Dachgeschossausbau als Vermieter steuerlich absetzbar ?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Zebi, 27.01.2015.

  1. Zebi

    Zebi Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich plane demnächst den Dachboden eines Mietobjektes auszubauen.
    Der Dachbodens ist z.Z. unausgebaut.
    Außer Dämmung und eine Glühbirne an der Decke ist nichts vorhanden.
    Wie sieht es hier mit der steuerlichen Absetzbarkeit aus?
    Kann ich die Kosten sofort absetzen oder muss ich diese über 40 Jahre linear abschreiben?

    Danke für eure Hilfe!

    Gruß Zebi
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Wie bzw. zu welchem Zustand?


    Zwischen sofort abzugsfähig und Abschreibung über 50 Jahre ist so ziemlich alles möglich - das kommt auf die Maßnahme an. Im Zweifelsfall sollte man die genaue Ausgestaltung rechtzeitig (d.h. vor Beginn jeglicher Arbeiten) mit einem Steuerberater besprechen, der dann konkrete Maßnahmen vorschlagen kann, wie die Veränderung steuerlich günstig dargestellt werden kann.


    Warum über 40 Jahre? Ist das Haus älter als Bj. 1925? Sind noch andere Besonderheiten gegeben? Wann wurde das Haus gekauft? Steht es unter Denkmalschutz?
     
  4. Zebi

    Zebi Neuer Benutzer

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    Das Dach soll komplett ausgebaut werden. Neue Dämmung, neue Fenster, neues Bad...
    Es soll vermietet werden. Das Haus ist seit 2004 im Besitz, und es ist Baujahr 1965. AfA liegt also bei 2,0 %, nicht bei 2,5 %. Aber das ist auch nicht entscheidend. Entscheidend ist, ob es innerhalb kürzester Zeit abgesetzt werden kann oder über die AfA. Es steht nicht unter Denkmalschutz.
     
  5. #4 Venceremos!, 27.01.2015
    Venceremos!

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    Wenn eine neue Wohnung geschaffen wird handelt es sich zwangsläufig um Herstellungskosten, somit sind die Kosten über 50 Jahre abzuschreiben.
     
  6. Zebi

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    Hmm, das ist aber ärgerlich. Gibt es da keine anderen Möglichkeiten?
     
  7. Andres

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    Ok, wenn der aktuelle Ausbauzustand "Dämmung und Glühbirne an der Decke" ist, wird durch diese Maßnahme neuer Wohnraum entstehen. Das ist ein starkes Indiz dafür, dass die Kosten über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen.


    Wenn es schneller gehen soll, müsste man die Maßnahme zunächst einmal als Modernisierung deklariert bekommen. Wie gesagt: Steuerberater! Allgemein sehe ich hier aber schlechte Karten.

    Für die sofortige Abzugsfähigkeit müsste es sich außerdem um eine relativ kleine Maßnahme handeln. "Relativ" ist zwar sehr relativ ;), aber bei den finanziellen Größenordnungen, um die es hier gehen wird, dürfte das das Finanzamt nicht mehr schlucken.

    Das Maximum wäre damit der Ansatz über 2 bis 5 Jahre. Versuchen kann man's ...
     
  8. Zebi

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    Ok, ich danke euch für eure Antworten!
     
  9. Zebi

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    Aber eigentlich weiß doch niemand, dass da bis dato nur eine Glühbirne an der Decke hängt, oder?
    Es könnte ja theoretisch auch eine abgerockte - aber voll ausgestattete - Bude sein, die saniert werden muss.
     
  10. #9 Goldhamster, 27.01.2015
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    ja, das könnte sein.... dachte sich der Finanzbeamte und schätzte die verheimlichte Mieteinahme seit 2004..... :unsicher029:
     
  11. #10 Zebi, 27.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 27.01.2015
    Zebi

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    :smile016:

    Welche Mieteinnahme?

    In díeser gamelligen Wohnung konnte man doch nicht wohnen... Deshalb die Sanierung
     
  12. Zebi

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    Aber Recht haste...
     
  13. Andres

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    Vielleicht weiß das niemand (obwohl es schon starke Indizien gibt: Was ist eigentlich mit dem bisherigen Bad und seiner Ausstattung passiert?), aber dann fragt das FA eben nach.


    Jetzt haben wir die feine Grenze zwischen einer völlig legalen Frage der Bewertung von steuerlich erheblichen Tatsachen zur Steuerhinterziehung (also vorsätzlichem Besch...) überschritten. Viel Erfolg.
     
  14. Zebi

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    Es wird alles rechtens vonstatten gehen. Ich habe nur mal laut gedacht. Aber jetzt bin ich wenigstens im Bilde. Danke fürs Weitehelfen! Gruß
     
  15. #14 immodream, 27.01.2015
    immodream

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    Hallo zebi,
    du hast schon erkannt, das es eigentlich Herstellungskosten sind und mit den üblichen 2 % Afa abgeschrieben werden müßte.
    Wenn wir einmal das Problem Bauamt nicht berücksichtigen, stellt sich die Frage wieviel Wohnungen hat denn dieses Objekt ? Hast du noch andere Objekte?
    Vielleicht hast du ja zufällig eine Wohnung leer stehen, in der du dann ein neues Bad und diverse Leitungen erneuern mußt. Und den Dachboden dämmen, machen heutzutage ja viele Hausbesitzer, ohne das sie nachher eine neue Wohnung erstellen.
    Herstellungskosten als Reparaturkosten in einem Mehrfamilienhaus zu verbauen sehe ich als geringstes Problem an.
    Ich würde das Thema Baugenehmigung, Feuerschutz und die Frage , willst du die neue Wohnung " schwarz " vermieten erst einmal überdenken.
    Sollte dieser eigentlich leerstehende schon einmal in alten Bauzeichnungen als Wohnraum eingezeichnet sein, kann man doch ohne Probleme modernisieren.
    Ich hab öfters in alten Bauplänen schon Wohnraum eingezeichnet gesehen , der aber ,warum auch immer , nicht ausgebaut wurde. Dann kannst du ohne Probleme alte Bauteile " austauschen " und dann auch die neuen Mieteinnahmen offiziell angeben
    Grüße
    Immodream
     
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