Dachfenster Defekt und der Verwalter windet sich

Diskutiere Dachfenster Defekt und der Verwalter windet sich im WEG-Verwaltung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo an alle, ich habe schon wieder ein Problem mit dem Hausverwalter einer kleinen Wohnanlage in der ich eine vermietete Wohnung besitze. Am...

  1. #1 Maverick3, 29.11.2017
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    Hallo an alle,

    ich habe schon wieder ein Problem mit dem Hausverwalter einer kleinen Wohnanlage in der ich eine vermietete Wohnung besitze.

    Am 6.11. haben die Mieter mittags eine E-Mail geschickt, dass bei Regen aus einem Dachfenster Wasser tropft. Am selben Abend haben ich das Fenster angesehen. Es tropfte Wasser zwischen dem Glasrahmen und dem Fensterrahmen und die Innenseite des Eindeckrahmens war nass. Daraufhin schrieb ich am selben Abend eine Mail an die Hausverwaltung mit den Erkenntnissen und um die Bitte der Reparatur. Für einen Termin sollte man sich direkt mit den Mietern abstimmen. Nachdem sich bei den Mietern bis zum 9.11. keiner meldete habe ich die HV nochmals angeschrieben. Am 10.11 kam die lapidare Aussage, dass man eine Fachfirma beauftragt hätte. Erst auf Nachfrage wurde die Auskunft gegeben welche Firma denn beauftragt wurde. Am 14.11. hatte sich immer noch niemand von der Firma gemeldet. Daraufhin rief ich direkt bei der Firma an und fragte nach ob sie denn von dem ganzen wüssten und wann denn jemand Zeit hätte sich das anzusehen. Der Inhaber wusste schon davon und er meinte er wäre am Nachmittag eh in der Gegend.
    Hurra, nach ganzen 8 Tagen schaute sich nun endlich jemand das Fenster an. Der Herr kam also, stieg aufs Dach, meinte da ist nichts undicht. Das Wasser das aus dem Fenster tropfte sei Kondenswasser das innen am Eindeckrahmen kondensiere. Da könne er nichts machen, das müsste der Kundendienst des Fensterherstellers machen. Die Dichtungen des Fensters würden nicht mehr anliegen und vermutlich auch schon älter sein (17 Jahre). Dadurch steigt feuchte Luft am Fenster vorbei bis zum Blech und kondensiert da. Nach ca 30 Minuten war er wieder weg.
    Am selben Tag erhielt ich in CC eine mail der Firma an die HV in der genau dies geschrieben stand - mit der Empfehlung den Herstellerkundedienst mit der Reparatur zu beauftragen.
    In der Zwischenzeit fragte ich immer mal wieder bei den Mietern nach ob sich schon jemand wegen eines Termines bei Ihnen gemeldet hätte. Leider nicht.

    Am 24.11. teilten mir die Mieter mit, dass sie bei der HV angerufen hätten um mitzuteilen, dass sie die kommende Woche wegen eines Termins nicht erreichbar sind. Die HV teilte ihnen mit, dass das kein Problem wäre, weil das Fenster jetzt eh nicht repariert werden würde, weil dafür erst ein Beschluss der Eigentümerversammlung notwendig wäre.!!!!!!
    Ich bin fast aus allen Wolken gefallen, dass man dann diese Stellungnahme nach über einer Woche über den Mieter erfahren muss.

    Daraufhin habe ich die HV um einen Sachstandsstatus und um Darlegung des Weiteren Vorgehens gebeten. Das war am 25.11.

    Am 28.11. erhielt ich einen Brief im dem sinngemäß stand, dass das Fenster nicht defekt sei (festgestellt durch die Dachfirma), dass die Überprüfung durch die Dachfirma von mir zu zahlen sei - weil kein Defekt festgestellt wurde, und eine Überprüfung durch den Hersteller erst nach Beschlussfassung in der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung (bei uns regelmäßig im Sep/Oktober) durchgeführt werden kann.

    Angefügt war eine Rechnung über 2,5 Stunden (!!!) der Dachfirma für Anfahrt (laut Google einfach 20 Minuten), Besichtigung des Fensters (30 Minuten) und schreiben eines Protokolls (E-Mail 20 Zeilen - max. 10 Minuten)

    In der Zwischenzeit tropft das Wasser weiter fröhlich aus dem Fenster auf den mit Plastikfolie und Handtüchern abgedeckten Parkett Boden.


