Dachausbau – Vermietete Wohnung

Diskutiere Dachausbau – Vermietete Wohnung im Modernisierung und Sanierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich habe eine Eigentumswohnung (85m² - vermietet) im ersten Obergeschoss erworben. Zudem habe ich auch bereits die Zustimmung der...

  1. #1 Einsteiger1986, 27.12.2018
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    Hallo zusammen,

    ich habe eine Eigentumswohnung (85m² - vermietet) im ersten Obergeschoss erworben. Zudem habe ich auch bereits die Zustimmung der anderen Partei (Wohnung unten) erhalten, einen Teil des Dachbodens abzukaufen und den Dachboden auszubauen (ca. 20m² Wohnfläche).

    Jetzt habe ich folgende Fragen:

    1)
    Brauche ich die Zustimmung des Mieters dafür, die jetzige Wohnung um den Dachbodenausbau zu erweitern?

    Natürlich würde ich auch gerne den Mietpreis um die zusätzlichen 20m² anpassen. Ich gehe jedoch davon aus, dass es ihm dann zu teuer wird.

    Wie sieht hier die Rechtslage aus?

    2) Aktuell beträgt die Miete kalt 467,50 € (5,5 € je m²). Würdet ihr für die erweitere Fläche von 20 m² den gleichen Quadratmeterpreis ansetzen oder beim Dachboden z.B. nur mit 4 € pro m² rechnen?

    3) Beim Bauamt wurde mir gesagt, dass kein 3. Vollgeschoss entstehen darf und ich am besten mit einem Architekten darüber reden sollte. Da das Vorhaben erst in 1-2 Jahren umgesetzt werden soll, habe ich das noch nicht getan.

    Könnt Ihr mir sagen, was genau damit gemeint ist und allgemein, wie ich insgesamt vorgehen soll (Rechtliche Bestimmungen einholen, Mit Architekten sprechen, Kostenvoranschlag Fachbetrieb?

    4) Denkt Ihr, dass ich bei einer Wohnfläche von dann ungefähr 105 m² auf jeden Fall oben noch (wenn möglich) ein einfaches WC (ohne Dusche usw.) einrichten sollte? Welche Kosten fallen dafür ungefähr an?

    5) Lohnt es sich, sich bezüglich der Erweiterung mit KfW auseinanderzusetzen? Ich habe nämlich gehört, dass hierfür die Anforderungen oft so hoch sind, dass es sich schon wieder nicht mehr lohnt.

    Danke Euch
     
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  3. Andres

    Andres
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    Zur rechtlichen Einordnung: Das ist eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 7 BGB.


    Nein, der Mieter hat eine grundsätzliche Duldungspflicht, kann aber Härteeinwände geltend machen, § 555d BGB. Er muss jedenfalls nicht aktiv seine Zustimmung erklären.


    Diese Modernisierung darf nicht auf die Miete aufgeschlagen werden, d.h. nach dem bekannten Verfahren mit derzeit noch 11, zukünftig 8 Prozent. Bei zukünftigen Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete (der "normalen" Mieterhöhung) darf die zusätzliche Wohnfläche berücksichtigt werden. Da sich die Wohnfläche um ca. 1/4 erhöht, wird man die neue Miete in mehreren Etappen geltend machen müssen, da die Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 Prozent in 3 Jahren zu beachten ist.

    Da sich das äußerst schleppend amortisieren dürfte, würde ich die Maßnahme auf den nächsten Mieterwechsel verschieben.


    Durch die Art, wie die Wohnfläche ermittelt wird, hat der Dachboden bereits einen Bonus. Gibt es einen Mietspiegel? Macht der Angaben, wie solche Konstruktionen zu bewerten sind?


    Was ein Vollgeschoss ist, können wir dir nicht sagen - die Bauordnungen der Länder definieren das unterschiedlich. Es ist sinnvoll, zunächst mit einem Architekten Rücksprache zu halten und dann ggf. verbleibende Rechtsunsicherheiten über eine Bauvoranfrage auszuräumen. Das macht aber nur Sinn, wenn man nicht "irgendwann" umbauen will, sondern tatsächlich eine wenigstens ungefähre Vorstellung hat, wann es losgehen soll. Kostenvoranschläge o.ä. einzuholen, macht ohne konkrete Planung überhaupt keinen Sinn. Eine grobe Kostenschätzung sollte der Architekt liefern können und was mit den Baukosten in X Jahren passiert, kann dir sowieso niemand vorhersagen.


    Darin sehe ich keinen Sinn. Wenn man schon Zu- und Abwasser ins DG verlängert, sollte es dafür auch ein richtiges Bad geben. Die Alternative wäre, im DG gar keine Sanitärräume zu haben. Eine Wohnung um 100 m² braucht m.E. nicht unbedingt ein separates WC, aber das wird man natürlich auch ganz anders sehen können.

