Dachgeschoss ausbauen - auf was muss man achten?

Diskutiere Dachgeschoss ausbauen - auf was muss man achten? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Guten Tag, ich habe vor kurzem ein Angebot gefunden. Ein Eigentümer hat ein Haus mit mehreren Wohnungen. Er wird nun bis auf 2-3 Wohnungen alle...

  1. #1 Justinian, 22.01.2018
    Justinian

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    Guten Tag,

    ich habe vor kurzem ein Angebot gefunden. Ein Eigentümer hat ein Haus mit mehreren Wohnungen. Er wird nun bis auf 2-3 Wohnungen alle verkaufen, zudem hat er einen leeren Dachstuhl, den er verkaufen will.

    Die Wohnung liegt in einer kleineren Großstadt, Uni+Hochschule und in direkter Nähe ein Krankenhaus. Baujahr 1928, stetige Instandhaltung/Modernisierung: Sanitär, Elektronik, eine Drainage wurde gezogen (2015), Vollwärmeschutz (2010).

    Man kann für diese Lage bei kleinen Wohnungen ca. 8 Euro Kaltmiete nehmen. Die Wohnung hat eine Größe von 37qm und der Verkäufer möchte für den Dachboden 7k Euro. Die anderen Wohnungen liegen bei 1500 Euro pro qm. Ich könnte einiges mit Freunden durch Eigenarbeit leisten (die Freunde bekommen natürlich Geld dafür) müsste aber hier und da auch eine Fachfirma kommen lassen.

    Ich weiß jetzt leider nicht wieviel man für den Ausbau, Leitungen, Elektronik etc pro qm einplanen muss bzw. ob es da feste Sätze gibt, dann könnte ich besser rechnen. Also die Kaltmiete wäre ca 3500 Euro pa, die Ausgaben 7k Euro + Steuern und Notar von 500 Euro, dann halt noch der Ausbau, was wohl der größte Faktor sein wird.

    Kommt sonst noch was auf mich, auf das ich bei sowas achten sollte? Ich würde aufjedenfall beim Verkauf schriftlich festlegen, dass ich für keine Mietminderung durch Baulärm während des Ausbaus aufkommen werde.
     
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  3. sara

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    Bevor du dir Gedanken über Mietminderungen machst:
    Gibt es eigentlich eine "Baugenehmigung" für einen geplanten Ausbau des Dachgeschosses?
    Bzw. bekommt man die Genehmigung dafür?
    Stimmt die Raumhöhe?

    Was sind ...k Euro?
     
  4. #3 Tobias F, 22.01.2018
    Tobias F

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    Er muss sich Gedanken über etwas ganz anderes machen. In dem Moment der Kaufs ensteht eine Eigentümergemeinschaft - und dann ist es recht schnuppe was er mit dem Verkäufer seiner Einheit vereinbart hat, denn das interessiert den Käufer der nächsten Einheit überhaupt nicht.
     
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  5. #4 Justinian, 22.01.2018
    Justinian

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    Es hörte sich so an als würde eine bestehen, wenn es die nicht gibt, wie lange würde so etwas dauern und wie teuer wäre das? Das würde ich natürlich vorher abklären.

    K steht für 1000

    @Tobias F
    Also es entsteht eine Gemeinschaft, da ja fast alle Wohnungen Verkauft werden. Aber ich denke, dass man das mit dem Verkäufer schriftlich festhalten kann und dieser das dann mit jedem einzelnen Käufer klären könnte.
     
  6. #5 ehrenwertes Haus, 22.01.2018
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    Schaffung neuen Wohnraums geht ohne Bauantrag + Genemigung nicht, außer als Schwarzbau.
    Das Bauamt gibt vor was zwingend umgesetzt werden muss, damit du die Wohnung dann auch irgendwann mal nutzen darfst.

    Von diesen Auflagen + deinen Vorstellungen hängen die Baukosten ab.
    Eleketronik in der Wohnung ist dein Privatvergnügen, Elektrik reicht den Ämtern und den meisten Mietern völlig aus.
    Pauschalangaben was das kostet ist wie die Frage was kostet ein Auto. Kann man so nicht wirklich beantworten.
    Eine Kostenschätzung macht dir aber dein Architekt, den du für das Vorhaben benötigst.

    Selber machen geht nur sehr eingeschränkt, da ja alles entsprechend dem Baufortschritt abgenommen werden muss um die Einhaltung der Bauvorschriften sicher zu stellen. Die Eigenleistung beschränkt sich daher überwiegend auf Vorbereitungsarbeiten für Fachfirmen.