    Danach habe ich mal die Teilungserklärung konsultiert und die alten Protokolle. Bei der Wohnanlage wurden nämlich schon mal Fenster ausgetauscht, weil durchgefault. Und damals war die Frage ob das auf Kosten der Sondereigentümer in deren Sondereigentum die Fenster liegen geht oder ob die Kosten von der Gemeinschaft getragen werden müssen.. Das geht nämlich so direkt aus der Teilungserklärung nicht klar hervor. Die rechtliche Prüfung hat damals ergeben, dass allenfalls der Innenanstrich der Fenster zum Sondereigentum gehören, und somit vom Sondereigentümer gewartet und Instandgehalten werden muss. Die restlichen Fenster Bestandteile aber dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Somit wäre nach meinem Verständnis die Dichtungen, Fensterrahmen, Glasscheibe, Eindeckrahmen, Dämmung etc. eindeutig Gemeinschaftseigentum.


    So das war viel Text - jetzt bitte ich um Eure Einschätzung des Ganzen.

    Ist das Problem des tropfenden Fensters nun ein Problem der Gemeinschaft (und somit das Problem des unwilligen Verwalters) oder des Sondereigentümers?

    Verhält sich der Verwalter richtig? Was kann man dagegen unternehmen?

    Und vor allem - Wie stellt man nun am schnellsten das Wassertropfen ab.


    Danke im Voraus


    Maverick3
     
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  3. #2 BHShuber, 29.11.2017
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    Hallo,

    das ist nicht Frage des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums, es können die wie von dir berichteten Eigentumsverhältnisse dargestellt, sagt aber nichts über die Instandhaltungspflicht des Eigentums aus, diese kann ganz anders als die Eigentumsvereinbarung gestaltet sein.

    So kann die Instandhaltungspflicht per Beschluss oder auch als Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung dem Sondereigentümer auferlegt sein, das ist hier die große Frage.

    Gruß
    BHShuber
     
  4. #3 Maverick3, 29.11.2017
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    In der Teilungserklärung steht dass der Sondereigentümer zur Instandhaltung und Wartung seines Sondereigentums verpflichtet ist.
    Damals wurde dann der Austausch der Fenster durch eine Sonderumlage auf alle Eiegntümer (auch die die keine kaputten Fenster hatten) finanziert.

    Vor ein paar Jahren war auch ein Dachfenster in einer anderen Wohnung defekt und wurde von der Firma Velux wieder repariert. Damals wurden die Kosten dafür über die Jahresabrechnung auf alle Eiegntümer aufgeteilt.
     
  5. #4 BHShuber, 29.11.2017
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    Hallo,

    das ist ein Indiz dafür, dass die Kosten der Instandhaltung der Gemeinschaft obliegt, leider kein genauer Nachweis dafür, um Folgeschäden zu vermeiden sollte jetzt die Reparatur in Auftrag gegeben werden, auch in Hinsicht auf das bestehenden Mietverhältnis und den damit einhergehenden Pflichten.

    Die Kosten sind dann unabhängig davon mit der Gemeinschaft auszudeutschen.

    Gruß
    BHShuber
     
  6. #5 dots, 29.11.2017
    Zuletzt bearbeitet: 29.11.2017
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    Ist dein Mieter damit einverstanden, dass du die Wohnung besitzt?
    Und weißt du, was der unterscheid wischen Besitz und Eigentum ist?

    Ich würde - unabhängig von der Rechtslage - zusehen, dass das Fenster auf Kosten des Vermieters erst mal wieder funktionstüchtig wird. Von wem sich der Vermieter das Geld dann vielleicht wiederholen kann, wäre mit im ersten Schritt egal.
    Nicht, dass der Mieter irgendwann noch die Miete mindert und das Malör dadurch noch größer wird...
    Kann man vielleicht(!) alles weiterreichen, aber den Stress und die Rennerei hat man trotzdem.
     
  7. #6 Maverick3, 29.11.2017
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    Der Mieter besitzt und ich halte das Eigentum. Ja ich kenen den Unterschied, aber in der "Hitze des Gefechts" schreibt man halt eher in der Umgangssprache.
     
  8. #7 BHShuber, 29.11.2017
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    Hallo,

    wie schon erwähnt sollte das Fenster dicht gemacht werden, hierzu ist der Vermieter in der Pflicht.

    Gruß
    BHShuber
     
  9. #8 Maverick3, 29.11.2017
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    Ok danke,
    das heisst ich teile der HV mit dass ich die Reparatur nun veranlassen werde und die Kosten der WEG in Rechnung stelle.
    Das wird dem Verwalter nicht passen. Die Rechnung des Dachspenglers der sich das Dach angesehen hat zahl ich antürlich auch nicht!
    Kann mir irgendjemand einen Strick daraus drehen dass ich die Reparatur selbst veranlasse?
    Oder kann ich mich auf meiner Schadensminderungspflicht und der Weigerung der Hausverwaltung hier entsprechend tätig (WEG §27 Abs (1) Satz 3) zu werden ausruhen?
     