    Sorry, die Glaskugel ist im Skiurlaub. Dass 2-3 zusätzliche Gewerke auch Geld kosten, dürfte klar sein. Ein Architekt wird dich mit weiteren Details erleuchten.


    Auch das muss man mal mit dem Architekten klären. Es kommt vor allem darauf an, welchen Aufwand man ohnehin betreiben muss, z.B. hinsichtlich der Dämmung des Dachs, und ab welchem zusätzlichen Aufwand man dann noch Fördermittel abgreifen kann. Da ich eine solche Maßnahme eigentlich gerne weitgehend aus Eigenkapital stemmen würde, wäre ein zinsgünstiges Darlehen für mich eher weniger interessant.

    Da sich die angebotenen Förderprogramme aber regelmäßig ändern, macht es auch hier keinen Sinn, sich den Kopf zu zerbrechen, bevor nicht ein konkreter Zeitpunkt für den Baubeginn geplant ist.
     
  4. Duncan

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    Ja, hier im Schilf. Hier gelten Wohnungen über 100m² eher gen Luxusbereich oder sind für eine größere Anzahl an Personen gedacht und entsprechend geschnitten, so dass mehrere Bäder/WC üblich sind und eher die Regel darstellen. Nur aufgrund mangelnder Alternativen wird man eine Wohnung in der Größenordnung derzeit auch ohne solches los...
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 27.12.2018
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    Bei einer 1-2-Zi-Wohnung bestimmt nicht.
    Teilen sich die 100 m² aber Familien oder größere WGs, ist man bestimmt nicht erfreut, wenn man vor dem Stillen Örtchen Schlange stehen muss...

    In einigen Mietspiegeln ist mind. 1 weiteres WC ein positives Ausstattungsmerkmal, ein fehlendes dafür ein Negativmerkmal ab einer Wohnungsgröße x.
    Wenn das der Fall ist, sollte man nicht ohne Not am 2. WC sparen, denn das geht dauerhaft auf die Miethöhe ein.

    Ein WC anschließen durch Facharbeiter sind ca. 30 min auf der Rechnung, wenn alle Anschlüsse bereits liegen.
    (Hand)Waschbecken anschließen ebenfalls ca. 30 min, wenn alles passt.

    Jeder Mehraufwand für die Arbeitszeit ist ohne Ortskenntnis nicht kalkulierbar.

    Baumarkt-WC und Waschbecken bekommt man für ca. 30 Euro als Sonderangebote (B-Ware, Räumungsverkauf), Billigstarmatur bei den bekannten Schnäppchenmärkten ca. 10 Euro, WC-Brille + Deckel ca. 10 Euro.
    Qualität (Lebensdauer und Nachkaufgarantie für Zubehörteile) bekommt dafür nur extrem selten.
     
  6. #5 Einsteiger1986, 08.01.2019
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    Hallo zusammen,

    ich besitze eine Eigentumswohnung über 87m² im 1. Obergeschoss und bin am überlegen, diese Wohnung um ein Zimmer im Dachgeschoss (ca. 20 m² - Dachschrägen bereits bei der Berechnung berücksichtigt) zu erweitern.

    Könnt ihr mir sagen, unter welchen Voraussetzungen ich einen Architekten beauftragen muss?

    Meine erste Anfrage beim Bauamt der Gemeinde hatte ergeben, dass ich Bauvorlagen beim Bauamt einreichen müsste und einen Bauantrag beim Bauamt des Kreises einreichen müsste. Aber grundsätzlich sei das wohl möglich. Nur ein drittes Vollgeschoss dürfte nicht entstehen.

    Das mit dem Bauantrag kann vermutlich nur ein Architekt machen oder?

    Da ich handwerklich halbwegs geschickt bin und erst Recht weil ich auch viele Handwerker in meinem Freundeskreis habe, würde ich gerne vieles in Eigenregie machen. In wie fern ist das organisatorisch zusammen mit einem Architekten überhaupt möglich?

    Allgemein:

    Welche Schritte sollte ich unternehmen? (erst ein erstes Gespräch mit einem Architekten oder direkt mit einem Fachbetrieb?)

    Welche Überlegungen?

    Was in Eigenregie; Wofür lieber einen Fachbetrieb oder den Architekten machen lassen?

    In wie fern darf ich ohne Zustimmung des Mieters oben schon anfangen? Er wird mit der geplanten Erweiterung vermutlich nicht zufrieden sein, da die Wohnung für ihn alleine dann wahrscheinlich zu groß wird.

