Dach isoliert - Mieterhöhung möglich?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von stang66, 21.09.2009.

  1. #1 stang66, 21.09.2009
    stang66

    stang66 Benutzer

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    Hallo zusammen!

    Wir (Eigentümer + Vermieter) bewohnen in einem Zweifamilienhaus das EG. OG ist vermietet.
    Dachgeschoss war bisher nicht ausgebaut und nicht gedämmt.

    Nun haben wir das Dach neu decken und dabei auch isolieren lassen.
    Förderfähig ist das ganze nach kfw-Standard.
    Energieausweis gibt es bislang keinen; war bisher nicht erforderlich.


    - Kann ich die Miete unter diesen Umständen erhöhen? Für die Mieter dürfte das keinen Unterschied zu vorher machen, da sie ja jetzt Heizkosten sparen (wieviel wird der Winter zeigen).

    - Wie hoch kann die Erhöhung ausfallen?

    - Wie ist die Vorgehensweise, einfach ein Schreiben "Ihre Miete erhöht sich wegen... ab... um..." oder ist mehr nötig?
     
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  3. #2 Christoph, 21.09.2009
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    1. Modernisierung muß schriftlich angekündigt werden; Mieter kann dann natürlich kündigen ,wenn er nicht einverstanden ist
    2. Normalerweise 11% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegbar
    Bsp.: Kosten: 10.000 Euro; Mieterhöhung um 1100 €/Jahr, die auch dann bestehen bleibt, wenn die Dämmung "abbezahlt"ist.

    Denke, daß ihr den Zeitpunkt verpaßt habt...
     
  4. #3 lostcontrol, 21.09.2009
    lostcontrol

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    christopf, die 1.100 €/Jahr müssen noch auf die wohnungen aufgeteilt werden *hinweis*.
     
  5. #4 Christoph, 21.09.2009
    Christoph

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    Es gibt ja nur einen Mieter. Wenn das Haus teilweise selbstgenutzt wird, kann dann nur ein Anteil umgelegt werden ( dasselbe gilt natürlich für die Steuererklärung auch )

    Christoph übrigens mit ph am Ende, soviel Zeit muß sein; akzeptiere ja auch deine holde Weiblichkeit... :D
     
  6. #5 lostcontrol, 21.09.2009
    lostcontrol

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    klar kann dann nur ein anteil umgelegt werden, aber du musst den anderen anteil (also den von der selbstbewohnten wohnung) dann schon noch abziehen, kannst ja nicht den mietern die vollen kosten aufs auge drücken.

    *lach* - sorry, dass war wirklich ein vertipsler und keinerlei absicht!
    wobei ich "chris-topf" ja irgendwie niedlich finde.
    aber da möchte ich mich doch in aller form entschuldigen, war ein versehen, wird nicht mehr vorkommen.
     
  7. #6 Annika1975, 21.09.2009
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    Umlage sollte auch ohne Ankündigung noch möglich sein. Bei Index und Staffelmiete ist eine Umlage leider nicht möglich. Aber wenn man dem Mieter das nicht sagt, erklärt er sich vielleicht trotzdem bereit mehr zu zahlen - Stichwort Änderungsvertrag des Mietvertrages vom xx.xx.xxxx ;)
     
  8. RMHV

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    So ist es... Entgegen der weit verbreiteten Vorstellung ist die Ankündigung nämlich keineswegs Voraussetzung für die Umlage.
    Voraussetzung für die Umlage ist nach § 559 BGB die Durchführung der Maßnahme. Die Anforderungen an die Umlageerklärung ergeben sich aus § 559b BGB:
    - Textform,
    - Berechnung der Umlage auf Grund der entstandenen Kosten,
    - Erläuterung entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB; es ist also zu erläutern, worin die Modernisierung besteht und ob bzw. wie Drittmittel angerechnet wurden.