    Dazu kommt das aus Alleineigentum eine WEG werden soll.
    Welche Steine dir dann von anderen Eigentümer in den Weg gelegt werden, kann keiner vorhersehen.
    Oder möchte der Verkäufer mit dem weiteren Verkauf von Wohnungen warten, bis du deinen Dachbodenausbau abgeschlossen hast?
     
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  7. #6 Justinian, 22.01.2018
    Justinian

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    @ehrenwertes Haus

    Ja danke, ich meine natürlich die Elektrik.
    Ein Freund von mir hat Bauzeichner gelernt und ist jetzt als Gutachter für eine Bank tätig, vielleicht kann ich den mit ins Boot holen.
    Aber wenn doch schon die Baugenehmigung vorliegt und die neuen Eigentümer bei dem Kauf ein Schriftstück unterschreiben wo sie einem Ausbau zustimmen, dürfte doch hinterher nicht mehr viel passieren oder? Der Käufer sagt, dass er aus privaten Gründen vor Juni nicht verkaufen kann, aber viel länge warten möchte er wahrscheinlich nicht.

    und natürlich ist die Spanne der Kosten hoch, aber womit muss ich ungefähr rechnen wenn ich eine einfache, solide Ausstattung möchte. Also nicht das billigste, aber was solides. Um bei deinem Autovergleich zu bleiben. Ein Opel Astra Kombi.


    Würden euch sonst die Baujahrsdaten abschrecken? Ich denke, dass sonst alles gemacht worden ist. Den Rest müsste man sich dann vor Ort angucken.
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 22.01.2018
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    Dein Freund kann dir mit Sicherheit einige Hinweise geben, wenn er als Gutachter für eine Bank arbeitet. Wie tief sein Fachwissen für dein Vorhaben ist, musst du ihn selbst fragen.

    Wie alt ist die Baugenehmigung denn? Auch das hat ein Verfallsdatum, kann aber 2 oder 3x verlängert werden.
    Was genau wurde denn da genehmigt? Entspricht der Antrag und die Genehmigung deinen Vorstellungen?


    Zu den Kosten ein Bsp. aus meiner Praxis, warum diese Frage so nicht beantwortet werden kann.

    Dachboden soll zu einer Wohnung ausgebaut werden. Bauantrag wird gestellt.
    Forderung vom Bauamt: gesamter Dachstuhl muss mind. 10 cm angehoben werden.
    Thema hat sich erledigt, da schlichweg Kosten-Nutzen-Faktor jenseits von Gut und Böse.

    Ca. 10 Jahre später den gleichen Bauantrag nochmal gestellt.
    Bauamt segnet das ab ohne Anhebung des Dachstuhls. Anderer Sachbearbeiter + geänderte baurechtliche Vorgaben.
    Dachboden wird im Vergleich zum 1. Antrag fast für lau ausgebaut.


    Die Kostenfrage muss dir ein Architekt nach persönlichem Ansehen der Rahmenbedingungen beantworten. Nach seinen Schätzkosten richten sich auch die Gebühren beim Bauamt für Antrag, Bewilligung usw. ...


    Einen Opel Astra Kombi als Gebrauchtfahrzeug + schrottreif, wirst du wohl für 50 - 100 € ergattern können.
    Für einen Neuwagen, kannst du selber mal schauen.
    Bezogen auf die Baukosten, dann nach Belieben einige "0" anhängen und du hast eine nicht seriöse Preisspanne.


    Das Baujahr ist Geschmackssache. Wichtiger finde ich die Bausubstanz. Ist die Bausubstanz gut, spielt das Alter für mich eine untergeordnete Rolle.
     
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  9. dots

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    Nein, aber was ganz anderes, nämlich:
    und
    Warum "zieht" man eine Drainage? Weil man gerade Geld übrig hat und nicht weiß, wohin damit? Weil gerade alles mit der Immoblie gut läuft? Eher nicht ...
    In der Regel wird so eine Maßnahme als Reaktion auf Probleme durchgeführt.
    Stutzig macht mich auch, dass gerade die Drainage erwähnt wird - eine an und für sich eher nebensächliche Information. Mir als Käufer wäre wichtig, dass bzgl. Wasser "alles im trockenen ist" - unabhängig davon, ob das einfach so alles fluppt oder ob der Verkäufer vor ein paar Jahren eine Drainage "gezogen" hat.
    Und wenn es neben der Drainage nichts weiteres positives zur Immo zu erwähnen gibt, ...

    Ein Krankenhaus in der Nähe kann (!) viel Lärm mit sich bringen - nachts im 10-Minuten-Rythmus Matinshorn von den Rettungswagen, tagsüber auch - und zusätzlich noch der rege Krankenhausbesucherverkehr, der lieber in den Seitenstraßen wild parkt, als sich auf den überfüllten und teuren offiziellen Krankenhausparkplatz zu konzentrieren.

