Dachdämmung umlagefähig????

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von kingsdiamond, 24.05.2007.

  1. #1 kingsdiamond, 24.05.2007
    kingsdiamond

    kingsdiamond Neuer Benutzer

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    Ein nettes Hallo an alle Wissenden,

    wir vermieten die Einliegerwohnung unseres Hauses. Sie befindet sich im Dachgeschoß. An die Wohnung grenzt der Dachboden, den wir jetzt zu einem Zimmer und einem Trockenboden ausbauen wollen. Das Zimmer gehört dann zu der Wohnung.Dazu wird natürlich das Dach gedämmt. Den Dachbodenausbau haben wir form u fristgerecht dem Mieter angekündigt.
    Nun wollen wir auch noch zusätzlich die nicht ausreichende Dämmung der Dachschräge in der Küche, sowie die Trittschalldämmung und Wärmedämmung des Küchenbodens vornehmen lassen.

    Müssen wir diese zusätzlichen Arbeiten auch noch mal fristgerecht ankündigen?

    Von den Kosten kann ich 11% auf die Jahresmiete umlegen.

    Wie wird das berechnet? Anteilig nach qm Wohnfläche der Mietwohnung oder nach Anzahl Wohnungen? Oder kann man die gesamten Kosten auf den Mieter mit 11% auf die Jahresmiete umlegen?

    Beispiel: Umbaukosten 10.000,-- 11%= 1.100,--
    Wohnungsgröße 100qm (40% Gesamt Wohnfläche)
    Anzahl der Wohnungen 2 (eine wird vom Eigentümer bewohnt)

    Wie wird in diesem Beispiel der Umbau umgelegt?

    Die Umbauarbeiten auf dem Dachboden werden etwa eine Woche dauern. Nun droht der Mieter jetzt schon mit Mietminderung.

    Darf er überhaupt die Miete mindern und in welcher Höhe und wenn ja kann er das Anteilig der Tage oder einfach von der Monatsmiete einen pauschalen Prozentsatz?



    Ich wäre für rasche Antworten sehr dankbar!

    liebe Grüße

    Kingsdiamond
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Mietminderung ist natürlich möglich.

    Bei den Umbaukosten sind nur die Dämm-maßnahmen umlöagefähig. Von der neuen Wohnung hat der Mieter nicht wirklich etwas. Da die DÄmmung bereits angekündigt ist, erhöhen sich nur die Kosten.

    Auf das Jahr verteilt wird das wohl nicht so sehr ins Gewicht fallen.
     
  4. #3 kingsdiamond, 25.05.2007
    kingsdiamond

    kingsdiamond Neuer Benutzer

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    Hallo Capo,

    scheinbar habe ich mich da ein bisschen doof ausgedrückt.
    Der Dachboden, der umgebaut wird grenzt an die Wohnung unseres Mieters. Er bekommt also zusätzlich noch einen Wohnraum. Die Verbesserung der Dämmung in seiner Küche, auch die des Küchenbodens usw. sind alles Maßnahmen die in seiner Wohnung vorgenommen werden sollen.
    Den Umbau des Dachbodens haben wir ja schon angekündigt.

    Müssen wir nun die zusätzlichen Maßnahmen auch noch mal extra vorher ankündigen?

    Müssen die Umbaukosten, bzw. die Arbeiten in der Küche anteilig der Wohnfläche mit 11% auf die Jahresmiete umgelegt werden oder werden die gesamten Kosten mit 11% auf die Jahresmiete umgelegt?


    lieben Gruß

    Diamond
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ich habe zumindest ernsthafte Zweifel, ob der Mieter für den Dachbodenausbau im Streitfall zur Duldung verpflichtet wäre.

    Nicht angekündigte Modernisierungen muss der Mieter nicht dulden. Wenn also Zugang zur Mieterwohnung erforderlich ist, wird eine entsprechende Ankündigung unerlässlich sein.

    Für die Wärmedämmung der Dachschräge wird dies zweifellos zutreffen. Beim Küchenboden hätte ich aber doch Zweifel, ob sich die Wohnverhältnisse durch die Maßnahme für den Mieter verbessern. Es sieht für mich auf den ersten Blick aus, als ob diese Maßnahmen ausschließlich zur Verbesserung der darunter liegenden Wohnung dienen.