    "Ihre Miete erhöht sich wegen... ab... um..." ist im Kern als Inhalt der Umlageerklärung durchaus zutreffend. Die Auslassungen werden allerdings ausführlich zu füllen sein. :wink
     
  9. #8 stang66, 22.09.2009
    stang66

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    Vielen Dank; vor alllem die BGB-§§ haben mich weitergebracht.
    Da wir das ganze über ein kfw-darlehen finanziert haben, müssen ja gem. §559a BGB die anrechenbaren Kosten reduziert werden; Maßstab ist der "marktübliche Hypothekenzins".
    Wie hoch ist der derzeit? Muss ich jetzt von Bank zu Bank rennen und Angebote einholen oder gibt es einen Richtwert an dem man sich in solchen Fällen orientieren kann?

    Aktuell sieht meine Rechnung so aus:

    Invest 20.000,-
    davon 11%=2200,-

    Bei angenommenem marktüblichen Zins 4,5% und kfw-Zins 1,95% verringert sich das um 510,- auf 1690,- pro Jahr.

    Bei 2 Wohneinheiten: 845,- pro Jahr und Wohnung=70,42 pro Monat und Wohnung.

    Das heißt, ich kann in diesem Fall die Miete um ca. 70,- Euro im Monat erhöhen?
    Richtig so?
     
  10. #9 Christoph, 22.09.2009
    Christoph

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    Richtwert sind immer die Investitionskosten;d.h. Material + Arbeitsaufwand laut Rechnung. Wie du das finanzierst ist dein Problem und hat mit der Umlage nichts zu tun.

    Hier also 2200 Euro - selbstbewohntem Eigenanteil und das ganze auf 12 Monate verteilt

    Es interessiert ja auch keinen Mieter bei der Unterschrift, ob du das Mietobjekt über Eigenkapital,Fremdkapital,KfW finanzierst und wie du das Gebäude abschreibst
     
  11. RMHV

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    Ein Blick ins Gesetz verbessert regelmäßig die Rechtskenntnis...

    Zinsverbilligungen bei Darlehen aus öffentlichen Haushalten sind Drittmittel nach § 559a BGB anzurechnen.
     
  12. #11 Christoph, 22.09.2009
    Christoph

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    Gut, deine profunden Rechtskenntnisse habe ich ja nicht und mache das ja auch nur "nebenher".
    Grundsätzlich versteh ich die Logik allerdings nicht, weil ein kreditfinanzierter Ausbau/Sanierung ja auf jeden Fall bedeutet, daß die Kreditsumme über den Investitionskosten liegt, oder siehst du das anders ?
     
  13. #12 Michael_62, 22.09.2009
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    Achtung: Der KfW Effektivzinssatz und nicht der Nominalsatz muss angesetzt werden.
    Die meisten KfW Darlehen werden nur zu 96% oder 98% valutiert. Schau da nochmal genau nach, dann sind es nämlich m.E. nach 2,48% effektiv.
    Momentan erhälst du erstrangig besichert z.B. bei der Interhyp 3.17% effektiv 5 Jahre fest.

    Im Gesetz steht nichts von Bindungszeitbedingungen oder kongruenz.

    Dann sieht die Ersparnis ganz anders aus.

    Angenommen du tilgst kongruent, dann ist die anzunehmende Ersparnis:
    20.000€ * (3.17%-2.48%)*10/2 = 690,-€ Zins.

    Das heist du setzt (20.000-690,-)*0,11 an, also 2124,10 pro Jahr statt 2200,- unverbilligt.
    Selbst bei deiner Zinskonstellation kämst du nur auf 1919,50 pro Jahr. Du vergisst die Zinswirkung der Tilgung zu berechnen.

    Du rechnest den Förderbetrag viel zu hoch. :wink
     
  14. RMHV

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    Die Logik ist sehr einfach: der Gesetzgeber hat es so geregelt und der Vermieter hat dies als Grundlage für seine Entscheidung so hinzunehmen.

    Im übrigen ist der Abzug von Drittmitteln auch keineswegs abwegig. Der Vermieter kann Kosten, die ihm durch eine Modernisierung entstehen, nach einem festgelegten Verfahren auf die Miete aufschlagen. Er erbringt nach der Modernisierung einer höherwertige Leistung und hat Anspruch auf eine höhere Gegenleistung des Mieters.