    Nein, ich schreibe nicht, dass das in deinem Fall so ist, aber solange niemand das Gegenteil beweist (oder du dich selbst vom Zustand überzeugst), würde ich erst mal vom Schlimmsten ausgehen.
     
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  10. #9 Goldhamster, 22.01.2018
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    Hallo,

    warum willst du unbedingt so eine überalterte Immobilie haben?

    Hab ich es richtig verstanden? Wird das Haus grade in Teileigentumsanteile geteilt und gehörte vorher einem einzigen Eigentümer?

    neugierig fragt
    DER HAMSTER
     
  11. #10 Justinian, 22.01.2018
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    Will ich nicht unbedingt. Aber mein Gedanke dahinter ist: Ich komme eventuell günstig an eine Wohnung (7500 Kosten für den Einkauf + × für Genehmigung und Umbau) die mir jedes Jahr 3500Euro Kaltmiete bringt.

    Deshalb versuche ich Grad ungefähr herauszufinden was x ist und wo die Reise hingeht. Wenn es sich lohnt denke ich nochmal drüber nach.

    "Vergleichbare" Wohnungen (ich kenne ja jetzt noch nicht den Zustand des Hauses) kosten hier zur Zeit um die 2000 Euro den qm.

    Und ja, das Haus gehört zur Zeit noch einem einzigen Eigentümer, der es jetzt in einzelne Wohnungen aufteilt und diese einzeln verkauft. Sprich, es entsteht erst jetzt eine WEG.
     
  12. sara

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    Und sich damit ein dickeres Plus ausrechnet, als beim Verkauf des ganzen Hauses.

    Dann gibt es jetzt auch noch keine Teilungserklärung?
    Somit kann er zum jetzigen Zeitpunkt auch noch keine Wohnung verkaufen, oder?
     
  13. #12 Justinian, 22.01.2018
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    Das weiß ich ehrlich gesagt nicht, habe bisher nur Kontakt zu ihm aufgenommen, und er hat mir die Preise und Fakten zugeschickt. Jeder möchte Gewinn machen, wir leben doch den Kapitalismus, ich glaube aber, dass er das Gebäude in einem nicht verkauft bekommen hat. Er hat das Expose so formuliert, als würde er das komplette Gebäude verkaufen.
     
  14. #13 Goldhamster, 22.01.2018
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    Huhu,
    wenn das alles so ist wie von dir beschrieben...
    dann ist das viel, viel Arbeit. Auf der Baustelle, bei der neuen Eigentümergemeinschaft und bei den Behörden.

    GANZ VIEL ARBEIT

    -Hast du dir mal überlegt was passiert, wenn der Alteigentümer alle Wohnungen verkauft hat und die vielen neuen Eigentümer sich NICHT auf eine gemeinsame Abrechnungsmethode und Verwaltungsmethode (in Form einer Teilungserklärung) einigen können? Ist dann Anarchie in the UK?
    -Ist dir klar, dass die Gemeinschaftrücklagen wohl nicht vorhanden sind?
    -Was passiert, wenn einem der anderen Neueigentümer dein Bauvorhaben im Spitzboden nicht passt?

    (der Preis ist aber wohl schon sehr günstig - ich vermute daher, das wird nix mit Wohnraum)

    GH
     
  15. #14 immobiliensammler, 22.01.2018
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    Hallo Hamsti,

    Du hast aber nicht viel Ahnung von der Umwandlung oder? Das läuft so, dass der Alleineigentümer das Haus in Eigentumswohnungen aufteilt (der schreibt dann auch die Teilungserklärung) und dann die einzelnen Wohnung evtl. verkauft. D.h. vor dem ersten Verkauf muss die Aufteilung (in Form einer Teilungserklärung) schon im Grundbuch vollzogen sein, sonst gibt es überhaupt keine Wohnungsgrundbücher und es können keine einzelnen Wohnungen verkauft werden.

    Die vielen Eigentümer können dann später eventuell die Teilungserklärung ändern, aber festlegen tut die der Alleineigentümer vor der Aufteilung.
     
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  16. #15 Goldhamster, 22.01.2018
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    Hallo IS :hallo

    Nein, ich habe da nicht viel Ahnung von haben tun.:93:

    Aber dann müsste ja das Dachgeschoss (nur darum geht es ja) auch als Wohnraum in der TE auftauchen.