    Die zutreffende Kostenverteilung hängt von der jeweiligen Maßnahme ab. Die Jahresmiete kann nach § 559 Abs. 1 BGB um "11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten" erhöht werden. Kosten, die für mehrere Wohnungen anfallen, sind nach Abs. 2 "angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen".
    Gehen wir die einzelnen Maßnahmen durch:
    Dachbodenausbau -> Vergrößerung der Wohnfläche -> Erhöhung des Gebrauchswerts -> Umlage 11% der Gesamtkosten
    Dämmung Dachschräge Küche -> Energieeinsparung -> Nutzen nur für den Mieter -> Umlage 11% der Gesamtkosten
    Trittschalldämmung, Bodenisolierung -> keine Verbesserung für den MIeter -> keine Umlage
    Soweit meine Bewertung nach dem aktuellen Kenntnisstand und ohne Anspruch auf Richtigkeit.

    Grundsätzlich ist eine Minderung berechtigt, wenn Einschränkungen in der Gebrauchstauglichkeit bestehen. Der Minderungsbetrag erhöht übrigens die Modernisierungskosten und muss vom Mieter damit zumindest teilweise mit 11% verzinst werden.
    Die Höhe der Minderung hängt vom Umfang der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit ab und kann aus der Entfernung kaum angeschätzt werden. Es kann selbstverständlich nur für die Zeit gemindert werden, in der eine Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit vorliegt.
     
  6. #5 Vermieterheini1, 25.05.2007
    Vermieterheini1

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    Hallo kingsdiamond,

    verstehe ich das - bewusst negativ sehen wollend - richtig, dass du dem Mieter eine Vergrößerung der von ihm gemieteten Wohnfläche (= ein zusätzliches Zimmer + Mitnutzungsmöglichkeit? oder alleinige Nutzung? für einen Trockenraum) aufzwingen willst?
    Hat der Mieter den Vermieter ausdrücklich und unmissverständlich darum gebeten, den Dachboden auszubauen und im als zusätzlichen Wohnraum zu vermieten?
    Wurde über eine Mieterhöhung wegen dem zusätzlich zu vermietetem Wohnraum + Mitnutzungsmöglichkeit? oder alleinige Nutzung? für einen Trockenraum verhandelt? Mit welchem Ergebnis?
     
  7. #6 kingsdiamond, 25.05.2007
    kingsdiamond

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    Hallo,

    selbstverständlich wollten wir dem Mieter ursprünglich nichts aufzwingen.

    Er ist Musiker, gibt Gitarrenunterricht und Gesangsunterricht und wollte von Anfang an noch ein Zimmer mehr, das ursprünglich sogar von ihm selbst finanziert werden sollte( die Kosten sollte er natürlich nicht alle selbst tragen, nur für die Schallisolierung und für das Tonstudio selbst)

    Nachdem aber nun die Monate ins Land gezogen sind, ohne das irgend etwas geschehen ist, haben wir ihm vorgeschlagen, den Ausbau selbst zu organisieren und er muss sich dann nur um die Schallisolierung kümmern.

    Er war damit einverstanden und wir haben mit der Planung und der Umsetzung begonnen.
    Material bestellt usw....

    Selbstverständlich haben wir alles nach Vorschrift angekündigt.

    Nach dem er die Ankündigung bereits erhalten hat, haben wir überlegt im Zuge dieser Arbeiten könnten wir die Dachdämmung in seiner Küche, und die Isolierung des Bodens,sowie den Bau einer neuen Treppe auch gleich mitmachen (durch die derzeitigen baulichen Begebenheiten hat er den Eingang bzw. Treppenaufgang direkt in seine Küche). Dadurch würde mehr Platz in der Küche geschaffen werden, denn er hat immer wieder gemeint, das die Küche doch etwas klein wäre.

    Unsere finanzielle Situation läßt dies nun zu, und wir wollten ihm den Komfort der Wohnung erhöhen und durch die bessere Dämmung der Küche auch noch Energie sparen helfen.
    Das haben wir auch mit ihm besprochen, auch damit war er einverstanden. (allerdings haben wir dies noch nicht schriftlich angekündigt, daher auch meine Frage ob wir das auch noch mal extra machen müssen)

    Seit einigen Wochen hat er nun eine Freundin, die plötzlich der Meinung ist, dass er das Zimmer gar nicht braucht, weil er ja nun meist bei ihr ist und nur mehr 3-4 Tage hier auch unterrichtet.

    Wir haben ihm selbstverständlich in dem Schreiben wissen lassen, dass er ein Recht hat die Umbauarbeiten zu verweigern. Und ihm hierfür die vorgeschriebene Frist eingeräumt.
    Die hat er verstreichen lassen, ohne die Maßnahmen abzulehnen.