    Grundlage für die Berechnung der Mieterhöhung sind aber nicht die Gesamtkosten des Vermieters, zu denen auch Finanzierungskosten gehören, sondern der Investitionsbetrag. Die Höhe der Finanzierungskosten geht also in die Umlageberechnung gar nicht ein.

    Wenn nun die Kosten durch Zinssubventionen oder andere Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten reduziert werden, muss sich das nach dem Willen des Gesetzgebers bei der Berechnung der Modernisierungsumlage auch auswirken.

    Am deutlichsten wird der Zusammenhang, wenn man von einem Zuschuss des Mieters im Höhe von 100% der Modernisierungskosten ausgeht. Warum um alles in der Welt sollte der Vermieter dann zu einer Erhöhung der Miete berechtigt sein?
     
  15. #14 Christoph, 22.09.2009
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    Irgendwie reden wir aneinander vorbei.
    Der Kreditbetrag, egal wie hoch der Zins ist, liegt auf alle Fälle über den Investitionskosten von 20.000 Euro.
    Das ist für den Mieter aber eh egal; er zahlt, wenn überhaupt, nur den Anteil von 11% an den Investitionskosten.
    Der Threaderöffner glaubt, daß er den Mieter an den Krediten beteiligen kann; das kann er aber nicht, deshalb sind die Berechnungen, die er anführt, irrelevant.
     
  16. #15 Michael_62, 22.09.2009
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    Das kann ich aus dem Thread nicht herauslesen.
    Er geht von 20T€ Investitionsvolumen aus.
     
  17. #16 stang66, 22.09.2009
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    Richtig. In diesem Fall ist die Kreditsumme 20k; das Investvolumen geringfügig höher (20.300.-). Der Einfachheit halber hab ich nur 20k angesetzt, ist eh schon kompliziert genug.

    Dass ich den Förderbetrag viel zu hoch rechne, ist ja eine gute Nachricht. Allerdings kann ich die Berechnung mit Einbeziehung der Tilgung noch nicht so recht nachvollziehen... muss mir nochmal in Ruhe die BGB§§ angucken.
     
  18. #17 Michael_62, 22.09.2009
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    Das ist einfacher als es zunächst aussieht. Nimm mal ein Konstanttilgungsdarlehen:

    In Periode 1 hast du 20.000 Schulden, 2000 Tilgung, 20000* X% Zins
    In Periode 2 18.000 Schulden 2000 Tilgung, 18000* X% Zins
    ....
    In Periode 10 hast du 2000 Schulden 2000 Tilgung 2000 * X Zins

    In der ersten Periode ist die Verbilligung 20.000 * Zinsdifferenz
    In der letzten Periode 2000 * Zinsdifferenz (oder halt 1 x Tilgung je nach dem wann die verrechnet wird, so genau wollen wir das jetzt nicht betrachten)

    Also ist bei 10 Jahren Tilgung die Verbilligung 0,5* die Anfangsverbilligung (0.45-0.55 je nach Tilgungsverrechnung).

    In einem Annuitätenmodell ist es etwas anders aber im Prinzip ähnlich.

    Du musst dir nur die Ersparniss anrechnen lassen, die du auch wirklich hast, nicht die Ersparnis des ersten Jahres hochgerechnet auf die Laufzeit.


    Nachtrag: Der 559a(2) ist m.E. nach nicht eindeutig. Wenn du nur die Anfangsverbilligung annimmst, dann wärst du mit dem Klammersack gepudert ein KfW Darlehen zu nehmen, selbst bei 4.5% Bankzins:

    Wenn du die Wohnung mit 4.5% bezahlst, dann bekommst du 2200,- mehr. Also 22000,- in 10 Jahren.

