Dach(boden)-/Speicherdämmung - gerichtssichere Modernisierungsankündigung?

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von Niko, 20.01.2009.

  1. Niko

    Niko Benutzer

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    Hallo allerseits.

    In diesem Frühjahr/Frühsommer steht die komplette Dämmung und Teilsanierung (im Hinblick auf EnEV und WärmeVO) des Daches meines selbstbewohnten (Parterre) Dreifamilienhauses mit 2 vermieteten Wohnungen (1. und 2. Stock) an. Baujahr 1927, Standort NRW/Rheinland.
    Die aktuelle Untersparren-"Dämmung" aus den 90er Jahren ist eigentlich keine, da erstens noch typische ungedämmte Einfachdachfenster (3 Stück) vorhanden sind und der Lichtschacht mit Lichtpfannen (ca. 5qm) völlig ungedämmt ist.

    Ich möchte wissen, welche genauen Angaben (Gutachten, Berechnungen, etc.) zur Modernisierungsankündigung gerichtsrelevant sind, um die entsprechenden Kosten als 11%ige Modernisierungserhöhung ERFOLGREICH auf die Miete aufzuschlagen.
    Es reicht sicher nicht einfach eine Dachsanierung/-dämmung anzukündigen.

    Besonders der Mieter im 2. Stock (Whg. mit Dachschrägen, unterhalb des Speichers/Dachbodens gelegen), ist ein Paragraphenreiter und würde es in jeden Fall auf einen Mieterhöhungszustimmungsprozess ankommen lassen.

    Wie muss also der "wasserdichte" Energieeinsparungsnachweis aussehen bzw. was enthalten? Welche Kosten können zu welchem Anteil auf diesen Mieter umgelegt werden (er profitiert am Meisten)? Welche Kosten auf die Whg. im 1. OG?

    Das Haus soll weder verkauft, noch in Eigentumswhg. umgewandelt werden. Es git (daher noch) keinen Energieausweis.

    Vielen Dank für hilfreiche Tipps und Quellenangaben.

    Gruß
    Niko
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Das sind mehrere Fragen! Dazu noch Fragen, die nicht zusammen gehören.
    Die Modernisierungserhöhung hat nix mit der ENeV zu tun. Überhaupt nix.
    Die Modernisierungserhöhung setzt einiges voraus:
    1. eine Modernisierung die energie oder resourcen einspart, also dem Mieter bei den Nebenkosten zugute kommt.
    2. eine durchdachte Kalkulation der Maßnahme und damit auch ein Endbetrag, was die gesamte Modernisierung für Kosten verursacht hat (Handwerkerrechnungen).
    3. Die Ankündigung der Mieterhöhung.

    Die Ankündigung unterrichtet die Mieter über ihr Sonderkündigungsrecht. Führt die zu erwartende Kosten auf und zeigt die Berechnung für die Erhöhung auf.
    Das muss bis spätestens 3 Monate VOR der Erhöhung geschehen und zeitnah zur Modernisierung durchgeführt werden.

    Die Berechnung:
    Gesamtkosten lt Kalkulation (Bsp 100.000€)
    [abzüglich der geschätzten Instandhaltung der Sache bei Defekt; zB bei defekter Heizung; maroden Fenstern, durchnäßter Dachdämmung etc]
    11% davon können auf die Mieter umgelegt werden (100.000€ * 0,11= 11.000€)
    Gesamtwohnfläche: 420 qm
    -> Die umlegbare Mod-Kosten werden auf die Wohnfläche ALLER Mieter umgelegt.
    (11.000€ / 420 qm = 26,19 €/qm)
    umrechnung auf die Erhöhung pro Monat:
    (26,19€ / 12 = 2,18 € pro qm Wohnfläche und Monat)
    Mieter 3 hat 95 qm: Ankündigung geht also über einen ausgewiesenen Betrag von
    (2,183€ * 95 qm =) 207,34 € Erhöhung und weist die neue Gesamtmiete aus. Die Nebenkosten sind extra ausgewiesen.

    Für einen energieausweis werden die Dämm-Werte aufgenommen, der Heizbedarf und die aktuelle Heizungsanlage bewertet.
    Diesen ausweis erstellt jeder Architekt, Firmen für Dämmung bzw WDVS.