  10. dots

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    Das ist schade.
    Nicht, dass das nicht-umgangssprachlich betrachtet dann doch einen Unterschied macht und du dann aufgrund der Umgangssprache eine komplett gegensätzliche (und/oder sogar falsche Antwort) bekommst ...

    Grundsätzlich empfiehlt es sich bei solchen Themen auch eher, einen kühlen Kopf zu bewahren, statt erhitzte Gefechte zu führen.
     
  11. dots

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    Ich würde die HV erst mal nicht weiter behelligen und durchaus die Rechnung bezahlen.
    Ob und woher man sich das Geld wiederholt, kann (und sollte man m.E.) erst klären, wenn das Fenster dicht und das Parkett nicht mehr in Gefahr ist.

    Diskussionen und Streit mit der HV oder dem Verwalter könnten zu Verzögerungen der Fenster-Reparatur führen, was dazu führen könnte, dass das Parkett plötzlich auch hinüber ist.
     
    aquila gefällt das.
  12. #11 Maverick3, 29.11.2017
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    Ja Du hast Recht, aber dieser Verwalter kostet mich den letzten Rest meiner Coolness (und das nicht nur hier gerade in diesem Fall) - und das will er vermutlich auch.
     
  13. dots

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    Ein Grund mehr, sich nicht zu unprofessionellem Verhalten hinreißen zu lassen.

    Bedenke: Du bist gegenüber deinem Mieter in der Pflicht, eine vertragsgemäß einwandfreie Mietsache zur Verfügung zu stellen. In dem Satz kommt ganz bewusst weder das Wort "HV" noch "Verwalter" vor.
     
    aquila, sara und BHShuber gefällt das.
  14. #13 Papabär, 29.11.2017
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    Zunächst mal lohnt u. U. ein genauerer Blick in den Verwaltervertrag. Hier sind die Möglichkeiten zur Schadenabwehr/Kostenweiterleitung oftmals separat geregelt. Auch die Entscheidungsbefugnisse der Verwaltung (also was er ohne Zustimmung der Gemeinschaft beauftragen kann) sollten sich dort finden lassen. Außerdem würde ich die Verwaltung über die ggf von der Gemeinschaft zu tragenden Folgekosten (Erneuerung Parkett) mal so grob informieren.

    Wenn man hier selber aktiv wird, sollte man sich auf alle Fälle auch um eine hinreichende Dokumentation bemühen. Anderenfalls kann es hinterher (mangels Nachweisen) schwierig werden, die Kosten gegen die Gemeinschaft geltend zu machen.
     
  15. sara

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    Ohne jetzt auf die Querelen mit der HV einzugehen, da schon genug dazu geschrieben wurde.
    Ist das Fenster evtl. ein Holzfenster?
    Dann könnte der geschilderte Schaden von der nicht mehr dichten Silikondichtung - Scheibe zum Holz liegen. Diese wäre ohne großen Aufwand schnell zu erneuen.
     
  16. #15 Maverick3, 29.11.2017
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    Ja es ist ein Holzfenster. Das Problem dürften wohl die umlaufenden Dichtungen sein.
     
  17. #16 sara, 29.11.2017
    Zuletzt bearbeitet: 29.11.2017
    sara

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    Dachte ich mir..
    Das hatte ich auch schon am Holzfenster und habe die Silikondichtung selbst erneuert.
    Ich habe dafür ein spezielles Silikon Verbindung Glas/Holz verwendet. (Gibt es in verschiedenen Farben) Seit Jahren nun schon dicht.
    Allerdings habe ich keine WEG Wohnung und somit bin ich mmer selbst zuständig bei Schäden.
    Allerdings würde ich auch nicht einen Monat verstreichen lassen in einer vermieteten Whg.
     
  18. Berny

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    Nun weisst Du, wer die Fachfirma zu bezahlen hat.
     
  19. #18 Maverick3, 03.12.2017
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    Aber er meint dass die Fachfirma ich bezahlen soll.
     
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  21. Berny

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    Aufgrung welcher Rechtsgrundlage? (Wer die Musik bestellt, der ...).
     
  22. #20 Maverick3, 05.12.2017
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    Jetzt haben wir der HV mitgeteilt dass wir im Zuge unserer Schadensminderungspflicht die Reparatur des DFF selbst in Auftrag gegeben haben.
    Nun bekommen wir heute einen Brief von der HV in der sie mitteilt dass sie für "Kindertheater" keine Zeit hätte, dass die HV die restlichen Eigentümer über die aktuelle Situation und unser eigenmächtiges Vorgehen unterrichten wird.

    Da fällt mir jetzt gar nix mehr ein !!!!!!
     
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