    Da der gesamte Umbau ja seine Zeit braucht und ein Mieterwechsel aktuell voraussichtlich nicht anstehen würde, würde ich gerne den Umbau parallel starten. Geht das?

    Benötige ich seine Zustimmung, wenn ich die Wohnung dann schließlich erweitern möchte und wie läuft es dann nach ein paar Monaten mit einer entsprechenden Mietanpassung?

    Danke
     
  7. #6 immobiliensammler, 08.01.2019
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    - Die Planung für den Bauantrag darf nur ein Bauvorlageberechtigter erstellen, also ein Architekt, evtl. auch ein Bauingenieur.
    - Das hat nichts mit den späteren Arbeiten zu tun, ob Du die dann selbst erledigst oder nicht.

    Grundlegende Frage für mich:
    Wie ist das in der Teilungserklärung geregelt, hast Du überhaupt das Recht zum Ausbau (innerhalb der WEG)?

    EDIT;
    Sehe gerade, dass @Andres die meisten Fragen schon im ersten Thread zu dem Thema hinreichend beantwortet hat. Hoffst Du jetzt auf neue Antworten oder warum kommt die Frage jetzt erneut?
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 08.01.2019
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    Alles neu macht der Mai... oder der Jahreswechsel...
     
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  9. #8 Einsteiger1986, 10.01.2019
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    Hallo,

    Oh sorry, damals hatte ich das Thema eröffnet und bekam eine Fehlermeldung und habe nicht bemerkt, dass es doch geklappt hat.

    @Andres:
    1) Nochmal zum Verständnis: Ich bräuchte keine Zustimmung des Mieters, kann aber die Miete nicht um die 20 zusätzlichen m² direkt erhöhen, sondern muss weiterhin die Regeln der Mietpreisbremse (max. 15 oder 20 % Erhöhung innerhalb von 3 Jahren) beachten?

    2) Vom Mietspiegel her klar, aber zum Vermieten her ist eine Dachgeschosswohnfläche doch sicherlich nicht so attraktiv?

    3) Da die Wohnung aktuell recht günstig (Mietvertrag vorm Kauf) vermietet wird und der aktuelle Mieter eine deutliche Erhöhung nicht tragen könnte, gehe ich davon aus, dass er schon bei der nächsten „normalen“ Mieterhöhung kurz- bis mittelfristig kündigen wird. Von daher würde ich gerne bis dahin alles so weit in die Wege geleitet haben, dass man recht zeitig damit beginnen kann ohne viele Monate Leerstand zu haben. Aber natürlich hast du Recht, dass es erst Sinn macht sich darum zu kümmern, wenn es absehbar ist.

    Was kostet in dieser Größenordnung eigentlich ungefähr ein Architekt ( einmal nur die Besichtigung und einmal komplett)?

    @All
    Ja, die Vereinbarung, dass ich es ausbauen darf, hab ich von der anderen Partei.
     
  10. #9 immobiliensammler, 10.01.2019
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    Wer bitte ist "die andere Partei"? Seid ihr eine 2er-WEG? - Du weißt schon, dass dazu i.d.R. die Teilungserklärung notariell geändert werden muss, incl. wohl neuer Abgeschlossenheitsbescheinigung!
     
  11. #10 Einsteiger1986, 10.01.2019
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    Ja, es ist ein Haus mit einer Wohnung im Erdgeschoss und meiner Wohnung im Obergeschoss. Den Teil im gemeinsamen Dachgeschoss würde ich ihm gerne abkaufen.

    Was kostet denn so eine Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung ungefähr?
     
  12. #11 immobiliensammler, 10.01.2019
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    Sagt Dir Dein Notar, der muss wohl die Teilungserklärung abändern, Abgeschlossenheitsbescheinigung macht das Landratsamt bzw. die kreisfreie Stadt, dazu kommen dann die Grundbuchkosten, da das Wohnungsgrundbuch wohl entsprechend angepasst werden muss.
     
  13. Andres

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    Ja, außerdem natürlich überhaupt die dort genannte Miete als Obergrenze.


    Das ergibt sich dann aus dem Mietspiegel. Durch 20 zusätzliche Quadratmeter wird man meist in einer anderen Kategorie landen, bei der dann der Preis pro m² gerne mal etwas niedriger ist. Für den übrigen Ausgleich sorgt die Art, nach der die Wohnfläche berechnet wird. Mir ist bisher jedenfalls noch kein Mietspiegel begegnet, bei dem explizit für DG Abzüge anzusetzen waren.


    Von regionalen Schwankungen ganz abgesehen hängt das wieder einmal davon ab, welche Leistungen der Architekt erbringen soll. Statt wilden Ratespielchen hier im Forum wäre es deutlich einfacher, direkt ein paar Kandidaten zu befragen, was die sich so vorstellen.
     
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