Checkliste Kauf Mietshaus / Was beachten?

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von dabescht, 21.11.2012.

  1. #1 dabescht, 21.11.2012
    dabescht

    dabescht Benutzer

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    Hallo,

    mein Immobilieninvestment geht in die finale Phase:

    Daten: Doppelhaushälfte Bj.2000, 3 Wohnungen, voll vermietet, 210qm, 1080€ Kaltmiete, Kaufpreis inkl. Nebenkosten 195000€, top Zustand.


    Nach Sichtung der Mietverträge gibt es noch einige offenen Fragen die ich nächste Woche noch abklären muss.

    Habe nachvollgende kleine Liste zusammengestellt aber sicher noch einiges vergessen. Hier bitte ich um eure Hilfe/Erfahrung. Was habe ich vergessen?

    Im Netz habe ich bisher auch noch keine gescheite Checkliste gefunden.


    Liste in noch ungeordneter Reihenfolge:

    - Stand/Größe Heizöltank, letzte Lieferung?
    - feuchte Stellen Keller/Mauerwerk?
    - Undichtigkeiten Dach?
    - Kautionen, wie angelegt?
    - wo befinden sich die Wasserzähler, Stromzähler?
    - wo der Zähler für den Gemeinschaftsstrom?
    - Separate Zähler für Wasser/Strom im Waschraum vorhanden?
    - Hausordnung nicht vorhanden -> wie ist Reinigung Treppenhaus und Räumung Schnee geregelt?
    - Müllentsorgung -> Gemeinschaftsbehälter oder einzeln pro Wohnung?
    - (hier Besonderheit: -> wem gehört Rollstuhlaufzug; Mieter oder Vermieter?)
    - wie erfolgt die Heizkostenabrechnung?
    - wie erfolgt die TV-Versorgung? (zentrale SAT-Schüssel oder jeder einzeln?)
    - gibt es Baumängel
    - gibt es Grundstückaltlasten, belasteter Boden?
    - Grundwasser, Quelle?
    - Schimmelbildung? (Mieter befragen)
    - wie ist die Schalldämmung? gibt es Ärger in der Hausgemeinschaft (Mieter befragen)
    - sonstige Mängel/Wünsche der Mieter?
    - wann erfolgte bisher die Nebenkostenabrechnung?
    - Ernergieausweis fehlt bzw. wurde noch nicht nachgeliefert
    - wie stark ist die Dämmung im Dach; welches Material?
    - wie stark ist die Dämmung der Außenfassade?
    - warum wurde in 12 Jahren noch nicht verputzt bzw. gestrichen?
    - Unstimmigkeiten Wohnflächenberechnung Mietverträge/Expose
    - Einsichtnahme Baupläne bez. qm-Berechnung
     
  2. AdMan

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  3. #2 BarneyGumble2, 22.11.2012
    BarneyGumble2

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    Mich würde auch sehr interessieren, wann die letzten Mieterhöhungen waren und wann und in welcher Höhe die Nächsten möglich (natürlich auch realistisch zu erzielen) sind.
     
  4. #3 dabescht, 22.11.2012
    dabescht

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    zwei wohungen sind noch kein jahr vermietet. die dritte ist seit 2003 ohne mieterhöhung.
     
  5. #4 BarneyGumble2, 23.11.2012
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    Die Miete von etwa 5 €/m² finde ich für ein 12 Jahre altes Haus recht niedrig.
    Die Gegend scheint nicht sonderlich gefragt zu sein?!
    Meinst Du wirklich, dass sich das Haus für diesen Preis rentiert?
    Wenn hier mal eine Wohnung ausfällt, musst Du ganz schnell draufzahlen.
     
  6. #5 dabescht, 23.11.2012
    dabescht

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    die mieten in unserem ort bewegen sich bei 4,20 bis 5,50€. da sind 5,10€ schon ziemlich gut. ist halt nur ein 2000seelen-ort. ansonsten wäre es ja auch teurer.