    Rechtssicher wirst du hier nicht beraten. Das sind erfahrungswerte aus der Praxis.
    Für eine rechtssichere Auskunft hilft dir ein Rechtsanwalt deines Vertrauens.
     
  4. Niko

    Niko Benutzer

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    Dach(boden)-/Speicherdämmung - Modernisierungsankündigung

    Vielen Dank erst einmal für die ausführliche Antwort.
    Allerdings ist noch Einiges unklar... :?

    Ich bin der Meinung, ein Gebäudeenergieausweis gemäß EnEV dient oder kann als Energieeinsparungseinschätzung für den Mieter dienen - ggfs. vor und nach den Modernisierungsmaßnahmen erstellt.
    Ich - als Vermieter - bin schließlich zum Nachweis der potentiellen nachhaltigen Energieeinsparungen gegenüber dem Mieter verpflichtet, um überhaupt erst die Möglichkeit zur Modernisierungserhöhung zu haben.
    Also bleibt die Frage, was bei der Dachdämmung für Daten/Werte ausreichend sind als Nachweis zukünftiger Energieeinsparung.
    Wie sieht es bspw. mit den Daten einer vorherigen "Vor-Ort-Beratung" gemäß BAFA aus?

    Anderenfalls behauptet der Mieter - wie schon einmal beim Austauch einer funktionierenden Gastherme vor Jahren geschehen - es handelt sich lediglich um einen Geräteaustausch vergleichbaren Typs und damit "reine" Instandhaltung.
    Die gemäß dem Stand der Technik zwangsläufige Energieeinsparung z. B. durch deutlich höheren Wirkungsgrad spielt für eine Modernisierungserhöhung keine Rolle und ist reines "Vermieterpech".


    Richtig und das muss von Vermieterseite - wie oben bereits hervorgehoben - nachvollziehbar (schriftlich) vorgetragen werden...aber wie genau??? :?

    OK, das ist klar aber was, wenn der Mieter behauptet, es sei nur Instandhaltung oder geringfügige Verbesserung mt für ihn nicht nachvollziehbaren zukünftigen Kosteneinsparungen?
    Wenn er bspw. behauptet, ich - als Vermieter - wäre nach der aktuellen EnEV sowieso zu Dämmmaßnahmen verpflichtet und daher wäre das Instandhaltung?


    Ankündigung spätenstens 3 Monate vor der geplanten Modernisierungserhöhung aber die Erhöhung kann auch später erfolgen. Was ist denn 'zeitnah' zur eigentlichen Mordernisierungsmaßnahme...1 Monat, 2 Monate, 3 Monate vorher...???

    Ist die Modernisierungsumlage nach qm Wohnfläche auf alle Wohnungen im Haus zwingendes Recht?
    Die Nebenkosten werden hier nach Personen pro Wohnung/Haushalt umgelegt...
    Ist diese Variante unzulässig und wird der Hauptnutznießer im Dachgeschoß grundsätzlich bevorteilt (bei Dachdämmung)???

    Reichen diese Daten nicht als Nachweis (vor Gericht)?

     
  5. #4 lostcontrol, 18.03.2009
    lostcontrol

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    RE: Dach(boden)-/Speicherdämmung - Modernisierungsankündigung

    verpflichtet bist du nicht.
    und modernisieren kann man auch ohne dass es energieeinsparungen gibt...

    also wenn das haus von 1927 ist, dann hat das (mit sehr hoher wahrscheinlichkeit) etwas, das man "kaltdach" nennt.
    die instandhaltung eines kaltdachs besteht maximal darin, die balken ein bisserl aufzufrischen falls da was kaputt ist und evtl. falls nötig ein paar ziegel auszutauschen. nicht mehr und nicht weniger.
    bzw. - wenn's nötig ist - halt 'ne komplette neu-eindeckung. aber auch die wäre "nur" instandhaltung.
    eine wärmedämmung (sofern überhaupt sinnvoll und machbar bei so einem dach) geht weit über die instandhaltung hinaus.

    dann redet er blödsinn, das steht nämlich nirgends in der EnEV.
    bist du überhaupt sicher, dass die für deinen altbau gilt? da gibt's nämlich mächtig viele ausnahmen...

    dazu sag ich nur: sonderkündigungsrecht. neuer mieter + höhere kaltmiete. fertisch.
     
