr.

    Gehwegreinigung: werktags 7-20, So-+Feiertage 9-20, Gehweg 1 m breit gemäss § 3 örtl. Strassenreinigungssatzung.

    Aushändigen lassen: Infos über umlegbare Betriebskosten und Aufteilungsschlüssel (Anzahl Personen, qm), Mietspiegel, Musterschreiben für Miet- und Betriebskostenerhöhungen."

    Vielleicht hilft's weiter...
     
  16. Pharao

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    Genau das ist es, erst wenn man genaue Fragen hat, kann man dazu auch was sagen bzw sich erkundigen. Pauschal geht das einfach nicht.
     
  17. #17 immodream, 14.10.2013
    immodream

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    Hallo Steppenhund,
    die Flächen zwischen 1m und 2 m Höhe werden zu 50 % berücksichtigt.
    Grüße
    Immodream
     
  18. #18 immodream, 14.10.2013
    immodream

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    Hallo,
    da es vor 25 Jahren noch kein Internet gab, hab ich mir vom Mieterverein !!!, nicht von Haus und Grund, alle Broschüren über Nebenkosten, Abrechnung, Mieterhöhungen geholt.
    Haben damals 5 DM gekostet und gibt es heute noch ich glaub für 5 Euro.
    Den Auszug aus diesen Broschüren hab ich vor 2 Jahren noch einem Richter bei Streitigkeiten wegen Nebenkostenabrechnungen unter die Nase gehalten.
    Hat mir ohne RA viel Geld erspart und die Rechtsanwältin vom Mieterverein in Erstaunen versetzt, was ihr Verein so alles schriftlich herausgibt.
    Gerade im Mietrecht sind dauernd irgendwelche Änderungen üblich und es gibt nicht den einen Weg oder die hundertprozentige Abrechnung.
    Grüße
    Immodream
     
  19. #19 Papabär, 14.10.2013
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    KANN natürlich passieren - aber mal ganz im Ernst: Die Wahrscheinlichkeit, dass Du Dich selber in die Nesseln setzt, ist wohl ungleich größer.



    Rrrichtig. Allerdings setzt das einiges an Grundwissen voraus (und damit meine ich jetzt noch nicht einmal Excel-Kenntnisse). KANN funktionieren ...

    ... MUSS aber nicht!



    Berny und Immodream haben hier schon einige gute Tippse gegeben ... blöderweise kann man vorher nie ahnen, an welcher Stelle Murphy´s Gesetz zuschnappt - das bringt dann erst die Erfahrung.

    (Nebenbei, die Heftchen vom DMB kosten jetzt tatsächlich 5,- € und sind als fachliche Ergänzung garnichtmal schlecht ... insbesondere auch wegen des beschriebenen Aha-Effektes bei deren Anwälten :50:. Die Broschüren gibt´s im gut sortierten Bahnhofsbuchhandel. Als alleinige Quelle sind sie m. E. allerdings unzureichend. Außerdem bringt der reine Erwerb wenig - man muss sich auch die Zeit nehmen, den Inhalt zu verstehen).
     
  20. #20 Steppenhund, 15.10.2013
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    Ja das ist richtig.
    Ich bin aber nicht der einzige der ein Haus an 3 Parteien vermietet, es muss doch ein Muster für einen Mietvertrag und eine Nebenkostenabrechnung geben die man mit kleinen Änderungen übernehmen kann


    Von sparen habe ich auch nicht gesprochen, aber ich möchte die Arbeit dieses Dienstleisters beurteilen können wenn ich ihn beauftrage und möchte ihm nicht blind vertrauen müssen. Denn die Verantwortung für die Verträge liegt später bei mir.

    Davon rede ich doch, es muss Beispielverträge geben.

    Bücher sind für mich ein rotes Tuch, die lassen soviel Interpretationsspielraum.....

    Auch da hast du natürlich Recht. In deiner Situation mit dem nötigen Hintergrundwissen kann man die paar Berechnungen gut und gerne in Excel erledigen.
    Bei der Software habe ich aber nicht nur die Ab- und Berechnungen sondern auch rechtssichere Musterverträge, Infos zu Änderungen im Mietrecht usw.
    Die 400,- Euro dafür sind OK, nur kann ich nicht beurteilen in wieweit die Software mir weiterhilft.
     
Thema: Checkliste für Hausvermieter
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