Dachgeschoss ausbauen/renovieren

Diskutiere Dachgeschoss ausbauen/renovieren im Modernisierung und Sanierung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hi Leute, Ich hab ja grade in einem anderen Thread geschrieben, dass ich ein älteres Mietshaus kaufen will und mir die Mieter im Dachgeschoss...

  1. #1 bende9921, 21.09.2018
    bende9921

    bende9921 Neuer Benutzer

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    Hi Leute,

    Ich hab ja grade in einem anderen Thread geschrieben, dass ich ein älteres Mietshaus kaufen will und mir die Mieter im Dachgeschoss noch Kopfzerbrechen machen. Trotzdem bin ich eigentlich schon einen Schritt weiter und plane für einen möglich Umbau im Dachgeschoss. Im Haus wohnt eine Familie mit 2 Kindern in einer schlecht aufgeteilen und damit eigentlich zu engen 70m²-Wohnung. Denen würde ich gerne den Umzug ins Dachgeschoss anbieten und dort die Räume nach deren Wünschen aufteilen.

    Mehr Quadratmeter kann man schon dadurch rausholen, dass ,man den Flur mit in die Wohnung einbaut, da der eigentlich nur als Zugang zum völlig ungenutzten Dachboden dient. Den Dachboden würde ich dafür gerne in den Wohnraum integrieren.

    Das Dachgeschoss ist 290cm hoch, der Dachboden in der Spitze 220cm. Die Decke dazwischen soll raus und im noch zu isolierenden Dachboden sollte mindestens ein Schlaf- und Spielbereuch für die Kinder entstehen.

    Jetzt zum Baurechtlichen: Grundsätzliuch soll erstmal nur die Decke raus, womit sich nur die Deckenhöhe erhöht. Danach soll dann keine komplet neue Etage eingezogen werden, sondern lediglich kleinere "Plattformen" mit jeweils vielleicht 5-10 Quadratmeter Fläche, die räumlich noch komplett mit dem eigentlichen Dachgeschoss verbunden sind. Wird das dann wie eine eigene Etage behandelt, die eigene Rettungswege braucht oder gehört das baulich alles zu einer Ebene? Dazu müsste es ja eigentlich schon Erfahrungswerte geben, große Einraum-Wohnungen die durch Ebenen in mehrere Bereiche aufgeteilt werden waren und sind ja ganz modern und gefragt.
     
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  3. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Was hälst du davon, einen Architekten das mal anschauen zu lassen. Der kann dir dann schon mal mitteilen, ob, was und wie da zu realisieren ist. Bevor dann genaue Pläne gemacht werden.
    Das Bauamt sollte da auch noch ein Wörtchen mitzureden haben.
     
  4. #3 bende9921, 21.09.2018
    bende9921

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    Ja, Architekt ist schon klar, aber ich mache mich halt gerne vorher schlau um nicht völlig blauäugig irgendwelche Pläne vorzutragen. Hatte gehofft, dass es einfache Regeln gibt, wann die zweite (Halb-)Etage einer Maisonettewohnung einen eigenen 2.Rettungsweg braucht oder ob es Umstände gibt unter denen es nicht nötig ist oder es eben gar nicht als 2 Etagen gezählt wird sondern als hoher Raum mit Empore(n).
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 21.09.2018
    ehrenwertes Haus

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    Ob Maisonette oder nicht ist bei einem solchen Umbau dein kleinstes Problem. Auch ein 2. Rettungsweg ist vermutlich nicht der große Kostenfaktor bei deiner Idee.

    Da du auch einen Teil vom Flur einer Wohnung zuschlagen möchtest, muss auch das gesamte Treppenhaus (evt. auch noch mehr) auf die heutigen Brandschutzbestimmungen gebracht werden, nicht nur die neue/geänderte Wohnung.

    Dachisolierung auf neuestem Stand hast du ja schon genannt.
    Energetisch muss die Bude (regional unterschiedliche Anforderungen) nach Umbau auf Neubaustandard sein. Eine entsprechende Fassadendämmung ist schlecht nur im OG zu machen...

    Lass dich von einem gute Architekten dazu beraten. Die Vorschriften für einen solchen Umbau sisnd regional sehr unterschiedlich.
    Neben Landesbaurecht müssen auch regionale Bauvorschriften auf aktuellem Stand erfüllt werden.
    Das läßt viele gute Ideen dann an den Kosten für die Umsetzung scheitern.
     
  6. #5 bende9921, 21.09.2018
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    Ja, das ist immer das größte Problem. Muss wohl doch selber in die Wohnung einziehen, da hab ich dann etwas mehr Narrenfreiheit ...
     
  7. Pitty

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    Was machst Du mit den jetzigen Mietern?
    Umsetzten und anschließend zu gleichen Konsitionen wieder einziehen lassen?
     
  8. #7 bende9921, 23.09.2018
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    Die schon älteren Mieter von unterm Dach kommen ins (aktuell leerstehende) Erdgeschoss und die Familie mit KIndern dann ins Dach. Zu den vorherigen Konditionen. Für mich wäre kein direkter finanzieller Gewinn drin, aber ich hätte halt das Dach gerne bis in den Spitzboden gedämmt und da wäre eine Komplettrenovierung natürlich sinnvoll.