    195000€ sind jetzt auch die max. gesamtkosten. vhb ist erstmal 159000€, allerdings muss das haus noch verputzt werden und ein carport ist angedacht. allerdings würde ich das carport erst errichten wenn ein mieter dafür bezahlt. wärmedämmung ist schon drauf. ansonsten noch ein paar kleinigkeiten. (vielleicht 5000€). für carport , putz und kleinigkeiten waren mal 20000€ angedacht. dann die kaufnebenkosten von guten 10%. und ich bin bei großzügigen 195000€. das ist aber worst-case.

    ich denke um min. 10000€ werde ich den preis drücken können. verputzen lass ich es und kleinere reparaturen. carport/garage will derzeit kein mieter bezahlen, also baue ich sie auch nicht.

    denke so 175-180000€ gesamtpreis inkl. nebenkosten sind realistisch. bei 1080€ miete macht das einen faktor von 13,5 bis 13,88.
     
  7. Berny

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    Habe mal gelesen, dass die Nettomieten von elf Jahren den Kaufpreis bringen müssten.
    Nachrechnen kannste ja selbst...
     
  8. #7 dabescht, 27.11.2012
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    na die zeig mir mal....habe bei uns in der gegend noch kein objekt gefunden, das auch nur annähernd so rentabel wäre.
     
  9. #8 dabescht, 27.11.2012
    dabescht

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    Hier mal meine aktuelle Liste. Sofern möglich/sinnvoll werden die einzelnen Punkte mit allen Beteiligten (Mieter, Makler, Eigentümer) besprochen:

    Komplex Gebäude:

    - Stand/Größe Heizöltank, letzte Lieferung?

    - feuchte Stellen Keller/Mauerwerk?

    - Undichtigkeiten Dach?

    - wann wurde Isolierungen angebracht?

    - wo befinden sich die Wasserzähler, Stromzähler?

    - wo der Zähler für den Gemeinschaftsstrom?

    - Separate Zähler für Wasser/Strom im Waschraum vorhanden?

    - gibt es Baumängel?

    - Schimmelbildung? (Mieter befragen)

    - wie ist die Schalldämmung?

    - Zustand der Böden?

    - sonstige Mängel/Wünsche der Mieter?
    - wie stark ist die Dämmung im Dach; welches Material?

    - wie stark ist die Dämmung der Außenfassade?

    - warum wurde in 12 Jahren noch nicht verputzt bzw. gestrichen?

    - Fensterbänke vorhanden

    - Funktioniert die Heizung einwandfrei?

    - gab s schon Ausfälle der Heizung?

    - wurde in letzter Zeit etwas in Stand gesetzt?

    - Balkon sicher?

    - Was für DSL?

    - wie erfolgt die TV-Versorgung? (zentrale SAT-Schüssel oder jeder einzeln?)

    - Treppengeländer in Ordnung

    - Türen in Ordnung

    - Rollläden in Ordnung

    - Fenster dicht?
    - welches Baujahr haben die Fenster?

    - Abgasbescheid Heizung

    - Erschließungskosten bezahlt - Gemeinde fragen

    - Grundschuld / Lasten Grundstück?

    - Verstopfungen?

    - Geruch?

    - Tritt/Trat bei Regen Wasser aus dem Abfluss

    - sonstige Mängel im Hinblick auf das Gebäude/Wohnungen?

    - Wünsche der Mieter im Hinblick auf das Gebäude/Wohnungen?


    Komplex Grund und Boden:

    - gibt es Grundstückaltlasten, belasteter Boden?

    - Grundwasser, Quelle?

    - sonstige Mängel im Hinblick auf Grund und Boden?

    - Wünsche der Mieter im Hinblick auf Grund und Boden?



    Komplex Makler/Eigentümer:

    - Energieausweis fehlt bzw. wurde noch nicht nachgeliefert

    - Unstimmigkeiten Wohnflächenberechnung Mietverträge/Expose

    - Einsichtnahme Baupläne bez. qm-Berechnung

    - Leerstand?

    - welche Versicherungen bestehen?

    - Auflassungsvormerkung -> Notar fragen?

    - die letzten Nebenkostenabrechnungen geben lassen

    - wer waren vorherige Mieter?

    - warum Auszug? (Mietausfälle, Räumungsklagen?)

    - Mietausfälle aktuell?

    - Mietausfälle Vergangenheit?
    Komplex Mietverträge:

    - wann erfolgte bisher die Nebenkostenabrechnung?