    Denn sonst:
    Aha! Also etwa so, wie ich mir das gedacht habe.
    :97:

    Fazit: nur kaufen, wenn in der Teilungserklärung die Wohnnutzung für das Eigentum schon garantiert ist.... also auch nach der erteilten Baugenehmigung etc....
    Da beisst sich grade der Hund in den Schwanz..
    :93:

    Hamsterchen
     
  17. #16 immobiliensammler, 22.01.2018
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    Nicht zwingend! Diese sogenannten Dachgeschoßrohlinge werden immer wieder mal angeboten. Ich finde diese Art der Nachverdichtung nicht verkehrt, nachdem die früher meist als Trockenboden genutzten Dachböden meistens nicht mehr dafür gebraucht werden.

    Es gibt ja nicht nur Wohneigentum, sondern auch Teileigentum, das wäre das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Flächen (wir hatten hier kürzlich den Fall mit der Garage z.B.). Der Eigentümer des Teileigentums kann dann auch baurechtlich die Umwidmung zu Wohnzwecken vornehmen lassen sofern er die entsprechenden Umbauten erledigt.

    Mal ein Beispiel:
    Haus mit 8 ETW, oben drauf ist der Dachboden als Trockenraum im Gemeinschaftseigentum (wie früher oft üblich). Dank Wäschetrockner braucht niemand mehr den Boden, die Gemeinschaft beschließt (einstimmig), diese Fläche in eine 9. ETW (evtl. vorerst mangels Bad etc. nur Teileigentum) umzuwidmen. Die Teilungserklärung wird - mit gewissen Aufwand - geändert, die WEG verkauft den dann sogenannten "Dachgeschoßrohling" an jemanden, der den weiter ausbaut. Der Verkaufspreis geht halt dann in die Rücklage oder wird an die Eigentümer ausgeschüttet.

    Wenn so etwas der Alleineigentümer im Rahmen der Teilung macht geht es natürlich noch wesentlich einfacher.
     
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  18. #17 Justinian, 22.01.2018
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    Ich mach mit ihm mal einen Termin ab, guck mir das Gebäude an und kläre das Rechtliche.

    Wenn es schon eine Genehmigung gibt und der Eigentümer mir erklären wieso es eine Drainage gibt etc. Dann find ich es nämlich auch einen Schnapper.
    Natürlich sind bisher keine Instandhaltungsrücklagen gebildet, aber es wurde ja auch stetig instandgehalten.

    Ich habe keine Eile und muss auch keine Wohnung auf Teufel komm raus kaufen. In dem Gebäude wird auch eine Wohnung von 37qm zu 52k Euro verkauft, aber dafür müsste ich einen Kredit aufnehmen. Den Dachstuhl könnte ich erstmal so bezahlen und dann Part a Part die Renovierung wo ich mir vllt nochmal einen kleineren Kredit holen.
     
  19. #18 Tobias F, 22.01.2018
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    Schöner Gedanke, der allerdings einen Haken hat: Zur Umwandlung von Teil- in Sondereigentum ist eine Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft nötig. und dies bedeutet: Allstimmigkeit. Wenn dann also einer nicht zustimmt .............. Gericht .............. Ausgang ungewiss.


    Und wenn einer nicht will ..................


    Dann muss er es aber schon als Sondereigentum deklarieren.
     
  20. #19 Justinian, 22.01.2018
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    aber ich verstehe das Problem nicht, wenn eine Baugenehmigung vorliegt, der Eigentümer die Teilungserklärung macht, darin erklärt, dass der Dachstuhl ausgebaut werden kann UND zusätzlich alle Käufer ein Schriftstück unterschreiben lässt, wo er sie über das Vorhaben aufklärt und diese es verpflichten zu akzeptieren?
    Natürlich können die im Nachhinein noch klagen, aber direkt Steine in den Weg legen können die erstmal nicht. Ich habe ja alles von denen was ich brauche um umbauen zu können.
     
  21. #20 immobiliensammler, 22.01.2018
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    Darum hatte ich geschrieben EINSTIMMIG, wenn die sich nicht einig sind bleibt der Dachboden eben ein (Gemeinschafts-)Dachboden und niemand kann ihn kaufen, dann erübrigt sich jede weitere Diskussion.

    Natürlich!

    Ist auch in der Konstellation mit dem Alleineigentümer und der Deklaration im Rahmen der Aufteilung kein Problem. Dann kann nachträglich auch niemand klagen, denn er hat es ja in Kenntnis der Teilungserklärung gekauft. Ansonsten wären wir beim Bejammer aus einem anderen Thread (ich habe eine Garage gekauft und will jetzt nicht für das Haus mitzahlen, obwohl ich einen 7/1.000tel MEA daran gekauft habe ....)
     
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