  6. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Kleiner Exkurs in die EnEV:

    Entgegen der Gerüchte, die in Mieterkreisen unterwegs sind, schreibt die VERORDNUNG nicht vor, wie und wo und wann ein Vermieter zu modernisieren hat.
    Bereits vor ihrer Einführung gab es jede Menge Verordnungen dieser Art. (Wärmeschutzverordnung95, 98 usw)
    Grundgedanke aller ist eine Sache: Einsparung von Energie um den Klimawandel entgegen zu wirken.
    Also wurden diese Texte erstellt um den Hauseigentümer zum sparen zu motivieren.
    Die bei allen Texten gleiche Aussage:
    Wenn du soviel Energie brauchst, brauchst du zuviel und musst sparen.
    Was sich dann geändert hat, war eigentlich nur der Wert der Energiemenge. Der ist logischerweise immer gesunken.
    Der eigentliche Energiebedarf hat verschiedene Faktoren:
    1. Die Art der Heizungsanlage
    2. Die Verwertung des Heizmediums durch die Anlage
    3. Der Wärmedurchgangskoeffizient der Gebäudehülle (früher k-Wert nun als U-Wert bezeichnet)

    (Stichworte: zu 1: Bedeutung der Heizungsart bei der Berechnungen in der HeizKV; zu 2: das aufkommen von sogenannten Brennwertkessel; zu 3: ständige Forschung im Bereich der Dämmmaterialien, Styrodur, doppelverglste Fesnter, Wärmeschutz-Fenster etc)

    Erreicht nun ein Vermieter mit seinem Eigentum nicht die Vorgeschrieben Werte, dann hat er also 3 Möglichkeiten.
    1: er wechselt auf eine bessere Heizungsart (zB von Öl auf Fernwärme)
    2: Er baut eine moderne anlage ein, die das Heizmedium besser verwertet.
    3: Er verbessert den k-Wert (Sorry, alte Schule der Bautechnik ;) ) und dämmt sein Objekt.

    Wenn er also mit einer Maßnahme seinen Wärmebedarf unter die Verordnungsvorgabe bringt, dann war es das. Reicht es nicht, dann kommt eben eine weitere Maßnahme hinzu... solange bis es mit der Verordnung übereinstimmt.

    eine Bemerkung noch zum Schluss: Die Gebäudehülle beinhaltet Wände, Dach, Bodenplatte, Fenster und Aussentüren. Die billigste Variante wird also je nach regionalen Voraussetzungen der Austausch der Anlage sein.

    KfW setzt aktuell glaube ich eine Dämmung von 12 cm voraus, um die "Programme" als erfüllt zu sehen.

    Du siehst: Der Mieter kann jammern wie er will: Wenn du dämmen ODER die Anlage erneueren willst, dann ist das einzig deine Etnscheidung.
    Instandhaltung oder auch Instandsetzung (wenn die Instandhaltung nicht funktioniert hat) ist Vermietersache. Nicht jede Vermieterpflicht ist Instandhaltung.
    Wenn also die Werte eingehalten werden können, dann ist alles ok.

    Nach Mietergerücht ist ja jede Mod gleich eine Instandhaltung: Die Wand, die gedämmt wird, war vorher schon da. Wer sagt, dass die Dämmung Energie einspart? Jeder Bauphysiker, Bauingenieur, Architekt, Bautechniker, Verputzer, HLS-wissender eben.

    Wenn du die gebäudehülle einpacken willst, dann erstellt dir der Handwerker auch sicher einen Energiepass.
     
  7. #6 F-14 Tomcat, 18.03.2009
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    nach dem urteil des LG Leipzig (24. Januar 2002 , Az: 12 S 6262/01) ist bei Modernisierungsmaßnahmen die eine Einsparung von Heizenergie bewirkt haben eine Mieterhöhung nur bis zum Doppelten der Heizkostenersparnis möglich.
     