    - gab es bisher Einsprüche/Unstimmigkeiten bez. der Nebenkostenabrechnung?

    - Stellplätze vermietet?

    - Küchen (in welchem Eigentum)?

    - Mietausfälle? Vermieter und Mieter fragen

    - reichen die Nebenkosten?

    - Grundbuchauszug ansehen

    - Verhältnis der Mieter zueinander?

    - gibt es Ärger in der Hausgemeinschaft?

    - wenn ja, wg. was?

    - wurde Kaution bezahlt?

    - Kautionen, wie angelegt?

    - Hausordnung nicht vorhanden -> wie ist Reinigung Treppenhaus und Räumung Schnee geregelt?

    - Müllentsorgung -> Gemeinschaftsbehälter oder einzeln pro Wohnung?

    - (hier Besonderheit: -> wem gehört Rollstuhlaufzug; Mieter oder Vermieter?)

    - wie erfolgt die Heizkostenabrechnung? (Röhrchen?)

    - wer liest die Heizkosten ab?

    - seit wann hier wohnhaft?

    - gab es Mieterhöhungen?

    - sonstige Mängel/Wünsche der Mieter im Hinblick auf die Mietverträge?
     
  10. icke

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    Muß das Haus denn unbedingt bei dir in der Gegend sein ?

    Ehrlich gesagt, finde ich es auch ziemlich teuer und die Mieteinnahme recht gering. Aber das ist jetzt nur mein persönliches Empfinden.
    Stutzig macht mich deine Bemerkung über das Verputzen. In meinem Kopf ist die Horrorvorstellung eines gedämmten Hauses, welches aber nicht verputzt wurde. Schäden ? Unbrauchbare Dämmung ? Alles wieder runter und neu machen müssen ? Oder doch ganz anders ?
    Wie finanzierst du ? Wer macht die Verwaltung vom Objekt ? Kommen da noch monatliche Kosten für die Hausverwaltung dazu, welche man nicht auf die Mieter umlegen kann ?
    Bist du so fit in Mietgesetzen und Abrechnung, dass du das alleine RECHTSSICHER durchführen kannst ?
    Baujahr 2000 klingt ja nett, aber irgendwann kommen die zwangsläufigen Reperaturen wie Heizung, Dach und ähnliches. Und die sind richtig, richtig teuer.
    Reicht die Höhe der monatlichen Rücklagen dafür aus ? Ich rechne bei meinem 5 Familienhaus jährlich mit 5000,-€ nur für normale Instandhaltungsreperaturen, da ist noch keine neue Heizung o.ä. mit drin.
    1000,-€ Mieteinnahme im Monat ist wirklich verdammt wenig.
    Und ein 2000 Seelen Dorf klingt nicht danach, als ob bei Leerstand die potenziellen Mieter Schlange stehen würden. Es sei denn, es liegt in einem wahnsinnig beliebtem Speckgürtel einer angesagten Großstadt. BW hin, BW her.
    Vielleicht bin ich ja völlig verkehrt, aber ich find 3 Familien echt schwierig. Ist weder Fisch noch Fleisch.
    Zieht nur einer aus oder zahlt nicht, dann ist normalerweise schon Holland in Not. Sicherlich ist es auch abhängig von der Wohnungsgröße, aber bitter ist es schon.
    Und denk daran: normalerweise kommt nach dem Hauskauf noch eine Leiche aus dem Keller gekrabbelt. Gutachter hin, Gutachter her. Hast du noch ordendliche Rücklagen nach dem Kauf um das aufzufangen ?
    Muß nicht sein, ist aber seeehr gut möglich. Ich glaub, der eine oder andere kann da durchaus aus Erfahrung sprechen.
    Wer war denn der Bauträger, wie sind so seine Bewertungen ?

    Sorry dabescht, du merkst es sicherlich auch: ich wünsch dir echt, dass es klappt. Hab aber massig Bedenken und halte den Kaufpreis für echt zu hoch. Jedenfalls wenn es als reines Anlageobjekt gelten soll, würdest du selbst drin wohnen, sähe es warscheinlich anders aus. Warscheinlich ...