    Jetzt sind erhebliche Kosten bereits angefallen und er möchte das am liebsten alles boikottieren. Wir sind nun auch nicht mehr bereit die Arbeiten nicht durch führen zu lassen.

    Was sollen, können, müssen oder dürfen wir nun tun? Kann ein Mieter wirklich mit uns machen was er will?


    Gruß
    Kingsdiamond
     
  8. #7 Memphis, 25.05.2007
    Memphis

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    hallo!

    wenn ihr das mit dem mieter abgesprochen habt, sollte dies auch schriftlich fixiert sein, denn immerhin erhält er zusätzliche wohn- bzw. nutzfläche, was später auch im sinne der nk-abrechnungen relevant sein könnte...
    außerdem wird die mietsache dadurch verändert, weshalb ich auf nummer sicher gehen und wahrscheinlich einen neuen vertrag aufsetzen würde. der vertrag muss nämlich so oder so eventuell auch mit einem nachtrag verändert werden...

    wenn ihr nur den ausbau angekündigt habt, solltest ihr die dämmung ebenfalls noch einmal ankündigen...es ist eine neue, bzw. neu eingetretene mod. ...die duldungspflicht würde sich im rahmen der ankündigung nicht ergeben...im zweifelsfall hätte er sogar erneut das sonderkündigungsrecht (außerordentlich mit frist).

    die kosten für die neuschaffung des zimmers solltet ihr ihm darüber hinaus auch nicht auferlegen, wenn ihr für das neue zimmer außerdem die kaltmiete gemessen an der qm-zahl erhöht...das heißt wenn ihr ihm nen weiteres 30qm-zimmer schafft und dann 5euro/qm zur kaltmiete aufschlagt (jetzt als beispiel)...das wären dann nämlich schon einmal 150 €...die dämmung kann umgelegt werden, allerdings müsst ihr die kosten für die gesamt gedämmte fläche auf die kosten herunterrechnen, die für die fläche entstanden sind, die wirklich zur wohnung gehören und könnt dann nur davon die 11% ziehen...alles in allem könnten die mieterhöhungen im krassesten fall dann eine härte bedeuten, die die duldungspflicht auch wieder niederstrecken...es wird bis auf die dämmung nämlich kein allgemein üblicher zustand geschaffen...

    ich würde daher wie folgt vorgehen...

    1. mit dem mieter eingehend sprechen und dann schriftlich festhalten, ob er nun noch einen raum will...dabei würde ich gleich die kosten klären bzw. festlegen, dass auf grund der sich ändernden qm-zahl die kaltmiete auf ...€ steigen würde, die 11% der schaffungskosten als moderhöhung damit aussparen
    2. dämmung ankündigen mit vorraussichtlicher erhöhung
    3. mod
    4. vermietung und erhöhung


    die mietminderung würde ich keinesfalls in die umlegbaren kosten rechnen, da die minderung dem mieter zusteht und nicht von ihm zu tragen ist!
     
  9. #8 Vermieterheini1, 25.05.2007
    Vermieterheini1

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    "Kann ein Mieter wirklich mit uns machen was er will?"
    Im Prinzip und in der Praxis ja, fast immer.

    Mieter "meinen" vieles, "erinnern" sich aber im Bedarfsfall nur an das, was momentan genehm ist. Untschuldigend muss man dazusagen, dass man (auch ich!) oft über vieles spricht, aber die Konsequenzen nicht durchdenkt. Also ist das menschlich und normal. Deshalb muss man ja auch alles Wichtige schritlich festhalten.

    Der große Fehler vom Vermieter war nicht ALLES bis ins Allerkleinste rechtgültig schriftlich zu vereinbaren. Ich meine die allerwenigsten Vermieter sind in der Lage so einen koplexen und komplizierten Sachverhalt ohne Fach-Rechtsanwalt und "Bausachverstänigen" effektiv zu formulieren.

    Der Vermieter hat noch nicht gelernt sich permanent als Angeklagter vor Gericht zu fühlen, sich entsprechend zu benehmen und permanent danach zu handeln.

    "Selbstverständlich haben wir alles nach Vorschrift angekündigt."
    Ja, aber anscheinend nur den anfänglich geplanten Umfang.
    Für die "Erweiterungen" bedarf es erneut der schriftlichen! Zustimmung des Mieters.

    Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist eine energetische Modernisierung gegen den Willen des Mieters durchsetzbar.
    Mal diesen Ansatz prüfen.
     
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