    Wie gesagt, ich bin offiziell noch nicht der Besitzer des Hauses, aber ich habe von den Mietern trotzdem schon erste Wünsche zugetragen bekommen, die mit meiner Planung ziemlich gut übereinstimmen, daher bin ich recht zuversichtlich, dass zumindest von Seiten der Mieter dieser Umbau positiv aufgenommen wird.
     
  9. Pitty

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    Das ist totaler Quatsch. Sie haben es so gemietet und Punkt. Vermiete die EG Wohnung und Du hast mehr Mieteinnahmen.

    So etwas macht man wenn jemand auszieht aber nicht vorher.
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 23.09.2018
    ehrenwertes Haus

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    Sei bitte vorsichtig mit Mieterwünschen, auch wenn sie deiner Planung entsprechen.
    Die meisten Mieter sehen ihre Wünsche als berechtigte Forderungen und nicht als Wunsch.

    Sowas endet leicht in "der Vermieter hat zu springen, wenn der Mieter etwas möchte".

    Wenn du irgendwelche Pläne umsetzt, dann offiziell ausschließlich weil du das möchtest.
    Es ist dann reiner Zufall, wenn deine Planung deckungsgleich mit Mieterwünschen ist.

    ... und man schafft nicht gratis mehr Wohnkomfort durch Umbauten und Sanierung/Modernisierung, außer man hat zuviel Geld.
    Du solltest auch weiter denken, was kommt nach den jetztigen Mietern, was für Probleme machst du dir selbst, wenn du die Miete nicht anhebst?
    Seit einigen Jahren ist es doch so, dass unsere Politiker Vermieter, die lange Zeit wirklich günstig vermietet haben bestrafen, auch bei Neuvermietungen.
     
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  11. #10 bende9921, 24.09.2018
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    Es ist ja nicht so, dass ich Geld zu verschenken habe, aber im Haus muss halt innerhalb der nächsten 10 Jahre einiges gemacht werden. Heizung, Dämmung, ein paar Fenster aber vor allem neue Rohre und Leitungen. Und das wird insgesamt billiger und ordentlicher wenn ich das alles in einem Rutsch machen kann als wenn ich nach und nach jede Wohnung im Abstand von ein paar Jahren saniere.
    Von sofern ist die Aussage vielleicht nicht ganz korrekt, dass ich keinen finanziellen Gewinn habe, ichspare ja zumindes langfristig Kosten ein.

    Hier gibt es auch schon genügend Vermieter, die die 100 Jahre alten Häuser so lange unrenoviert vermieten bis sie zusammenfallen. Ich hab hier schon tolle Jugendstilhäuser gesehen, bei denen 4 Mietparteien sich 3 Klos im Hausflur teilen und die einzige Dusche im Keller steht. Ein bisschen ist es für mich auch ein Hobby die alte Bausubstanz zu erhalten.
     
  12. #11 ehrenwertes Haus, 24.09.2018
    ehrenwertes Haus

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    [QUOTE="bende9921, post: 239765, member: 20643"

    Hier gibt es auch schon genügend Vermieter, die die 100 Jahre alten Häuser so lange unrenoviert vermieten bis sie zusammenfallen. Ich hab hier schon tolle Jugendstilhäuser gesehen, bei denen 4 Mietparteien sich 3 Klos im Hausflur teilen und die einzige Dusche im Keller steht. Ein bisschen ist es für mich auch ein Hobby die alte Bausubstanz zu erhalten.[/QUOTE]


    Wenn dein Wahlobjekt auch zu den alten Schinken gehört und du Interesse hast das zu erhalten, handwerklich geschickt bist oder professioneller Handlanger (klingt blöde, hilft aber wirklich) und das wieder Herrichten auch Hobby bei dir ist, dann nimm doch mal Kontakt zu den örtlichen Denkmalfreunden (nicht die vom Amt, sonder die mit e.V.) auf.
    Das ist oft eine gute Anlaufstelle, wenn es um Tipps geht die alten Häuser zu erhalten mit relativ wenig Handwerkeraufwand aber viel Eigenleistung.
    Häufig finden sich da auch sachkundige Helfer, wenn du bereit bist auch ab und an ein WE auf einer anderen Baustelle zu opfern.
     
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  13. jorgk

    jorgk Erfahrener Benutzer

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    Rein Interesse halber: Ist es in Wuppertal?
     
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  14. #13 QuietscheEnte, 24.09.2018
    QuietscheEnte

    QuietscheEnte Erfahrener Benutzer

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    @bende9921: Bei baurechtlichen Fragen kann ich dir weiterhelfen. Dazu werden aber Zeichnungen vom Haus und Bebauungsplan erforderlich sein.
     
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  15. #14 bende9921, 24.09.2018
    bende9921

    bende9921 Neuer Benutzer

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    So leicht zu erraten? Hat ein paar km daneben getroffen aber gibt trotzem 10 von 10 Punkten ;)
     
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