    Du zahlst an Zinsen (Lineartilgung unterstellt) 20.000*4,5%*10/2=4500,-

    Wenn du die Wohnung mit 2,5% verbilligst und deine Rechenvorschrift (aus dem ersten Jahr hochgerechnet richtig ist) dann zahlst du 20.000*2%*10/2=2000,-

    Du bekommst aber nur 1700 * 10 = 17000,-

    Im Falle (1) verbleiben dir 22000-4500=17500,- Cash flow = -2500,-
    Im Falle (2) verbleiben dir 17000-2000=15000,- Cash Flow = -5000,-

    Das heisst mit dem Bankdarlehen bist du nach 11 Jahren bei Null, mit dem KFW bei 13 Jahren und du kassierst ab da jedes Jahr 500€ weniger.

    Geiles Mietersubventionierungsmodell.
     
  19. #18 lostcontrol, 22.09.2009
    lostcontrol

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    also nur für mich (dunkel)-blondie nochmal:

    RMHV schreibt:

    was rechnet ihr da gerade aus?

    ich hab zwar noch nie 'ne modernisierungserhöhung gemacht (machen müssen), aber da sowas in nächster zeit vermutlich anstehen wird, wärs mir nicht unrecht das jetzt auch richtig zu verstehen...

    also wie nun:
    müssen staatliche zuschüsse von der investitionssumme abgezogen werden oder nicht?
    und:
    falls man für die modernisierung einen kredit aufnehmen müsste, könnten diese mehrkosten (denn jeder kredit kostet ja bekanntlich geld) dann eingerechnet werden oder nicht? (RMHV schreibt ja was anderes.)

    p.s. bezüglich staatlicher zuschüsse: die sind ja meist mit auflagen verbunden (z.b. dass alle fenster des gebäudes innerhalb einer gewissen zeit ausgetauscht werden müssen oder dass die wärmedämmung einer bestimmten norm entsprechen muss, egal ob es für das gebäude in dieser form tatsächlich sinnvoll ist oder nicht) - wenn die modernisierung also aufgrund der auflagen anders (teurer) ausfällt als eigentlich notwendig bzw. sinnvoll, was dann?
     
  20. Capo

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    Eine Mod-Erhöhung ist nach den Kosten der Modernisierung zu berechnen. Anders formuliert: Der Wert der Modernisierung wird als Berechnungsgrundlage genommen.
    hintergrund: Die einsparung für den Mieter ist kaum ein ansporn für den Vermieter, diese durchzuführen. Also muss der Vermieter ebenfalls davon profitieren.

    Die Darlehenskosten oder die günstigen CO2-Programme als weitere Förderung fließen keineswegs in die Mod-Berechnung ein. Das Darlehen oder sonstige Mehrkosten (wie zB erhöhte Telefonkosten durch Mieterinformationen ;) ) erhöhen den Wert der Mod keineswegs. Der Wert der Mod ist meinetwegen die Dämmung, die neuen Fenster und alle dabei absolut notwendigen Arbeiten (Baustelleneinrichtung, einschalten eines Architekten für die Genehmigung etc)

    Von einer Mod wird immer die Instandhaltung abgezogen. Instandhaltung: Ersatz des bestehenden in gleicher oder gleichwertiger Ausführung.

    Alles nachzulesen unter: Mieterhöhung
     
  21. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das trifft zu, soweit es um die Berechnung der Modernisierungskosten geht, die Grundlage für die Berechnung der Modernisierungsumlage sind.
    Bei der Berechnung der Umlage ist dann aber nach § 559a BGB die Zinsermäßigung aus einem KfW-Programm gegenzurechnen. Die tatsächliche Mieterhöhung ergibt sich damit aus Modernisierungsumlage (11% der Modernisierungskosten) abzüglich Zinsermäßigung.
    Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass Zuschüsse Dritter bei den Kosten, also vor Berechnung der 11%-Umlage, abzuziehen sind.



    Das geht weit an der Sache vorbei...
    Von den Modernisierungskosten abzuziehen sind ersparte Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten. Die Höhe des Abzugs hängt vom tatsächlichen Zustand der Bauteile zum Zeitpunkt der Modernisierung ab und keineswegs von den Kosten für ein gleichwertiges Bauteil.
     
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