    Liebe Grüße,
    Icke
     
  11. #10 BarneyGumble2, 27.11.2012
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    Das ist mir ja eben erst aufgefallen, dass das Haus ja schon 12 Jahre steht, die Dämmung aber immer noch auf den Putz wartet!
    Nisten da schon Vögel drin? :50:
    Im Ernst: ich würde von einem soclhen Haus die Finger lassen.
    Wenn der Eigentümer für solche grundlegenden Dinge wie Aussenputz innerhalb von 12 Jahren schon kein Geld hatte, wurde vermutlich gar nichts investiert!
     
  12. Berny

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    Du sagst es, Barney :evil: und bald kommt der Hammer...
     
  13. #12 dabescht, 27.11.2012
    dabescht

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    hi, freue mich über die vielen beiträge:

    also, ich hatte heute das vergnügen das gesamte haus zu besichtigen und ausgiebig mit allen mietern zu sprechen.

    von der substans her macht es einen top eindruck. heizungsanlage sowie die gesamte installation sind hervorragend. alles auf vermietung ausgelegt.

    der eigentümer/vermieter ist eine hoffnungsloser fall. sehr guter handwerker, aber zu blöd zum verwalten. hat in 12 Jahren noch keine nebenkostenabrechnung gemacht!

    hat derzeit nichtmal das geld heizöl zu kaufen. auch wurden schon die mieter von den wasserwerken angeschrieben, dass keine wassergebühren bezahlt wurden.

    ebenso wurden sie von der bank angeschrieben, dass ihre nebenkosten für zins/tilgung verwendet werden.

    kurzum: dem eigentümer steht das wasser bis zum hals. der makler hat das auch schon angedeutet.

    bringt mich natürlich in eine hervorragende verhandlungposition.:50:

    habe wie gesagt ausführlich mit allen meitern gesprochen und auch schon alle mängel aufgenommen um den preis weiter zu drücken.

    werde mich mal mit dem makler in verbindung setzen. mal sehen ob wir uns einig werden.
     
  14. Berny

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    Ob Du Dich tatsächlich mit dem Makler einig werden musst??
     
  15. #14 dabescht, 28.11.2012
    dabescht

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    @berny: deinen letzten satz versteh ich jetzt nicht.:unsicher002:
     
  16. icke

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    dabescht,

    dass was dich frohlocken lässt, sorgt bei mir für hochgeklappte Fußnägel.
    Der Typ hat sich jahrelang nicht darum gekümmert und in der Tat steht ihm das Wasser bis zum Hals.
    Jeder Kleinigkeit, die vom Vorbesitzer verschludert wurde, rächt sich hinterher bitterlich.
    Ganz, ganz dringender Tip: lass die Finger von diesem Haus !!!
    Wenn ich schon höre: Vorbesitzer bzw. Nochbesitzer ist Handwerker ... grusel.
    Das verdammt geschludert wurde, erkennt selbst ein Blinder anhand des fehlenden Putzes. Soviel zum Thema: SEHR GUTER Handwerker
    Solche Dinger hab ich massig gesehen und einmal hät mir so ein Dingen fast das finanzielle Genick gebrochen. Mit mehr Glück als Verstand kam ich damals aus der Sache heile raus.
    Ich hab viel daraus gelernt, unter anderem meine eigene Gier und damit verbundenen Dummheit zu erkennen.

    Ein altes Kaufmannsprichwort lautet: Gier frisst Verstand.
    Ist was wahres dran.

    Selten werde ich sooo deutlich, aaaaber: lass es besser bleiben. Wirklich !
    Es sei denn, du hast nach dem Kauf noch 100000,-€ übrig, also wirklich übrig. ( ich kenne deine finanzielle Situation nicht )
    Aber DEN Stress für so ein bisschen Kohle/Mieteinnahme ???
    Denk daran, dass die Mieteinnahme noch versteuert werden muß.
    Günstige KFW Darlehen zwecks energetischen Sanierung wirst du bei dem Baujahr auch nicht bekommen.