  8. #7 lostcontrol, 18.03.2009
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    ist meines wissens veraltet capo. selbst die KfW hat mittlerweile kapiert, dass es nicht die zentimeter sind, sondern das verwendete material.
    "normales" styropor dämmt halt bei weitem schlechter als das von dir erwähnte "styrodur". und mittlerweile gibt's da noch das eine oder andere alternativ-material.
    es geht also auch hier nicht um die zentimeter, sondern um den k-wert (sorry, nicht alte schule sondern zu alt zum umstellen *g*).

    wär ich mir nicht so sicher.
    wenn das - wie ich vermute - ein kaltdach ist, dann ist da eben KEINE wand bisher.
    dann sind da balken und sparren und man kann direkt auf die ziegel gucken.
    das wäre zumindest die für diese zeit übliche variante.
    gut, kann sein dass zwischendurch mal jemand 'n paar rigips-platten zwischen die sparren bzw. balken gepackt hat, aber das macht noch lange keine richtige wand.

    dürfen das neuerdings auch die handwerker?

    aber ok- mich wundert da eh nix mehr.

    und weil ich's nicht lassen kann darauf hinzuweisen:
    nur mal so als beispiel: ich habe keinen vollwärmeschutz. letztes WE hat samstags die sonne geschienen und in meinem 40qm-zimmer das nur anlässliche von festivitäten geheizt wird, hatte es 18,5 grad. am tag drauf hat die sonne nicht geschienen und die temperatur lag prompt wieder bei 12,5 grad.
    man rechnet ja faustformelmässig 1°C mehr raumtemperatur = 6% mehr heizenergie. abgesehen vom "zinseszins" (bin grad zu faul zum rechnen) wären das also dann mehr als 6 x 6 = 36% heizenergie die ich da gespart hab.
    vollwärmeschutz hält zwar die wärme im haus, aber die wärme von aussen lässt er halt auch nicht rein. gerade in den übergangszeiten geht die tolle rechnung wieviel man angeblich sparen könnte also garnicht auf. im gegenteil, denn von der öko-bilanz her ist es auch nicht so doll, wenn man sein haus in kunststoff packt, der letztendlich auch aus erdöl gemacht wird...
    aber das ist jetzt nur mein kleiner aufsässiger kampf gegen die vollwärmeschutzmafia...
     
  9. Capo

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    Wer darf ihn ausstellen:
    Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister im Bau- oder Installationshandwerk, Schornsteinfeger und Techniker aus baunahen Bereichen können die Ausweise ausstellen.

    Das ist mE aber nur eine Übergangslösung, weil der "RUN" auf die Architekten, denen wohl zuviel geworden wäre. Also jeder, der genügend Bauphysik drauf hat und das nachweisen kann (Meister im HLS - Heizung-Lüftung-Sanitär-Bereich, sonstige Meister wie Maurer, Dachdecker, Fensterbauer)
    Kurz: techn versierte Fachleute im Baubereich.
     
  10. Niko

    Niko Benutzer

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    RE: Dach(boden)-/Speicherdämmung - Modernisierungsankündigung

    Wie soll das funktionieren??? Das Sonderkündigungsrecht hat NUR DER MIETER!!!
    Wenn der nicht ausziehen will (wie in meinem Fall), werde ich wahrscheinlich die Mod-Erhöhung sogar einklagen müssen und dazu bin ich beweispflichtig!

    Sprich, ich brauche stichfete Nachweise über die voraussichtliche Energieeinsparungen für ihn.

    Nach eigenen Recherchen werde ich eine aktuelle Bestandsaufnahme in Auftrag geben - energetische "Vor-Ort-Besichtigung" mit Gutachten gemäß BAFA Richtlinien.
    Entsprechend dem Gutachten die empfohlenen Maßnahmen "k-Wert"-technisch kalkulieren (lassen) und in die Mod-Erhöhungsankündigung einfließen lassen.
    Nach Durchführung der Mod-Maßnahmen dann einen Energieausweis ausstellen lassen.

    Niko
     
  11. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    RE: Dach(boden)-/Speicherdämmung - Modernisierungsankündigung

    Oder Kenntnis der Rechtsprechung... aber nicht irgendeines Amts- oder Landgerichts, sondern vom BGH.

    Ich hätte zur Erläuterung im Angebot: BGH, Versäumnisurteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03

    Bei der Gelegenheit auch noch zu
    Mal abgesehen davon, dass ein einzelnes LG-Urteil ohnehin nicht die Rechtslage bestimmt, ist die genannte Entscheidung überholt. Nachzulesen beim BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03... und nicht gleich vom Tenor abschrecken lassen, sondern komplett lesen (besonders Entscheidungsgründe II. 2. e))
     
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