    Letztendlich wirst du tun, was du tun musst.
    Manchmal muss man auch seine Erfahrungen machen dürfen.
    ( falls du verheiratet bist, mach vor dem Kauf eine Gütertrennung. Kann man beim Notar machen. Nicht das deine Familie noch darunter leiden muss. Ist ggf. hilfreich bei einer späteren Privatinsolvenz und/oder Scheidung. )

    Beste Grüße,
    Icke
     
  17. #16 dabescht, 28.11.2012
    dabescht

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    hey icke,

    danke für deinen rat. wäre mein erstes mietobjekt. deshalb bin ich ja auch hier um von erfahrenen hasen zu lernen.

    der eigentümer ist ein großer schwätzer und hat meiner einschätzung nach zuviele baustellen gleichzeitig und leidet an maßloser selbstüberschätzung. so hat er den mietern immer alles versprochen (putz, carport, außenanlage, nebenkostenabrechnung etc...), aber nichts gehalten.

    dennoch macht da shaus einen guten eindruck. was verbaut wurde ist qualitativ hochwertig. die heizung (vissmann), das granittreppenhaus, die durchdachte installation (keine ablesung der heizkosten mittels fummeliger verdunstungsröhchen etc.) ist gut gemacht. ich hab ja schon ein paar häuser gesehen (allesamt älteren Baujahrs) und das ist das mit abstand beste. ist natürlich auch das jüngste.

    kaufen würde ich aber sowieso nur wenn vorher ein baugutachter das haus auf herz und nieren geprüft hat. zusätzlich muss auch am preis noch gedreht werden.

    viele mängel weiß ich von den zum teil langjährigen mietern (einer war sogar der ehemalige azubi des eigentümers und hat mitgebaut, mittlerweile auch keine freunde mehr ;)) die gespräche waren sehr ausschlussreich und wurde sehr offen und ehrlich geführt. ich konnte keine motivation erkennen mir hier etwas zu verschweigen. wie gesagt es war kein makler oder sonst wer dabei.
     
  18. Berny

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    Ein Zeichen Deiner Unbedarftheit, genauer: Unkenntnis. Du musst Dich mit Deinem Vertragspartner einigen, nicht mit Irgendjemandem.
    Ich schliesse mich Icke 100%ig an.
     
  19. #18 lostcontrol, 28.11.2012
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    geht mir genauso - da stellt sich mir alles auf.
    zumal ich weiss was mit dämmung passiert wenn nicht verputzt wird. die fängt ruckzuck an zu leben.
    normalerweise muss das alles wieder runter und neu gemacht werden.

    wenn die mal reichen die 5.000,00 - darauf würd ich mich nicht verlassen, hab da schon ganz andere sächelchen erlebt, denn wie das leben so spielt, irgendwie kommt immer alles auf einmal und nicht schön brav über die jahre verteilt...

    da ich ja in so 'nem "speckgürtel" (was ein scheussliches wort) in BW sitze: hier sind die mieten DEUTLICH höher...
     
  20. #19 lostcontrol, 28.11.2012
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    du meinst sicher viessmann, oder? ist jetzt nicht wirklich was besonderes sondern auch nur standard. viel interessanter wäre es welche technik, hoffentlich schon brennwertkessel?
    granittreppenhaus? fein. sagt aber nichts drüber aus wie gut gebaut wurde. man kann auch mist vergolden und marmor über sand legen...
    am meisten sorge macht mir aber:
    "(keine ablesung der heizkosten mittels fummeliger verdunstungsröhchen etc."
    was hat das mit der installation zu tun? und es gibt doch hoffentlich andere HKVs? ansonsten brauchst du dich nicht zu wundern das bisher keine betriebskostenabrechnungen gemacht wurden - es war wohl schlicht nicht gesetzestreu möglich.
     
  21. #20 dabescht, 28.11.2012
    dabescht

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    wenn der eigentümer zustimmt beauftrage ich morgen den baugutachter. mit ihm sollten dann alle bautechnischen risiken durchgegangen werden. danach stünde der gang zum fachanwalt an (um alle rechtl. risiken auszuschließen) und dann der steuerberater (wg. der höhe der tilgung)

    p.s im speckgürtel steht das haus nicht. ist am rande zum odenwald. hier sind keine wundermeiten zu erwarten. allerdings ist es sehr lebenswert und wir haben kaum lehrstand (und wenn doch, dann nicht ohne grund (scheiss wohnungen/häuser und/oder scheiss vermieter)
     
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